СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 347.454.5

АННА ЕВГЕНЬЕВНА КАМЫШАНОВА

кандидат юридических наук, доцент, профессор кафедры гражданского права и процесса ЧОУ ВО «Таганрогский институт управления и экономики», г. Таганрог e-mail: a.kamyshanova@tmei.ru

СЕРГЕЙ ВАЛЕРЬЕВИЧ АТАМАНКИН

магистрант магистерской программы «Гражданское право, гражданское процессуальное право» направления 40.04.01 «Юриспруденция» ЧОУ ВО «Таганрогский институт управления и экономики», г. Таганрог e-mail: atamankin@rambler.ru

СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Аннотация. Большинство населения РФ проживает в многоквартирных жилых домах, при этом все дома требуют управления одним из способов, предусмотренных жилищным законодательством. Самым распространённым способом управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией. При этом правовое положение управляющей организации обладает своими особенностями. Часто проблемы возникают при смене управляющей организации собственниками. Однако ряд сложностей связан с отсутствием определённости в личности собственника на определённых этапах существования многоквартирного жилого дома. Особо остро эта проблема проявляется в отношении новых, вводимых в эксплуатацию жилых домов, в том числе возведённых по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. В работе анализируются проблемы договора управления многоквартирным домом в части его субъектного состава, проблемы смены управляющей организации и возможности заключения договора управления не с собственниками помещений МКД, а с иными лицами.

Ключевые слова: жилищное право, договор управления МКД, многоквартирный жилой дом, управление многоквартирным жилым домом, управляющая организация

Тематический рубрикатор e-Library: 10.27.61

ANNA EV. KAMYSHANOVA

PhD in Law, Associate Professor, Professor of the Department of Civil Law and Procedure Taganrog Institute of Management and Economics

SERGEY V. ATAMANKIN

Master student of the master's program «Civil law, civil procedural law» direction 40.04.01 «Jurisprudence» Taganrog Institute of Management and Economics, Taganrog

SUBJECTS OF THE CONTRACT FOR MANAGEMENT OF AN APARTMENT BUILDING

Abstract. The majority of the population of the Russian Federation lives in multi-apartment residential buildings, while all houses require management in one of the ways provided for by housing legislation. The most common way to manage an apartment building is to manage a managing organization. At the same time, the legal status of the managing organization has its own characteristics. Often problems arise when the management organization is changed by the owners. However, a number of difficulties are associated with the lack of certainty in the personality of the owner at certain stages of the existence of an apartment building. This problem is especially acute in relation to new residential buildings put into operation, including those built under an equity participation agreement in the construction of multiapartment residential buildings. The paper analyzes the problems of the management agreement for an apartment building in terms of its subject composition, the problems of changing the managing organization and the possibility of concluding a management agreement not with the owners of the MKD premises, but with other persons.

Keywords: housing law, MKD management agreement, multi-apartment residential building, management of an multi-apartment residential building, managing

Сфера жилищно-коммунальных услуг является Согласно данным последней переписи населения,

одной из самых важных отраслей экономики из 147 182 123 жителей РФ 74,79% проживают в России. Кроме того, данная отрасль является городах, то есть большинство населения РФ. При социально значимой, так как все граждане без исклю- этом из городского населения 85% городских чения являются потребителями жилищных и домохозяйств проживают в многоквартирных домах, социальных услуг. а из числа всего населения России, согласно данным

© А.Е. Камышанова, 2023 © С.В. Атаманкин, 2023

Росстата, эта доля составляет 71,4% домохозяйств [1]. Таким образом, подавляющее большинство населения России проживает в многоквартирных домах, и их надлежащее содержание и обслуживание является одной из важных задач жилищного законодательства, так как в соответствии со ст.4 ч.1 п.8 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирными домами является видом жилищных правоотношений и включается в предмет жилищного законодательства.

Частью 1 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определены цели управления многоквартирным домом:

- обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

- надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, решение вопросов пользования данным имуществом;

- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

- обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома к предоставлению коммунальных услуг [2].

При этом Правительством РФ установлены стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами [3].

