CC BY
46Тенденции и перспективы развития ипотечного рынка на территории Российской Федерации
Насрулоев Сиявуш Мухамадович1,
студент, Финансовый университет при Правительстве
Российской Федерации
E-mail: nasruloev2001@gmail.com)
Смирнов Евгений Вячеславович,
студент, Финансовый университет при правительстве
Российской Федерации
E-mail: evgeniy_smirnov_2001@vk.com)
В статье рассмотрены основные тенденции развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, проведен анализ текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования и составлены основные тренды развития ипотечного кредитования. В процесс исследования произведен сравнительный анализ текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования, рассмотрены нормативно-правовые документы. Выявлены основные факторы, оказывающие негативное влияние на темпы развития ипотечного кредитования на территории России.
В процессе написания работы был проведен анализ текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования, основные меры государственной поддержки в отношении рынка ипотечного кредитования.
В рамках проведённого исследования был корреляционный анализ текущей ситуации
В заключении определены основные направления развития рынка ипотечного кредитования и определены меры, которые являются возможными для повышения привлекательности ипотечного кредитования среди населения.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, рынок недвижимости, развитие ипотеки, государственная поддержка, льготное кредитование.
1 Научный руководитель: Васильев Игорь Иванович, кандидат экономических наук, доцент, Финансовый университет при правительстве Российской Федерации (e-mail: vasilev-1962@ inbox.ru)
Необходимость данного исследования напрямую связано с текущей ситуацией на рынке ипотечного кредитования. Рынок ипотеки на данный находится на уровне поддержки со стороны государства.
Ипотечный рынок - экономическое пространство, внутри которого взаимодействуют субъекты, связанные между собой ипотечным кредитом.
Ипотечное кредитование - это вид кредитования, при котором объектом залога является недвижимость; заем, который выдается на долгосрочный период погашения и на значительную сумму кредитными организациями под залог недвижимого имущества. Иными словами, ипотечное кредитование - это взаимовыгодные отношения, связь между объектом и субъектом, цель которой является формирование взаимовыгодной экономической среды.
К субъектам ипотечного кредитования относятся:
• Заемщик / залогодатель - субъект, который оформляет на себя ипотеку;
• Кредитор - кредитная организация, которая предоставила ипотечный кредит заемщику;
• Продавец / застройщик;
• Страховая компания - при ипотечном кредитовании осуществляется страхование жизни, страхование недвижимого имущества от ущерба;
• Рефинансирующая организация;
• Риелтор - субъект, работающий с недвижимостью, посредник между заемщиком и продавцом;
• Независимый оценщик.
Наибольшее влияние на формирование и развитие ипотечного кредитования в стране оказывают банки, их функционирование отображает степень развития ипотечного рынка в стране. В период кризиса и нестабильности кредитные организации могут закрыть ипотечные программы, в период финансовой стабильности и экономического роста кредитные организации увеличивают количество ипотек в стране.
Ипотечные программы можно разделить на следующие виды: кредиты на квартиры в строящихся домах; кредиты на квартиры на вторичном рынке; кредиты на загородное жилье; рефинансирование.
Ипотечные кредиты являются важной и выгодной сделкой для кредитной организации:
• Поскольку данный вид кредитования имеет под залог недвижимость, он имеет низкий уровень риска для банка;
сз о
со £
m Р
сг
от А
=Е
• Благодаря длительной выплате кредита формируется стабильная клиентура в банковской организации.
К недостаткам ипотечного кредитования можно отнести:
• За счет большого количества субъектов в ипотечном кредитовании у кредитной организации увеличиваются издержки;
• Из оборота извлекается большая сумма денег на длительный срок;
• Экономическая ситуация не всегда предсказуема, что создает угрозу экономическим ожиданиям кредитных организаций. Не все экономические ситуации можно предсказать в долгосрочный период, прогнозировать изменения процентной ставки затруднительно.
К принципам ипотечного кредитования относятся:
• Обеспеченность - ипотечный кредит предоставляется кредитной организацией только под залог недвижимого имущества, то есть формируется защита кредитора в том случае, если заемщик нарушит обязательства перед кредитором;
• Срочность - ипотечный кредит должен быть возвращен своевременно в установленный срок, который прописан в кредитном договоре;
• Специальность - предметом ипотеки является сама недвижимость или права заемщика
16,0% -
14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0%
2,0% 0,0%
на нее, то есть ипотека может устанавливаться только по отношению к объекту недвижимости;
• Обязательность - обязательное внесение сведений о формировании ипотечного кредита в Единый реестр;
• Гласность - этот принцип означает, что любой имеет возможность ознакомиться в Едином государственном реестре с данными об ипотечном кредите;
• Достоверность - говорит о том, что данные, предоставленные Единым государственным реестром, являются достоверными;
• Приоритет - если ранее была получена ипотека, то она является приоритетной над следующей ипотекой;
• Бесповоротность - принцип обеспечивает стабильность и гарантию, предполагается, что ипотечный кредит прекращается только в условиях, которые предусмотрены кредитным договором или законом.
