CC BY
158
ISSN 2311-8768 (Online) ISSN 2073-4484 (Print)
Мониторинг экономических процессов
ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА Владимир Александрович ТЁТУШКИН
кандидат технических наук, доцент кафедры экономического анализа и качества, Тамбовский государственный технический университет, Тамбов, Российская Федерация [email protected]
История статьи:
Принята 28.07.2016 Принята в доработанном виде 06.10.2016 Одобрена 21.10.2016
УДК 338.12
JEL: В22, В26, С13, С82, Е21, Е32, F65, в01, М31
Ключевые слова: кризис, анализ, экономика, региональное развитие
Аннотация
Тема. Исследование сферы строительства и рынка недвижимости.
Цели. Объединение разрозненных фрагментов с данными, содержащимися в открытых источниках информации для получения объема информации, позволяющего лучше понять тенденции рынка недвижимости в условиях экономического кризиса в международном и отечественном аспекте, спрогнозировать дальнейшее развитие и возможные последствия для бизнеса и населения в сфере недвижимости.
Методология. С помощью статистического метода проанализированы аспекты влияния кризиса на рынок недвижимости.
Результаты. Представлены аналитические данные, отражающие показатели рынка недвижимости в мире и РФ, а также выявлены возможные тенденции и прогнозы. Область применения. Область применения результатов охватывает научные исследования для студентов и преподавателей, а также в качестве рекомендаций для банковских и девелоперских организаций, агентств недвижимости.
Выводы. Уровень обеспеченности россиян жильем остается недостаточным по сравнению с развитыми странами — например, он втрое ниже, чем в США. Развитие жилищного сектора сопровождается растущим социальным расслоением: возрастает неравенство в размерах индивидуальных домов и обычных квартир. В России не учитываются как «жилье» более 17 млн единиц дачных владений. Реакция бизнеса на кризис - это ускорение ввода жилья и снижение объемов стартов строительства. Ускорение ввода жилья в начальные периоды экономического кризиса хорошо заметно в России в 2014 г. и особенно в начале 2015 г. По обеспеченности жильем только менее развитые регионы сильно отличаются от среднего уровня по России.
© Издательский дом ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, 2016
Введение
Недвижимость - основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности. Комплекс маркетинговых исследований в области недвижимости включает последовательное выполнение следующих мероприятий:
— формулирование целей исследования - гипотез относительно структурирования и выбора территориальных рынков недвижимости, сегментов, конкуренции, реакции рынка на социально-экономические процессы, составленных в ходе мониторинга воздействия факторов внешней среды на результаты управления недвижимостью;
— разработку плана исследований, при подготовке которого отбираются способы их проведения, определяется тип требуемой информации и
инструменты ее сбора, формы данных, объем выборки;
— проведение маркетинговых исследований -непосредственно получение необходимых сведений, их обработка и изучение;
— подготовку на основе полученных результатов предложений по повышению оптимизации деятельности использования недвижимости.
Рекомендуем комплексное использование следующих источников информации в области недвижимости для всестороннего выявления, структуризации проблем в определении гипотез -возможных причинно-следственных связей:
— сбор и обработка отчетных и статистических све дений о ре зультатах финансово-хозяйственной деятельно сти на рынке недвижимости;
— получение экспертных оценок персонала компании - руководителей и квалифицированных
специалистов (часто применяемых в практике выявления проблем);
— непосредственное наблюдение за реализацией маркетинговых функций на всех уровнях и стадиях управления недвижимостью и выявления их недостатков.
В рамках единой коммуникационной политики маркетинговые коммуникации должны быть направлены на обращение к целевой аудитории посредством сообщений, создающих лояльность клиентов и общества к участнику рынка недвижимости, то есть информирующих, убеждающих или напоминающих о его деятельности, объектах и услугах. Это предполагает использование таких маркетинговых инструментов, форм и приемов, которые позволят создать и продвигать в целевых аудиториях (клиентах и референтных группах, посредниках, партнерах и др.) необходимый, желаемый образ компании, ее объектов недвижимости и оказываемых услуг.
Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Проведем анализ источников по исследуемой тематике.
В работе [1] приводятся результаты исследования исторического влияния экономических кризисов на состояние рынка недвижимости, анализируются перспективы его развития. По мнению А. Разгулина, результатом роста цен на недвижимость и объемов строительства является формирование «пузыря» на рынке ипотечных кредитов и производных ценных бумаг. В статье Н.А. Ушаковой и Н.М. Хурматулиной [2] рассматривается вопрос, как кризис отражается на рынке недвижимости России. Изменения в Российском законодательстве напрямую влияют на функционирование организаций и социально-экономическую жизнь в целом. Строительство является отраслью, чувствительной к любого рода изменениям, особенно в области механизмов осуществления деятельности. Подробно рассматриваются в работе [3] изменения,
предусмотренные в Российском законодательстве, которые будут непосредственно регулировать деятельность рынка недвижимости и строительной сферы в целом, также влияние этих изменений на механизм функционирования и развитие отрасли в целом. В исследовании В.И. Бусова [4] изложены основные формы и методы финансирования рынка недвижимости, способствующие росту доступности жилья для населения, созданию рабочих мест в строительстве и сопутствующих ему отраслях. В современных условиях рынок коммерческой недвижимости невозможно представить без участия компаний, занимающихся
профессиональным управлением объектами, утверждает К.В. Зайченко [5]. Влияние кризиса на рынок коммерческой недвижимости выражается в формировании различных факторов, оказывающих негативное воздействие на функционирование объектов. Деятельность компаний, оказывающих услуги по антикризисному управлению коммерческой недвижимостью, направлена на предупреждение этих факторов и смягчение последствий кризиса. Рынок недвижимости Москвы во время кризиса исследован в работе [6]. А в статье [7] показана необходимость изучения существующей в компании системы мотивации и стимулирования труда сотрудников для выявления ее достоинств и недостатков в целях построения эффективной системы для создания конкурентных условий существования компании в условиях мирового кризиса.
