CC BY
81
стижимой. Создаваемые экспозиции изначально были далеки от действительных проблем общества.
Сосредоточение внимания на экспозициях по периоду развитого социализма привело к тому, что в большинстве музеев в запустении оказались экспозиции по истории досоветского периода. Так, партийные органы Бурятии отмечали, что имеются серьезные просчеты в показе истории досоветского периода в экспозиции музеев Республики. Совершенно не было отражено в экспозиции добровольное вхождение Бурятии в состав Российского государства. Не отражена тема экономического и культурного взаимовлияния народов Сибири. Показ русского населения ограничивался лишь семейскими (старообрядцы Забайкалья). Даже карта под названием «Заселение русскими Забайкалья» показывала только пути переселения се-мейских. Недостаточно была раскрыта тема формирования и разложения первобытнообщинного строя, развития патриархально-феодальных отношений. Раздел экспозиции, посвященный религии, недостаточно показывал своеобразие и сущность ламаизма и
17
русской православной церкви.
Можно сделать вывод, что в рассматриваемый период главным направлением становится ориентация краеведческих музеев на сбор материалов по истории советского общества и их использование в экспозиционной и научно-просветительской деятельности. Такое направление деятельности музеев было подготовлено всей предыдущей планомерной работой идеологических органов и органов управления музейным делом.
Также большой проблемой было и то, что в некоторых областях региона отсутствовали организации, централизованно занимающиеся охраной памятников культуры и истории. Отсутствие подобной организа-
ции в г. Чите привело к тому, что медленно решались вопросы постановки памятников на государственную охрану, сохранялась угроза их уничтожения из-за несогласованности градостроительных учреждений с органами охраны памятников, разрушались памятники в процессе хозяйственного освоения края. Неизвестно, сколько загублено памятников в зоне БАМ. Отсутствие в Чите реставрационной базы затрудняло составление документации на ремонтно-реставра-ционные работы, откладывалась реставрация ценных архитектурных построек (Цугольский дацан - памятник культовой архитектуры XIX в.; Бутинский дворец -памятник гражданской архитектуры XIX в.). Реставрация Церкви декабристов затянулась на полтора десятка лет, а затем долгое время устранялись недоделки.
Наряду с отмеченными конкретными проявлениями государственной политики, имеются и некоторые общие позиции:
- политизация всего музейного дела, как и всей культуры в целом;
- сохранение взгляда на музей, как на нечто второстепенное, что породило «остаточный принцип» финансирования музеев;
- отсутствие четкой концепции развития музейного дела, что привело к неоднозначности, противоречивости принимаемых управленческих решений.
Для современного периода изучение исторического опыта приобретает особое значение. История государственной политики в области музейного дела на протяжении двадцатилетия (1960-1980 гг.) дает богатый материал для того, чтобы избежать многих ошибок и использовать все то ценное, что будет способствовать оздоровлению музейного дела.
17 НАРБ. Ф.П-1, Оп.33, Д.45, л.3. УДК 347.736
СУБЪЕКТИВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
1 9
© А.А. Пахаруков1, В.Н. Белоусов2
1Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83. 2Байкальский государственный университет экономики и права, 664003, Россия, г. Иркутск, ул. Ленина, 11.
Проанализированы определения понятия «застройщик» в современном российском законодательстве. Предложено рассматривать данное понятие в широком и узком смыслах; проведена научная классификация застройщиков на коммерческих и индивидуальных (некоммерческих). К некоммерческим (индивидуальным) застройщикам отнесены лица, осуществляющие строительство объекта недвижимости для личных, домашних нужд, не связан-
1Пахаруков Александр Анатольевич, кандидат юридических наук, зав. кафедрой юридических дисциплин, тел.: 89149241089, e-mail: paharukov@mail.ru
Pakharukov Alexander, Candidate of Law, Head of the Department of Legal Disciplines, tel.: 89149241089, e-mail: paha-rukov@mail.ru
2Белоусов Владимир Николаевич, аспирант кафедры предпринимательского и финансового права, тел.: 89246106104, e -mail: vladimir89.89@inbox.ru
Belousov Vladimir, Postgraduate of the Department of the Entrepreneurial and Financial Law, tel.: 89246106104, e-mail: vladi-mir89.89 @ inbox.ru
ных с предпринимательской деятельностью. Рассмотрены основные права и обязанности коммерческих и некоммерческих застройщиков. Освещены проблемы правового регулирования застройщиков в современном праве России, предложены пути их решения. Библиогр. 10 назв.