Одним из способов управления многоквартирным домом в силу ч.2 ст.161 ЖК РФ является управление домом управляющей организацией. Согласно мониторингу ситуации в сфере управления многоквартирными домами, представленному фондом «Институт экономики города», на 2020 год от общей площади всех многоквартирных домов, в которых собственники должны были выбрать способ управления, в 2007-2019 годах 79% площади управляются управляющими компаниями [4]. Это означает, что управление управляющей организацией является преобладающим способом, актуальным для большинства населения России. При этом не всегда данные договоры выполняются сторонами добросовестно, имеют место многочисленные, в том числе судебные, споры. Однако важно, что закон весьма размыто определяет субъектов данного договора, что иногда порождает его неприятие собственниками жилых и нежилых помещений.

В силу ч.2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом - это соглашение, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товариществ собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или иного специализированного кооператива, лица, принявшего от застройщика помещения в многоквартирном доме, либо застройщика) обязуется в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на

достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Исходя из понятия договора, одной стороной всегда выступает управляющая организация - организация, имеющая на основании ст.192 ЖК РФ лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, предоставленную органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Лицензионные требования отражены в ст.193 ЖК РФ, и одним из них является регистрация лицензиата в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ. Исходя из данных норм и на основании ст. 2 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо должно быть создано как коммерческая организация в одной из следующих форм: полное товарищество, товарищество на вере, общество с ограниченной ответственностью, общество с дополнительной ответственностью, хозяйственное партнёрство, производственный кооператив или унитарное предприятие.

Соответственно, можно сделать вывод, что первой стороной договора управления многоквартирным домом может быть либо коммерческая организация, либо индивидуальный предприниматель, имеющие соответствующую лицензию и включённые в реестры информации, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами.

Другой стороной договора может выступать несколько категорий лиц.

Наиболее логичным субъектом договора управления многоквартирным домом выступает собственник помещения в многоквартирном доме. При этом, согласно п. 1 ст.46 ЖК РФ, решение о выборе способа управления многоквартирным домом в целом и о выборе управляющей организации принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Интересен вопрос о природе такой стороны договора, как собственники: выступает стороной каждый из собственников в отдельности или имеет место множественность лиц. С одной стороны, ст.162 ЖК РФ предусматривает, что договор заключается с каждым собственником помещения в доме, с другой - указано, что собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов, выступают в качестве одной стороны договора, но при этом каждый собственник самостоятельно исполняет обязанности по плате по договору и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. Видимо, всё-таки стороной договора является каждый собственник отдельно, и речь идёт о множественности лиц на стороне собственника.

В качестве стороны по договору управления может выступать орган управления жилищного (ЖК) или иного специализированного потребительского кооператива (СПК), или товарищества собственников жилья (ТСЖ), созданного в качестве способа управления многоквартирным домом. В этом случае стороной договора является юридическое лицо (а не его орган). Вообще такому ЖК (СПК) или ТСЖ

разумно осуществлять управление напрямую, для чего, собственно, оно и создаётся. Но закон допускает, что свои обязанности эта организация переложит на управляющую компанию, заключив договор управления. Данный вариант достаточно часто критикуется, так как собственники квартир не имеют возможности напрямую контролировать управляю -щую организацию, делать это может только ЖК (ТСЖ), который не является непосредственным получателем жилищной услуги, а потому качество услуг может страдать.

Особым субъектом договора является лицо, принявшее от застройщика помещения в многоквартирном доме. Речь идёт о домах, построенных на основании договора о долевом участии в строительстве жилья и о моменте, когда застройщик выполнил свои обязанности, но право собственности дольщика ещё не зарегистрировано [6]. Управляющая компания определяется путём проведения открытого конкурса на официальном сайте в сети «Интернет», который должен организовать орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Конкурс проводится не позднее 40 дней со дня размещения извещения о нём. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса извещает

каждого дольщика о результатах конкурса и об условиях договора управления, а все лица, принявшие помещения по передаточным актам (будущие собственники), обязаны заключить договоры управления. Если они в течение двух месяцев не заключат договор управления, договор по умолчанию с каждым из них считается заключённым.

На период до передачи лицам от застройщика помещений в многоквартирном доме на основании договора о долевом участии в строительстве жилья многоквартирный дом также нуждается в эксплуатации и содержании. В течение указанного периода договор управления заключается с застройщиком. Речь идёт о домах, построенных по договору долевого участия: в силу ч.14 ст.161 ЖК РФ застройщиком должен быть заключён договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Этот договор действует до определения управляющей организации собственниками или по результатам публичного конкурса в вышеописанных случаях.

