CC BY
98
Данилов Д.И., Терников А.А., Рябов О.В.
Страхование ответственности застройщика как фактор повышения надежности долевого строительства
Данилов Дмитрий Иванович — магистрант СЗИУ РАНХиГС, Санкт-Петербург, РФ. E-mail: [email protected] SPIN-код РИНЦ: 7087-3945
Терников Андрей Александрович — магистрант НИУ ВШЭ, Санкт-Петербург, РФ. E-mail: ternikov.spb@,mail.m SPIN-код РИНЦ: 8739-2394
Рябов Олег Васильевич — к.э.н., доцент кафедры макроэкономического регулирования экономики, СЗИУ РАНХиГС, Санкт-Петербург, РФ. E-mail: [email protected] SPIN-код РИНЦ: 1344-5915
Аннотация
В статье рассматриваются вопросы эффективности защиты имущественных прав участников долевого строительства посредством страхования. Также проведен ряд конъюнктурных исследований для выявления плюсов и минусов таких видов страхования как: участие в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (некоммерческое страхование); договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательств (коммерческое страхование); банковское поручительство. Рассматриваются плюсы и минусы нового закона 218-ФЗ от 29.07.2017 г., также степень его влияния на повышение доверия дольщиков к застройщикам. Анализируются мнения ученых по данному вопросу, международный опыт, проведен сравнительный анализ эффективности жилищного строительства в России и Австралии при помощи современного эконометрического инструментария, предлагаются меры по повышению эффективности применения нового ФЗ.
Ключевые слова
Страхование ответственности застройщика, участник долевого строительства, компенсационный фонд, рынок недвижимости.
До 2013 года в Российской Федерации обеспечение исполнения обязательств застройщика в сфере долевого строительства осуществлялось посредством залога или поручительства. С введением Федерального закона N 294-ФЗ от 30.12.2012 г. к вышеупомянутым способам добавилось страхование гражданской ответственности застройщика1. Новый закон предусматривал страхование собственных рисков застройщиков, а также должен был позволить большему количеству участников долевого строительства с меньшими опасениями инвестировать в покупку жилья.
Основное преимущество страхования заключается не в том, что оно обеспечивает передачу недвижимости, а в том, что при заключении договора страхования, страховые организации проводят предварительную правовую экспертизу документов по инвестиционному проекту. Ведь как считает большинство правоведов, ни страховая
1 Федеральный закон от 30.12.2012 г. N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2012. Т. 53. Ст. 7619.
организация, ни банк не будут достраивать дом или иной объект недвижимости за застройщика, а будут только компенсировать ход строительства при помощи вложения денежных средств2. Существует несколько способов страхования ответственности застройщика. Рассмотрим каждый способ в отдельности с точки зрения эффективности защиты прав дольщиков.
1. Участие застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (некоммерческое страхование).
Некоммерческое страхование представляет собой объединение денежных ресурсов нескольких заинтересованных организаций для их совместного целевого использования. Данное страхование является взаимным. Правовым механизмом взаимного страхования является распределение всей суммы убытков между всеми членами общества взаимного страхования. Таким образом, происходит перераспределение собранных средств.
Главная цель взаимного страхования заключается в перераспределении рисков самих членов общества и в создании членами общества взаимной страховой защиты их имущественных интересов по оговоренной цене. Объектом взаимного страхования является обязанность члена общества возместить вред, причиненный участнику долевого строительства, в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением членом общества своих обязательств по договору долевого строительства.
Общество взаимного страхования (далее — ОВС) является некоммерческой организацией, а значит, извлечение прибыли от своей деятельности не является ее главной целью. При взаимном страховании происходит взаимный обмен рисками. Главная цель данного общества — это защита участников долевого строительства от неблагонадежного и непрофессионального поведения застройщика, а также взаимная страховая защита3. Вступить в такое общество могут только финансово устойчивые компании, которые могут заплатить вступительный взнос, а так же нести субсидиарную ответственность.
2. Заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией (коммерческое страхование).
2 ЦыгановА.А., БрызгаловД.В. Проблемы и перспективы использования финансовых механизмов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками // Проблемы прогнозирования. 2016. № 6 (159). С. 112-118.
3 ХамовА.Ю. Основания и порядок применения страхования гражданской ответственности как способа защиты прав участников долевого строительства // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017. № 5. С. 91-95.
Данный вид страхования отличается от предыдущего тем, что страховщик, организующий и обеспечивающий защиту интересов страхователей, сам не является членом объединения страхователей, и его поведение не зависит от воли страхователей, а диктуется интересами акционеров, которые вложили свои средства в данную страховую организацию и рассчитывают получить прибыль.
В случае если застройщик выбрал данный вид страхования в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору, то он, до момента регистрации договора долевого строительства с первым участником, за свой счет организует страхование гражданской ответственности. При наступлении страхового случая, дольщик будет требовать страхового возмещения у страховой компании.
В целях защиты интересов дольщиков, законодатель установил высокие требования к страховым компаниям, с целью ограничения доступа на рынок недобросовестных страховщиков4. Страховая организация помимо лицензии также должна соответствовать многим требованиям участия в долевом строительстве (п. 26 ст. 25 Федерального закона N 218-ФЗ от 29.07.20175).
3. Особенности поручительства (гарантии) кредитной организации.
Поручительство представляет собой договор, в силу которого поручитель (банк) обязывается перед кредитором (дольщиком) другого лица (застройщика) отвечать полностью или частично за исполнение обязательств. В ходе исследования Цыганова и Брызгалова (2016) был выявлен всего 1% строящихся жилых объектов, по которым застройщики используют банковское поручительство для обеспечения исполнения своих обязательств6. Как правило, поручительство кредитной организации используется в составе комплексной услуги, совместно с кредитованием застройщика на строительство жилого объекта. Банки, в качестве основного требования к застройщику, предъявляют следующие требования: доля собственных средств застройщика в проекте должна быть более 20%. При этом ставка по поручительству составляет примерно 2-3% в год в зависимости от застройщика и объекта строительства.
4 Там же.
5 Федеральный закон от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2017. Т. 31. Ст. 4767.
6 Цыганов А.А., Брызгалов Д.В. Указ. соч.; Чибисова Е.Ю. Проблемы правового регулирования долевого строительства жилья // Экономика и предпринимательство. 2016. № 4 (1). С. 798-801.
По данным Федеральной службы государственной статистики на 2017 год в Российской Федерации 93% строительных организаций действуют в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г и Федеральным законом N 294-ФЗ от 30.12.2012 г7. На жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК) [договоры инвестирования, паенакопления и др.] приходится 6% строящихся жилых объектов, на привлечение денежных средств в другой форме (договор о намерениях или предварительный договор) — 1%8.