В статье [8] анализируются состояние и тенденции рынка недвижимости России в настоящее время и в перспективе. Также идет сопоставление влияния кризиса на стоимость жилья в 2008 и в 2014 гг. Представлены возможные пути поведения на данном рынке по выходу с наименьшими потерями. Современные технологии развития форсайта, которые целесообразно использовать для формирования стратегических программ развития городской недвижимости рассматривает Н.Ю. Яськова в работе [9] . В исследовании [10] приведен анализ причин экономического кризиса и их влияния на рынки недвижимости. Изучены различные подходы к объяснению причин и преодолению кризиса, это помогло найти выход из ситуации. Состояние рынка коммерческой (офисной) недвижимости в России в период геополитического кризиса рассмотрено в статье [11]. В исследовании [12] Э.И. Крылов и В.А. Варфоломеева проанализировали тенденции изменений рынка недвижимости в период финансового кризиса 2014-2015 гг.
Об инвестировании средств в недвижимость говорится в работе [13]. Рассматриваются наиболее эффективные и выгодные варианты инвестирования в данный объект. В период кризисной ситуации строится прогноз на ближайший год в области инвестирования в недвижимость. Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса выявлены в исследовании В.Н. Бердниковой [14], а в работе Ю. Филимоновой [15] - рынок недвижимости в зеркале кризиса. Актуальность проблемы, рассматриваемой в статье [16], обусловливается необходимостью совершенствования технологии инвестиционного риск-менеджмента, в условиях нестабильных рынков недвижимости с учетом требований к адаптации существующих финансовых моделей к реалиям посткризисной экономики. Деятельность компаний, оказывающих услуги по антикризисному управлению объектами коммерческой недвижимости, направлена на предупреждение этих факторов и смягчение последствий кризиса [17]. Анализу тенденций российского рынка недвижимости в кризисный период посвящена статья Н.В. Журавлева [18]. Динамика изменения отдельных показателей свидетельствует о продолжающейся рецессии и преждевременности выводов об окончании кризиса. В статье Т.И. Кашкинбаева [19] рассмотрены современные направления развития девелоперской деятельности в условиях кризиса. Снижение инвестиционной активности заставляет девелоперов независимо от модели деятельности использовать не только собственные и заемные средства, но и механизмы соинвестирования.
Анализ сферы строительства как сектора экономики РФ: сравнение с мировыми показателями
Российская экономика в начале 2016 г. демонстрирует некоторые признаки оживления, однако в целом остается пока в депрессивном состоянии (рис. 1). Так, по оценкам Минэкономразвития России, спад ВВП в январе 2016 г. в годовом выражении замедлился до 2,5%, но с исключением сезонности продемонстрировал месячный спад на 0,1%. В феврале месячная динамика ВВП осталась на нулевой отметке (- 0,6% в годовом выражении). По сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года в феврале в положительную зону приростов вышли такие виды экономической деятельности, как промышленность и строительство, что в известной степени связано с календарным фактором лишнего дня в феврале и узкой базой данных (Аналитический центр при Правительстве РФ).
Строительство в России фактически вошло в кризис еще во второй половине 2013 г., когда стала очевидной стагнация инвестиционных процессов в целом. Более половины всех инвестиций в России приходится на жилища (15% всех инвестиций в 2015 г.) и нежилые здания и сооружения (41%), причем доля жилых зданий устойчиво растет с 2010 г. Покупка жилья характеризуется большими перепадами спроса во всех странах, поскольку связана со стоимостью ипотечного кредита и с накоплением долгов. Колебания ввода жилья в России (в целом болезненные для экономики) заметно ниже, чем в других странах (рис. 2). Для этой сферы, связывающей финансовое положение населения, строительную промышленность и финансовую систему, характерны длительные перепады активности, разрыв между потенциальным спросом и финансовыми возможностями населения и банков1.
Кризис 2009 г. отразился на жилищном секторе всех рассматриваемых стран, кроме Китая. Сильнее других пострадала Бразилия - там ввод жилых помещений за год сократился на 42%. Для США и Германии 2009 г. стал не первым годом кризиса в жилищной сфере, хотя и по разным причинам: ипотечный кризис в США, начавшись в 2007 г., длился пять лет, сократив за это время ввод жилья в стране на 70%; а в Германии завершился цикл инвестиционного бума 1990-х гг. после объединения страны. На жилищном секторе России этот кризис отразился не так сильно: падение на 9% в 2009 г. и стагнация 2010 г. были компенсированы в 2011 г. Из текущих тенденций отметим стагнацию ввода жилых домов в Китае в 2012-2015 гг., а также небольшое сокращение в России по итогам 2015 г. Средний размер жилой площади в России на человека за десять лет (2005-2014 гг. вырос не слишком значительно: с 21 до 24 м2. Уровень обеспеченности россиян жильем пока остается недостаточным по сравнению с развитыми странами. Он лишь в полтора раза выше позднесоветского и втрое ниже уровня жилищной обеспеченности граждан США (в США - 70 м2 на человека, в Германии и Франции - 39 м2, в Польше - 25 м2). Чтобы выйти на показатель 35 м2 на человека, России требуется увеличить объем жилищного фонда в полтора раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного
1 Григорьев Л.М., Голяшев А.В. Потребление населения в условиях экономического спада // Доклад о человеческом развитии в Российской Федерации за 2015 год / под ред.
Л.М. Григорьева и С.Н. Бобылева. М.: Аналитический центр, 2015. С. 92-115.
