Текущее состояние жилищного строительствав российской Федерации Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Научно-технический и производственный журнал

-------ЖИЛИЩНОЕ ---

СТРОИТЕЛЬСТВО

General issues of construction

УДК 332.83

А.А. СЕМЕНОВ, канд. техн. наук, генеральный директор

ООО «ГС-Эксперт» (125047, Москва, 1-й Тверской-Ямской пер., 18, офис 207)

Текущее состояние жилищного строительства в Российской Федерации

Приведена оценка состояния жилищного строительства в Российской Федерации. Показано, что ввод жилья составил 69,39 млн м2, это на 5,6% больше, чем в 2012 г. Отмечена неравномерность ввода жилья между регионами, городами и сельскими территориями. Отмечается, что основную роль в развитии жилищного строительства играет ипотечное кредитование, приведена динамика кредитования населения с 2008 г. Сделан прогноз ввода жилья в 2014 г., проанализированы факторы, влияющие на динамику жилищного строительства.

Ключевые слова: итоги работы за 2013 г., жилищное строительство, ввод жилья, темпы роста, ипотечное кредитование.

A.A. SEMYONOV, Candidate of Sciences (Engineering), director general «GS-Eхpert», ООО (18, office 207, the 1st Tverskoy-Yamskoy lane, 125047, Moscow, Russian Federation)

The current state of housing construction in the Russian Federation

The assessment of the state of housing construction in the Russian Federation is presented. It is shown that commissioning of housing was 69.39 mil. m2 that 5.6% more than in 2012. The irregularity of commissioning of habitation in regions, and also among cities and rural areas is recorded. It is noted that the mortgage lending plays a major role in the development of housing construction; the dynamics of crediting of the population since 2008 is presented. The forecast of housing commissioning in 2014 is made, and the factors influencing on the dynamics of housing construction are analyzed.

Keywords: results of activities in 2013, housing construction, housing commissioning, rates of growth, mortgage lending.

На долю жилищного строительства в России по общей площади приходится около 80% от общего объема возводимых зданий. В денежном выражении доля жилищного строительства составляет около 69% от общего объема выполняемых строительных работ.

Общий объем построенного в стране жилья оценивается в 3,3 млрд м2, в том числе порядка 61,6 млн индивидуальных жилых домов и квартир в многоквартирных домах. По оценкам экспертов, на 1 тыс. человек населения РФ приходится порядка 425 индивидуальных жилых домов и квартир, что сопоставимо со среднеевропейским уровнем, однако средняя площадь жилья, приходящаяся на одного человека в России, составляет около 23 м2, что почти в два раза меньше обеспеченности жильем в европейских странах.

Следует отметить, что более 30% всех жилых домов было построено более 40 лет назад. Около 40% жилья имеет износ выше 31% и нуждается в ремонте или реконструкции, в том числе около 4% имеет износ более 66%.

За последние 20 лет число жилых помещений, находящихся в частной собственности, существенно возросло и в 2012 г. достигло 87%.

В середине 2000-х гг. объемы строительства жилых домов в России росли высокими темпами. Однако кризис 2009 г. привел к существенному снижению объемов строительства и приостановке многих проектов. Падение объемов строительства жилья продолжилось и в 2010 г., однако темпы снижения этого показателя замедлились. Начиная с

2011 г. данный сегмент рынка стал восстанавливаться, в

2012 г. объем строительства жилья в стране превысил докризисный уровень и составил 65,2 млн м2 жилых домов, что на 4,7% больше, чем в предыдущем году. Ситуация в

жилищном строительстве в 2013 г. была неоднозначной. Несмотря на высокие темпы роста объемов ввода жилых домов в целом по году (105,6% к уровню 2012 г. против 104,7% годом ранее), темпы роста этого показателя к концу года снизились до 100,6%, хотя традиционно в конце года наблюдались наиболее высокие темпы роста ввода жилья. Всего в 2013 г. в стране было введено 69390,8 тыс. м2 жилой площади, общая площадь введенных жилых зданий составила 86384,7 тыс. м2 (рис. 1).

Следует отметить, что значительная доля жилых домов в стране строится за счет средств населения (как собственных, так и привлеченных кредитов). На их долю приходится более 43% общей площади возводимых жилых домов и около 25-27% от общего числа возводимых зданий.

