Научная статья на тему 'Порядок сноса самовольной постройки'

Порядок сноса самовольной постройки Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
1419
169
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА / СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ / ПОРЯДОК СНОСА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ / UNAUTHORIZED CONSTRUCTION / UNAUTHORIZED CONSTRUCTION DEMOLITION / PROCEDURE OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION DEMOLITION

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Бетхер Вера Андреевна

В статье освещаются некоторые проблемы, с которыми приходится сталкиваться при реализации нормы о сносе самовольной постройки, в частности, исследуется вопрос о порядке сноса такой постройки (судебный или иной).

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

The procedure of unauthorized construction demolition

This article focuses upon some problems arising in case of unauthorized construction demolition regulation implementation, inter alia, it considers such a construction demolition procedure (in or out of court).

Текст научной работы на тему «Порядок сноса самовольной постройки»

УДК 347

ПОРЯДОК СНОСА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

THE PROCEDURE OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION DEMOLITION

В.А. БЕТХЕР (V.A. BETKHER)

В статье освещаются некоторые проблемы, с которыми приходится сталкиваться при реализации нормы о сносе самовольной постройки, в частности, исследуется вопрос о порядке сноса такой постройки (судебный или иной).

Ключевые слова: самовольная постройка, снос самовольной постройки, порядок сноса самовольной постройки.

This article focuses upon some problems arising in case of unauthorized construction demolition regulation implementation, inter alia, it considers such a construction demolition procedure (in or out of court).

Key words: unauthorized construction, unauthorized construction demolition, procedure of unauthorized construction demolition.

Абзац 1 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из законодательно установленного общего запрета легитимации самовольной постройки на практике вытекает ряд последствий, прямо не предусмотренных законом. Например, «к объекту, возведенному с «нуля» на «чистом» месте, нельзя легальным образом подвести центральные коммуникации. Подобного рода объект не получает почтового адреса. Зарегистрироваться по месту жительства в установленном порядке в самовольно возведенном жилом доме также нельзя. Застройщик не сможет застраховать риск утраты самовольной постройки и получить кредит в банке под залог этого объекта недвижимости» [2]. Кроме того, застройщик «не может воспользоваться гражданско-правовыми способами защиты своих интересов в отношении данной постройки. В частности, застройщик не может заявить иск об истребовании самовольной постройки из чужого незаконного владения» [3].

И это далеко не самое страшное, что может произойти с застройщиком и самовольной постройкой, последнюю ждет ещё более незавидная участь. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ содержит общее правило, согласно которому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счет.

В литературе встречаются высказывания о том, что «последствия в виде сноса можно назвать традиционными, однако ранее действовавшие нормативные акты определяли процедуру сноса. Действующее законодательство должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольной постройки» [4]. Авторы обоснованно обращают внимание на проблему, с которой приходится сталкиваться при реализации нормы о сносе самовольной постройки.

Действительно, казалось бы, такое ясное и четкое правило на практике не дает ответа на следующий вопрос: в каком порядке допустимо осуществлять снос такой постройки?

Материалы судебно-арбитражной практики наглядно свидетельствуют о том, что большинство требований о сносе самовольных построек рассматривается именно судами.

Положительную оценку данному факту можно встретить и в юридической литературе.

© Бетхер В.А., 2010

В.М. Ерошкин отмечает: «Согласно законодательству, решение о сносе самовольной постройки может быть вынесено только судом» [5].

Полностью поддерживая мнение автора о необходимости принятия судебного решения о сносе самовольной постройки, нельзя, между тем, не отметить, что фраза «согласно законодательству» в начале высказывания является не совсем корректной, поскольку на законодательном уровне вопрос о порядке сноса самовольной постройки (судебный или административный) прямо не решен. Указанное обстоятельство как раз и порождает как проблемы правоприменения, так и отсутствие единства по данному вопросу в теории.

В частности, существует прямо противоположная точка зрения, согласно которой «самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому её снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство». На основании изложенного делается вывод о допустимости сноса в указанном случае самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного округа [6].

Ещё одна точка зрения состоит в том, что «законный владелец земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка, вправе самостоятельно снести этот объект, с последующим отнесением затрат на счет самовольного застройщика. В этом случае действует такой способ защиты гражданских прав, как самозащита (ст. 14 ГК РФ)» [7].

На наш взгляд, вопрос о сносе самовольной постройки должен решаться только в судебном порядке, поскольку при осуществлении сноса самовольно возведенных строений затрагиваются интересы субъектов как частного, так и публичного права. При этом орган местного самоуправления, безусловно, вправе принять решение, в котором он может изложить собственную оценку возведенного объекта в качестве самовольной постройки и предложить лицу, виновному в строительстве или изменении архитектурного облика объекта, выдав ему соответствующее предписание, осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Однако в случае неисполнения указанного предписания решение о сносе самовольно возведенного объекта, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом. Это следует из статьи 11 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав в административном порядке допускается только в случаях, предусмотренных законом. Закон не относит к компетенции органов местного самоуправления решение вопросов о сносе строений.

Что касается позиции о возможности сноса самовольной постройки законным владельцем земельного участка в качестве самозащиты гражданских прав, то здесь существует следующая опасность. В силу ст. 14 ГК РФ способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Однако при фактическом уничтожении постройки и последующем установлении факта превышения пределов такой самозащиты восстановить положение участников данного правоотношения реально не представляется возможным, т. е. в рассматриваемой ситуации использование самозащиты способно привести к злоупотреблению правом.