жилья, то объем необходимого строительства должен составить 70-80% имеющегося жилищного фонда2. Действительно, небольшой прирост жилой плащади отражает еще и вынужденный вывод старого жилья. Огромный запас потребностей в обновлении жилого фонда надолго останется стимулом для роста экономики России (Аналитический центр при Правительстве РФ).
Анализ жилищного строительства за четверть века
Распад СССР, приватизация и реформы привели к развитию рыночных отношений в сфере жилищного строительства. Одним из приоритетов Правительства РФ является обеспечение населения доступным жильем экономического класса. Так, в 2014 г. была принята программа «Жилье для российской семьи», в рамках которой в период до 2017 г. предусмотрено введение 25 млн м2 доступного жилья3. Жилищное строительство пока не смогло решить проблему жилья для той части населения, которая не вышла на достаточный уровень благосостояния, так как цены на квартиры остаются очень высокими. Тем не менее за десять лет (с 2005 по 2014 г.) ввод жилья составил 7,7 млн квартир - это почти 1/7 от числа домохозяйств в стране (рис. 3).
В последние годы значительно выросла площадь вводимого жилья: в 2014 г. она превысила 84 млн м2, после чего в 2015 г. немного сократилась (на 0,5%, до 83,8 млн м2). Тем не менее этого недостаточно для России, унаследовавшей все еще непреодоленный тяжелый жилищный кризис советского времени.
Двумя основными категориями вводимого жилья в России являются индивидуальные жилые дома, построенные населением (за счет собственных и заемных средств), и многоквартирные дома (МКД) от застройщиков - юридических лиц. Число построенных квартир (в статистике Росстата индивидуальный дом для одной семьи также считается одной квартирой) в последние годы сильно выросло, превысив 1,1 млн ед. в 2014 г., из них почти 270 тыс. - индивидуальные дома (табл. 1). Развитие жилищного сектора сопровождается растущим социальным расслоением. В частности, возрастает неравенство в размерах
2 Косарева Н., Полиди Т., Пузанов А., Ясин Е. Как очеловечить «квадраты» // Эксперт онлайн, 2015.
URL: http://expert.ru/expert/2015/15/kak-ochelovechit-kvadratyi/
3 Косарева Н., Полиди Т., Пузанов А., Ясин Е. Как очеловечить «квадраты» // Эксперт Онлайн, 2015.
URL: http://expert.ru/expert/2015/15/kak-ochelovechit-kvadratyi/
индивидуальных домов и квартир в МКД. Средний размер квартир в новых МКД достиг максимума в 69 м2 в начале 2000-х гг. и с тех пор на протяжении последних 10 лет снижается, по итогам 2014 г. составив лишь 56 м2. Максимум среднего размера индивидуальных домов оказался ровно вдвое больше квартирного (138 м2) и был достигнут в 2004-2007 гг., после чего в кризис средний размер вводимых домов немного уменьшился, а в 20122014 гг. вернулся к уровню 135 м2 (возможно, оптимальному для населения). Таким образом, средний размер вводимых в России индивидуальных домов уже примерно в 2,4 раза превышает средний размер квартир в МКД.
Из введенных в 2014 г. 84 млн м2 жилой площади 62 млн м2 приходится на города и поселки городского типа (74%), и 22 млн м2 - на сельскую местность (26%). Это почти точно соответствует соотношению городского и сельского населения в России и поддерживает примерно равную обеспеченность населения жильем в городе и на селе. Жители сельских территорий в большинстве случаев проживают в частных домах. Действительно, из введенных индивидуальных домов (36 млн м2 в 2014 г.) ровно половина (18 млн м2) приходится на сельскую местность. На селе индивидуальные дома обеспечивают 82% вводимой площади, а в городах - лишь 29%. При этом в России статистически не учитываются как «жилье» 17 млн ед. дачных владений (в том числе садоводы и огородники): от дорогих коттеджей до «6 соток»4. Доля деревянного жилья (по материалам стен) в жилищном фонде России составляет 20%, однако его доля постепенно снижается. В 2014 г. на деревянное жилье приходилось 10% введенной в России жилой площади, хотя еще в 2010 г. этот показатель составлял 13%.
В структуре ввода жилья в России по этажности выделяются три основные группы (рис. 4):
— малоэтажные (1-3 этажа) здания - на них в последние годы стабильно приходится около половины вводимой жилой площади, причем доля трехэтажного жилья растет (с 6,2 до 11,5% за 5 лет), а одноэтажного - сокращается (с 24 до 18%);
— «классические» многоэтажки (9-10 этажей) - их доля падает (с 17 до 11% за 5 лет);
4 Разумова Е.А. Положение сельского населения // Доклад о человеческом развитии в Российской Федерации за 2015 год / под ред. Л.М. Григорьева и С.Н. Бобылева. М.: Аналитический центр, 2015. С. 136-160.
— современные многоэтажки (11 этажей и выше) -их доля быстро растет, достигнув по итогам 2014 г. 31,5%, хотя еще пять лет назад она составляла лишь 23%.
На долю зданий прочей этажности приходится лишь 7% вводимой в стране площади, в это число входят и пятиэтажки (3,5% в 2014 г.).
Исследование строительства и рынка недвижимости во время кризисов 2009 и 2015 гг.
