CC BY
18СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
CONSTRUCTION AND TECHNICAL EXPERTISE OF OBJECTS IN THE REAL ESTATE MANAGEMENT SYSTEM
УДК 332.5
Ломакин Геннадий Васильевич, к.э.н., доцент кафедры экономика недвижимости, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»
Артемова Вероника Сергеевна, студент факультета землеустройства, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» Краев Илья Антонович, студент факультета землеустройства, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»
Lomakin G.V. artemovanika@mail.ru Artemova V.S., artemovanika@mail.ru Kraev I.A., smerch00001@mail.ru
Аннотация
В данной статье рассматривается роль строительно-технической экспертизы объектов в системе управления недвижимостью. Управление техническим состоянием зданий и сооружений, реконструкции и модернизации является одним из главных вопросов в управлении недвижимостью. В связи с этим, особое внимание уделено этапам строительно-технической экспертизы объектов, а также влиянию технического отчета о проведенный обследованиях экспертом на принятия решений в управлении недвижимостью.
Annotation
This article discusses the role of construction and technical expertise of objects in the real estate management system. Management of the technical condition of buildings and structures, reconstruction and modernization is one of the main issues in real estate management. In this regard, special attention is paid to the stages of construction and technical expertise of objects, as well as the impact of the technical report on the surveys conducted by an expert on decision-making in real estate management.
Ключевые слова: строительно-техническая экспертиза, управление недвижимостью, управленческие решения, эксплуатационные характеристики, строительные конструкции, техническое состояние Keywords: construction and technical expertise, real estate management, management decisions, operational characteristics, building structures, technical condition
Объекты недвижимости, как и любые другие материальные вещи склонны к накоплению износа различных видов, в первую очередь физического и функционального, а значит утрачивают свои эксплуатационные характеристики во времени. В управлении недвижимостью одним из основных вопросов является управление техническим состоянием зданий и сооружений, организация капитальных и текущих ремонтов, реконструкции и других видов работ. Принятие решений о необходимости в этих работах возможно на основе проведения комплексной строительно-технической экспертизы.
В экспертизе строительно-технического состояния любого строительного сооружения или здания главной задачей является оценивание текущего эксплуатационного состояния объекта, с дальнейшим принятием решения о необходимости его усовершенствования, модернизации, либо капительного ремонта для его развития. Для точного определения технического состояния объекта выявляются в первую очередь проверка различных элементов конструкции, начало проверки осуществляется от несущий стен и до
отделочных работ. В ходе проверки выявляются дефекты и браки, степень износа объекта, различные нарушения, не соответствующие строительным, санитарным и пожарным нормам и ГОСТам. Определяется к какой категории эксплуатационной пригодности относится объект. Также эксперт описывает возможности о проведении работ по перепланировке здания, включая как перестройку, так и надстройку.
В заключении эксперт даёт свои рекомендации и рабочие чертежи по усилению строительных конструкций, либо их восстановлению для безопасной эксплуатации данного объекта. Сведения о перспективах модернизации объекта помогает осуществить эффективное управленческое решение для получения максимального эффекта.
Строительно-техническая экспертиза представляет собой три этапа.
Первым этапом строительно-технической экспертизы является предварительное обследование объекта - подготовка. На этом этапе эксперт изучает документацию, которая имеется в наличии для получения цельного представления о нем: проект объекта, его технический паспорт, материалы ранее проводившихся на данном объекте исследований и иная имеющуюся документация. Экспертом визуально определяется общее состояние строительных конструкций и устанавливается категория по одному из пяти состояний: от исправного состояния до аварийного. На данном этапе основной целью является получение полного представления о состоянии конструкции объекта, для грамотного определения состава намечаемых работ.
На втором этапе эксперт детально обследует объект. Если на предыдущем этапе были выявлены какие-либо дефекты, браки или повреждения, то используется специальное оборудование. С его помощью можно измерить различные параметры: толщину и прочность материалов, измерение прогибов, осадка фундамента и другие. Если есть необходимость, выполняется лабораторный анализ проб и геодезические исследования.
Обобщение и проверка всех результатов исследований производится на третьем этапе строительно-технической экспертизы. Этот этап включает в
себя камеральную обработку данных и проверочный расчёт. При выполнении поверочных расчётов учитываются все результаты обследования эксперта на предыдущих этапах, такие как отклонения от размеров, выявленные дефекты, температурные воздействия, осадок грунтов и другие.
После проведения обследования строительно-технической экспертизы объекта оформляется заключение, называемое техническим отчётом. В водной части отчёта содержаться сведения о дате и месте производства экспертизы, о эксперте или экспертном учреждении, об обосновании для ее производства и поставленных вопросах в начале процедур. Основная часть содержит заключения о категориях технического состояния объекта, информацией о вероятности дополнительных деформаций при перепланировке, реконструкции или других воздействий, а в необходимых случаях содержит перечень мероприятий по усилению конструкции.
Обследование технического состояния объекта необходима для принятия управленческих решений. Информация, полученная в заключении строительно-технической экспертизы, даёт возможность для принятия обоснованного управленческого решения о дальнейшем использовании и развитии объекта, она помогает вовремя выявить недостатки недвижимости, позволяет предотвратить аварийные ситуации и может увеличить срок службы объекта, а, следовательно, значительно экономит средства.
Литература
1. Воробьев, Д. С. Техническая оценка зданий и сооружений [Электронный ресурс]: учебное пособие / Д. С. Воробьев; М-во образования и науки Рос. Федерации, Волгогр. гос. архит.-строит. ун-т. — Электронные текстовые и графические данные (0,5 Мбайт). — Волгоград: ВолгГАСУ, 2015. — Учебное электронное издание
2. Иванова, Н.А. Разработка подходов по развитию жилищного строительства в городском округе Балашиха. - Международный журнал прикладных наук и технологий Integral. 2020. № 2-2. С. 12.
3. Типология объектов недвижимости. - Хлыстун В.Н., Мурашева А.А.,
Емельянова T.A., Клюшин П.В., Ломакин Г.В., Камов Л.П., Лепехин П.А., Савинова С.В., Столяров В.М., Мусаев М.Р., Магомедова A.A., Мусаева З.М. - Москва-Махачкала, 2017.
4. IMPLEMENTATION OF THE FAR EASTERN HECTARE PROGRAM AS A TOOL TO IMPROVE LAND MANAGEMENT IN THE KHABAROVSK TERRITORY Murasheva A.A., Khlystun V.N., Stolyarov V.M., Ivanova N.A., Chepurin E.M. В сборнике: IOP Conference Series: Earth and Environmental Science. Сер. "International Symposium "Earth Sciences: History, Contemporary Issues and Prospects"" 2020. С. 012128.
