CC BY
10DOI 10.47643/1815-1329_2023_10_128
ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ CONCEPT AND SIGNS OF AN AGREEMENT FOR MANAGEMENT
OF MULTIPLE BUILDINGS
БУХАНЕВИЧ Дмитрий Юрьевич,
студент Института подготовки государственных и муниципальных служащих
Академии ФСИН России.
390000, Россия, г. Рязань, ул. Сенная, 1.
E-mail: kenig77@mail.ru;
КОШЕЛЮК Богдан Евгеньевич,
кандидат юридических наук, старший преподаватель Института подготовки государственных и муниципальных служащих Академии ФСИН России по кафедре гражданского права и процесса. 390000, Россия, г. Рязань, ул. Сенная, 1. E-mail: kenig77@mail.ru;
Buhanevich Dmitry Yurievich,
3rd year student 3404-M Institute for Training of State and Municipal Employees of the Academy of the Federal Penitentiary Service of Russia. 390000, Ryazan, st. Sennaya, 1. E-mail: kenig77@mail.ru;
Koshelyuk Bogdan Evgenievich,
Candidate of Legal Sciences, Senior Lecturer at the Institute for Training State and Municipal Employees of the Academy of the Federal Penitentiary Service of Russia, Department of Civil Law and Procedure. 390000, Ryazan, st. Sennaya, 1. E-mail: kenig77@mail.ru
Краткая аннотация: В статье говорится о понятии и признаках договора управления многоквартирным домом, раскрывается его сущность и делается вывод о правовой природе рассматриваемого института. Авторы отмечают, что договор управления многоквартирным домом играет важную роль - он призван обеспечить защиту прав и законных интересов собственников квартир. Анализирует-ся правовая природа договора управления многоквартирным домом.
Abstract: The article talks about the concept and features of an apartment building management agreement, reveals its essence and draws a conclusion about the legal nature of the institution in question.The authors note that the management agreement for an apartment building plays an important role - it is designed to ensure the protection of the rights and legitimate interests of apartment owners. The legal nature of the management agreement for an apartment building is analyzed.
Ключевые слова: договор управления многоквартирным домом, собственник, управляющая организация, жилое помещение.
Keywords: management agreement for an apartment building, owner, management organization, residential premises.
Для цитирования: Буханевич Д.Ю., Кошелюк Б.Е. Понятие и признаки договора управления многоквартирными домами // Аграрное и земельное право. 2023. № 10(226). С. 128-130. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_10_128.
For citation: Bukhanevich D.Yu., Koshelyuk B.E. Concept and signs of an agreement for management of multiple buildings // Agrarian and Land Law. 2023. No. 10(226). pp. 128-130. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_10_128.
Статья поступила в редакцию: 02.08.2023
Введение. Управление многоквартирными домами (далее - УМД) - это сложный и многогранный процесс, который требует особого внимания со стороны всех заинтересованных сторон. Для обеспечения качественного УМД необходимо заключить договор управления, который будет регулировать отношения между собственниками жилья и управляющей организацией.
Понятие и признаки договора УМД являются важными аспектами в области управления жилыми помещениями. Данный договор определяет права и обязанности сторон, а также регулирует вопросы по управлению, эксплуатации и ремонту жилого фонда.
В данной статье рассмотрено понятие и признаки договора УМД. Исследованы основные этапы развития законодательства, изменения в законодательстве, внесенные в разные периоды времени, а также оценена эффективность законодательных мер по защите прав потребителей. Также дано описание основных элементов договора управления, а также рассмотрены вопросы по его заключению и исполнению. В конце статьи приведена гражданско-правовая характеристика рассматриваемого договора.
Цель исследования. Изучить правовую природу договора УМД и выяснить, насколько значим данный институт в рамках юридической действительности.
Методы исследования. При написании данной статьи использовались общенаучный диалектический метод познания, а так же системно-правовой, метод интерпретации юридических текстов. Именно с помощью выбранных инструментов возможно объективное и полноценное рассмотрение темы работы.
Каждый гражданин имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами, это правомочие напрямую вытекает из ч.1 ст. 35 Конституции РФ[1].На основании данного обладающего высшей юридической силой нормативного акта гарантировано право человека на жилище и его неприкосновенность.
УМД - это сложный и ответственный процесс, который требует особого внимания со стороны всех заинтересованных сторон. Для
Частно-правовые (цивилистические) науки
обеспечения качественного УМД необходимо заключить договор управления, который будет регулировать отношения между собственниками жилья и управляющей организацией.
Прежде чем говорить о договоре, следует ответить на вопрос, а что такое многоквартирный дом в принципе?
Под многоквартирным домом понимается комплекс двух и более квартир, которые обладают доступом в помещения не являющимися частями квартир, но предназначенными для обслуживания жилых и нежилых зон в многоквартирном строении, и непосредственно на примыкающий к строению участок земли. Иными словами, многоквартирный дом - это помещение жилого типа с компонентами общего имущества владельцев помещения.
Но вернемся к основному вопросу. Для того, чтобы ознакомиться с легальным определением рассматриваемого нами института, необходимо обратиться к ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации[2].
Договор УМД - это соглашение между собственниками жилья и управляющей организацией, которое определяет права и обязанности сторон, а также регулирует вопросы по управлению, эксплуатации и ремонту жилого фонда.
Обратившись к работе Левочко В.В., Григорьевны Т.Г., можно заключить, что на одной стороне договора выступает управляющая организация, которая должна обладать лицензией на осуществление деятельности по УМД, либо орган управления товарищества собственников жилья (жилищного кооператива, либо специализированного потребительского кооператива)и застройщик[3, с. 67].
