CC BY
14УДК 624.19.05
Экономические науки
Гуляков Иван Сергеевич, студент ОСУН ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский московский государственный строительный университет», Москва, Россия
ОЦЕНКА ДИНАМИКИ ВВОДА В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация: В данной статье проводится оценка динамики ввода в эксплуатацию жилой недвижимости на территории Московской области и регионов. Ключевыми вопросами, требующими решения в краткосрочной и среднесрочной перспективе, остаются: поиск путей увеличения платежеспособного спроса; повышение доступности жилья для большинства целевых групп населения; стимулирование приобретения жилой недвижимости экономического класса; развитие строительства. Обозначены основные задачи государственной жилищной политики.
Ключевые слова: жилищное строительство, ставка ипотечного кредитования, реальные доходы, инвестиционная привлекательность, программно-целевой метод.
Annotation: This article assesses the dynamics of the commissioning of residential real estate in the Moscow area and regions. The key issues that need to be addressed in the short and medium term are: finding ways to increase effective demand; increasing the availability of housing for most target groups of the population; stimulating the acquisition of residential real estate of economic class, including low-rise; development of construction. The main objectives of the state housing policy are outlined.
Keywords: housing construction, mortgage lending rate, real incomes, investment attractiveness, program-target method.
На сегодняшний день строительство представляет собой самостоятельную отрасль экономики страны, целью деятельности которой является ввод в действие новых, а также реконструкция, ремонт и техническое перевооружение действующих объектов капитального строительства.
Определяющая роль отрасли строительства заключается в создании
условий для динамичного развития экономики страны в целом. В статистике на
территории Российской Федерации в январе-сентябре 2017 года было введено в эксплуатацию 677,9 тыс. квартир общей площадью 46,4 млн. м2, что составило 93,6% к соответствующему периоду 2016 года (в январе-сентябре 2016 года
л
было введено 49,5 млн. м , что составило 94,5% к январю-сентябрю 2015 года) [1].
Структура вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости по субъектам Российской Федерации выглядит следующим образом: традиционно высокие объемы жилищного строительства приходятся на экономически развитые
Рисунок 1. ТОП 10 регионов РФ по объему ввода жилья за январь - сентябрь 2017 года.
Стоить отметить, что на территории Республики Башкортостан в январе-сентябре 2017 года было введено 1 596,4 тыс. м2 жилья. Это на 12,5% или на 228,5 тыс. м2 меньше, чем за аналогичный период 2016 года.
Согласно статистическим данным Единого реестра застройщиков пик объемов введенного жилья на территории республики приходится на июнь каждого отчетного года: в июне 2017 года было введено 296,3 тыс. м2 жилья, что на 11,5% меньше, чем за июнь 2016 года и на 15 % ниже, чем за июнь 2015 года (рисунок 2) [1].
^ ^ 2 Рисунок 2. Динамика ввода в действие жилья в Московской области по месяцам, тыс. м .
На основе анализа основного индикатора оценки, можно сделать вывод, что строительная отрасль находится в состоянии рецессии, то есть наблюдается умеренный спад и замедление темпов роста развития отрасли. По утвержденной Правительством Республики Башкортостан государственной программе «Развитие строительного комплекса и архитектуры Республики Башкортостан» планируемый объем жилья, вводимый в эксплуатацию в 2017 году, составлял 2,67 млн. м2. Таким образом, на сентябрь 2017 года госпрограмма была выполнена всего лишь на 59,78%.
Рынок жилой недвижимости инерционен, и последствия кризиса 20142015 года стали ощутимыми спустя 1-2 года. Вместе с тем, общая неблагоприятная социально-экономическая ситуация повлияла на сокращение, как покупательского спроса, так и предложения на рынке жилой недвижимости вследствие падения реальных доходов населения, снижения доступности жилищного ипотечного кредитования, а также роста себестоимости объектов строительства, включающего в себя все издержки в процессе возведения
здания. Динамика денежных доходов населения Московской области приведена в таблице 1 [2].
Среднедушевые доходы, рублей в месяц Реальные располагаемые доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года
2016 год
I квартал 24118,6 107,9
II квартал 23664,7 87,9
III квартал 31022,9 96,1
9 месяцев 26268,7 96,7
20 17 год
I квартал 24422,0 96,1
II квартал 24964,5 102,2
III квартал 29750,4 94,6
9 месяцев 26379,0 97,3
Таблица 1. Денежные доходы населения Московской области.
По итогам января-сентября 2017 года реальные располагаемые доходы населения с учетом оценки инфляции упали на 2,7% к соответствующему периоду предыдущего года, а за 2016 год - на 3,3% к соответствующему периоду 2015 года.
Необходимо отметить, что приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с уровнем доходов выше среднего. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются низкая доступность долгосрочных ипотечных жилищных кредитов и высокая ставка ипотечного кредитования. Динамика уровня ставки ипотечного кредитования приведена на рисунке 3.
Рисунок 3. Динамика уровня ставки по ипотечному кредитованию,%.