Жилищное строительство в мире обычно имеет свой цикл, несколько отличающийся от общего делового цикла. В США кризис в этой сфере начался почти за два года до острой фазы общеэкономического кризиса в 2008 г. В России есть своя специфика в колебаниях инвестиций в жилье и активности строительной индустрии. Система авансового финансирования строительства за счет будущих владельцев квартир создает большие риски в области добросовестности строительных организаций и инфляции. В значительной мере прибыль извлекается заранее (ап-фронт). В этой ситуации строителям крайне опасно оставаться с большими объемами незавершенного строительства в годы падения спроса, роста инфляции и удорожания кредита. Поэтому немедленная реакция бизнеса на кризисные тенденции в экономике - это ускорение ввода жилья и снижение объемов стартов строительства (закладок новых домов). Детальный анализ кризисных тенденций в строительстве затруднен сильной сезонностью ввода жилищной площади - на декабрь в России обычно приходится не менее четверти объемов ввода за год. В связи с этим сезонная корректировка рядов стандартными алгоритмами искажает реальные закономерности, лишая возможности их фиксации. В результате для анализа приходится использовать в основном изменение в годовом выражении и отдельные косвенные показатели, например, долю декабря в сумме за год, которая, судя по данным Росстата, в кризисные годы существенно падает: с 29% в 2008 г. до 24% в 2009 г., с 24% в 2014 г. до 20% в 2015 г. (Аналитический центр при Правительстве РФ).
Ускорение ввода жилья в начальные периоды кризиса хорошо заметно как раз на примере текущих тенденций: темпы ввода жилья возросли в 2014 г. на фоне замедления инвестиционных процессов в экономике, и особенно в начале 2015 г., когда кризис стал явным (падение ВВП, девальвация рубля и т.д., рис. 5).
Рост ввода жилья обычно несет в себе и стимулирование потребления. При обустройстве новых домов и квартир население тратит свои сбережения на ремонт (закупку строительных материалов), отделку, обустройство, а также на покупки товаров длительного пользования: бытовой техники, сантехники, мебели, электроники и пр.
С середины 2015 г. объемы ввода жилья в России в годовом выражении вошли в отрицательную зону приростов - февраль 2016 г. стал уже девятым подряд месяцем спада, причем темпы падения усилились до -23% (в том числе в Москве объемы ввода упали на 17,4%, в Санкт-Петербурге - на 42,4%). Негативную динамику на рынке жилищного строительства во многом провоцирует высокая база прошлого года, которая, вероятно, также выразится в двузначных темпах спада объемов ввода жилья в России еще как минимум в марте и апреле 2016 г. При этом Минэкономразвития России ожидает, что в целом по итогам 2016 г. спад инвестиций в основной капитал в стране продолжится и составит 3-3,5%.
Тенденции в сфере строительства во время нынешнего довольно плавного кризиса отличаются от особенностей более резкого и неожиданного кризиса 2009 г. Во второй половине 2008 г. также наблюдалось некоторое ускорение ввода жилья, причем от очень высокой базы 2007 г., однако в целом отрасль скорее замерла. Часть строительных компаний не смогла ускорить ввод своих жилых площадей и, по всей видимости, просто заморозила свои проекты до момента восстановления спроса на рынке. Это объясняет в частности тот факт, что падение объема вводимых площадей сменилось ростом только к середине 2011 г.: в первом полугодии был зафиксирован спад в -4% в годовом выражении, а во втором -«догоняющий» всплеск ввода, достигший +13% в годовом выражении и, видимо, вызвавший ощутимое снижение цен на рынке недвижимости.
В период текущего кризиса также постепенно падают объемы работ в строительстве (см. рис. 1) и объемы договоров строительного подряда, что косвенно свидетельствует о снижении объемов стартов строительства (к сожалению, в России, в отличие например от США, прямое статистическое наблюдение за числом закладок новых жилых домов не ведется). При этом необходимо учитывать, что объемы заключенных договоров подряда представлены в рублях, то есть
с учетом девальвации рубля и инфляции падение представляется еще более значительным.
Динамика рынка недвижимости (в том числе жилой) в России является одним из важных индикаторов состояния экономики. Перед кризисом 2009 г. наблюдался резкий рост цен на квартиры - только в 2006 г. прирост достиг 48% (рис. 6). Причиной стало увеличение спроса населения на объекты жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках, связанное с ростом нефтяной ренты в экономике (и повышением благосостояния населения) в условиях недостаточного предложения на рынке.
В период кризиса 2009 г. произошло снижение цен, но уже в 2010 г. рынок начал восстанавливаться. Однако темпы роста цен в 2010-2014 гг. были значительно ниже, чем до кризиса 2009 г. (в среднем 5% в год против 23% в 2004-2008 гг. Текущий кризис способствовал снижению цен на квартиры в 2015 г. в среднем на 0,3%. На первичном рынке жилья Росстат выделяет три типа квартир: среднего качества (типовые), улучшенной планировки и элитные. Особенностью кризиса 2008-2009 гг. стала вторая волна падения цен на недвижимость (в первую очередь - элитную) в 2011 г., которая оказалась значительнее снижения во время самого кризиса и, видимо, была связана с восстановлением предложения на рынке. Цены на квартиры среднего качества и улучшенные в целом по стране очень близки, тем не менее в прошлый кризис улучшенное жилье снизилось в цене сильнее, чем типовое. В 2008 г. типовое жилье стоило в среднем 49,1 тыс. руб./м2, затем цены стали снижаться и восстановились лишь к 2013 г. Улучшенное жилье достигло предкризисного уровня цен только в 2014 г., а в 2015 г. стало единственным типом жилья на первичном рынке, рублевые цены на который упали.
Наибольшие колебания цен характерны для рынка элитного жилья: до 2008 г. здесь шел бурный рост цен, в 2009 г. они незначительно снизились, затем в 2011 г. упали сразу до 49 тыс. руб./м2, что близко к ценам на жилье других типов в докризисный период. В 2015 г. рублевые цены замедлили темпы роста, а валютные - резко упали. В результате в настоящее время в выигрыше на рынке элитного жилья оказались владельцы валютных активов. Колебания цен на вторичном рынке (здесь также выделяется жилье низкого качества - цены на него близки к ценам на типовое жилье) значительнее, чем на первичном, но выше и общий уровень цен. В 2015 г. на вторичном рынке произошло
снижение цен на все типы жилья в среднем на 3%, а сильнее всего на рынке элитного жилья (на 14%). В будущем при восстановлении спроса населения снижение цен может стимулировать покупку жилья, в том числе по программам ипотечного кредитования (Аналитический центр при Правительстве РФ).