В каждом отдельном случае страхования или поручительства присутствует ряд минусов и рисков как для застройщиков, так и для дольщиков, страховых компаний, банков. Например, требование законодателя подтверждать наступление страхового случая решением суда. Речь идет о том, что получить страховое возмещение дольщик сможет только при обращении к взысканию предмета залога или при объявлении застройщика банкротом. К тому же, договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении срока передачи ему жилого помещения. Получается, что если судебное дело о признании застройщика банкротом, или о подтверждении наступления страхового случая затянется дольше чем на два года после договорного срока передачи объекта дольщику, то последний лишится жилья и возможности получить страховое возмещение9. Вместе с этим существуют проблемы финансовой неустойчивости застройщиков, массового банкротств застройщиков, низкой платежеспособности застройщиков при банкротстве. Данные негативные эффекты возникают, отчасти, по причине отсутствия надлежащей организации перестраховочной защиты по страхованию ответственности застройщиков.
Вдобавок, ряд проблем возникает со страховыми организациями:
- нежелание крупных страховщиков участвовать в обязательном страховании ответственности застройщиков;
- недостаточная финансовая устойчивость и платежеспособность страховщиков, участвующих в страховании ответственности застройщиков;
- отсутствие перестраховочной защиты по данному виду страхования у большинства коммерческих страховщиков.
7 Федеральный закон от 30.12.2012 г. N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2012. Т. 53. Ст. 7619.
8 Федеральная служба государственной статистики / [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru (дата обращения: 02.02.2018).
9 Хамов А.Ю. Указ. соч.
В случае с банками существуют следующие проблемы:
- практически полное отсутствие предложений кредитных организаций в части поручительства за застройщиков перед дольщиками;
- недостаточная финансовая устойчивость и платежеспособность застройщиков и банков10.
Помимо вышеупомянутых проблем в целом стоимость жилья увеличивается. По данным Федеральной службы государственной статистики стоимость жилья увеличивалась в среднем на 20-30% в год вплоть до 2015 года в зависимости от конкретной ситуации и выбора способа страхования ответственности застройщика, однако в 2016-2017 гг. обозначилась обратная тенденция11. В случае ЖСК, изначально квартиры дешевле, чем в случае договора долевого участия (далее — ДДУ), но и риск невозврата средств выше. К тому же в ЖСК зачастую цены в ходе строительства увеличиваются, так как многоквартирные дома в основном строятся за счет паенакопления12. Преимущество ДДУ в том, что цена фиксирована. Преодоление этих проблем требует принятия мер по разработке финансовых механизмов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками.
Для решения некоторых несовершенств в системе жилищного страхования законодателями был принят Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Суть заключается в создании Компенсационного Фонда (далее — фонд). За счет средств данного фонда планируется выплатить дольщикам их взносы. Установлено в частности, что публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства
10 Куклина Е.А., Есенова В.П., Рябов О.В. Экономико-правовое обеспечение безопасности финансово-кредитных организаций: постановка проблемы, классификация рисков, характеристика угроз // Управленческое консультирование. 2014. № 9 (69). С. 64-75.
11 ТерниковА.А. Методы сбора и анализа данных при прогнозировании стоимости квадратного метра на рынке недвижимости // Материалы V Междунар. молодежной науч.-практ. конф. «Математическое и компьютерное моделирование в экономике, страховании и управлении рисками». Саратов: ООО Изд-во «Научная книга», 2016. С. 289-293.
12 Чугунова Ю.В. Долевое строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2017. № 7 (101). С. 21-34.
многоквартирных домов или жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, по договорам участия в долевом строительстве. Фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», которая создана в организационно-правовой форме фонда, и является ее правопреемником.
Страхование в сфере строительства по данному Федеральному закону является ничем иным, как объединением коммерческого и некоммерческого страхования, потому что застройщики делают отчисления в данный фонд в равной степени, и, при наступлении страхового случая, возмещение будет происходить из данного фонда. Происходит обмен рисками застройщиков, но при этом данный фонд, как и страховые организации, находится под влиянием органов государственной исполнительной власти.
Если говорить о главных аспектах этого закона, во-первых, можно выделить изменение самого механизма защиты частных инвесторов. Ранее застройщики могли только страховать свою ответственность или получать банковскую гарантию. Но эта система не оправдала себя, страховые компании при банкротстве застройщика не включались в процесс защиты прав дольщиков13.
Во-вторых, фонд будут наполнять взносы застройщиков, которые обязаны отчислять в него 1.2 процента от каждого договора долевого участия. Эти деньги могут быть использованы на достройку объекта или выплату компенсаций.
В-третьих, компенсировать дольщикам будут 120 квадратных метров жилья, купленного по договору долевого участия. Исключения сделаны только для многодетных семей. Не защищены средствами фонда лишние метры в больших квартирах или нескольких квартирах, купленных одним владельцем. Компенсации будут рассчитываться по стоимости квадратного метра на первичном рынке в субъекте Федерации (по данным Федеральной службы государственной статистики). Поэтому для обладателей дорогого жилья вариант достройки дома представляется более выгодным.
В-четвертых, выбор между достраиванием дома или получением денег зависит от самих жильцов. На нулевом цикле строительства оправдывает себя компенсация, на финальной стадии — смена застройщика и завершение строительства объекта. Но в тех случаях, когда решение не столь очевидно, решающее слово будет за дольщиками.
И, в-пятых, введены ограничения, призванные повысить надежность застройщика, который возводит многоквартирный дом. Правило «один застройщик —
13 Романенкова Н.Д. Страхование ответственности застройщика как мера по защите прав участников долевого строительства // Юриспруденция. 2011. Т. 22. № 3. С. 30-35.
один проект» означает, что каждый объект должен быть юридически оформлен в отдельную компанию, осуществляющую деятельность по проекту. При этом правило не ограничивает застройщика в количестве объектов.
Кроме того, устойчивость застройщиков повысят новые требования к их уставному капиталу и собственным средствам (п. 26 ст. 25 Федерального закона N 218-ФЗ от 29.07.201714). Эксперты уверены, что сильнее всего закон повлияет на работу небольших застройщиков15. Помимо прочего, преимущества данного закона заключаются в возможном более эффективном решении вышеназванных проблем.
На взгляд многих исследователей, основная проблема заключается в требовании законодателя о подтверждении факта наступления страхового случая судебными постановлениями, так как для взыскания страхового возмещения необходимо установить факт нарушения застройщиком своих обязательств по ДДУ16. Подтверждением наступления страхового случая — неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по ДДУ, являются требования о возмещении убытков в связи с не передачей объекта долевого строительства дольщикам и/или невозврата привлеченных средств вследствие не возведения объекта. Не является секретом, что страховые компании не спешат производить выплату страхового возмещения при наступлении страхового случая, из чего следует, что существующая формулировка статьи Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», не только оттягивает по времени получение дольщиком возмещения, но и позволяет страховым компаниям отсрочить выплату, пользуясь при этом деньгами выгодоприобретателей17.
