УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2023. № 11(227)

DOI 10.47643/1815-1329_2023_11_214

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ MANAGEMENT OF AN APARTMENT BUILDING BY A MANAGEMENT ORGANIZATION

БУХАНЕВИЧ Дмитрий Юрьевич,

студент Института подготовки государственных и муниципальных служащих Академии ФСИН России. 390000, Россия, г. Рязань, ул. Сенная, д. 1. E-mail: kenig77@mail.ru;

КОШЕЛЮК Богдан Евгеньевич,

кандидат юридических наук, старший преподаватель

Института подготовки государственных и муниципальных служащих Академии ФСИН России по кафедре гражданского права и процесса. 390000, Россия, г. Рязань, ул. Сенная, д. 1. E-mail: kenig77@mail.ru;

Buhanevich Dmitry Yurievich,

student Institute for Training of State and Municipal Employees of the Academy of the Federal Penitentiary Service of Russia. 390000, Ryazan, st. Sennaya, 1. E-mail: kenig77@mail.ru;

Koshelyuk Bogdan Evgenievich,

Candidate of Legal Sciences, Senior Lecturer at the Institute for Training State and Municipal Employees of the Academy of the Federal Penitentiary Service of Russia, Department of Civil Law and Procedure. 390000, Ryazan, st. Sennaya, 1. E-mail: kenig77@mail.ru

Краткая аннотация: В статье говорится о том, что из себя представляет управляющая организация в контексте управления многоквартирным домом, а так же затрагиваются особенности данного управления при выборе собственниками жилых помещений управляющей организации.

Abstract: The article talks about what a management organization is in the context of managing an apartment building, and also touches on the features of this management when the owners of residential premises choose a management organization.

Ключевые слова: управляющая организация, собственник, многоквартирный дом, жилое помещение, договор управления многоквартирным домом.

Keywords: management organization, owner, apartment building, residential premises, apartment building management agreement.

Для цитирования: Буханевич Д.Ю., Кошелюк Б.Е. Управление многоквартирным домом управляющей организацией // Аграрное и земельное право. 2023. № 11(227). С. 214-215. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_11_214.

For citation: Bukhanevich D.Yu., Koshelyuk B.E. Management of an apartment building by a management organization // Agrarian and Land Law. 2023. No. 11(227). pp. 214-215. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_11_214.

Статья поступила в редакцию: 01.11.2023

Введение. Правовой статус управляющей организации имеет отличительные черты. Дело в том, что управляющая организация осуществляет свои функции в очень важной и ответственной сфере - в области управления многоквартирным домом, потому особенности заключаются в повышенных требованиях.Данные требования необходимы для того, чтобы повысить эффективностьосуществляемой УО деятельности.

Цель исследования. Изучить сущность управленческой организации, определить, каков порядок ее назначения в качестве субъекта управления многоквартирным домом

Методы исследования. При написании данной статьи использовались общенаучный диалектический метод познания, а так же системно-правовой, метод интерпретации юридических текстов. Используя данные юридически-научные инструменты, мы рассчитываем навсесто-роннее и рациональноеизучение темы работы.

Если проанализировать ст.161 Жилищного кодекса РФ[1], можно прийти к выводу о том, что управляющая организация (далее - УО) -это юридическое лицов форме коммерческой организации,обладающее лицензией на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - МКД).

УО - коммерческая организация, поскольку в силу п.2.3 ст.161 ЖК РФ оказывает услугии выполняет работы, направленные наобеспе-чение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

УО обязана обладать соответствующей лицензией в силу п.1.3 ст.161 ЖК РФ.

Возникает вопрос, возможно ли создание УО в форме некоммерческой организации (далее - НКО)?

Для того, чтобы ответить на данный вопрос, важно понимать, что некоммерческие организации могут оценивать деятельность приносящую прибыль, если она служит целям организации и соответствует требованиям органов. То есть извлечение прибыли НКО является не целью, а средством для достижения цели, к такому выводу можно прийти, если изучить ст. 123.1 ГК РФ[2]. Если обращаться в данных рамках к управляющей организации, она не анализирует деятельность по управлению многоквартирными домами, она ее непосредственно осуществляет. Как было отмечено раннее, УО осуществляет соответствующие работы и оказывает услуги, то есть занимаетсяэтим активно, что заведомо является предпринимательством.

Таким образом,управляющая организация создаваться в форме некоммерческой организации не может.