Ключевые слова: застройщик; виды застройщиков; проектная документация; разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
DEVELOPER'S SUBJECTIVE RIGHTS AND DUTIES A.A Pakharukov, V.N Belousov
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia. Baikal State University of Economics and Law, 11 Lenin St., Irkutsk, 664003, Russia.
The definitions of the concept "developer" have been analyzed in the modern Russian legislation. This concept is proposed to be treated in broad and narrow senses. Developers are scientifically classified into commercial and individual (non-commercial). Those, who construct the property for personal, domestic purposes and are not related to business activity are referred to non-commercial (individual) developers. The basic rights and duties of commercial and noncommercial developers are considered. The problems of legal regulation of developers in the modern law of Russia are brought in and the ways to solve them are introduced. 10 figures.
Key words: developer; types of developers; project documentation; permit for real property commissioning.
Категория «застройщик» широко используется в различных нормативных правовых актах, однако на сегодняшний день не выработана общепринятая легальная дефиниция. Так, определение понятия «застройщик» содержится в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГрК РФ) [1], Федеральном законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об архитектурной деятельности) [7], Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) [8]. Анализ соответствующих дефинитивных норм позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое понятие неоднозначно и может использоваться в широком и узком смыслах. В широком значении термин «застройщик» использован в ГрК РФ, в Законе об архитектурной деятельности. В качестве застройщика могут выступать как профессиональные субъекты, зарегистрированные в установленном законом порядке, так и физические лица, не обладающие предпринимательской правосубъектностью. В узком значении термин «застройщик» использован в Законе о долевом строительстве, так как застройщиком является лишь юридическое лицо, внесенное в единый государственный реестр юридических лиц.
В связи с необходимостью законодательного закрепления четкого определения термина «застройщик» считаем целесообразным разделять коммерческих и некоммерческих (индивидуальных) застройщиков. К коммерческим застройщикам относятся те лица, которые осуществляют свою деятельность в целях реализации вновь создаваемого объекта недвижимости заинтересованным в ней лицам. Целью таких застройщиков является извлечение прибыли от своей деятельности по инициированию и осуществлению проекта застройки. Таким образом, коммерческие застройщики относятся к субъектам предприниматель-
ской деятельности и являются профессиональными участниками рынка недвижимости. К некоммерческим (индивидуальным) застройщикам относятся лица, осуществляющие строительство объекта недвижимости для личных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Для наиболее полного понимания правовой категории «застройщик» необходимо обратиться к характеристике правового регулирования деятельности застройщика, т.е. совокупности его прав и обязанностей, поскольку весь комплекс обязательств застройщика (в данном случае коммерческого) имеет очень большое значение. Именно застройщик отвечает за весь ход строительства, например, выбор площадки, получение правоустанавливающих документов, заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций, сдачу объекта и помощь в оформлении права собственности на квартиры.
Обратимся к характеристике обязанностей застройщика.
Для того чтобы начать строительство объекта недвижимости, застройщик (как коммерческий, так и индивидуальный) обязан оформить свои права на земельный участок. Коммерческому застройщику земельный участок должен принадлежать на праве собственности, на праве аренды или на праве субаренды. Перечень прав, на которых земельный участок может принадлежать индивидуальному (некоммерческому) застройщику, значительно шире. Это право собственности, право аренды, право субаренды, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения. Указанные правомочия на земельный участок подлежат государственной регистрации.
Коммерческие застройщики, заключающие договоры участия в долевом строительстве, обязаны передавать эти договоры на государственную регистрацию в регистрирующий орган. На практике распространены случаи, когда договоры с участниками доле-
вого строительства заключаются в течение всего периода строительства объекта недвижимости. Это вполне обосновано, поскольку найти всех участников долевого строительства на начальном этапе строительства практически невозможно. Следовательно, может сложиться ситуация, когда часть договоров долевого участия предоставляется на регистрацию уже после выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В таком случае регистрирующий орган отказывает в регистрации, а договор долевого участия квалифицируют как притворную сделку, прикрывающую куплю-продажу уже построенного объекта недвижимости.