Что касается проблемы финансовой неустойчивости застройщиков, нежелании банков и страховых фирм брать на себя поручительство, а также недостаточной финансовой устойчивости самих страховых фирм и банков, то тут проблема частично решена. Недобросовестные страховые фирмы и банки будут вынуждены уйти с этого
14 Федеральный закон от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2017. Т. 31. Ст. 4767.
15 Рябов О.В. Финансовые инновации: опыт применения инструментов стимулирования экономической активности малых предприятий // Научные труды Северо-Западного института управления. 2014. Т. 5. № 3. С. 159-164; Real Estate: How will Obligatory Insurance Influence Developers and Equity Holders? / Restavracia. [Электронный ресурс] 2013. URL: http://restavracia.ru/en/news/real-estate-how-will-obligatory-insurance-influence-developers-and-equity-holders.html (accessed 25.01.2018).
16 Плаксин С.М. Исследование экономического эффекта создания Компенсационного Фонда на рынок долевого строительства / Высшая школа экономики [Электронный ресурс]. 2016. URL: https://www.hse.ru/org/proiects/193273851 (дата обращения: 16.01.2018); Баронин С.А. и др. Анализ основных проблемных вопросов и рисков долевого жилищного строительства // Научное обозрение. Экономические науки. 2016. № 3. С. 11-17.
17 Романенкова Н.Д. Указ. соч.
рынка. Также повышаются требования к финансовому положению застройщиков, что приведет к уходу с рынка слабых, недобросовестных застройщиков18. Но в свою очередь возникает новый риск, что влечет появление новой проблемы. Банкротство застройщиков носит циклический характер, и банкротами становится сразу ряд строительных организаций. Данный факт несет риск дефицита средств в новом фонде. Для восполнения дефицита, скорее всего, будут использованы средства бюджета государства и государственных внебюджетных фондов19. Это новая статья расходов, которую придется так или иначе восполнять, но данный вопрос требует дальнейшего исследования.
Строительные организации отчисляют в данный фонд 1.2% от суммы каждого ДДУ, что меньше, чем в случае с отчислениями банкам за поручительство, страховым организациям за предоставление услуг страхования, или при ОВС. Однако повышаются требования к финансовому состоянию строительных организаций. Учитывая вышеприведенные факты и взгляды исследователей, стоимость жилья будет непременно расти при переходе на схему проектного финансирования. Так что проблема стоимости жилья не только не решена, но и требует еще большего внимания. Данный факт обуславливает продолжение существования и функционирования схемы с ЖСК, где стоимость жилья ниже, чем при ДДУ.
Следует упомянуть, что правительством реализуется еще одна программа — проектное финансирование жилищного строительства. Проектное финансирование предполагает, что застройщик будет привлекать на строительство денежные средства от банка-инвестора. А инвестор имеет право контролировать расход предоставленных финансов, таким образом, снижая риск их нецелевого использования и появления долгостроев. Кроме того, перед выдачей кредита банк тщательно изучает застройщика и его экономические показатели. Все это позволит очистить рынок от компаний-мошенников и застройщиков с финансовыми проблемами.
Для застройщиков такая схема означает гарантированное финансирование, а также дополнительный внешний контроль рисков, но вместе с тем еще большую, чем сейчас, зависимость от банков, жесткие требования к документации и, конечно, необходимость выплачивать проценты по кредиту. В то время как деньги дольщиков, по
18 Викторов М.Ю., Ларионов А.Н. Обоснование необходимости и достаточности размера процентной ставки отчислений застройщиков в государственной компенсационный фонд: квалиметрический подход // Экономика и предпринимательство. 2017. № 4 (2). С. 934-940.
19 Khmelnitskaya M. Housing and housing finance in Russia at a time of crisis // Housing Finance International. 2016. P. 20-25.
сути, это беспроцентное кредитование для застройщика20. Основным минусом данного механизма при его реализации, будет то, что ежегодный рост цен, может составить 30-40%21. При данной экономической ситуации в стране, этот минус сильно повлияет на рынок строительства жилья, за счет чего будут расти цены:
- в данном механизме проектного финансирования и ухода от привлечения средств дольщиков кредитная нагрузка по процентам вырастет для застройщика и займет в себестоимости строительства 31%, что скажется не только на сокращении маржинальности девелоперских компаний, но и на росте стоимости квадратного метра для конечного покупателя;
- за счет сокращения маржинальности и недостатка собственного капитала возникает риск ухода с рынка небольших застройщиков;
- данный механизм выступает альтернативой ДДУ при учете роста числа обманутых дольщиков, но с введением компенсационного фонда экономически не целесообразно вводить еще и проектное финансирование, поскольку компенсационный фонд создан для борьбы с недобросовестными застройщиками;
- владеющий земельным участком застройщик имеет право получить только одно разрешение на строительство. Если речь о комплексной застройке в рамках одной большой территории, то такая мера не является проблемой для крупных застройщиков. Застройщик может создавать под каждый проект отдельную компанию, на которую и получает разрешение. Однако обязательным условием является наличие опыта застройки не менее 10 000 кв. м. Если иных вариантов не существует, то застройщик строит по одному проекту в три года. Какие-то земельные участки при этом простаивают и продаются либо возвращаются государству. Остаться на рынке в таких условиях смогут только крупные застройщики, имеющие государственную поддержку.
Все вышеприведенные минусы указывают на неэффективность введения данного механизма в сочетании с внедрением компенсационного фонда, что может привести к тому, что такая система будет не востребована и в скором времени отвергнута.
20 Что такое проектное финансирование и как оно скажется на рынке долевого строительства / МосДольщик. [Электронный ресурс] 2017. URL: Ы1р://мосдольщик.рф/просто-о-сложном/что-такое-проектное-финансирование (дата обращения: 30.03.2018).
21 Яхонтов В.Н. Проектное финансирование строительства жилья как передел частной собственности / Ведомости. [Электронный ресурс] 2018. URL: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/01/26/749075-proektnoe-finansirovanie-stroitelstva-zhilya (дата обращения: 30.03.2018).