Большая часть объектов жилой недвижимости приобретается населением за счет программ ипотечного кредитования. Так, по данным пресс-службы стройкомплекса Москвы, в столице эта доля достигает 70%. В общем объеме выданных кредитов ипотечные кредиты занимают около 50-60%. По расчетам специалистов Аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека» на 01.01.2016 их доля в кредитном портфеле Газпромбанка составляла 70%, ВТБ 24 - 51%, Россельхозбанка -37%. В межкризисные периоды наблюдался бум ипотечного кредитования (рис. 7). Средний ежегодный прирост выданных ипотечных кредитов в 2010-2014 гг. составлял около 340 млрд руб. При этом в текущий кризис объем ипотечного кредитования снизился меньше, чем в период кризиса 2008-2009 гг.: падение в 2015 г. составило 36% против 74% в 2009 г. (Аналитический центр при Правительстве РФ).
Стремительная девальвация рубля в конце 2014 г. обнажила проблему валютных заемщиков (ипотечников). Стабильный курс рубля и сравнительно низкие ставки на валютную ипотеку в начале 2000-х гг. способствовали росту числа долгосрочных, в частности ипотечных, кредитов в иностранной валюте. Девальвация рубля (примерно на четверть) в кризис 2008-2009 гг. привела к тому, что число выданных валютных кредитов резко снизилось с 18 тыс. в 2008 г. до 2,2 тыс. в 2009 г. Доверие население к валютной ипотеке было подорвано еще тогда: за 2009-2014 гг. было выдано лишь 13,3 тыс. ипотечных кредитов в иностранной валюте. Новая девальвация рубля в конце 2014 г. привела к тому, что за весь 2015 г. был выдан лишь 131 валютный ипотечный кредит. В то же время сохранилась проблема той части населения, кто ранее взял кредиты и вынужден их погашать. В условиях сильной девальвации национальной валюты суммы в рублях, необходимые для погашения их ипотечных кредитов, могут существенно превышать первоначальные выданные суммы даже без учета выплаты процентов.
Обеспеченность жилищным фондом по группам регионов (по уровню их развития) не значительно
отличается от средней по стране, причем за 2005-2014 гг. ситуация не изменилась, несмотря на рост среднего показателя с 20 до 24 м2/чел.5. Только в менее развитых регионах обеспеченность заметно ниже - 19,2 м2/чел., или 80% от среднероссийского значения. Другой отличительной особенностью этой группы регионов является меньшая обеспеченность жилищным фондом сельского населения, чем городского. В других группах регионов на жителей сельской местности в 2014 г. приходилось на 2-5 м2/чел. больше, чем на городских жителей. При этом с 2005 г. в среднем по России, а также по всем группам регионов, кроме высокоразвитых (столичных и сырьевых экспортно ориентированных), данная разница выросла, что, по видимости, говорит о субурбанизации - перемещении городского населения в пригородные зоны и улучшении им своих жилищных условий уже там. За счет резкого увеличения вводимой жилой площади на душу населения в менее развитых регионах в 2014 г. разброс между разными группами по данному показателю оказался минимальным за последние годы. В 2013-2014 гг. ввод жилья увеличивался во всех группах регионов, однако в 2015 г. в двух из них проявился кризисный спад строительства: в менее развитых регионах было введено на 5% меньше жилой площади на душу, чем в 2014 г., в финансово-экономических центрах - на 7%. Стабильный рост ввода жилой площади показали сырьевые экспортно ориентированные и развитые регионы, среднеразвитые остались на уровне предыдущего года. Бум ввода жилой площади в 2014 г. в менее развитых регионах происходил в основном за счет аграрных регионов (там было введено жилья на 40% больше, чем в 2013 г.). При этом менее развитые сырьевые регионы получили масштабную бюджетную поддержку: 17% ввода площадей в этих регионах были обеспечены за счет средств бюджетов разных уровней, в то время как в других типах регионов бюджетная поддержка была оказана максимум 5% введенной жилой площади (Аналитический центр при Правительстве РФ).
Поскольку подушевые показатели ввода жилья по регионам варьируются меньше, чем душевой ВРП, то интенсивность ввода жилья на один рубль ВРП должна расти от более богатых регионов к более бедным. Действительно, самая высокая интенсивность наблюдается в менее развитых
5 ГоляшевА.В., Григорьев Л.М. Типы российских регионов: устойчивость и сдвиги в 2003-2013 годах. М.: Аналитический центр при Правительстве Российской Федерации, 2014.
URL: http://ac.gov.ru/files/pubHcation/a/4363.pdf
аграрных регионах - 3,3 м2/млн руб. ВРП (в среднем по России - 1,4 м2/млн руб. ВРП). При этом более 70% жилья в менее развитых аграрных регионах пришлось на индивидуальное жилое строительство, что является вторым фактором, который может объяснять высокую интенсивность ввода жилья (возможно, неучтенную в ВРП работу на себя). Население второй по средней интенсивности ввода жилой площади группы аграрно-промышле нных регионов также самостоятельно построило домов в общей введенной площади больше, чем в среднем по стране - 50%. В 2014 г. более 70% общего ввода жилой площади пришлось на дома, построенные индивидуальными застройщиками, в следующих субъектах Российской Федерации: в Липецкой (70,4%), Тамбовской (71,2%) и Белгородской (73 , 4%) областях, Карачаево-Черке сской Республике (73,7%), Республике Дагестан (84,1%), Республика Тыва (87%), Кабардино-Балкарской Республике (90,9%) и Чеченской Республике (95,5%). Экономическое оживление в жилищной сфере столичного региона и всей России в будущем может быть связано (как во многих рыночных экономиках мира) с ростом строительства недорогого жилья и связанных с ним объектов инфраструктуры и рекреации.