Полагаем, что с подобным подходом регистрирующего органа следует не согласиться по следующим причинам. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.08.2005 г. № 2601/05 указывается, что притворной может быть признана сделка, которая направлена на достижение других последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Соответственно, намерение застройщика на заключение притворной сделки недостаточно для признания такой сделки притворной. Кроме того, на момент заключения договора ни застройщик, ни участник долевого строительства не знает точного времени выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
К сожалению, судебная практика складывается в пользу регистрирующих органов и отказывает застройщикам в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Безусловно, это не способствует защите прав участников долевого строительства, поскольку они не имеют возможности оформить уже принятый объект недвижимости в свою собственность. Более того, в юридической литературе отмечается, что в данном случае происходит стимулирование застройщика применять «серые схемы» для преодоления отказа. Например, застройщик на себя оформит право собственности на объект недвижимости, а уже после этого передаст его участнику долевого строительства по договору купли-продажи [2, С. 60-61]. Для достижения прозрачности в строительной деятельности, предлагаем закрепить норму, согласно которой государственная регистрация договора долевого участия в строительстве возможна и после введения объекта недвижимости в эксплуатацию.
Далее следует отметить, что коммерческий застройщик обязан разработать проектную документацию на планируемый объект строительства. Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.
Относительно разработки проектной документации некоммерческими (индивидуальными) застройщи-
ками отметим следующее. Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Следовательно, на данных застройщиков возлагается обязанность по разработке проектной документации лишь в случае строительства жилого помещения свыше трех этажей и предназначенных для проживания более чем одной семьи.
Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. С 1 мая 2012 г. экспертиза проектной документации может проводиться и негосударственными экспертами, т.е. юридическими лицами, аккредитованными на право проведения негосударственной экспертизы.
Ж.А. Начичко верно и тонко обобщила нормативно-правовые акты, регулирующие проведение экспертизы проектной документации, указав, что государственная экспертиза проводится только в отношении проектной документации на крупные, значимые и опасные объекты. Негосударственная экспертиза проектной документации на объект капитального строительства проводится на малые, менее значимые и неопасные объекты [8, С. 18].
Следующей обязанностью застройщика, необходимой для осуществления строительства объекта недвижимости, является получение в установленном порядке разрешения на строительство.
Законодатель перечисляет случаи, когда строительство может осуществляться и без получения разрешения на строительство. Выдача разрешения не требуется при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, либо строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (навесов, киосков и др.), либо строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Во всех иных случаях наличие разрешения на строительство объекта недвижимости должно быть получено.
Квинтэссенцией данного тезиса служит ст. 222 ГК РФ, посвященная самовольной постройке. Для признания постройки самовольной необходимо наличие одного из следующих условий: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Отсутствие разрешительной документации служит достаточным основанием для квалификации объекта недвижимости самовольной постройкой. По общему правилу такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Признание права
собственности на самовольную постройку возможно лишь в случае возведения постройки на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, если сохранение такой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этой связи возникает логический вопрос: возможно ли квалифицировать постройку самовольной в случае признания незаконным разрешения на строительство? В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее -Информационное письмо № 143) признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. В том случае, когда при создании постройки существенно нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд принимает решение о сносе такой постройки на основании статьи 222 ГК РФ. Следует обратить внимание на то, что строительные разрешения могут быть отменены только в судебном порядке. Отмена разрешения на строительство в административном порядке не может служить основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой.
В п. 10 Информационного письма № 143 сказано: «в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.
Учитывая, что проверка добросовестности застройщика судом носит постоянный (системный) характер, в юридической литературе предлагают именовать ее «доктриной добросовестности застройщика» [9, С. 122].
Именно добросовестность застройщика при получении им строительных разрешений является основанием для отказа в иске о сносе самовольной постройки. Иная ситуация возникает в спорах о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку добросовестность застройщика в получении строительного разрешения не имеет значения для признания права собственности на самовольную постройку.
Судебная практика складывается так, что для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку застройщику необходимо принять все меры по получению разрешений на строительство. Соответственно, при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку проверка добросовестности застройщика целесообразна лишь тогда, когда застройщик недобросовестен.
Обязанностью коммерческого застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, является обнародование проектной декларации, т.е. информации о застройщике и информации о проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Застройщик вправе и не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления (п. 2 ст. 19 Закона о долевом строительстве).