Обратим внимание на зарубежные практики использования механизма страхования ответственности застройщика через создание специального государственного (регионального) компенсационного фонда. Так, например, Австралии механизм компенсации введен практически во всех штатах. В штате Новый Южный Уэльс [New South Wales] (далее — NSW) был впервые введен «Home Building Compensation Fund» [Компенсационный фонд жилищного строительства] (далее — HBCF), становление которого развивалось в несколько этапов22. В 1972 году в NSW впервые было введено страхование ответственности застройщика в зависимости от типа сооружения. В марте 1990 года появились две схемы страхования: компенсационная (Compensative Insurance Scheme), которая предполагала покрытие дефектов по результатам строительства на сумму до $100,000 AUD и незавершенного строительства — до $25,000 AUD, и специальная (Special Insurance Scheme) — покрытие расходов на организацию сделки по покупке недвижимости до $10,000 AUD. Страхование в рамках компенсационного фонда по схеме «Home Warranty Insurance Scheme» началось 1 мая 1997 года после принятия поправок в «Home Building Act 1989» [Закон о жилищном строительстве 1989 года]23. Данная схема предусматривала покрытие издержек по результатам строительства на сумму от $200,000 AUD для объектов (контрактов) стоимостью свыше $5,000 AUD. С 1 июля 2002 года порог страхования для объектов (контрактов) увеличивается до $12,000 AUD, увеличивается и период страхования с 7 лет до 8 лет (6 лет на устранение капитальных дефектов строительства и 2 года на устранение иных дефектов). Также собственник имеет право требовать компенсацию в размере не менее 20% от цены контракта на покрытие расходов в случае незавершенного строительства, несостоятельности или банкротства застройщика. На следующем этапе реформ, начиная с 1 июля 2010 года, название схемы поменялось на HBCF, а корпорация «NSW Self Insurance» стала единственным страхователем по HBCF в NSW. В соответствии с «NSW Self Insurance Corporation Act 2004» в фонд поступают деньги со страховых премий, путем осуществления суброгации, деньги по гарантии и регрессу, субсидии, инвестиции24. Поправками в рамках «New South Wales Home Building Regulation 2014» порог для страхования увеличился до $20,000 AUD, максимальные избыточные выплаты покупателем по страховке снизились с $500 до $250 AUD, а минимальная сумма
22 Reforms of the Home Building Compensation Fund. Discussion Paper / NSW Fair Trading. [Электронный ресурс] December 2015. URL: http://www.fairtrading.nsw.gov.au (accessed 25.01.2018).
23 New South Wales Home Building Act 1989 No 147 (version for 14.01.2018) / New South Wales Government [Электронный ресурс] URL: https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/act/1989/147/full (accessed 25.01.2018).
24 NSW Self Insurance Corporation Act 2004 No 106 (version for 01.01.2018) / New South Wales Government [Электронный ресурс] URL: https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/act/2004/106/full (accessed 25.01.2018).
378
страховки увеличилась до $340,000 AUD25. С 2018 года страховщиком по HBCF является «State Insurance Regulatory Authority» [Государственный регулирующий орган по вопросам страхования] (далее — SIRA)26. С 1 июля 2018 года все застройщики обязаны разглашать стоимость покрытия по страховке в рамках HBCF в строительных контрактах. Таким образом, схема компенсирует собственникам риски, если застройщик не может завершить строительные работы или устранить недостатки из-за несостоятельности, банкротства или приостановления лицензии. Также другие страховые компании помимо SIRA теперь могут присоединиться к схеме и предлагать инновационные продукты в сфере жилищного строительства и повышать конкуренцию на рынке страхования жилой недвижимости.
На основании вышеприведенной информации сравнение механизмов страхования ответственности застройщика в России и Австралии (на примере NSW) удобно представить в таблице (табл. 1).
Таблица 1. Сравнение общих положений о Фондах и страховании ответственности застройщиков27
Страна Россия Австралия
Территория действия фонда Все субъекты Федерации Штат (Новый Южный Уэльс)
Базовый Закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Home Building Act 1989; Home Building Regulation 2014
Закон о фонде 218-ФЗ от 13.07.2015 г. NSW Self Insurance Corporation Act 2004
Страхователь Государство в лице компенсационного фонда; ОВС; частные страховые компании (с учетом требований пп. а-д п. 26 ст. 25 218-ФЗ) Государство (HBCF); частные компании в лице агентов
Вид страхования Обязательное Обязательное для контрактов свыше $20,000
25 New South Wales Home Building Regulation 2014 (version for 01.01.2018) / New South Wales Government [Электронный ресурс] URL: https://www.legislation.nsw. gov.au/#/view/regulation/2014/811/full (accessed 25.01.2018).
26 Home building compensation reforms / NSW State Insurance Regulatory Authority [Электронный ресурс] 2018. URL: https://www.sira.nsw.gov.au/fraud-and-regulation/reforms/home-building-compensation-scheme-reforms (accessed 25.01.2018); New South Wales Home Building Amendment (Compensation Reform) Act No 28 (version for 02.01.2018) / New South Wales Government [Электронный ресурс] URL: https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/act/2017/28/full (accessed 25.01.2018).
27 Источник: составлено авторами.
АИБ
Отчисления застройщиков в фонд 1.2% от цены ДДУ Сумма премии по страховой выплате (в среднем 0.3-0.9% с контракта28)
Минимальное покрытие страховкой Цена ДДУ с учетом рыночной стоимости объекта в субъекте РФ $340,000 АИБ или 20% цены контракта
Период покрытия До установленного ДДУ срока передачи объекта дольщику и 2 года после 8 лет (6 лет на капитальные дефекты, 2 года — на некапитальные)
Максимальный избыточный платеж покупателем, требующим страхования Величина возможных выплат возмещения гражданам-участникам долевого строительства по ДДУ $250 АИБ (менее 1.25% с контракта)
Исходя из данных, приведенных в таблице 1, можно обнаружить схожие черты в
организации работы схем страхования ответственности застройщика через внедрение компенсационного фонда. Одной из основных целей внедрения данной схемы на уровне государственного регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, является повышение надежности застройщиков на рынке недвижимости. Для более глубокого понимания динамики развития вышеуказанной схемы страхования в России уместно проанализировать основные тенденции работы компенсационных фондов на основе зарубежного опыта. Таким образом, появляется возможность спрогнозировать поведение рынка жилья в России и эффективность внедрения данной схемы страхования через сопоставление собственной динамики на российском рынке и динамики строительства за рубежом: что является одной из гипотез нашего исследования.
В качестве базового показателя для сопоставления динамики развития рынка жилья используем объем ввода жилья. Данный показатель с экономической точки зрения отражает с одной стороны сторону предложения (застройщики) и спроса (покупателя), с другой стороны измеряется в реальных показателях, что упрощает анализ с точки зрения учета ценовых и конъюнктурных различий в странах. Итак, сравним динамику в России и Австралии (штат N8') по данному показателю. Для того чтобы минимизировать возможные неточности в межгосударственном сопоставлении, обратим внимание на тот факт, что рынок недвижимости Австралии характеризуется относительно высокой
28 Reforms of the Home Building Compensation Fund. Discussion Paper / NSW Fair Trading. [Электронный ресурс] December 2015. URL: http://www.fairtrading.nsw.gov.au (accessed 25.01.2018). P. 19.