Рынок ипотечного жилищного кредитования стратегически важный для фондового рынка, так как в условиях воздействия экзогенных факторов на экономику1 и низкого уровня диверсификации по причине странового риска, является наиболее безрисковым и стабильным, так как на нем реализуется механизм эскроу счетов. Об этом свидетельствует количественные данные, представленные на рисунке 1:
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
а. в
см со
■ Ипотечные кредиты ■ Неипотечные кредиты ■ Крупные компании ■ Субъекты МСП
Рис. 1. Просроченная задолженность в процентном соотношении в портфеле банковских кредитов
Источник: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/
Ретроспектива развития отрасли свидетельствует о том, что мегарегулятор в лице Центрального банка РФ, стремился к моноцентричности финансовых институтов для укрепления их стабильности и устойчивости по отношению к экзогенным фактором. Так, серьезное влияние на отрасль оказало введение проектного финансирования, которое способствовало укреплению позиций лидеров рынка среди девелоперов, так как
1 Матвеева, Т.Ю. Макроэкономика. В 2 ч. Ч. I: учебник для вузов / Матвеева Т.Ю. - 3-е изд., испр. - Москва: Высшая школа экономики, 2020. - 439 с. - ISBN 978-5-7598-2302-5
одним из основополагающих индикаторов для получения проектного финансирования является высокая рентабельность проекта. Также данная мера привела к увеличению показателя доверия граждан к ипотечному жилищному кредитования, так как согласно отчету ЦБ РФ2, граждане более системно и структурированно подходят к процессу накоплению средств на первоначальный ипотечный взнос. Проектное финансирование позволило диверсифицировать источники
2 https://cbr.ru/Content/Document/File/120055/analytic_ note_20210407_ddkp.pdf
фондирования проектов для девелопера, так как ранее ими преимущественно являлись дольщики, однако теперь наличие эскроу счетов позволяет за счет ипотечного пула привлекать денежные средства на фондовом рынке. Однако, в данной ситуации банковский сектор, обеспечивающий механизм функционирования эскроу счетов, обладает регулятивной функцией. Так, согласно данным «РБК»1, проектное финансирование получают девелоперы, рентабельность проектов которых находится не ниже отметки в 15 процентов. Устойчивый спрос на инвестиционные квартиры также оказывал серьезное влияние на цены на первичном рынке недвижимости, так как последовательная политика таргетирования инфляции и снижения учетной ставки ЦБ РФ привела к тому, что классические банковские услуги стали менее привлекательными с точки зрения доходности, относительно инвестиционных квартир. Так-
25,0% -
же прецедент 2008 года на ипотечном рынке США показывает важность роли оценки компаний, так как паника в отрасли ипотечного жилищного кредитования и последующая паника в банковском секторе, приводят к катастрофическим последствиям на фондовом рынке.
Все вышеперечисленные меры оказались релевантными и обоснованными, так как в 2022 году отрасль столкнулась с серьезными, по своему масштабу, экзогенными факторами. Ипотечное жилищное кредитование сильно упало в объемах выдачи, которые преимущественно обеспечиваются за счет льготной ипотеки, так как учетная ставка 20% привела к панике на рынке. Исторический прецедент 2014 года свидетельствует о том, что в отрасли в среднесрочной перспективе будет расти объем просроченной задолженности свидетельствуют количественные данные на рисунке 2.
20,0%
6,1%%
5:2°% 5,е
4,9%% 5,9% 4,8%
6,1%
6,6% 6,8% 6,3%
0,0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
■Строительные компании
Все компании
Рис. 2. Просроченная задолженность в процентном соотношении
Источник: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/bank_sector_review/
Данный фактор крайне негативно повлияет на инвестиционную привлекательность ипотечных облигаций с покрытием из ипотечного пула и низким уровнем д-спред. Развитие отрасли прямо коррелирует с возможностями девелоперов, по этой причине при отсутствии контрциклических государственных мер, девелоперы, рентабельность проектов которых составляет менее 15% будут испытывать серьезные трудности во время поиска источников фондирования. По этой причине, в отрасли необходимо увеличивать объем государственного частного партнерства, при котором девелоперы и их инвесторы смогут прогнозировать развитие событий в среднесрочной и долгосрочной перспективе, так как государство сможет оказывать влияние на предотвращение рисков. Также сектор испытывает серьезные проблемы с ценообразованием на рынке первичной недвижимости, так как отток покупателей инвестиционных квартир в классические банковские продукты и высокие цены на стройматериалы оказывают в совокупности негативное воздействие на отрасль. Государству необходимо наращивать инвестиции в реальный сектор экономики, в особенности по производству стройматери-
1 https://realty.rbc.ru/news/5d03b4b89a7947c705ee8eb5
алов, так как данный шаг поможет решить крайне важную отраслевую проблему - возможность финансового моделирования на более долгосрочной основе. Также при проведении монетарной политики, ЦБ РФ необходимо более тщательно учитывать влияние резкого повышения учетной ставки на одну из фундаментальных отраслей - ипотечное жилищное кредитование. Проблему нехватки рабочей силы необходимо решать при помощи совершенствования инструментария измерения количественных данных в секторе внутренней миграции.
