CC BY
120
Судебная практика рассмотрения дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной
С.Ю. Корнеева (Селифонова)
заместитель начальника отдела представительства в арбитражных судах Управления судебного представительства и договорно-правовой работы Департамента правового обеспечения и государственного финансового контроля Орловской области, доцент кафедры «Гражданское право и процесс» юридического института ФГБУ ВПО «Государственный университет - учебно-научно-производственный комплекс», кандидат юридических наук (г. Орел)
Светлана Юрьевна Корнеева (Селифонова), rosim-2008@mail.ru
В условиях современного рынка собственники и арендаторы земельных участков прибегают к различным способам, чтобы минимизировать свои расходы, связанные с использованием имущества. В связи с этим в судебной практике выработан механизм, позволяющий правообладателям земельных участков изменить кадастровую стоимость земельного участка на рыночную, в том случае, если они полагают, что кадастровая стоимость является завышенной.
Возможностью для установления кадастровой стоимости, равной рыночной, послужило постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11, в котором указывалось, что «законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются».
25 июня 2013 года Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации принял постановление № 10761/11 по делу № А11-5098/2010, которое было опубликовано 19 сентября 2013 года, и с этой даты сформировалась практика по применению пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно указанному постановлению при оспаривании величины кадастровой стоимости земли необходимо представить в суд отчет о рыночной стоимости земли с датой оценки, соответствующей дате оценки кадастровой стоимости.
В Орловской области процесс определения кадастровой стоимости, равной рыночной, тоже начался в 201 3 году, когда Арбитражным судом Орловской области впервые было вынесено решение по иску ЗАО «Орелнефтепродукт» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной 1.
Вместе с тем в конце 2014 года в связи с изменением российского законодатель-
1 Решение Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-2942/2012. Ш1_: http://kad.arbitr.ru/Card/ f8affb73-ee91-4b71-bdb0-5e72d052a092
ства в судебной практике возникли споры, связанные с определением подсудности рассматриваемой категории дел и предмета доказывания.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 4 июня 2014 года № 143-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами» (далее - Федеральный закон № 143-Ф3) в части первую и пятую статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) внесены изменения, относительно исключения дел по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости из компетенции арбитражных судов. Также Федеральный закон № 143-ФЗ установил родовую подсудность указанных споров, дополнив часть 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) пунктом 8 о рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой оценки верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа по первой инстанции.
На основании Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вступившего в силу с 22 июля 2014 года, которым была изменена редакция главы 111.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона об оценочной деятельности, вопросы о порядке рассмотрения споров о результатах определения кадастровой оценки стали предметом регулирования статьи 24.18 этого закона. Однако в указанной норме терминология статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в редакции Федерального закона № 143-ФЗ,
определяющая суд как юрисдикционный орган по рассмотрению указанных споров, была сохранена.
Часть первая статьи 13 Закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, а также третейским судом по соглашению сторон спора или договора.
Следуя логике приведенной нормы с точки зрения последовательности применения названных терминов в различных статьях указанного закона (статьи 9, 14, 19, 23, 24, 24.4-24.6, 24.8, 24.10, 24.18, 24.20), можно сделать вывод о том, что, употребляя термин «суд», законодатель подразумевает именно суд общей юрисдикции в качестве надлежащего судебного органа по рассмотрению подобных споров.
Подводя итог существующим в судебной практике спорам, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 201 4 года, указано, что в силу действующей редакции статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в ее совокупном толковании с положением части первой статьи 1 3 этого закона, а также пункта 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ судебным органом, уполномоченным на рассмотрение и разрешение споров о результатах определения кадастровой стоимости независимо от субъектного состава заявителей, сегодня является суд общей юрисдикции, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа.
В Орловской области действующие результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов утверждены постановлением правительства Орловской области от 25 декабря 2014 года № 419. В настоящее время в Орловском областном суде рассматриваются дела по
искам граждан и индивидуальных предпринимателей об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. Принимая во внимание изменение подсудности и отсутствие разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по аналогичным делам, предмет доказывания по каждому конкретному делу определяется областным судом вновь, без учета сложившейся в арбитражных судах практики. В связи с этим считаю необходимым отметить следующее.
Процедура рассмотрения споров, связанных с определением кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной, установлена в статье 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Как следует из пункта 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, если гражданин или юридическое лицо не согласны с кадастровой стоимостью земельного участка, то они вправе оспорить ее в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Таким образом, дополнив Закон об оценочной деятельности статьей 24.18, законодатель предоставил альтернативу гражданам и юридическим лицам для оспаривания кадастровой стоимости - обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) или в суд.
В свою очередь, существует неопределенность в части возможности оспаривания юридическими лицами кадастровой стоимости в суде, минуя Комиссию. В частности, статья 24.18 четко закрепляет, что для оспаривания физическими лицами результатов
определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным. Статья 24.18 не содержит подобную норму применительно к юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. В связи с этим в соответствии со статьей 222 ГПК РФ на усмотрение суда относится вопрос оставления без рассмотрения заявлений юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в случае несоблюдения ими досудебного порядка урегулирования спора и необращения предварительно в Комиссию.