стоимостью жилья и высокими темпами строительства, что характерно и для рынка жилья в Москве29. Таким образом, начнем анализ с сопоставления крупнейших городов этих двух стран: Москвы (Россия) и Сиднея (крупнейший город Австралии и штата NSW в частности).
Рассмотрим динамику подробнее на графиках (рис. 1) за период с января 2014 по ноябрь 2017 для Москвы и России (фонд вводится в январе 2018); и с мая 1993 по май 1998 (фонд вводится в мае 1997) для Сиднея и NSW. Исходя из представленных графиков, визуально можно наблюдать схожие тенденции в городах и странах. Во-первых, наблюдаются сезонные скачки по вводу жилья (декабрь в России, май и июль в Австралии). Во-вторых, наблюдается схожая динамика между Сиднеем и Москвой за 4-х летний период до введения компенсационного фонда. Однако для того, чтобы перейти к прогнозированию динамики в целом по России разумно, как указано выше, сопоставить динамику в крупнейших городах двух стран. Для корректного перехода от прогнозирования с уровня городов до уровня стран проанализируем взаимосвязь тенденций по вводу жилья внутри каждой из стран. Воспользуемся общей процедурой выявления взаимного влияния временных рядов и причинности (каузальности) данного
влияния
при
помощи
статистического
(а)
теста
Грэнджера.
20000
(К л с
15000 -
Ш О О. I-
CD
Щ 10000
о л
5000
1000
800
600
- 400
- 200
tK .О С
ш О
о.
I-
ф
ш
о .0
2014
2015
2016
2017
(б)
29 World's most expensive cities / Global property guide. [Электронный ресурс] 2018. URL: https://www.globalpropertyguide.com/most-expensive-cities (accessed 01.02.2018); Housing affordability: What's driving house prices in Sydney and Melbourne? / KPMG Economics. [Электронный ресурс] 2017. URL: https://home.kpmg.com/au/en/home/insights/2017/06/housing-affordability-house-prices-sydney-and-melbourne.html (accessed 25.01.2018); Churkina N.M., Zaverskiy S.M. Challenges of Strong Concentration in Urbanization: The Case of Moscow in Russia // Procedia Engineering. 2017. Vol. 198. P. 398-410.
Рисунок 1. Динамика объемов ввода жилья: (а) — Россия; (б) — Австралия30
Тест Грэнджера (Granger causality test) строится из предположения о взаимообуславливающем (как двухстороннем, так и одностороннем) влиянии двух рядов данных. В нашем случае сравниваются тенденции между Москвой и Россией, и между Сиднеем и NSW по показателям ввода жилья. Процедура теста требует сначала приведения рядов данных к стационарному виду (удаление трендовой составляющей и приведение динамики колебаний временных рядов относительно постоянной величины). Обратим внимание на то, что, помимо изменения динамики по истечении календарного года, финансовый год в России и Австралии начинаются в разное время: 1 января и 1 июля соответственно. Кроме того, по графикам можно заметить, что годовые колебания в Москве и России имеют общую тенденцию к росту в течение года, тогда как для Сиднея и NSW характерны как подъемы (1994 и 1996 годы), так и спады (1993 и 1995 годы) за 4-х летний период до введения компенсационного фонда. Таким образом, для сохранения общего характера динамики по вводу жилья и приведения рядов к стационарному виду, воспользуемся процедурой взятия разностей между значениями в текущем периоде и значениями в прошлом. Учитывая характер динамики в течение календарного и финансового года, используем следующие порядки разностей: для Москвы и России — 1 год плюс 1 месяц; для Сиднея и NSW — полгода плюс 1 месяц (результаты формальной
30 Источник: составлено авторами по данным Australian Bureau of Statistics и Федеральной службы государственной статистики.
URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/; http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/abs0.nsf/productsbyCatalogue/0545FFC6A101264DCA25719F007F6F1F
проверки стационарности временных рядов представлены в таблице 2). Далее подбирается и строится модель векторной авторегрессии (Vector AutoRegression, далее — VAR). Для выбора оптимальной модели VAR в нашем случае используем байесовский информационный критерий (Bayesian Information Criterion, BIC), который наиболее строго штрафует увеличение числа параметров в моделях (табл. 2). После чего проводится тест Грэнджера, формализация и результаты которого представлены в таблице 2.
Таким образом, формальная процедура определения причинно-следственных связей выявила, что динамика на рынке Сиднея и NSW имеет взаимообуславливающее влияние, а динамика на московском рынке влияет на динамику в целом по России (на 10%-м уровне значимости). Можно говорить и о том, что до 10% разброса (дисперсии) в динамике ввода жилья в странах объясняются за счет тенденций в крупнейших городах. Исходя из вышеприведенных заключений, существует возможность для сопоставления и прогнозирования тенденций в России и NSW через исследование динамики в их крупнейших городах со схожими рынками жилищного строительства.
Таблица 2. Результаты выбора и оценки моделей для реализации теста Грэнджера на установление причинно-следственных взаимосвязей31
Ряды данных
Москва
Россия
Сидней
NSW
Период
Январь 2014 - Ноябрь 2017 (47 месяцев)
Май 1993 - Май 1998 (60 месяцев)
Порядок взятия разностей
13 (1 год плюс 1 месяц)
7 (полгода плюс 1 месяц)
Визуальная проверка стационарности
\mi\f
ЧЧ"
Тест Дики-Фуллера (Но: ряд нестационарный; Н: ряд стационарный)
N: 34
N: 53
t: -7.03
t: -8.13
t: -5.92
t: -4.99
p-value: 0.01
p-value: 0.01
Количество лагов в модели
УЛЯ по критерию В1С
Тест Грэнджера (H0: хжг ; Hi:
X ж Y )
X: Москва, У: Россия
p-value: 0.09
X: Россия, У: Москва
X: Сидней, Y: NSW
p-value: 0.26
p-value: 0.003
X: NSW, Y: Сидней
p-value: 0.004
FEVD ^г Россия
РЕУР ^г N31«
Декомпозиция
дисперсий (Forecast Error
Variance Decomposition, FEVD)
П I—1|=||—Ih^lF^F^FT11—11—IFS__s <q 1 I—ip=||—II—II—II—...........