0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

■ Ввод жилых домов (общая площадь), млн м2

■ Ввод жилых домов (полезная площадь), млн м2

Рис. 1. Объемы ввода жилых домов в России в 2004—2013 гг. Источник: Росстат

Общие вопросы строительства

ц м .1

Научно-технический и производственный журнал

%

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

_1_

_1_

_1_

_1_

_1_

_1_

2004 2005

2008 2009 2010 2011 О в сельской местности

2012 2013

Приволжский ФО 22,1%

Уральский ФО 9,4%

СевероКавказский ФО 5,6%

2006 2007 □ в городах

Рис. 2. Доли ввода жилых домов в городах и сельской местности в 2004—2013 гг. Источник: Росстат

Для России характерно неравномерное распределение объемов строительства как в целом по территории страны, так и между городами и сельскими территориями. По данным Росстата, на долю строительства в городах и поселках городского типа в последние годы приходится около 75% от общего объема ввода жилых домов (рис. 2). При этом по сравнению с докризисным периодом доля строительства в сельской местности имеет тенденцию к росту.

Наибольшие объемы строительства жилья характерны для Центрального и Приволжского федеральных округов, на долю которых приходится половина общего объема строительства жилых домов в России (рис. 3).

Среди российских регионов наибольшие объемы жилищного строительства приходятся на долю Москвы, Московской области и Краснодарского края. Всего же на десять ведущих регионов по итогам прошедшего года пришлось около 43% от общего объема ввода жилых домов в целом по РФ (табл. 1). При этом следует отметить, что несмотря на положительную динамику объемов строительства как в целом по стране (табл. 2), так и в разрезе федеральных округов, в

Сибирский ФО 11,3%

Дальневосточный ФО

3,1%

Центральн ый ФО 28,3%

Северо-Западный ФО 9%

Рис. 3. Региональная структура строительства жилых домов в 2013 г. Источник: Росстат

11 субъектах Федерации в 2013 г. зафиксировано снижение объемов ввода жилья (табл. 3).

Как уже отмечалось выше, на долю индивидуального жилищного строительства в последние годы приходится около 43% от общего объема ввода жилья в стране (табл. 4). При этом по итогам 2013 г. темпы роста объемов строительства жилья населением превышали темпы роста общего объема ввода жилых домов. По данным Росстата, в 2013 г. индивидуальными застройщиками введено 224,4 тыс. жилых домов общей площадью 30,4 млн м2, что составило 107,1% к уровню 2012 г. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,8%, а в отдельных регионах страны она превышала 90% (табл. 5).

Ипотечное кредитование играет все большую роль в развитии рынка жилищного строительства. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения количества операций с жилой недвижимостью (рис. 4). По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 г.).

Таблица 1

ТОП-10 регионов по объемам ввода жилых домов в 2013 г.

Таблица 2 Регионы с наиболее высокими темпами роста объемов ввода жилых домов в 2013 г.

Регион Объем ввода жилья, тыс. м2 Доля от общего объема ввода по РФ, % Темпы роста объемов ввода, % к пред.году

Московская область 6897,3 9,9 104,2

Краснодарский край 3943,7 5,7 90,2

Москва 3132,4 4,5 102,7

Тюменская область 2681,8 3,9 104,6

Санкт-Петербург 2583,5 3,7 100,3

Республика Башкортостан 2484,6 3,6 106,9

Республика Татарстан 2400,3 3,5 100

Ростовская область 2133,6 3,1 107,5

Челябинская область 1781,7 2,6 106,3

Свердловская область 1741,7 2,5 93,2

Источник: Росстат

Регион Объем ввода жилья, тыс. м2 Темпы роста объемов ввода, % к пред. году

Республика Ингушетия 250,6 280,2

Республика Коми 142,7 162,9

Тульская область 503 162,2

Смоленская область 410,1 157

Республика Алтай 107,7 133,6

Сахалинская область 286,1 133,1

Республика Калмыкия 108,9 127,7

Вологодская область 496,3 127,6

Карачаево-Черкесская Республика 109,6 124,9

Пермский край 1004,1 121,6

Источник: Росстат

10

42014

Научно-технический и производственный журнал

General issues of construction

Регионы с наиболее низкими темпами роста объемов ввода жилых домов в 2013 г.