Таким образом, закон закрепляет несколько вариантов стороны-заказчика жилищной услуги по договору управления многоквартирным домом.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральная служба государственной статистики: официальный сайт. - Москва. - Обновляется в течение суток. - URL: rosstat.gov.ru (дата обращения: 19.02.2023). - Текст : электронный.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации : ФЗ от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ (с изм. и доп. по сост. на 29.12.2022). - Текст : электронный // Официальный Интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации». - URL: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 6.03.2023).

3. Камышанова А. Е. Современные проблемы и перспективы капитального ремонта многоквартирного жилищного фонда / А.Е. Камышанова. - Текст : непосредственный // Семейное и жилищное право. - 2019. -№ 2. - С. 41-44. - EDN YZRCOT.

4. О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами : постановление Правительства РФ от 15 мая 2013г. №416. - Текст: электронный // Официальный Интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации». - URL: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 6.03.2023).

5. Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) : официальный сайт. - Москва. - URL: urbaneconomics.ru (дата обращения: 19.02.2023). - Текст : электронный.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации : ГК : часть первая : ФЗ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, часть вторая : ФЗ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ, часть третья : ФЗ от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ и часть четвертая : ФЗ от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ (с изм. и доп. по сост. на 28.02.2023). - Текст: электронный // Официальный Интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации». -URL: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 6.03.2023).

7. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ. - Текст: электронный // Официальный Интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации». - URL: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 6.03.2023).

REFERENCES

1. Federal'naya sluzhba gosudarstvennoj statistiki [Federal State Statistics Service: official website] : oficial'nyj sajt. -Moskva. - Obnovlyaetsya v techenie sutok. - URL: rosstat.gov.ru (data obrashcheniya: 19.02.2023). - Tekst : elektronnyj.

2. ZHilishchnyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 29 dekabrya 2004g. №188-FZ [Housing Code of the Russian Federation: Federal Law No. 188-FZ of December 29, 2004] (s izm. i dop. po sost. na 29.12.2022) - Tekst: elektronnyj // Oficial'nyj Internet-portal pravovoj informacii «Gosudarstvennaya sistema pravovoj informacii» URL: http://pravo.gov.ru (data obrashcheniya: 6.03.2023)

3. Kamyshanova, A. E. Sovremennye problemy i perspektivy kapital'nogo remonta mnogokvartirnogo zhilishchnogo fonda [Modern problems and prospects of capital repairs of multi-apartment housing stock]/ A. E. Kamyshanova // Semejnoe i zhilishchnoe pravo. - 2019. - № 2. - S. 41-44. - EDN YZRCOT.

4. Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 15 maya 2013g. №416 «O poryadke osushchestvleniya deyatel'nosti po upravleniyu mnogokvartirnymi domami» [On the procedure for the management of apartment buildings : Decree of the Government of the Russian Federation dated May 15, 2013 No. 416]. - Tekst: elektronnyj // Oficial'nyj Internetportal pravovoj informacii «Gosudarstvennaya sistema pravovoj informacii». - URL: http://pravo.gov.ru (data obrashcheniya: 6.03.2023)

5. Fond «Institut ekonomiki goroda» (IEG) [Foundation "Institute of City Economics"] : oficial'nyj sajt. - Moskva . -URL: urbaneconomics.ru (data obrashcheniya: 19.02.2023). - Tekst : elektronnyj.

6. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii [Civil Code of the Russian Federation] (chast' pervaya ot 30 noyabrya 1994 g. №51-FZ, chast' vtoraya ot 26 yanvarya 1996 g. №14-FZ, chast' tret'ya ot 26 noyabrya 2001 g. №146-FZ i chast' chetvertaya ot 18 dekabrya 2006 g. №230-FZ (s izm.i dop.po sost.na 28.02.2023g.) - Tekst: elektronnyj // Oficial'nyj Internet-portal pravovoj informacii «Gosudarstvennaya sistema pravovoj informacii» URL: http://pravo.gov.ru (data obrashcheniya: 6.03.2023)

7. St. 8 Federal'nogo zakona ot 30 dekabrya 2004g. №214-FZ «Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov i inyh ob»ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii» [On participation in the shared construction of apartment buildings and other Real estate Objects and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation: Federal Law No. 214-FZ of 30.12.2004]. -Tekst: elektronnyj // Oficial'nyj Internet-portal pravovoj informacii «Gosudarstvennaya sistema pravovoj informacii» URL: http://pravo.gov.ru (data obrashcheniya: 6.03.2023).