IППППППИР "¿ШиnüD
1 23456789 10 FEVD for Москва
123456789 10 FEVD for Сидней
С Сидней NSW
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
123456789 10
1
1
На следующем этапе анализа перейдем к сопоставлению динамики ввода объемов жилья в Москве и Сиднее. Используем единый интервал по доступным данным для Москвы (с января 2014 по ноябрь 2017) за два месяца до вступления в силу закона о Компенсационном фонде (1 января 2018). Используем аналогичный интервал для Сиднея (с мая 1993 по март 1997), учитывая, что компенсационный фонд начал работу с 1 мая 1997, и представим динамику на графике (рис. 2). Визуально можно наблюдать схожее поведение динамики ввода жилья за полгода до введения фонда и пики по вводу жилья в течение календарного года. Однако ввиду специфичности двух жилищных рынков, как
31 Источник: составлено авторами.
упоминалось ранее, сиднейский рынок реагирует на ввод жилья с запаздыванием относительно рынка Москвы. Для устранения разрыва между двумя рядами данных, сопоставления пиков ввода жилья в Сиднее и Москве и нахождения общих трендов будем рассматривать период с июня 1993 по апрель 1997 (за один месяц до введения фонда) в Сиднее. Тогда визуально график динамики для Сиднея сдвинется на один период влево (с лагом равным единице). Технически здесь появляется возможность для нахождения взаимозависимости между двумя рядами данных.
■Sl- ю ю ю ю СО СО CD (О
1— 1—
о о о О о о о о о О о о о о о о
см см см СМ см см см см см см см см см см см см
m о. с: 1- m о. с: 1- m о. с: 1- m Q. с: 1-
X с 2 I с Q I с Q X с 2
к (0 s о к я S о о; ш 5 о к со s о
Рисунок 2. Динамика объемов ввода жилья в Москве и Сиднее за два месяца до вступления в силу закона о Компенсационном фонде32
Для нахождения взаимозависимости воспользуемся поиском коинтегрирующего отношения. Представим объемы ввода жилья в Москве и Сиднее в виде точечной диаграммы (рис. 3а). Здесь из общей тенденции (большие объемы ввода жилья в Москве соответствуют большим объемам ввода жилья в Сиднее) выбиваются декабрьские пики на московском рынке (декабрь 2015 [24-й период] и декабрь 2016 [36-й период]). Для нормализации данных и устранения выбросов воспользуемся логарифмической шкалой (прологарифмируем объемы ввода жилья в Москве и Сиднее) и получим приближенные
32 Источник: составлено авторами по данным Australian Bureau of Statistics и Федеральной службы государственной статистики.
URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/; http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/productsbYCatalogue/0545FFC6A101264DCA25719F007F6F1F
значения показателей к линейному тренду (рис. 3б). Линейный коэффициент корреляции в данном случае значим (р-уа1ие: 0.01) и равен 0.37, что отражает умеренную положительную линейную зависимость значений двух временных рядов. Кроме того, введем в нашу модель фактор (бинарную переменную), учитывающий сезонные скачки в декабре 2015 и 2016 годов.
о о о
о о
(О
о о см
Москва Сидней
1:янв2014 47: ноя 2017 1: июн 1993 47: апр 1997
О 24
О 36
8 ¡ь 9
О
О 32
О 37
О 26 * 470 38
1500
2000
2500
3000
3500
4000
г
О
О СО
о ю
о
Единиц жилья (Сидней)
(а)
Москва 1: янв 2014 47: ноя 2017
Сидней 1: июн 1993 47: апр 1997
О 24 О 36
О 12
О 32
8 Г О 9
о 7 о © 2Ь
О 31 _О 37
О 28
О 13
7.4
7.6
7.8
8.0
8.2
Логарифм единиц жилья (Сидней) (б)
Рисунок 3. Взаимосвязь объемов ввода жилья в Москве (тыс. кв. метров) и Сиднее (единиц) по шкалам: (а) — линейная; (б) — логарифмическая33
Обозначим за У( объемы ввода жилья в Москве в логарифмах за период , (, — от 1 до 47: три года и 11 месяцев); Х( — в Сиднее в логарифмах за период ,, — бинарная переменная на декабрьские пики в Москве (принимает значения равные единице в 24-м и 36-м периодах). Таким образом, текущий вид модели записывается следующим образом:
У = в + + .
33 Источник: составлено авторами.
Оцененная модель оказалась значимой (F-статистика (2,44): 12.76) с полученными оценками коэффициентов /?0 = 0.19 (не значима), Д = 0.67, в2 = 15 (значимы на 10%-м уровне). Кроме того, остатки модели являются стационарными (по тесту Дики-Фуллера: N: 47, t: -7.78, p-value: 0.01), что исключает проблему автокорреляции. Таким образом, коинтегрирующее отношение двух рядов данных найдено, поэтому можно перейти к построению модели коррекции ошибок (Error Correction Model, ECM). Запишем переход к ECM:
Rt-1 = Yt-1 - Po - A Xt-1 - A Zt-1; a Yt = a0 &xt + «2 R-1 + a ^ + u, A Y = Y - Y-1.
Оценим полученную модель и запишем ее итоговый вид:
Yt = (a0 - /?0ca2) + a1AXt + a3AZt - Да2Xt-1 - /?2ca2Zt-1 + (1 + a2)Yt-1 + et;
Yt =70 + ?1 AXt + Y2 AZt + ?>3 Xt-1 + 9a Zt 1 + 75Yt-1. По полученной модели с коэффициентами ;Р0 = 0.19, ух = 0.67, у2 = 1.71, у3 = 0.71,
Y4 = 1.59, уъ =-0.06 возможно получить прогнозные значения объемов ввода
недвижимости в Москве на период до 2019 года (табл. 3; рис. 4). Судя по тенденции к росту ввода жилья в Москве в 2017 году, предположим, что данная динамика сохранится и в 2018 году. Исходя из этого, построим еще одну модель, учитывающую собственную динамику московского рынка за 2017 год (с декабря 2016 по ноябрь 2017). Воспользуемся моделью ARIMA(3,0,3) c учетом квартальной динамики за три месяца, исключая линейный тренд (по тесту Kwiatkowski-Phillips-Schmidt-Shin, KPSS c гипотезами H0: ряд стационарен вокруг линейного тренда; H1: ряд не стационарен, p-value: 0.1), и использованием бинарной переменной на скачки объемов ввода жилья в декабре. Прогнозные значения представлены в таблице 3 и на графике (рис. 4).
Таблица 3. Сравнение прогнозных данных для объемов ввода жилья в Москве
(в тыс. кв. метрах жилья)34
Период Прогноз по ECM Прогноз по ARIMA
Декабрь 201735 1620.9 1251.7
Январь 2018 182.7 261.3
Февраль 2018 228.0 241.9
Март 2018 252.1 332.6
Апрель 2018 224.6 260.5
Май 2018 215.4 323.0
Июнь 2018 249.9 340.8
Июль 2018 250.5 297.7
Август 2018 200.1 386.2
Сентябрь 2018 198.0 338.6
Октябрь 2018 220.0 367.3
Ноябрь 2018 260.5 411.7
Декабрь 2018 1321.1 1322.9
Январь 2018 203.7 435.5
ш о о.