Заключение
Текущий спад в экономике затрагивает и жилищную сферу, зависящую от экономической активности, доходов населения и доступности кредитования. Текущие трудности в данной сфере важно видеть на фоне общей картины за последние 15-20 лет. Четверть века назад Россия вошла в период рыночных преобразований, которые должны были трансформировать и всю жилищную сферу. При низкой обеспеченности населения жильем это было сложно, в связи с чем приватизация жилья стала одной из ключевых реформ. Она создала существенную зависимость темпов строительства от роста экономики, финансового положения семей и степени социального неравенства. Тренды на рынке жилья отражают социальное неравенство в стране: стабильно высокий объем ввода индивидуальных жилых домов со средней площадью около 135 м2 при более умеренном росте (после огромного снижения в 1990-х гг.) ввода обычных квартир, средняя площадь которых снижается на протяжении последних 10 лет и с 2012 г. составляет менее 60 м2. Колебания динамики строительства жилья отражают специфику этой сферы, зависящей от конъюнктурных факторов -благосостояния семей, их ожиданий и стоимости
кредита. В период снижения экономической активности наблюдается инерционное увеличение ввода жилых помещений, что вызвано завершением реализации ранее начатых проектов. В то же время уже обозначается тренд на снижение объемов нового строительства, который в полной мере, с учетом строительного цикла, отразится в статистике в ближайшие годы. Замедление темпов жилищного строительства негативно повлияет на покупки семьями товаров длительного пользования, характерные при приобретении новых квартир. Динамика финансирования строительства зависит от колебаний в экономике страны: спадов, инфляции, девальвации. Рынок жилищных закладных сформировался, но стоимость ипотечного кредита высока, и велики риски держателей валютной ипотеки. Цены на недвижимость отражают динамику роста экономики страны в 2010-2015 гг. и использование нефтяной ренты, «просачивавшейся» к российским семьям. Развитие рынков и устойчивый спрос на недвижимость шли взаимосвязанно, вызвав сильный рост стоимости
жилья, особенно в московской агломерации и крупных городах. Но потребительский бум по основным товарам длительного пользования в 2010-2014 гг. не трансформировался в масштабный подъем в сфере жилищного строительства. От девальвации на рынке элитного жилья выиграли владельцы валютных активов.
Масштабы социального и регионального неравенства выражаются в региональных различиях обеспеченности и динамики жилищного строительства в 2010-2015 г. Затягивание спада экономической активности в России будет сказываться на объемах ввода жилья и покупок товаров длительного пользования. В частности, это связано с необходимостью адаптации страны к потере большой доли нефтяной ренты. Экономическое оживление в жилищной сфере в будущем может быть связано (как во многих рыночных экономиках мира) с ростом строительства недорогого жилья и объектов инфраструктуры и рекреации.
Таблица 1
Построенные квартиры и дома в 1995-2014 гг. Table 1
Apartments and houses built within 1995-2004
Показатель 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014
Построено населением (индивидуальные дома)
Общая площадь, млн м2 9 13 18 25 27 28 31 36
Число квартир, тыс. ед. 9Q 1Q6 127 192 2Q1 211 228 268
Средний размер квартиры, м2 1QQ 119 138 133 133 134 134 135
Построено юридическими лицами (многоквартирные дома)
Общая площадь, млн м2 32 18 26 33 36 37 4Q 48
Число квартир, тыс. ед. 512 265 38 525 585 627 7Q1 856
Средний размер квартиры, м2 62 66 67 63 61 6Q 57 56
Введено всего
Общая площадь, млн м2 41 31 44 58 66 66 71 84
Число квартир, тыс. ед. 6Q2 371 165 717 786 838 929 1 124
Средний размер квартиры, м2 68 81 85 82 79 78 76 75
Источник: Росстат
Source: Rosstat Рисунок 1
Месячная динамика ВВП, промышленности, инвестиций и строительства в России в годовом выражении в 2013-2016 гг., %
Figure 1
Monthly trends in GDP, manufacturing sector, investment and construction in Russia per year, 2013-2016, percentage
Прирост к предыдущему году
2013 2014 2015 2016
ВВП - Промышленное производство ----- Инвестиции
........... Объем работ - строительство
Источник: компания Thomson Reuters Source: Thomson Reuters
Рисунок 2
Ввод жилых помещений в странах мира в 1977-2015 гг., % Figure 2
Commissioning of residential premises worldwide, 1977-2015, percentage
225 200 175 150
125 100 75 50 25 0
✓ S
/
.........1................................................... /
I ■ r. / /-•
/ . \ i \ 1 ■ / А /•• / r-..........V.......................