Следует согласиться с С.В. Рыбиным в том, что перечень сведений, необходимых для ознакомления, слишком велик, т.к. дает возможность недобросовестным конкурентам получить достаточно большой объем информации о бухгалтерском учете застройщика, причем для этого нет необходимости заключать договор долевого участия в строительстве [10, С. 87].
Так, непонятна логика законодателя, обязывающего застройщика представлять аудиторское заключение. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2008 г. № 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности» аудиторское заключение представляет собой официальный документ, предназначенный для пользователей бухгалтерской (финансовой) отчетности самих аудируемых лиц. В аудиторском заключении, как правило, содержится информация, являющаяся коммерческой тайной. Так, например, согласно ст. 10 Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» содержание регистров бухгалтерского учета и внутренней бухгалтерской отчетности является тайной. Соответственно, предлагаем исключить из ст. 20 Закона о долевом строительстве обязанность застройщика предоставлять для ознакомления любому лицу аудиторское заключение.
Необходимо отметить, что коммерческий застройщик для защиты экономически «слабой стороны» обязан избрать способы обеспечения исполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве. В частности, на это указывает законодатель в ст. 12.1 Закона о долевом строительстве, когда ведет речь о том, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства объекта недвижимости. Среди способов обеспечения исполнения обязательств застройщика в Законе о долевом строительстве поименованы залог и поручительство. В свя-
зи с этим в юридической литературе сложилось несколько мнений.
Одни авторы полагают, что указанные способы защиты призваны обеспечивать исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором, а также по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещении убытков и (или) в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства.
Другие авторы указывают на то, что ни залог, ни поручительство не стимулируют застройщика к надлежащему исполнению обязательства. Авторы объясняют это тем, что залог незавершенного строительством объекта недобросовестному застройщику изначально не интересен, поскольку возводится не на свои, а на привлеченные средства. Залог возникает в силу закона, но не блокирует действия недобросовестного застройщика по нецелевому распоряжению денежных средств дольщиков, а поручительство в долевом строительстве практически не применяется [3, С. 8-9].
Третьи оказываются наиболее убедительными. Действительно, поручительство при долевом строительстве применяется редко. Из ст. 12.1 Закона о долевом строительстве следует, что исполнение обязательства застройщика может обеспечиваться либо залогом, либо поручительством. Если учитывать, что залог возникает в силу указания закона, необходимость применения поручительства отпадает. Кроме того, поручителем застройщика может быть только банк. Закономерен вопрос: почему законодатель ограничил круг поручителей застройщика? Безусловно, банк по сравнению с другими субъектами предпринимательской деятельности обладает весомыми финансовыми возможностями и в случае возникновения неплатежеспособности застройщика в некоторой степени сможет покрыть его ущерб. Минимальный размер уставного капитала устанавливается в сумме 300 миллионов рублей. Казалось бы, сумма достаточно внушительная, однако строительство многоквартирного дома обходится в сумму, примерно равную размеру уставного капитала. Соответственно, финансовые возможности банка для покрытия убытков застройщика весьма ограничены, поскольку банк может быть поручителем неопределенного числа застройщиков. Так как банки имеют особую экономическую значимость для государства, подобное положение дел может отрицательно сказаться на всей финансовой системе государства.
Таким образом, использование поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства не способствует защите участников долевого строительства как экономически «слабой стороны в договоре». Вслед за О.Г. Ершовым мы полагаем, что ст. 15.1. Закона о долевом строительстве является излишней и нуждается в исключении.
Несомненно, основной обязанностью коммерче-
ского застройщика является строительство объекта недвижимости. Как указывалось ранее, правовой статус коммерческого застройщика в долевом строительстве в зависимости от условий договора может коренным образом различаться. Так, в некоторых случаях застройщик обязуется лишь организовывать строительство объекта недвижимости с привлечением заказчика. Вместе с тем, договором может быть предусмотрена обязанность застройщика и по привлечению денежных средств и осуществлению организации строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельно, без специального привлечения заказчика. Кроме того, нередко договором предусматривается обязанность застройщика помимо привлечения денежных средств, организации строительства и обязанность застройщика осуществлять и собственно строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заметим, что процесс строительства регулируется не договором долевого участия в строительстве, а нормами Гражданского кодекса о строительном подряде.
Следовательно, когда коммерческий застройщик наряду с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществляет непосредственно строительство объекта недвижимости, его правовой статус должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус подрядчика.