ш ш
о л
о о ю
о о о
тН
о о ю
Исходные данные
ЕСМ(1,1)
ARIMA(3,0,3) .
Akfl Ud
2014
2015
2016
2017
1 Г
2018 2019
Рисунок 4. Прогнозы динамики объемов ввода жилья в Москве по месяцам36
34 Источник: составлено авторами.
35 Реальное значение декабря 2017: 1547.5 (по данным Росстат). URL: http://www.gks.ru/free doc/new site/business/stroit/jil dom oper.xls (дата обращения: 20.02.2018).
36 Источник: расчеты авторов.
Из таблицы и графиков видно, что тенденция по Москве является растущей, а значение объемов ввода жилья в среднем по двум прогнозам соответствует реальному значению. Однако следует также рассмотреть годовые объемы ввода жилья в Москве и проанализировать, каким образом они соответствуют действительности (рис. 5).
ш о о.
I-
(I)
щ
ш
^
о .0
Рисунок 5. Прогнозы динамики объемов ввода жилья в Москве по годам37
Как видно из последнего рисунка, взвешенный прогноз по двум моделям наиболее близко описывает динамику за 2015-2017 годы (среднее отклонение по абсолютной величине не превышает 2.2%). Однако прогнозные значения выглядят весьма оптимистично (рост объемов ввода жилья для трех моделей в 2018 году по сравнению с 2017 годом для ЕСМ, АШМА и взвешенного прогноза: 11%, 27% и 43% соответственно). С учетом программы реновации, пиком ввода жилья в конце 2017 года и прогнозируемым ростом строительства в Москве, интервал роста годовых объемов ввода жилья от 11% до 27% представляется наиболее реалистичным.
Следуя процедуре прогнозирования, описанной выше, перейдем к анализу динамики объемов ввода жилья на рынке России. В качестве первой модели воспользуемся также моделью ЕСМ(1,1), но только относительно спрогнозированной ранее динамики по взвешенному прогнозу для Москвы с включением бинарной переменной на декабрьские пики ввода жилья. Вместо модели АШМА воспользуемся моделью БАШМА (с учетом сезонных колебаний, которые ярко выражены для ряда
37 Источник: расчеты авторов.
данных динамики по России). В качестве наилучшей была выбрана модель 8АШМА(2,0,0)(1,1,0) по критерию минимизации информационного критерия Акаике. Полученные прогнозы динамики представлены на рисунке 6.
ш
о о. н ф
т
о
о о о ю см
о о о ю
о о о ю
Т
Исходные данные ЕСМ(1,1)
8АН1МА(2,0,0)(1,1,0)
ик
т
т
т
2014 2015
2016
2017
2018 2019
2020
Рисунок 6. Прогнозы динамики объемов ввода жилья в России по месяцам38
Наконец перейдем к прогнозированию годовых объемов ввода жилья в России. Аналогично случаю с Москвой представим на графике три прогноза (рис. 7).
Исходя из графика, можно заметить, что прогнозные объемы ввода жилья в России за 2017 год (78,491.9 тыс. кв. метров) отклоняются от реальных (78,582.2 тыс. кв. метров) не более чем на 0.1%, что говорит о высокой точности прогноза в соответствии с представленной методологией. По данному прогнозу ввод объемов жилья в 2018 будет расти и достигнет 79,650.8 тыс. кв. метров, что соответствует росту на 1.4%. Таким образом, гипотеза о связи международного опыта введения схожей системы страхования ответственности застройщика и динамики на отечественном рынке не отвергается. Это дает основания для более тщательно исследования вопроса о внедрении компенсационного фонда в сфере жилищного строительства, их развития в России с учетом анализа международной практики.
38 Источник: расчеты авторов.
о о о о о>
Исходные данные ЕСМ(1,1)
т о о.
о о о ю оо
ЗАВ1МА(2,0,0)(1,1,0) 0.5*(ЕСМ+8АтМА)
си щ
ш
^
о .о
о о о о 00
о о о ю
2015
2016
2017
2018
Рисунок 7. Прогнозы динамики объемов ввода жилья в России по годам39
Заключение.
Наибольшее распространение получил механизм страхования ответственности застройщиков в коммерческих страховых компаниях, что объясняется более низкой стоимостью и более быстрой процедурой заключения договора страхования. В меньшей степени востребовано страхование ответственности заемщиков в Обществе взаимного страхования застройщиков. Практически не используется застройщиками поручительство кредитной организации в силу отсутствия предложения и высокой стоимости.
В части коммерческого страхования основные проблемы заключаются в нежелании коммерческих страховых компании страховать застройщиков ввиду больших рисков. Такие опасения возникали по причине отсутствия или сложностей с организацией перестраховочной защиты по страхованию ответственности застройщиков. Государство Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ решает эту проблему при помощи разработки программы перестраховочной защиты, в том числе с использованием государственных гарантий, учитывающих не только финансовые, но и весьма актуальные для нашей страны природные и климатические риски.
В современной ситуации большое значение имеет уровень цен на жилье. После проведения сопоставления с международным опытом введения схемы страхования
39 Источник: расчеты авторов.
ответственности застройщика через компенсационный фонд (на примере Австралии) выяснилось, что существует также тенденция к общему росту ввода жилья после внедрения вышеупомянутой схемы. Внедренная и использованная в данной работе методика открывает возможности для прогнозирования динамики на рынке жилищного строительства в России. Таким образом, внедрение нового закона о компенсационном фонде, будет способствовать с одной стороны удорожанию жилья, а с другой — росту объемов ввода жилья, что влечет к уменьшению спроса. При этом существует риск снижения объемов строительства нового жилья за счет ухода с рынка застройщиков (в том числе ненадежных). Однако, в свою очередь, новый закон уменьшает риск потери денежных средств. Тут каждый человек расставляет для себя приоритеты самостоятельно. Существует альтернатива либо выбирать ЖСК, и покупать жилье по более низкой стоимости, но с более серьезными рисками, в том числе риском удорожания жилья в ходе строительства, либо платить большую сумму денег, но при этом риски в течение сделки будут меньше.
Список литературы:
1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. Т. 1 (часть 1). Ст. 40.
2. Федеральный закон от 30.12.2012 г. N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2012. Т. 53. Ст. 7619.
3. Федеральный закон от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2017. Т. 31. Ст. 4767.
4. Баронин С.А. и др. Анализ основных проблемных вопросов и рисков долевого жилищного строительства // Научное обозрение. Экономические науки. 2016. № 3. С. 1117.
