CC BY
154
УДК 347
СУБЪЕКТ ОБЯЗАННОСТИ ПО СНОСУ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
THE PERSON OF LIABILITY IN TERMS OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION DEMOLITION
B.A. EETXEP (V.A. BETKHER)
Освещаются некоторые проблемы, возникающие при применении нормы о сносе самовольной постройки в части определения лица, обязанности снести такую постройку.
Ключевые слова: самовольная постройка, снос самовольной постройки, застройщик, фактический владелец самовольной постройки.
This article focuses upon some problems arising when unauthorized construction demolition regulation is to be applied in terms of the identification of the person liable to demolish such unauthorized construction.
Key words: unauthorized construction, unauthorized construction demolition, developer, effective holder of unauthorized construction.
Бесспорно, самовольное строительство продолжает оставаться весьма злободневным явлением, и законодатель не может иначе, как негативно, его оценивать, в связи с чем п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) содержит общее правило, согласно которому самовольная постройка подлежит сносу. Причем данная норма не просто говорит о сносе самовольной постройки, но и называет лицо, на котором лежит обязанность по сносу, - лицо, осуществившее постройку, либо за его счет.
Следовательно, ответчиком по иску о сносе объекта самовольного строительства в качестве общего правила должно признаваться лицо, которое построило такой объект для себя, т. е. застройщик. Поэтому не может и не должен являться ответчиком по данной категории дел подрядчик, осуществляющий строительство объекта по договору строительного подряда, поскольку у него отсутствует имущественный интерес в приобретении права собственности на самовольную постройку. В юридической литературе обоснованно отмечается, что интерес подрядчика заключается только в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по
сносу самовольной постройки должна быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого была возведена эта постройка, т. е. на заказчика [1].
В случае, если на момент рассмотрения спора о сносе самовольной постройки в суде застройщик и фактический владелец постройки совпадают в одном лице, то каких-либо трудностей в рассматриваемой ситуации возникать не должно: это лицо обоснованно признается надлежащим ответчиком по делу. Причем, как верно отмечает Н.Б. Щербаков: «Здесь только надо иметь в виду, что под лицом, осуществившим постройку, следует понимать и правопреемника этого лица в случаях, когда правопреемство осуществлено в результате реорганизации лица, осуществившего постройку» [2].
Думается, что в рассматриваемой ситуации уместней говорить о правопреемниках лица, осуществившего самовольную постройку, не ограничивая случаи правопреемства только реорганизацией такого лица. Преемство в правах и обязанностях может иметь место, например, при наследовании. Поскольку самовольная постройка исключена полностью из свободного гражданского оборота и в отношении неё действует общий
© В. А. Бетхер, 2010
запрет о совершении любых сделок, «нормальное наследование» в отношении такого объекта невозможно. Вместе с тем лицо, эксплуатирующее самовольную постройку, может стать её фактическим владельцем именно в результате смерти лица, осуществившего такую постройку (например, гражданин получил во владение объект самовольного строительства в результате смерти родителей).
Если отрицать возможность наступления преемства относительно факта владения самовольной постройкой, то получится замкнутый круг: лицо, осуществившее строительство самовольной постройки, прекратило свое существование, а лицо, фактически владеющее самовольной постройкой, не осуществляло её возведение, что должно с неизбежностью повлечь вывод о невозможности сноса самовольной постройки.
Однако такой вывод нельзя признать соответствующим закону. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ говорит о возможности сохранения самовольной постройки лишь в случае признания права собственности на нее.
Ещё сложнее обстоит дело со сносом самовольной постройки в случае, если на момент рассмотрения дела в суде фактическим владельцем самовольной постройки выступает лицо, которое не возводило такую постройку, а получило её во исполнение какого-либо договора (купли-продажи, мены, дарения), несмотря на запрет законодателя совершать с самовольной постройкой какие-либо сделки. Исходя из требований ст. 168, 222 ГК РФ такая сделка является ничтожной, что должно влечь двустороннюю реституцию (п. 2 ст. 167 ГК РФ): покупателю самовольной постройки возвращаются деньги, уплаченные за постройку, а продавцу-застройщику - сама самовольная постройка. Удовлетворяя соответствующие требования и применяя последствия недействительности сделки по отчуждению самовольной постройки, суд, кроме того, должен обязать продавца снести постройку после осуществления реституции, поскольку такой реституционный возврат никоим образом не легализует правовое положение самовольно построенного объекта.