\
V'. \ • -— . / \ • i 4 14 '/ \\ /_У ■J i
— y"
. .. —J-' ^J^r"---'............... ......>4 ........................... . N.........•'...........4 ч \
h- C-. - fT) IT, Г^ О - г'. 'Г: V- Cj.. --Г[ I - С' --Ci Щ
r^fr-ooaocoMooaic-c^a-i^-ooooo — — —
a-. a* a-., a-. a-; cr. cr* Oi a- cf. о о о о о о о о
— — — — — — — — — — — — П П П TJ Г1 Г 1 Г 1 Г 1
Бразилия
Германия
Примечание. Количество жилых помещений в 1990 г. принято за 100%. Источник: компания Euromonitor International
Note. The number of residential premises in 1990 considered as 100 percent. Source: Euromonitor International
Рисунок 3
Динамика жилищного фонда и ввода жилых помещений в России в 1989-2015 гг. Figure 3
Trends in available housing and commissioning of residential premises in Russia, 1989-2015
Жилищный фонд (левая шкала), млн м*
Источник: компания Euromonitor International Source: Euromonitor International
Рисунок 4
Структура ввода жилых зданий по этажности в 2009-2014 гг., млн м2 Figure 4
Mix of residential buildings commissioned per number of floors, 2009-2014, million sq. m
Источник: Росстат Source: Rosstat
Рисунок 5
Динамика ВВП и ввода жилья в России в годовом выражении в 2007-2016 гг., % Figure 5
Trends in GDP and commissioning of housing in Russia per year, 2007-2016, percentage
_ Ввод жилой площади (правая шкала) - ВВП (левая шкала)
Источник: Росстат, Минэкономразвития России
Source: Rosstat, Ministry of Economic Development of the Russian Federation
Рисунок 6
Индексы цен на квартиры, товары и услуги, ввод жилья в России в 2000-2015 гг. Figure 6
Price indices for flat, goods and services, commissioned housing in Russia, 2000-2015
Источник: Росстат, компания Euromonitor International Source: Rosstat, Euromonitor International
Рисунок 7
Объем ипотечных кредитов в рублях и иностранной валюте и средневзвешенные ставки по ним в 2005-2015 гг. Figure 7
Mortgage loans denominated in Rubles and foreign currency and weighted average rates on them, 2005-2015
Источник: Банк России
Source: Central Bank of the Russian Federation
Список литературы
1. Разгулин А. Мировой финансовый кризис и его влияние на состояние рынка недвижимости // Проблемы теории и практики управления. 2010. № 1. С. 117-121.
2. Ушакова Н.А., Хурматулина Н.М. Как кризис отражается на рынке недвижимости России // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2015. № 1. С. 202-207.
3. Шмелева Е.М. Изменения условий функционирования рынка недвижимости как фактор, приводящий к кризису в отрасли // Апробация. 2015. № 8. С. 83-84.
4. Бусов В.И. Финансирование рынка жилой недвижимости в современных условиях кризиса // Вестник Университета (Государственный университет управления). 2015. № 7. С. 159-161.
5. Зайченко К.В. Проблемы управления коммерческой недвижимостью в условиях кризиса // European science. 2015. № 6. С. 33-35.
6. Стрельцова Н.В. Рынок недвижимости Москвы во время кризиса // Профессиональное образование и общество. 2015. № 2. С. 68-71.
7. Кочман И.С., Ольшанская С.А. Совершенствование деятельности персонала в агентстве недвижимости в условиях кризиса // Курорты. Сервис. Туризм. 2015. № 2. С. 23-27.
8. Ушакова Н.А., Хурматуллина Н.М. Положение рынка России в период экономического кризиса // Инфраструктурные отрасли экономики: проблемы и перспективы развития. 2015. № 9. С. 134-138.
9. Яськова Н.Ю. Развитие недвижимости в условиях кризиса // Известия Иркутской государственной экономической академии. 2015. Т. 25. № 3. С. 443-449.
10. Синяк Н.Г. Мировой финансово-экономический кризис: основные причины и влияние на рынки недвижимости // Труды БГТУ. Экономика и управление. 2009. № 7. С. 20-23.
11. Столяров А.А., Гермисашвили А.И. Состояние рынка коммерческой (офисной) недвижимости в России в период геополитического кризиса // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2015. № 2. С. 246-248.
12. Крылов Э.И., Варфоломеева В.А. Анализ рынка недвижимости в период кризиса // Актуальные проблемы экономики и управления. 2015. № 2. С. 12-13.
13. Комарова Л.В., Видеркер Н.В. Актуальные вопросы привлечения инвестиций в недвижимость в период кризиса: как избежать финансовых потерь // Экономика и управление: проблемы, решения. 2015. № 3. С. 145-147.
14. Бердникова В.Н. Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса // Актуальные вопросы экономических наук. 2009. № 4-3. С. 13-17.
15. Филимонова Ю. Рынок недвижимости в зеркале кризиса // Инновации и инвестиции. 2010. № 1. С. 111-114.
16. Лемешко Д.С. Кризисные трансформации рынка недвижимости: принятие решений в условиях неопределенности и оценка волатильности поправки на риск // Экономика образования. 2011. № 1. С.162-171.
17. Ломакина С.А. Коммерческая недвижимость как объект антикризисного управления // Актуальные вопросы экономических наук. 2012. № 28. С. 135-139.
18. Журавлев Н.В. Тенденции развития российского рынка недвижимости в кризисный период // Вестник Ярославского государственного университета им. П.Г. Демидова. Сер. Гуманитарные науки. 2012. № 2. С. 223-227.
19. Кашкинбаев Т.И. Развитие девелоперского бизнеса в условиях кризиса // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2015. № 11. С. 201-205.
20. Торгашина И.Г. Жилищное строительство в период кризиса // Baikal Research Journal. 2015. Т. 6. № 2.
С. 17.
ISSN 2311-8768 (Online) Monitoring of Economic Processes
ISSN 2073-4484 (Print)
THE REAL ESTATE MARKET RESEARCH DURING THE ECONOMIC CRISIS Vladimir A. TETUSHKIN
Tambov State Technical University, Tambov, Russian Federation [email protected]
Article history: Abstract
Received 28 July 2016 Importance The research examines the construction sector and the real estate market.