5. Викторов М.Ю., Ларионов А.Н. Обоснование необходимости и достаточности размера процентной ставки отчислений застройщиков в государственной компенсационный фонд: квалиметрический подход // Экономика и предпринимательство. 2017. № 4 (2). С. 934-940.
6. Куклина Е.А., Есенова В.П., Рябов О.В. Экономико-правовое обеспечение безопасности финансово-кредитных организаций: постановка проблемы, классификация рисков, характеристика угроз // Управленческое консультирование. 2014. № 9 (69). С. 6475.
7. Плаксин С.М. Исследование экономического эффекта создания Компенсационного Фонда на рынок долевого строительства / Высшая школа экономики [Электронный ресурс]. 2016. URL: https://www.hse.ru/org/projects/193273851 (дата обращения: 16.01.2018).
8. Романенкова Н.Д. Страхование ответственности застройщика как мера по защите прав участников долевого строительства // Юриспруденция. 2011. Т. 22. № 3. С. 30-35.
9. Рябов О.В. Финансовые инновации: опыт применения инструментов стимулирования экономической активности малых предприятий // Научные труды Северо-Западного института управления. 2014. Т. 5. № 3. С. 159-164.
10. Терников А.А. Методы сбора и анализа данных при прогнозировании стоимости квадратного метра на рынке недвижимости // Материалы V Междунар. молодежной науч.-практ. конф. «Математическое и компьютерное моделирование в экономике, страховании и управлении рисками». Саратов: ООО Изд-во «Научная книга», 2016. С. 289-293.
11. Федеральная служба государственной статистики / [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru (дата обращения: 02.02.2018).
12. Хамов А.Ю. Основания и порядок применения страхования гражданской ответственности как способа защиты прав участников долевого строительства // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017. № 5. С. 91-95.
13. Цыганов А.А., Брызгалов Д.В. Проблемы и перспективы использования финансовых механизмов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками // Проблемы прогнозирования. 2016. № 6 (159). С. 112-118.
14. Чибисова Е.Ю. Проблемы правового регулирования долевого строительства жилья // Экономика и предпринимательство. 2016. № 4 (1). С. 798-801.
15. Что такое проектное финансирование и как оно скажется на рынке долевого строительства / МосДольщик. [Электронный ресурс] 2017. URL: http://мосдольщик.рф/просто-о-сложном/что-такое-проектное-финансирование (дата обращения: 30.03.2018).
16. Чугунова Ю.В. Долевое строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2017. № 7 (101). С. 21-34.
17. Яхонтов В.Н. Проектное финансирование строительства жилья как передел частной собственности / Ведомости. [Электронный ресурс] 2018. URL: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/01/26/749075-proektnoe-finansirovanie-stroitelstva-zhilya (дата обращения: 30.03.2018).
18. Australian Bureau of Statistics / [Электронный ресурс] URL: https://abs.gov.au/ (accessed 25.01.2018).
19. Churkina N.M., Zaverskiy SM. Challenges of Strong Concentration in Urbanization: The Case of Moscow in Russia // Procedia Engineering. 2017. Vol. 198. P. 398-410.
20. Home building compensation reforms / NSW State Insurance Regulatory Authority [Электронный ресурс] 2018. URL: https://www.sira.nsw.gov.au/fraud-and-regulation/reforms/home-building-compensation-scheme-reforms (accessed 25.01.2018).
21. Housing affordability: What's driving house prices in Sydney and Melbourne? / KPMG Economics. [Электронный ресурс] 2017. URL: https://home.kpmg.com/au/en/home/insights/2017/06/housing-affordability-house-prices-sydney-and-melbourne.html (accessed 25.01.2018).
22. Khmelnitskaya M. Housing and housing finance in Russia at a time of crisis // Housing Finance International. 2016. P. 20-25.
23. New South Wales Home Building Act 1989 No 147 (version for 14.01.2018) / New South Wales Government [Электронный ресурс] URL: https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/act/1989/147/full (accessed 25.01.2018).
24. New South Wales Home Building Amendment (Compensation Reform) Act No 28 (version for 02.01.2018) / New South Wales Government [Электронный ресурс] URL: https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/act/2017/28/full (accessed 25.01.2018).
25. New South Wales Home Building Regulation 2014 (version for 01.01.2018) / New South Wales Government [Электронный ресурс] URL: https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/regulation/2014/811/full (accessed 25.01.2018).
26. NSW Self Insurance Corporation Act 2004 No 106 (version for 01.01.2018) / New South Wales Government [Электронный ресурс] URL: https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/act/2004/106/full (accessed 25.01.2018).
27. Real Estate: How will Obligatory Insurance Influence Developers and Equity Holders? / Restavracia. [Электронный ресурс] 2013. URL: http ://restavracia.ru/en/news/real -estate-how-will-obligatory-insurance-influence-developers-and-equity-holders.html (accessed 25.01.2018).
28. Reforms of the Home Building Compensation Fund. Discussion Paper / NSW Fair Trading. [Электронный ресурс] December 2015. URL: http://www.fairtrading.nsw.gov.au (accessed 25.01.2018). P. 19.
29. World's most expensive cities / Global property guide. [Электронный ресурс] 2018. URL: https://www.globalpropertyguide.com/most-expensive-cities (accessed 01.02.2018).
Danilov D.I., Ternikov A.A., Ryabov O.V.
Developer's Liability Insurance as Factor of Increasing His Reliability
in Shared Construction
Dmitriy I. Danilov — Master Student of NWIM RANEPA, St. Petersburg, Russia. E-mail: danilovl [email protected]
Andrei A. Ternikov — Master Student of NRU HSE, St. Petersburg, Russia. E-mail: [email protected]
Oleg V. Ryabov — Associate Professor, Department of Macroeconomic Regulation NWIM RANEPA, St. Petersburg, Russia. E-mail: [email protected]
Annotation
The article examines the effectiveness of protecting the property rights of participants in shared construction in such a way as insurance. Changes in legislation that regulate this kind of relationship are analyzed. A number of market research was conducted to identify the pros and cons of such types of insurance as: participation in the company of mutual insurance of civil liability of developers (non-profit insurance); the contract of civil liability insurance of the developer for non-fulfillment or improper fulfillment of obligations with commercial insurance companies (commercial insurance); bank guarantee. We consider the pros and cons of the new state federal law N 218-FZ (July 29, 2017), as well as the degree to which it influences the increase in the credibility of equity holders to developers. The opinions of scientists on this issue and international experience are analyzed, a comparative analysis of the efficiency of housing construction in Russia and Australia with the help of modern econometric tools is provided, and measures are proposed to improve the effectiveness of the new federal law.
Keywords
Developer's liability insurance, participant in shared construction, compensation fund, residential real estate market.