После того как процесс строительства объекта недвижимости завершен, главной обязанностью застройщика является передача построенного объекта. Для выполнения данной обязанности коммерческому застройщику, во-первых, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Указанное разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ст. 55 ГрК РФ).
Аналогично разрешению на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может быть отменено не в административном, а в судебном порядке.
О значении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при долевом строительстве говорила Е.В. Лапутева. Она отметила, что передача объекта недвижимости без данного разрешения - лишь фикция, и участник долевого строительства не сможет реализовать своё право на принадлежащую ему долю, поскольку для всех третьих лиц и, прежде всего, для государства его доля в виде отдельной квартиры не существует [5, С. 56].
На сегодняшний день некоммерческому (индивидуальному) застройщику получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Однако в соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона от
29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2015 г. на некоммерческих (индивидуальных) застройщиков также будет возлагаться обязанность по получению данного разрешения.
Следующей обязанностью коммерческих застройщиков является передача объекта недвижимости путем подписания передаточного акта или иного документа. Автор разделяет позицию тех исследователей, которые полагают, что назначение передаточного акта состоит в том, что в нем фиксируется состояние имущества на момент передачи и его соответствие условиям договора и назначению указанного объекта. Унифицированной формы передаточного акта на сегодняшний день нет.
Заметим, что обязательства коммерческого застройщика при долевом строительстве считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона о долевом строительстве).
Однако в юридической литературе указывается, что формулировка ст. 12 Закона о долевом строительстве противоречит общим положениям гражданского законодательства и ущемляет права участников долевого строительства, поскольку обязательство может считаться исполненным по факту его надлежащего исполнения, а не по факту подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства. Действительно, передача объекта недвижимости по передаточному акту подтверждает лишь документальное согласие на принятие объекта недвижимости. Кроме того, согласно положениям гражданского кодекса, при подписании передаточного акта исполненной является только обязанность по передаче недвижимости, а не в целом все обязательство по договору.
Представляется, что обязательство застройщика должно считаться исполненным с момента передачи объекта недвижимости всем участникам долевого строительства, поскольку застройщик возлагает на себя обязанность перед всеми участниками долевого строительства. Данная позиция нашла поддержку и в судебной практике. На коммерческого застройщика, помимо подписания передаточного акта, возлагаются и такие обязанности, как обязанность по фактической передаче объекта недвижимости и обязанность по обеспечению регистрации права собственности на объект недвижимости. Думается, что после исполнения этих обязательств можно говорить о том, что коммерческий застройщик надлежащим образом исполнил все возложенные на него обязательства. В связи с этим полагаем, что ст. 12 Закона о долевом строительстве нуждается в следующей редакции: обязательства коммерческого застройщика при долевом строительстве считаются исполненными с момента обеспечения регистрации права собственности на объект недвижимости участниками долевого строительства.
Обязанностью некоммерческих застройщиков является государственная регистрация построенного объекта недвижимости в соответствии с нормами За-
кона о государственной регистрации.
Особые правила государственной регистрации установлены для коммерческих застройщиков, участвующих в долевом строительстве. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации и Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».
Коммерческий застройщик при долевом строительстве обязан передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Далее уже участники долевого строительства самостоятельно регистрируют право собственности на данный объект недвижимости.
Перейдем к анализу прав застройщиков.
Безусловно, для всех коммерческих застройщиков основным правом выступает право на получение вознаграждения за осуществление своей деятельности, также ГрК РФ установлено право застройщика на обжалование заключения экспертизы проектной документации. ГК РФ предусматриваются такие права коммерческих застройщиков, как право на односторонний отказ от исполнения договора в случае неоплаты цены договора. В случае уклонения от принятия объекта недвижимости застройщик вправе составить в одностороннем порядке акт о передаче объекта недвижимости.
Подробнее рассмотрим указанные правомочия для коммерческих застройщиков, участвующих в долевом строительстве. Так, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости. После заключения договора участия в долевом строительстве застройщик приобретает право на получение цены договора. В случае нарушения участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора, застройщик правомочен, согласно ст. 5 Закона о долевом строительстве, на односторонний отказ от исполнения договора, а также вправе требовать выплаты неустойки. Однако указанному праву корреспондирует обязанность застройщика по предупреждению участника долевого строительства о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения данного требования. Расторгнуть договор застройщик вправе не ранее чем через тридцать дней после направления соответствующего уведомления. В том случае, когда
застройщик в одностороннем порядке расторгает договор долевого участия в строительстве, он обязан в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора.