Received in revised form Objectives The research aggregates fragmented data in public sources so to gather as much
6 October 2016 information as needed to better understand trends in the real estate market during the economic
Accepted 21 October 2016 crisis, from global and national perspectives, forecast further development trajectory and probable
real estate implications for businesses and the public. JEL classification: B22, B26, Methods Using the statistical method, I reviewed aspects of the way the crisis influenced the real C13, C82, E21, E32, F65, G01, estate market.
M31 Results The article presents analytical data reflecting real estate indicators globally and nationally,
and highlights possible trends and forecasts.
Conclusions and Relevance The residential property sector development is coupled with an increasing social differentiation. Business responds to the crisis by accelerating the commissioning of residential properties and reducing volumes of new construction projects. Keywords: crisis, analysis, The findings may be useful for further researches and as recommendations for banking institutions,
economy, regional development developers and real estate agencies.
© Publishing house FINANCE and CREDIT, 2016
References
1. Railing A. [The global financial crisis and its impact on the real estate market]. Problemy teorii i praktiki upravleniya = Theoretical and Practical Aspects of Management, 2010, no. 1, pp. 117-121. (In Russ.)
2. Ushakova N.A., Khurmatulina N.M. [How did the crisis affect the real estate market in Russia?].
Innovatsionnaya ekonomika: perspektivy razvitiya i sovershenstvovaniya = Innovative Economy: Prospects for Development and Improvement, 2015, no. 1, pp. 202-207. (In Russ.)
3. Shmeleva E.M. [Changes in the operating environment of the real estate market as a crisis trigger in the sector]. Aprobatsiya = Approbation, 2015, no. 8, pp. 83-84. (In Russ.)
4. Busov V.I. [Financing of the residential property market under the current crisis]. Vestnik Universiteta Gosudarstvennyi universitet upravleniya = Scientific Journal of University, 2015, no. 7, pp. 159-161. (In Russ.)
5. Zaichenko K.V. [Issues of commercial property management during the crisis]. European Science, 2015, no. 6, pp. 33-35. (In Russ.)
6. Strel'tsova N.V. [The Moscow real estate market during the crisis]. Professional'noe obrazovanie i obshchestvo = Professional Education and Society, 2015, no. 2, pp. 68-71. (In Russ.)
7. Kochman I.S., Ol'shanskaya S.A. [Improving the HR department performance in the real estate agency during the crisis]. Kurorty. Servis. Turizm = Resorts. Service. Tourism, 2015, no. 2, pp. 23-27. (In Russ.)
8. Ushakova N.A., Khurmatullina N.M. [The Russian market during the economic crisis]. Infrastrukturnye otrasli ekonomiki: problemy i perspektivy razvitiya = Infrastructure Sectors of Economy: Issues and Prospects of Development, 2015, no. 9, pp. 134-138. (In Russ.)
9. Yas'kova N.Yu. [Real estate development amid the crisis]. Izvestiya Irkutskoi gosudarstvennoi ekonomicheskoi akademii = Izvestia of Irkutsk State Economics Academy, 2015, vol. 25, no. 3, pp. 443-449. (In Russ.)
10. Sinyak N.G. [The global financial and economic crisis: principal causes and their impact on real estate markets]. Trudy BGTU. Ekonomika i upravlenie = Proceedings of BSTU. Economics and Management, 2009, no. 7, pp. 20-23. (In Russ.)
11. Stolyarov A.A., Germisashvili A.I. [The commercial property market (offices) in Russia during the geopolitical crisis]. Innovatsionnaya ekonomika: perspektivy razvitiya i sovershenstvovaniya = Innovative Economy: Prospects for Development and Improvement, 2015, no. 2, pp. 246-248. (In Russ.)
12. Krylov E.I., Varfolomeeva V.A. [Analyzing the real estate market during the crisis]. Aktual'nye problemy ekonomiki i upravleniya = Current Problems of Economics and Management, 2015, no. 2, pp. 12-13. (In Russ.)
13. Komarova L.V., Viderker N.V. [Current issues of searching for real estate investment during the crisis: how can you avoid financial losses?]. Ekonomika i upravlenie: problemy, resheniya = Economics and Management: Problems, Solutions, 2015, no. 3, pp. 145-147. (In Russ.)
14. Berdnikova V.N. [Issues of the real estate appraisal during the financial crisis]. Aktual'nye voprosy ekonomicheskikh nauk = Current Issues of Economic Sciences, 2009, no. 4-3, pp. 13-17. (In Russ.)
15. Filimonova Yu. [The property market through the looking glass of crisis]. Innovatsii i investitsii = Innovation and Investment, 2010, no. 1, pp. 111-114. (In Russ.)
16. Lemeshko D.S. [Crisis-driven transformation of the real estate market: decision-making under uncertainty and evaluation of the risk assumption volatility]. Ekonomika obrazovaniya = Economics of Education, 2011, no. 1, pp. 162-171. (In Russ.)
17. Lomakina S.A. [The commercial real estate as the crisis management target]. Aktual'nye voprosy ekonomicheskikh nauk = Current Issues of Economic Sciences, 2012, no. 28, pp. 135-139. (In Russ.)
18. Zhuravlev N.V. [The development trends of the Russian real estate market during the crisis]. Vestnik Yaroslavskogo gosudarstvennogo universiteta. Ser. Gumanitarnye nauki = Bulletin of Yaroslavl State University. Series Humanities, 2012, no. 2, pp. 223-227. (In Russ.)
19. Kashkinbaev T.I. [Developer practices advancement during the crisis]. Vestnik Irkutskogo gosudarstvennogo tekhnicheskogo universiteta = Bulletin of Irkutsk State Technical University, 2015, no. 11, pp. 201-205. (In Russ.)
20. Torgashina I.G. [The residential property construction during the crisis]. Baikal Research Journal, 2015, vol. 6, no. 2, p. 17. (In Russ.)