Кроме того, материалы судебно-арбитражной практики наглядно иллюстрируют, что такое обстоятельство, как «самовольность» строительства, не является безусловным. Нередко из материалов дела с достоверностью не следует, что объект построен с нарушением каких-либо требований закона, в связи с чем данное обстоятельство подлежит доказыванию истцом наряду с другими обстоятельствами по делу в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. И не всегда такое обстоятельство при рассмотрении дела в суде удается доказать, что влечет отказ в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки и, соответственно, соблюдение интересов ответчи-ка-застройщика [8]. Указанное однозначно не будет иметь при сносе самовольной постройки во внесудебном порядке.

Также отметим, что в силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, ни-

кто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно абзацу 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. В то же время пункт 3 данной статьи устанавливает, что при наличии определенных условий право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

Как при принятии решения о сносе самовольной постройки органом местного самоуправления, так и при осуществлении действий по сносу постройки законным владельцем земельного участка решается, по существу, вопрос о праве собственности застройщика на такой объект, в то время как в силу изложенных норм закона такое право предоставлено только суду.

Ещё более категоричную позицию по данному вопросу занял Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. В июле 2009 г. на заседании Президиума был обсужден проект Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ (далее - проект Обзора), подготовленный Управлением анализа и обобщения судебной практики [9]. Согласно пункту 1 пояснительной записки к проекту Обзора «положение абзаца 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, помимо всего прочего, запрещает самоуправные действия собственника земельного участка по сносу самовольной постройки, созданной другим лицом, а также указывает на невозможность принудительного сноса в административном порядке.

Такое толкование статьи 222 ГК РФ обеспечивает:

1) решение вопроса о квалификации постройки и, соответственно, о праве собственности застройщика на неё в судебном порядке с предоставлением соответствующих процессуальных гарантий;

2) возможность застройщика предъявить встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку;

3) недопустимость лишения застройщика владения постройкой без соответствующего судебного акта;

4) право застройщика на материалы, которые останутся после сноса постройки».

Исходя из указанных соображений, в пункте 1 проекта Обзора принята позиция, согласно которой принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании соответствующего решения суда.

Отметим, что изложенный подход Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в некоторой степени отвечает и положениям, закрепленным в Концепции развития гражданского законодательства, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г. [10].

Разработчики указанной концепции называют одним из серьезных недостатков Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие норм о владении и владельческой защите, предлагая урегулировать владение как факт (фактическое отношение). Поскольку владение не является субъективным правом, это означает, что возможно владение вещью, которая не отвечает условиям, предъявляемым к объекту права (например, самовольным строением). Юридическое значение владения как фактического состояния заключается в том, что оно подлежит судебной и административной защите независимо от того, имеется у владельца какое-либо право на вещь (подпункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.7 пункта 1 раздела IV указанной Концепции).

Автор настоящей статьи не ставит целью подробный анализ приведенных положений Концепции развития гражданского законодательства, поскольку указанное, бесспорно, выходит за рамки настоящей работы, однако цитирует их с целью продемонстрировать имеющиеся пробелы в законодательном регулировании режима самовольной постройки, что обусловливает наличие соответствующих сложностей на практике и, бесспорно, свидетельствует о недостаточном внимании законодателя к такому гражданскому институту, как самовольное строительство.

Отметим также, что, обосновывая позицию о необходимости обязательного принятия судом решения о сносе самовольной постройки, мы не имеем в виду те редкие случаи, когда фактический владелец такого объекта «добровольно, без какого-либо принуж-

дения принимает решение о её сносе» [11]. Интерес представляет тот факт, что и при таком «раскладе» есть вероятность возникновения судебного спора. Так, в литературе встречается упоминание о судебно-арбитражном деле, когда самовольному застройщику чинят препятствия в добровольном разборе самовольной постройки (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2006 г. № Ф03-А04/06-1/117) [12].

1. Далее по тексту - ГК РФ.

2. Маленков Н. А. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок // Право и экономика. - 2009. -№ 10. - С. 21.

3. Право собственности: актуальные проблемы / под ред. В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова,

B. В. Чубарова. - М. : Статут, 2008.

4. См. об этом подробнее: Грызыхина Е. А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость : монография. -Омск : Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008. - С. 4647; Савина А. В. Снос самовольной постройки // Адвокатская практика. - 2008. - № 3. -

C. 41.

5. Ерошкин В. М. Снос зданий и сооружений: правовые аспекты : практическое пособие (Подготовлено для системы «Консультант-Плюс», 2009).

6. Машкина Т. И., Вахитов Р. С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. - 2005. - № 8.

7. Соболева А. В. К проблеме возмещения вреда,

причиненного самовольным строительством // Нотариус. - 2006. - № 5. - С. 26. См. также: Батяев А. А. Справочник собственника или институт собственности от начала до конца (Подготовлен для системы «Консуль-тантПлюс», 2006); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный). Т. 1 / под ред.

Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. - М. : Юрайт-Издат, 2007. - С. 624.

8. См., например: постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.09.2002 г. № Ф03-А04/02-1/1811; постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2007 г. № Ф09-2913/07-С6.

9. Проект Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. - С. 44, 45 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - http://www.arbitr.ru

10. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2009. - № 11. - С. 6-99.

11. Ерошкин В. М. Указ. соч.

12. Право собственности: актуальные проблемы / под ред. В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова. - М. : Статут, 2008.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.