Таким образом, РФ обладает моноцентричной системой финансовых институтов, что позволяет ей использовать широкий инструментарий для достижения целей в секторе ипотечного жилищного кредитования, однако серьезное воздействие экзогенных факторов делает необходимым усиление регулирования субъектов строительной отрасли, так как процесс поиска источников фондирования по остаточному принципу и отсутствие развития государственного частного партнерства может привести к крайне негативным последствиям в среднесрочной перспективе. Также необходимо развивать внутреннюю миграцию для решения проблемы кадрового дефицита.
сз о со от гп Р от
от А ш
Литература
1. Матвеева, Т.Ю. Макроэкономика. В 2 ч. Ч. I: учебник для вузов / Матвеева Т.Ю. - 3-е изд., испр. - Москва: Высшая школа экономики, 2020. - 439 с. - ISBN 978-5-7598-2302-5.
2. Статистический сборник «Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России» [Электронный ресурс]: офиц. сайт ЦБ РФ // Интернет-ресурс: https://cbr.ru // Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/bank_ sector/bank_sector_review/
3. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс]: офиц. сайт ЦБ РФ // Интернет-ресурс: https:// cbr.ru // Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/ bank_sector/mortgage/
4. Жилищное строительство № 1 (4) апрель 2021 года Аналитическая записка [Электронный ресурс]: офиц. сайт ЦБ РФ // Интернет-ресурс: https://cbr.ru // Режим доступа: https:// cbr.ru/Content/Document/File/120055/analytic_ note_20210407_ddkp.pdf
5. Переход на эскроу: банкиры - о новой модели и будущем ставок по кредитам [Электронный ресурс]: офиц. сайт РосБизнесКонсалтинга (РБК) // Интернет-ресурс: https://www.rbc.ru/ // Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/5d03b-4b89a7947c705ee8eb5
TRENDS AND PROSPECTS OF DEVELOPMENT
OF THE MORTGAGE MARKET IN THE RUSSIAN
FEDERATION
Nasruloev S.M., Smirnov E.V.1
Financial University under the Government of the Russian Federation
In article the basic tendencies of development of the mortgage crediting in the Russian Federation are considered, the analysis of a cur-
rent situation in the market of the mortgage crediting and the basic tendencies of development of the mortgage crediting are made. In the course of the research the comparative analysis of the current situation in the market of mortgage lending, the normative-legal documents are considered.
The main factors which have a negative influence on the rate of mortgage lending development on the territory of Russia have been revealed.
While writing the work the analysis of current situation in the market of mortgage lending, the main measures of state support in relation to the mortgage lending market was carried out. The correlation analysis of the current situation was carried out as part of the research
In the conclusion the basic directions of the mortgage crediting market development were defined and the measures which are possible to increase the attractiveness of the mortgage crediting among the population were defined.
Keywords: financial technology, banks, lending, investment, risk, competition, development, financial resources, cooperation.
References
1. Matveeva, T. Yu. Macroeconomics. At 2 p. Part I: a textbook for universities / Matveeva T. Yu. - 3rd ed., corr. - Moscow: Higher School of Economics, 2020. - 439 p. - ISBN 978-5-75982302-5.
2. Statistical collection "Information about the housing (mortgage housing) lending market in Russia" [Electronic resource]: official. website of the Central Bank of the Russian Federation // Internet resource: https://cbr.ru // Access mode: https://cbr.ru/ statistics/bank_sector/bank_sector_review/
3. Indicators of the housing (mortgage housing) lending market [Electronic resource]: official. website of the Central Bank of the Russian Federation // Internet resource: https://cbr.ru // Access mode: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/
4. Housing construction No. 1 (4) April 2021 Analytical note [Electronic resource]: official. website of the Central Bank of the Russian Federation // Internet resource: https://cbr.ru // Access mode: https://cbr.ru/Content/Document/File/120055/analytic_ note_20210407_ddkp.pdf
5. Transition to escrow: bankers - about the new model and the future of loan rates [Electronic resource]: official. RosBusinessConsulting (RBC) website // Internet resource: https://www. rbc.ru/ // Access mode: https://realty.rbc.ru/news/5d03b4b89a-7947c705ee8eb5
a.
e
CM
a; 1 Scientific director: Vasilyev 1.1., Associate Professor of Finance University under the Government of the Russian Federation.
