CC BY
66
УДК 346.12
Андрианова Дарья Владимировна
аспирант кафедры частного права Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета daniellawes@gmail.com
Некоторые правовые
ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ИНТЕРЕСОВ ЖИЛЬЦОВ ПРИ ВЫБОРЕ УПРАВЛЯЮЩЕГО МНОГОКВАРТИРНЫМ домом НА ЭТАПЕ ВВЕДЕНИЯ ЕГОВЭКСПЛУАТАЦИЮ
Dar’ya V. Andrianova
graduate student at the Department of private law Institute of Economies, Management and Law,
Russian State Humanities University daniellawes@gmail.com
Some legal issues of
TENANTS’ INTEREST PROTECTION IN THE SELECTION OF CONTROL OF AN APARTMENT HOUSE AT THE STAGE OF INTRODUCTION INTO OPERATION
Аннотация. В данной статье исследуются вопросы выбора управляющей организации застройщиком для многоквартирного дома на этапе введения его в эксплуатацию. По мнению автора, данный процесс не содержит правовых механизмов защиты интересов жильцов, что нарушает право граждан на комфортное и безопасное проживание, а также право по распоряжению отдельными жилищными правами. Например, право на заключение договора управления многоквартирным домом с самостоятельно выбранной управляющей организацией. Автором сформулировано обоснованное предложение о заключении договора управления многоквартирным домом после его ввода в эксплуатацию только на конкурсной основе.
Ключевые слова: управляющая организация, застройщик, договор, многоквартирный дом, правовые проблемы, защита жильцов, управляющий, введение в эксплуатацию, застройщик.
Annotation. This paper explores the issues of selection of the managing organization by the developer of an apartment building at the stage of introduction of it into operation. According to the author, this process does not contain any legal mechanisms to protect the interests of tenants, which violates the right of citizens to live in safety and comfort, as well as the right to separate housing rights. For example, the right to conclude the management contract of the apartment building with a self-selected management organization. The author formulates a reasoned proposal for concluding a contract management of the apartment building after its commissioning on a competitive basis.
Keywords: management organization, developer, agreement, apartment building, legal issues, protection of tenants, managing, commissioning, developer.
Получив разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик самостоятельно принимает решение об управлении этим домом. При желании и соответствии Стандартам и Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, установленнымиПостановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 № 416 [1], застройщик может самостоятельно принять на себя функции управляющей организации. В противном случае он направляет оферту профессиональному управляющему, и при акцепте заключает с ним срочный договор на управление построенным и введенным в эксплуатацию многоквартирным домом.
Таким образом, отсутствие механизма конкурсного отбора управляющей организации компенсируется незначительным сроком действия договора управления (три месяца) [2], который можно представить как «промежуточную эксплуатацию» [3] объекта.
При этом, введенный в эксплуатацию многоквартирный дом переходит в управление, как правило, к имеющейся у застройщика аффилированной управляющей организации [4]. Такое положение дает застройщику возможность решить ряд проблем, связанных как с передачей объекта, так и с возможностью дальнейшей опосредованной эксплуатацией только что построенного многоквартирного дома, что безусловно выгодней с точки зрения бизнеса, нежели чем управление ветхими строениями прошлого века, требующими систематических значительных вложений на ремонт и обустройство.
Как можно видеть, на начальном этапе эксплуатации многоквартирного домаговорить о какой-либо добросовестной конкуренции между управляющими невозможно, т.к она заменена властным полномочием застройщика на право выбора контрагента. Однако, следует учитывать, что у принявшей многоквартирный дом управляющей
220
организации есть только три месяца, чтобы наладить процесс обслуживания жильцов в этом доме, и при этом нет никаких гарантий, чтопосле окончания срока договора данная организация сможет заключить новый договор. Препятствием этому может служить либо неудачное участие в конкурсе, проводимом местным самоуправлением, либо решение собственников жилых помещений в обслуживаемом доме, если последние выберут иной способ управления или заключат договор с другой организацией.