Отдельного внимания заслуживает ст.193 ЖК РФ, в которой сказано, что индивидуальные предприниматели, как и управляющая орга-

Частно-правовые (цивилистические) науки

низация подлежат лицензированию. То есть, по сути, законодатель дал возможность ИП осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами аналогичную функциям управляющей организации. Насколько это целесообразно? На наш взгляд, эта целесообразность сомнительна, поскольку управление многоквартирным домом - ответственная и масштабная сфера, требующая серьезной организованной деятельности. Для того, чтобы ее полноценно осуществлять, нужно юридическое лицо, ведь оно обладает как минимум уставным капиталом, резервным фондом и необходимым количеством сотрудников. Судя по данным ресурсам, у юридического лица потенциала для осуществления управленческой деятельности куда больше.

Управляющая организация выбирается следующим образом[3]:

1. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ выбор может осуществляться собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании.

2. УО определяется органом местного самоуправления (далее - ОМС).Для того, чтобы назначить управляющая организацию, ОМС проводит соответствующий открытый конкурс.

Однако, необходимость в действиях органа местного самоуправления имеет место, если:

- Собственники жилых помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления. ОМС предпринимает необходимые действия и в том случае, когда собственники выбрали способ управления, но в силу тех или иных обстоятельств его не реализовали (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);

-Прекращена деятельность по управлению МКД(основание - исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ);

-Лицензия аннулирована, либо ее действие прекращено(При условии того, что собственники жилых помещений не избрали способ управления МКД);

- В силу ч. 14.1 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в наемном доме не выбрали/не реализовали способ управления многоквартирным домом в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме;

- В силу ч. 13 ст. 161 ЖК РФ было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- В силу ч. 2 ст. 163 ЖК РФ Российская Федерации,субъект РФ, муниципальное образование имеют долю более чем 50 процентов в доме, передающемся в управление.

Для определения управляющей организации необходимо решение органа местного самоуправления или органа городов федерального значения[4].

Срок деятельности УО, которая была определена по решению вышеуказанных органов, - не более одного года. Как только собствен-никижилых помещений в МКДвыберут способ управления или заключат договор управления МКД по результатам открытого конкурса, данная управляющая организация прекращает свою деятельность.

Управляющая организация должна соответствовать определенным требованиям:

Во-первых, иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Во-вторых, быть включена в перечень организаций для управления МКД. (Если в данном домеспособ управления не выбрали).

В-третьих, УО относительно других управляющих организаций должна осуществлять управление меньшим количеством МКД.

Если собственники расторгли договор с управляющей организацией или она допустила нарушение лицензионных требований, эта управляющая организация впредь не может быть выбрана.

Орган местного самоуправления либо орган государственной власти осуществляет деятельность, направленную на формированиепе-речень УО для управления МКД[5]. Сведения касаемо управляющих организаций размещаются в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, управление многоквартирным домом управляющей организацией - один из ключевых способов управления. Управляющая организация - особенное учреждение, к которому предъявляются специальные требования, оно определяется или избирается по определенному порядку.

Библиография:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ//СПС КонсультантПлюс.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): от 30 ноября 1994 г.№ 51-ФЗ: Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. / СПС КонсультантПлюс.

3. Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019.

4. Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации:Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2018 г.№ 1616// СПС КонсультантПлюс.

5. Буханевич Д.Ю., Кошелюк Б.Е. Понятие и признаки договора управления многоквартирными домами // Аграрное и земельное право. 2023. № 10 (226). С. 129.

References:

1. ZHilishchnyjkodeksRossijskojFederacii: ot 29 dekabrya 2004 № 188-FZ //SPSKonsul'tantPlyus.

2. GrazhdanskijkodeksRossijskojFederacii (chast' pervaya): ot 30 noyabrya 1994 g. № 51-FZ: PrinyatGosudarstvennojDumoj 21 oktyabrya 1994 g. / SPSKonsul'tantPlyus.

3. KirichenkoO.V., NakushnovaE.V. Pravaiobyazannostigrazhdan - sobstvennikovzhilyhpomeshchenijvmnogokvartirnyhdomah: uchebnoeposobie. M.: YUsticinform, 2019.

4. Ob utverzhdenii Pravil opredeleniyaupravlyayushchejorganizaciidlyaupravleniyamnogokvartirnymdomom, v otnosheniikotorogosobstvennikamipomeshchenij v mnog-

okvartirnom dome ne vybransposobupravleniyatakimdomomilivybrannyjsposobupravleniya ne realizovan, ne opredelenaupravlyayushchayaorganizaciya, i o vnese-

niiizmenenij v nekotoryeaktyPravitel'stvaRossijskojFederacii: PostanovleniePravitel'stva RF ot 21 dekabrya 2018 g. № 1616// SPS Konsul'tantPlyus.

5. Buhanevich D.YU., Koshelyuk B.E. Ponyatieipriznakidogovoraupravleniyamnogokvartirnymidomami // Agrarnoeizemel'noepravo. 2023. № 10 (226). S. 129.