Уровень средневзвешенной ставки по ипотечному жилищному кредитованию в январе-сентябре 2014 года колебался около 12-12,3 %, но после повышения ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации поднялся за январь-сентябрь 2015 года до 14,7 %. Однако за отчетный период 2017 года наблюдается умеренный спад уровня ставки до 10,6%.
Одновременно в 2015 году резко выросли банковские ставки по кредитованию застройщиков, которое в условиях отсутствия возможности получения денег, как в Центральном Банке России, так и в западных банках практически прекратилось.
На углубляющийся негативный тренд в текущей экономической ситуации указывает и тенденция инвестиций в основной капитал Республики Башкортостан. Так в 2015 году значение индекса инвестиций находилось в отрицательной зоне (-2,9 %) . При этом в 2016 году темпы роста инвестиций вновь увеличились и достигли уровня 102,5% относительно 2015 года. А в 2017 году наблюдается спад индекса на 32,5% [2]. Динамика индекса инвестиций приведена на рисунке 4.
100
°о
50 0
2014 год 2015 год 2016 год 2017 год Рисунок 4. Динамика индекса инвестиций, %.
Вследствие сокращения покупательского спроса на жилую недвижимость и ужесточения требований в сегменте банковского кредитования для строительных организаций актуальной стала проблема недостаточности оборотных средств. Вследствие чего, строительные организации не могли участвовать в аукционах по приобретению земельных участков. К тому же застройщики были вынуждены «замораживать» значительное количество инвестиционно-строительных проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки. Все это привело к отрицательной тенденции развития жилищного строительства на территории Республики Башкортостан.
По оценкам экспертов, для планомерного обновления жилищного фонда и удовлетворения потребностей населения в жилье необходимо обеспечить ввод не менее 1 м2 нового жилья на душу населения ежегодно (так по официальным данным Росстата в 2017 году в среднем по Башкирии эта цифра
л
составила 0,61 м ), т.е. ежегодный прирост жилищного фонда в республике должен составлять около 4,06 млн. м2, однако по факту этот показатель в 1,6 раз ниже.
Таким образом, задача создания условий для улучшения гражданами республики жилищных условий требует от региональных властей совершенствования законодательной и нормативной базы в жилищном секторе.
Необходимость ускоренного перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы определяет целесообразность использования программно-целевого метода.
С 2015 года главным инструментом реализации государственной политики в сфере жилищного строительства выступает государственная программа "Развитие строительного комплекса и архитектуры Республики Башкортостан". Фондом жилищного строительства разработана республиканская подпрограмма "Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Башкортостан на 2015-2020 гг.". Основной целью является создание условий для обеспечения планомерного и устойчивого роста объемов ввода жилой недвижимости. Для достижения указанной цели необходимо решение следующих задач [3]:
• обеспечение инженерной инфраструктурой земельные участки для строительства объектов жилой недвижимости;
• обеспечение территории Республики Башкортостан документацией по планировке территорий и республиканскими нормативами градостроительного проектирования;
• обеспечение переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда;
• обеспечение социальным жильем малообеспеченных граждан;
• оказание государством частичной поддержки граждан, перед которыми имеет обязательства, в виде субсидий и сертификатов;
• создание условий для приобретения жилья, работающими гражданами за счет собственных и заемных средств.
В результате реализации подпрограммы должно быть обеспечено следующее:
• рост объемов жилой недвижимости, вводимой в эксплуатацию;
• рост объемов работ по виду деятельности "Строительство";
• увеличение коэффициента доступности жилья;
• увеличение доли расселенного аварийного жилья в общей площади аварийного и ветхого жилья.
Срок реализации подпрограммы - 2015 - 2020 годы без деления на этапы.
Также следует отметить необходимость низких ставок по кредитам. Несмотря на их снижение в последнее время они продолжают находиться на достаточно высоком уровне, что сдерживает инвестиции компаний, которые могли бы быть сделаны за счет заемных средств. Немаловажную роль играет повышение эффективности взаимодействия застройщиков и региональных органов власти, направленное на расширение возможностей партнеров и ускорение процедур выдачи гарантий, а также на повышение доверия населения к ипотечному кредитованию.
Таким образом, на сегодняшний день в области строительства существует ряд проблем. Рассмотренный выше комплекс мероприятий направлен на повышение качества предоставляемых населению в целом это позволит обеспечить устойчивый экономический рост и удовлетворенность граждан жилищными условиями.
Библиографический список:
1. Шильдт Л. А., Гайнанова Э. С., Набиева Л. Б. " Основные направления развития предприятий строительного комплекса". В сборнике: Стратегии устойчивого развития национальной и мировой экономики.- 2015.-С.231- 233.
2. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие/ под общей редакцией профессора Грабового П. Г. Часть 1,2 (2-е издание переработанное и дополненное). - М.: Проспект, 2013 - 576 с.
3. Трухина Н. И., Калабухов Г. А., Кистерев А. Ю. Управление стоимостью недвижимости в системе девелопмента // Инновационная наука, 2017. - Т. 1. - № 4. - С. 197-200.