Однако, здесь следует отметить, что вопрос выбора самих жильцов не столь актуален, т.к. ввод дома в эксплуатацию не означает получение жильцами зарегистрированного права собственности на жилые помещения. Данная легализация права собственности большинства (более 50 % жильцов) обычно требует значительно большего времени, чем три месяца, несмотря на право последних сразу после разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома регистрировать свое право собственности (от. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ) [5].
Можно добавить, что застройщика не интересуют вопросы регистрации права долевых инвесторов. Для него главное, во избежание лишних расходов, связанных с содержанием помещений, быстрее передать не юридическое, а фактическое право на жилое помещение по передаточному акту (п. 6 ч. 2 от. 153 ЖК РФ).
Представляется, такое положение не отвечает принципу, закрепленному в ч. 2 от. 1 ЖК РФ и устанавливающему право граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять жилищные права, в том числе распоряжаться ими, например, посредством заключения договора управления многоквартирным домом с самостоятельно выбранной управляющей организацией.
В противовес такому мнению можно ссылаться на последующее право отказаться от заключенного договора с выбранной по конкурсу организацией, но, как показывает практика, переход управления домом трудоемок, занимает значительный отрезок времени, а в некоторых случаях данный процесс переходит в длительное судебное разбирательство. В таком случае граждане вместо комфортного и безопасного режима проживания получают, на какое-то время, проблемы с коммунальным обслуживанием. При этом, каким-либо образом повлиять на происходящий процесс они не могут, т.к. всецело зависят от управляющей организации до оформления права собственности на жилое помещение. Более того, технический паспорт на указанный объект права находится у управляющего организации и получить его жильцы могут только став собственниками (от. 6 Закона г. Москвы от 3 ноября 2004 № 66) [6].
Помимо этого, как отмечает ряд авторов, для сданного в эксплуатацию многоквартирного дома и его жильцов переход от одной управляющей организации к другой (а в перспективе и к третьей) в течение короткого времени является настоящим «стрессом». Будущим собственникам
в таком режиме передачи объекта необходимо будет неоднократно переоформлять договоры как с энергопоставщиками, так и с подрядчиками и исполнителями коммунальных и иных услуг, связанных с обслуживанием дома [7].
Такой негативный для жильцов режим начального управления общим имуществом многоквартирного дома усугубляется отсутствием возможности у управляющей организации на первом этапе деятельности в полном объеме осуществлять защиту интересов граждан. Например, при наличии недоделок и брака в строительстве, управляющая организация, не будучи участником долевого строительства и не являясь собственником помещений в доме, не может от своего имени подать иск к застройщику [8]. Это становится возможным, если в договоре с жильцами закреплено право представлять их интересы в суде. Однако жильцы, которым «навязали» неизвестную им управляющую организацию, довольно редко доверяют ей такое право.
Констатируя изложенное, можно сделать следующий вывод. Существующая процедура привлечения управляющей организации к управлению вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома отвечает интересам:
• застройщика, который на безальтернативной основе может привлечь аффилированное лицо;
• органов местного управления, имеющим административный ресурс, дающий возможность, при наличии заинтересованности, повлиять на выбор управляющего.
И только жители, исходя из здравого смысла данных отношений, действительно заинтересованные в надежной и профессиональной управляющей организации, выведены федеральным законодателем за рамки выборного процесса на этом этапе.
Возникает вопрос, почему законом устанавливается срок в три месяца, после чего местное самоуправление вмешивается в процесс управления многоквартирным домом и проводит конкурсный отбор управляющей организации? Если допустить увеличение указанного срока, то ставшие собственниками жильцы уже самостоятельно будут принимать решения и о форме управления своим имуществом, и о конкретной организации, которой они доверяют. Как было сказано, право последующей смены управляющего домом слишком трудно реализуемо на практике.