В случае если участник долевого строительства уклоняется или отказывается от принятия готового объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, застройщик вправе в одностороннем порядке составить акт о передаче объекта недвижимости. Данное правило не применяется, когда объект недвижимости не соответствует требованиям, предъявляемым к качеству.
Как для коммерческих, так и некоммерческих застройщиков характерными являются права на обжалование действий (бездействий) государственных органов в случае отказа в выдаче строительной документации, а также на предъявление иска о признании права собственности на построенный объект недвижимости, в случае, когда застройщики надлежащим образом не оформили свое строение. Какие-либо другие правомочия у индивидуальных застройщиков выделить представляется затруднительным, поскольку они самостоятельно осуществляют строительную деятельность и совмещают функции и застройщика, и заказчика.
В завершении обобщим, что к обязанностям коммерческих застройщиков относятся: оформление соответствующего правомочия на земельный участок (право собственности, право аренды, право субаренды); разработка проектной документации; получение разрешения на строительство; строительство объекта недвижимости самостоятельно или с привлечением подрядчика (в том случае, когда застройщик самостоятельно осуществляет строительную деятельность, он обязан быть членом СРО, а также выполнять все требования, предусмотренные гражданским законодательством о подряде); получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; передача построенного объекта недвижимости путем подписания передаточного акта.
К обязанностям коммерческих застройщиков, участвующих в долевом строительстве, также относятся: государственная регистрация договора долево-
го участия в строительстве; обнародование проектной декларации; предоставление для ознакомления любому лицу предусмотренных законом документов; ежеквартальное предоставление отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости в уполномоченный орган исполнительной власти; избрание способов обеспечения исполнения обязательства; передача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
У индивидуальных (некоммерческих) застройщиков обязанностей значительно меньше, среди которых выделим следующие: обязанность по оформлению прав на земельный участок (право собственности, право аренды, право субаренды, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения); обязанность по получению разрешения на строительство объектов капитального строительства; обязанность по государственной регистрации построенного объекта недвижимости.
К правам коммерческих застройщиков относятся право на получение вознаграждения за осуществление своей деятельности, а в случае неоплаты вознаграждения наделяются правом на односторонний отказ от исполнения договора. В случае уклонения от принятия объекта недвижимости застройщик вправе составить в одностороннем порядке акт о передаче объекта недвижимости. Более того, коммерческий застройщик наделяется правом на обжалование заключения экспертизы проектной документации.
Общими как для коммерческих, так и для индивидуальных застройщиков являются права на обжалование действий (бездействий) государственных органов в случае отказа в выдаче строительной документации, а также на предъявление иска о признании права собственности на построенный объект недвижимости, в случае, когда застройщики надлежащим образом не оформили свое строение.
Библиографический список
1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 05.04.2013 г.) // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 16.
2. Демехин А.И. Актуальные проблемы применения закона об участии в долевом строительстве добросовестными застройщиками // Юрист. 2009. № 2. С. 58-61.
3. Ершов О.Г. Обеспечение исполнения обязательства застройщика поручительством банка // Нотариус. 2011. № 4. С. 8-12.
4. Кайль А.Н. Участник долевого строительства и застройщик: кто на что имеет право и за что отвечает? // Жилищное право. 2009. № 11. С. 17-41.
5. Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: дис. ... канд. юрид. наук. 12.00.03 . М., 2003. 179 с.
6. Начичко Ж.А. Гражданско-правовой договор по проведению экспертизы проектной документации на объект капи-
тального строительства: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. 12.00.03. М., 2012. 26 с.
7. Об архитектурной деятельности: федеральный закон от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ (в ред. от 19.07.2011 г) // СЗ РФ. 1995. № 47. ст. 4473.
8. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 30.12.2012 г.) // СЗ. РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
9. Петрищев В. «Доктрина добросовестности застройщика» в судебной практике: цели применения и проблема развития // Хозяйство и право. 2011. № 6. С. 121-128.
10. Рыбин С.В. Обязанности застройщика, предшествующие заключению им первого договора об участии в долевом строительстве // Закон и право. 2009. № 8. С. 85-87.