Изложенное находит отражение в материалах судебной практики: при рассмотрении дела о признании объекта самовольной
постройкой и об обязании его снести арбитражный суд заменил ответчиков - покупателей самовольной постройки на её застройщика, а покупателей привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет иска. Сделки по отчуждении спорного имущества были признаны ничтожными, лицо, построившее спорный объект, признано надлежащим ответчиком по делу, обязанным по результатам его рассмотрения снести пристроенные нежилые помещения [3].
На практике встречаются и такие ситуации: застройщик ликвидирован (или умер), а постройкой владеет третье лицо, получившее её во исполнение договора, что, казалось бы, свидетельствует о невозможности сноса такой постройки.
В июле 2009 г. на заседании Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации был обсужден проект Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ (далее - проект Обзора), подготовленный Управлением анализа и обобщения судебной практики [4].
В указанном проекте Обзора для случаев ликвидации застройщика Высший арбитражный суд Российской Федерации предлагает в качестве одного из вариантов изъятие из общего правила, согласно которому постройку сносит создавшее её лицо. В указанном случае лицом, обязанным снести постройку, должен признаваться её владелец.
В качестве альтернативного варианта на сегодняшний день высшая арбитражная инстанция страны предлагает конструкцию судебного отказа в иске по мотиву невозможности перехода к ответчику обязанности по сносу самовольной постройки в случае ликвидации продавца-застройщика [5].
Между тем, как уже отмечалось выше, сохранение самовольной постройки возможно в виде исключения при наличии условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. Ликвидация (реорганизация) либо смерть застройщика к таким условиям не относятся, а потому не могут и не должны вести к сохранению самовольной постройки.
Представляется необходимым, не дожидаясь окончательного вердикта высшей арбитражной инстанции страны по данному
вопросу, устранить неполноту формулировки данного положения ГК РФ путем внесения в неё соответствующих изменений в части определения лица, обязанного снести самовольную постройку: им должен признаваться «фактический владелец» самовольной постройки.
Оснований применения к данной категории лиц термина «владелец» не имеется, поскольку, как обоснованно отмечается в теории, «владение должно быть основано на титуле» [6].
Внесение указанных изменений в п. 2 ст. 222 ГК РФ, думается, позволит устранить неопределенность в вопросе об ответчике по иску о сносу самовольной постройки во всех вышеперечисленных случаях.
Ведь даже в самом простом варианте, «не осложненном» передачей самовольной постройки иному лицу по какому-либо основанию, фактический владелец такого объекта, самостоятельно его построивший, может отрицать данное обстоятельство, дабы обезопасить себя от возложения обязанности по сносу самостроя. Если, к тому же, застройщиком в установленном законом порядке не был осуществлен отвод земельного участка под строительство, не получено разрешение на строительство, не согласован проект строительства, не получено положительное заключение государственной экологической экспертизы и т. п. (на то она и самовольная постройка), т. е. отсутствовала «официальная часть» строительства, а к моменту предъявления требования о сносе строительные действия полностью завершены, доказать, что владелец постройки сам её и построил, представляется делом весьма затруднительным.
Поэтому индивидуализация лица, обязанного снести самовольную постройку, термином «фактический владелец» создает своего рода презумпцию, относительно которой сам факт эксплуатации самовольной постройки можно рассматривать как возведение её лицом, фактически владеющим данной постройкой.
Представляется также возможным и в случае перехода самовольной постройки к новому владельцу по какой-либо сделке, например, купли-продажи, признавать именно покупателя, а не продавца-застройщика, ли-
цом, обязанным снести постройку, что в полной мере согласуется с правовым концептом «фактический владелец», предлагаемым автором данной статьи.