Исходя из анализа норм статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, полагаю, можно сделать вывод о том, что указанная статья предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Введение нового уполномоченного органа по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на мой взгляд, отвечает современным условиям, поскольку в состав Комиссии входят представители всех уполномоченных в этой области органов:
• органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
• органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке;
• уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• органа кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета);
• представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года.
При этом лица, замещающие государственные должности в Российской Феде-
рации и субъектах Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава Комиссии. Такой состав позволит объективно, полно и точно установить действительную стоимость земельных участков, отвечающую интересам и обратившихся лиц, и государства.
Закон об оценочной деятельности устанавливает, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в Комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности четко и исчерпывающим образом определяет круг документов, которые необходимо приложить к заявлению, а именно:
• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудо-
стоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документ, подтверждающий недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы Комиссии.
Без приложения названных документов заявление к рассмотрению не принимается.
Несмотря на детальную регламентацию
рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссии, вопрос о рассмотрении аналогичных дел в судах такой же детальной проработки не получил. Этим обусловлено возникновение в судебной практике споров, связанных не только с подсудностью такой категории дела, но и с предметом доказывания.
Арбитражная практика исходила из того, что при оспаривании величины кадастровой стоимости земли необходимо и достаточно представлять в суд отчет о рыночной стоимости земли с датой оценки, соответствующей дате оценки кадастровой стоимости. В свою очередь, в настоящее время исходя из положений Закона об оценочной деятельности представления только отчета об оценке рыночной стоимости недостаточно. Круг доказательств, необходимых и достаточных для суда при рассмотрении такой категории дел, определен в статье 24.18 Закона об оценочной деятельности. Несмотря на то, что перечень прилагаемых к заявлению документов закон устанавливает только для обращения в Комиссию, на мой взгляд, он должен быть таким же и при обжаловании результатов кадастровой стоимости в судах.
В частности, анализ положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности показал, что, помимо отчета об оценке рыночной стоимости, заявитель должен представить положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В том случае, если судом будет установлено отсутствие такого заключения, заявление, по моему мнению, в соответствии со статьей 136 ГПК РФ должно быть оставлено без движения, поскольку представление только отчета об оценке без положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в
свете новых положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности недостаточно для обоснования заявленных требований.
Еще одним вопросом, возникающим в судебной практике при рассмотрении такой категории дел, является определение даты, с которой кадастровая стоимость должна быть установлена, равной рыночной. Арбитражная практика исходила из положений статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. С момента вступления в законную силу решения применяется новая стоимость.
Сейчас же в соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 этого закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Приведенная норма применяется к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22 июля 2014 года, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных на указанную дату.
Как видим, законодатель, уточняя дату начала применения рыночной стоимости, приравненной к кадастровой стоимости на основании судебного решения, не связал этот момент с вступлением решения в законную силу. Более того, из названной нормы следует, что рыночная стоимость подлежит
применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей налогообложения, порядка исчисления арендной платы), задним числом.
С момента принятия этой нормы права органы кадастрового учета в судебных процессах строят свою позицию на том, что внести иную кадастровую стоимость в случае удовлетворения заявленных требований задним числом технически не представляется возможным.
В заключение отметим, что существующее законодательство обоснованно стремится учесть все реалии современной жизни. Однако избежать коллизий, к сожалению, не представляется возможным. В связи с этим именно судебная практика должна поставить окончательную точку в вопросе изменения кадастровой стоимости на рыночную, определить случаи обоснованного изменения стоимости, установить механизм такого изменения с целью определения баланса интересов общества и государства. Однако, на мой взгляд, при отсутствии нарушений предоставлять возможность лицам по своему усмотрению устанавливать кадастровую стоимость, равную рыночной, определенной независимым оценщикам по заказу, лишает публичные образования части доходов в бюджет.
Принимая во внимание то, что арендные и налоговые платежи от использования земельных участков формируют доходную часть областных бюджетов, полагаю целесообразным, с учетом экономической ситуации в регионах, установить возможность изменения кадастровой стоимости на рыночную только в случае выявления очевидных нарушений, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки земель.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-
тантПлюс».
2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года № 10761/11 по делу № А11-5098/2010. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Решение Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-2942/2012. URL: http://kad.arbitr.ru/Card/f8affb73-ee91 -4b71-bdb0-5e72d052a092
4. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами : Федеральный закон от 4 июня 2014 года № 143-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 23, ст. 2928.
5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ.
7. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» : Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 30 (Часть I), ст. 4226.
8. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Постановление правительства Орловской области от 25 декабря 2014 года № 419. Доступ из государственной специализированной информационной системы «Портал Орловской области - публичный информационный центр». URL: http://orel-region.ru (дата обращения: 25 декабря 2014 года).
10. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ.