Если говорить о застройщике, данный субъект может выступать в роли стороны договора лишь кратковременно, а именно - до момента заключения между лицом, получившим помещение, и отобранной по конкурсу управляющей организацией договора управления.
Собственники помещений обязаны выбрать на общем собрании способУМД, именно этот выбор определяет стороны договора и необходимость его заключения:
1) непосредственное управление собственниками помещений. (Речь идет о ситуации, при которой общее количество квартир в доме не превышает тридцати. В таком случае ни управляющая организация, ни ТСЖ не привлекаются жильцами, собственники жилых помещений сами решают вопросы, связанные с домом)
2) управление ТСЖ, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом (собственники жилых помещений заключают договор с ТСЖ)
3) управление управляющей организацией (собственники жилых помещений заключают договор с управляющей организацией)
Для того, чтобы выявить существенные условия договора МКД, нам необходимо обратиться к ст.162 ЖК РФ.
В первую очередь хочется затронуть предмет договора, он заключается по поводу состава общего имущества дома, его адреса и площади. Важно уточнить то, что перечень общего имущества закрепляется в ст. 36 ЖК РФ. Общее имущество принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности, такое имущество не может быть частью квартиры владельца, оно лишь предназначено для обслуживания жилых помещения в данном доме.
Следующее существенное условие договора -перечень работ и услуг по УМД, по содержанию и ремонту общего имущества в рассматриваемого дома, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг. Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в указанных домах должен быть детализирован в соответствующем документе, утвержденном Правительством РФ.ч. 4 ст. 154 ЖК РФ определяет перечень коммунальных услуг, предоставляемых организациями.
Порядок определения цены договора, размеры платежа за содержание и ремонт жилого помещения и платежа за коммунальные услуги, порядок внесения этих платежей - это третье существенное условие. Данный порядок определяют ст. 155 и 157 ЖК РФ. Для того, чтобы можно было рассчитать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, законодатель предусмотрел утверждаемые муниципалитетом тарифы. Данное положение следует из ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Последнее существенное условие договора УМД - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Суть данного контроля состоит в том, что управляющая организация в начале текущего года размещает в системе отчет о выполнении договора за предыдущий год.
Законодатель определил сроки для заключения договора УМД:
- Если привлечена управляющая организация, договор заключается на срок от одного до пяти лет;
- Если открытый конкурс на выбор управляющей организации еще не проведен или в случае заключения договора по результатам открытого конкурса лицом, принявшим от застройщика в эксплуатацию помещения в данном доме - на срок от одного до трех лет;
- Если договор заключен застройщиком до его передачи, его срок равен трем месяцам
На основании вышеизложенного определения договора УМД и его существенных условий, представляется возможным дать ему характеристику.
Итак, договор УМД является гражданско-правовым [4, с. 43; с. 25-27](поскольку устанавливает имущественные отношения), консенсу-альным (порождает права и обязанности после подписания договора собственниками и управляющей организацией), двусторонним (права и обязанности есть как у управляющей организации, так и у собственников), возмездным (управляющая организация предоставляет услуги жильцам за деньги), срочным(может заключаться на сроки от 1 до 5 лет, от 1 до 3 лет, и на срок 3 месяца).
Договор УМДм играет важную роль - он призван обеспечить защиту прав и законных интересов собственников квартир за счет четкой
регламентации им прав и обязанностей участников гражданских имущественных правоотношений.
Одним из важных инструментов для обеспечения качественного управления жилым фондом выступает договор УМД. При заключении договора необходимо учитывать его признаки, а также требования законодательства. Важно также постоянно совершенствовать законодательство и повышать эффективность деятельности управляющих организаций. Одним из важных аспектов является повышение информированности собственников жилья о правах и обязанностях по договору УМД. При взаимодействии всех участников можно достичь качественного управления жилым фондом и обеспечить комфортное проживание жильцов.
Библиография:
1. Конституция Российской Федерации : (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01 июля 2020 г.) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.№ 188-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».
3. Левочко В.В., Григорьева Т.Г. Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом с учетом последних изменений в законодательстве // Вестник северо-восточного федерального университета им. М.К. Аммосова. Якутск, 2020. С. 67.
4. Кошелюк Б.Е. Правовое регулирование договора поставки товаров для государственных нужд (по материалам практики Федеральной службы исполнения наказаний): Дисс. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / Б.Е. Кошелюк. Рязань. 2014. С. 43; Блинкова Е. В., Кошелюк Б. Е. Договор поставки товаров для государственных нужд : монография (2-е изд.). М.: Проспект, 2019. С. 25-27.
References:
1. Constitution of the Russian Federation: (adopted by popular vote on December 12, 1993 with amendments approved during the all-Russian vote on July 1, 2020) // ConsultantPlus.
2. Housing Code of the Russian Federation: dated December 29, 2004 No. 188-FZ // Consultant Plus.
3. Levochko V.V., Grigorieva T.G. Legal characteristics of the management agreement for an apartment building, taking into account recent changes in legislation // Bulletin of the North-Eastern Federal University named after. M.K. Ammosova, Yakutsk, 2020, p. 67.
4. Koshelyuk B.E. Legal regulation of the contract for the supply of goods for state needs (based on materials from the practice of the Federal Penitentiary Service) Ph.D. dissertation. legal Sciences: 12.00.03 / Koshelyuk Bogdan Evgenievich. Ryazan. 2014. P. 43; Blinkova E. V., Koshelyuk B. E. Contract for the supply of goods for state needs: monograph (2nd edition). M.: Prospekt, 2019. pp. 25-27.