На сегодняшний день приходится с сожалением констатировать следующее: в
большинстве случаев суды, установив, что ответчик по иску о сносе самовольной постройки не является её застройщиком, а получил её по какой-либо сделке, однозначно отказывают в иске, исходя из буквального толкования нормы абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ [7]. Причем, даже если из материалов дела усматривается, от кого и каким образом ответчик получил объект самовольного строительства, суды не торопятся привлекать это лицо к участию в деле, признавать сделку ничтожной, применяя последствия её недействительности. А потому вариант с обязанием продавца-застройщика осуществить снос самовольной постройки после осуществления реституции, о чем речь шла выше, фактически является «неработающим», встречающимся в единичных случаях.
Что же получается? По факту мы имеем в наличии незаконно возведенный объект недвижимости, истца, чье право (предположим, собственника земельного участка) нарушено строительством такого объекта, а в иске отказываем, поскольку предприимчивый застройщик умудрился продать (иным образом передать) такой объект недвижимости. И кто же будет вынужден обращаться в суд с требованием применить последствия недействительности такой ничтожной сделки? Ответ очевиден: явно не стороны такой сделки, а всё тот же «горе-истец». Вместе с тем возложение на него ещё и этой обязанности (при том, что интересует-то его, по сути, только снос самовольной постройки) представляется недопустимым, не соответствующим общим началам и принципам гражданского права.
Здесь же целесообразно провести аналогию с п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, который обязывает именно собственника самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения или нанимателя такого помещения по договору социального найма привести помещение в прежнее состояние, не вдаваясь в подробности, кто именно и когда
осуществил такие переустройство и (или) перепланировку.
Бесспорно, у приобретателя самовольной постройки отсутствует какая-либо вина в несоблюдении требований закона при её строительстве (довод, чаще всего заявляемый при рассмотрении подобной категории дел в суде), но это не должно освобождать его от обязанности по сносу объекта самовольного строительства.
Полагаем, что в рассматриваемой ситуации уместней говорить не о вине приобретателя в несоблюдении требований закона при строительстве объекта недвижимости, а о риске несения неблагоприятных последствий, связанных с нарушением императивно установленного запрета о недопустимости совершения в отношении самовольной постройки каких-либо сделок. Нарушая подобный запрет, приобретатель должен всерьез задумываться о тех неблагоприятных последствиях, к которым это может привести. Представляется, что возможность предъявления требования о сносе самовольной постройки к её фактическому владельцу будет способствовать большей осмотрительности сторон при заключении сделок с такой постройкой и проведению в жизнь позиции законодателя о недопущении объектов самовольного строительства в гражданский оборот. Покупатель, в свою очередь, на общих основаниях может требовать от лица, от которого он получил самовольную постройку, возмещения убытков, включающих в себя как денежные средства, уплаченные за постройку, так и расходы по её сносу.
И ещё один аргумент можно привести в пользу позиции о необходимости внесения изменений в абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ. Если речь идет о предпринимательской деятельно-
сти, то риск несения покупателем неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть по причине совершения сделки с самовольной постройкой, в полной мере охватывается понятием «риска», свойственным такой деятельности в целом (ст. 2 ГК РФ). Что касается граждан, то такой механизм, по сути, уже закреплен в п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении жилых помещений, осталось распространить его действие и на иное недвижимое имущество.
1. См.: Право собственности: актуальные проблемы / под ред. В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова. - М. : Статут, 2008.
2. См.: Щербаков Н. Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права. - 2007. - № 2.
3. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2009 г. № Ф04-8156/2008 (18877-А70-38), Ф04-8156/2008 (18879-А70-38).
4. Проект Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ // Официальный сайт Высшего арбитражного суда Российской Федерации. - иКЬ: http://www.arbitr.ru
5. Проект Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ. С. 16-18 // Официальный сайт Высшего арбитражного суда Российской Федерации. - иЯЬ: http://www.arbitr.ru
6. См.: Грызыхина Е. А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость : монография. - Омск: Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008. - С. 54.
7. См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 января 2009 г. № Ф04-7489/2008 (18496-А70-9); Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 ноября 2009 г. № КГ-А40/10277-09.