Таблица 3

Регион Объем ввода жилья, тыс. м2 Темпы роста объемов ввода, % к пред. году

Чукотский автономный округ 0,4 34,4

Магаданская область 15,3 76,4

Ставропольский край 1132 84,9

Псковская область 184,6 86

Краснодарский край 3943,7 90,2

Хабаровский край 320,2 93

Свердловская область 1741,7 93,2

Волгоградская область 833,9 94,3

Иркутская область 829,2 95,2

Ханты-Мансийский автономный округ - Югра 975,2 95,4

Источник: Росстат

1800

1600

1400

1200

<¿1000

V

J 800

600

400

200

0

1 600

1 353,6

1 032

655,8

716,9

380,1

152,5

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014П

Рис. 3. Динамика выданных ипотечных кредитов в 2008—2013 гг., млрд р. Источник: АИЖК

Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства в последние годы. В 2013 г. в России было выдано 824792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд р., что в 1,2 раза превышает уровень

2012 г. в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в

2013 г. составила 12,4%.

По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в 2014 г. будет выдано порядка 847960 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,5-1,7 трлн р., что позволит населению приобрести 39,3-42,5 млн м2 жилья, в том числе 16,6-17,9 млн м2 вновь построенного.

Этому будет способствовать низкая текущая обеспеченность населения жильем; высокая доля ветхих и аварийных жилых домов, требующих переселения жителей; планируемое Правительством РФ дальнейшее увеличение объемов строительства, реализация государственных программ в области жилищного строительства; рост объемов ипотечного кредитования и его доли в структуре финансирования приобретения жилья населением.

Негативными факторами, которые могут повлиять на строительство жилья, являются: вероятная рецессия российской экономики; падение курса рубля; падение реальных располагаемых доходов населения.

В рамках комплексного анализа рынка строительства в России, проведенного ООО «ГС-Эксперт» совместно с

ТОП-10 регионов по объемам ввода жилых домов населением в 2013 г.

Таблица 4

Регион Объем ввода жилья, тыс. м2 Доля от общего объема ввода по РФ, % Темпы роста объемов ввода, % к пред. году

Краснодарский край 2 203 7,2 115,2

Московская область 1757,3 5,8 73,8

Республика Башкортостан 1648,5 5,4 102

Республика Татарстан 1399,1 4,6 126,9

Ростовская область 1387,1 4,6 101,2

Республика Дагестан 1291,5 4,2 110

Белгородская область 980,6 3,2 98,5

Нижегородская область 950,7 3,1 112,7

Саратовская область 785,5 2,6 100,8

Тюменская область 742 2,4 140,9

Источник: Росстат

Таблица 5

Регионы с наиболее высокой долей строительства жилых домов населением в 2013 г.

Регион Объем ввода жилья, тыс. м2 Доля от общего объема ввода жилых домов, %

Чеченская Республика 335,9 98,5

Кабардино-Балкарская Республика 245,2 89

Республика Тыва 52,1 85,7

Республика Дагестан 1291,5 84,5

Белгородская область 980,6 75,7

Карачаево-Черкесская Республика 82,5 75,3

Республика Алтай 78,5 72,9

Тамбовская область 495,9 70,6

Республика Бурятия 262,5 69,1

Еврейская автономная область 43,5 68,8

Источник: Росстат

Восточно-Европейской ассоциацией прогнозирования строительства (http://eecfa.com) в начале прошлого года, мы прогнозировали рост в сегменте жилищного строительства на уровне 4,5-5,1% по итогам 2013 г., что вполне корреспондируется с показателями, опубликованными органами официальной статистики. В 2014 г., по оценкам «ГС-Эксперт», несмотря на стагнацию и вероятную рецессию российской экономики, в сегменте жилищного строительства сохранится положительная динамика. При этом темпы роста объемов ввода жилья снизятся по сравнению с предыдущими годами. По нашим прогнозам, при реализации оптимистического сценария развития отечественной экономики и строительного комплекса объем ввода жилья в стране увеличится не более чем на 4,7% до 72,7 млн м2. При реализации пессимистического сценария ввод жилых домов вырастет не более чем на 3%, до 71,8 млн м2.