Представляется необходимым изменить существующую процедуру первичного заключения договора управления многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию. Как мы уже говорили, застройщик заинтересован в передаче управления домом аффилированной компании, которая осуществляет техническую приемку и, соответственно, влияет на затратность устранения недоделок. Очевидно, что такое положение не отвечает интересам собственников многоквартирного дома. Это первое. Второе, институт
221
конкуренции в данном случае бездействует, что также негативно влияет не только на отношения на рынке управления многоквартирными домами, но и на правовые механизмы защиты проживающих в этих домах граждан.
Соответственно, необходимо лишить застройщика права выбора управляющей компании, передав его органу местного самоуправления и изменив порядок проведения конкурса. Дома строятся и вводятся в эксплуатацию не в короткие сроки, поэтому орган местного самоуправления может провести конкурс в преддверии ввода объекта в эксплуатацию (например, за 30 дней до запланированного ввода дома в эксплуатацию). Конечно, существуют некоторые технические сложности в определении условий конкурса, но эти проблемы не столь значительны, чтобы сделать предложенное невозможным.
Для этого необходимо ввести в Жилищный кодекс РФ некоторые изменения. Так, п. 14 от. 161 ЖК РФ следует считать утратившим силу.
Литература:
1. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») // Собрание законодательства РФ. 2013. № 21. Ст. 2652.
2. Если до изменений, внесенных Федеральным законом от 5 апреля 2013 № 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (Собрание законодательства РФ. 2013. № 14. Ст. 1646) в ч. 5 от. 162 Жилищного кодекса РФ, можно было только предполагать, исходя из положений, закрепленных вп. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, о сроке действия данного договора, то теперь он законодательно закреплен.
3. Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки // Информационная система Консультант Плюс.
4. Козырева С.Н. Застройщику об управлении многоквартирным домом // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 6.
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1
(часть 1). Ст. 40.
6. Закон г. Москвы от 3 ноября 2004 № 66 «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве». Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 64.
Также, первое предложение пункта 13 ст. 161 ЖК РФ следует изложить в следующей редакции:
«За тридцать дней до планируемого получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение пяти дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс».
Данные изменения дадут возможность выбранной по конкурсу организации заключить договор управления многоквартирным домом в течение месяца после ввода его в эксплуатацию, и при надлежащем исполнении обязательств по договору осуществлять управление в течение длительного срока.
Literature:
1. Government Decree of May 15, 2013 № 416 «On the order management activities of apartment buildings» (along with the «Rules of the management activities of apartment buildings») // Coll. legislations of the Russian Federation. 2013. № 21. Art. 2652.
2. If, before the changes to the Federal Law of April 5, 2013 № 38-FZ «On Amendments to the Housing Code of the Russian Federation and the Federal Law» About the Fund of assistance to reforming housing and communal services «(Collected Legislations of the Russian Federation. 2013. № 14. Art. 1646) in Part 5, Art. 162 of the Housing Code, could only be based on the provisions set forth in Sec. 13, Art. 161 of the Housing Code, the period of validity of this agreement, it is now legislated.
3. Sharapov V.V. Protect your investment in buildings // Information System Consultant Plus.
4. Kozyreva S.N. The developer on the management of the apartment building // Construction: accounting and taxation. 2012. № 6.
5. Federal Law of 30 December 2004 № 214-FZ «On Participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation» // Coll. legislations of the Russian Federation. 2005. № 1 (part 1). Art. 40.
6. The law of Moscow on November 3, 2004 № 66 «On certification of dwellings (apartments) in Moscow». // Bulletin of the Mayor and the Moscow Government. 2004. № 64.
222
7. Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки. СПС КонсультантПлюс. 2014.
8. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2011 по делу № А78-7863/2010. Информационная система Ко н суп ьта нтП л юс.
7. Sharapov V.V. Protect your investment in buildings. Information System ConsultantPlus. 2014.
8. Resolution of the Fourth Appellate Court on 16 June 2011 in the case № A78-7863/ 2010. Information System ConsultantPlus.
223
