Стоимостная оценка показателей энергетической эффективности жилого фонда Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

УДК 332.87:69.059.25:728.2(035.3)

СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЖИЛОГО ФОНДА

Ю. О. Смирнова, И. Н. Сегаев

COST ASSESSMENT OF INDICATORS OF POWER EFFICIENCY OF HOUSING STOCK

Yu. O. Smirnova, I. N. Segaev

Аннотация. Предмет. Рассмотрен вопрос повышения энергетической эффективности через модернизацию жилого фонда (далее ЖФ) с помощью средств, отведенных на капитальный ремонт (далее КР), складываемый из средств собственников помещений. Известно, что состояние ЖФ как в целом по РФ, так и в отдельно взятых регионах не соответствует современным требованиям по теплотехнике и теплозащите по причине устаревших проектных и технических строительных решений. В связи с этим целью исследования является рассмотрение и изучение практики проведения КР в регионе в свете достигаемого экономического эффекта от капитальных вложений в условиях современных цен на энергоносители с определением экономии всех дополнительных видов ресурсов. Методы. В качестве применяемых методов исследования использовались методические подходы, основанные на применении экономических расчетов стоимостных показателей применительно к жилому сектору, в частности, при энергетическом обследовании жилых зданий, ситуационного анализа, прогнозирования, экономико-математического, технико-экономического, логического анализа. Результаты. В статье продемонстрированы авторская концепция и подход к определению необходимости и экономической обоснованности проведения капитального ремонта зданий 1960-х, 1970-х, 1980-х гг. постройки, поскольку законодательная база рассматривает энергетическую эффективность зданий в отрыве от целостной системы городской обеспечивающей инфраструктуры и перекрестного влияния ее элементов. Выводы. Таким образом, проведенный в данном исследовании анализ по намеченной проблематике позволяет изучить ситуацию, сложившуюся на территории Пензенского региона, и выявить закономерности осуществления энергетического обследования и ресурсосберегающего ремонта в МКД.

Ключевые слова: модернизация жилого фонда, капитальный ремонт, энергетическая эффективность, энергетические ресурсы, экономия, обследование зданий.

Abstract. Background. In this article the question of increase in power efficiency (further EE) through modernization of housing stock (further ZhF) by means of the means which are taken away on the capital repairs (further KR) put from means of owners of rooms is considered. It is known that the condition of ZhF as in general across the Russian Federation, and in single regions does not conform to modern requirements after the heating engineer and a heat-shielding because of outdated design and technical construction solutions. In this regard, a research objective is consideration and studying of practice of carrying out KR in the region in the light of the reached economic effect of capital investments in the conditions of modern energy costs with definition of economy of all additional types of resources. Materials and methods. As the applied methods of a research the methodical approaches based on application of economic calculations of cost indexes in relation to the inhabited sector, in particular at power inspection of residential buildings, situation analy-

sis, forecasting, the economic-mathematical, technical and economic, logical analysis were used. Results. In article the author's concept and approach to definition of need and economic validity of capital repair of buildings of 60th, 70th, 80th of construction is shown. As, the legislative base, considers power efficiency of buildings in a separation from the complete system of the city providing infrastructure and cross influence of its elements. Conclusions. Thus, the analysis which is carried out in this research on the planned perspective, allows to study the situation which developed in the territory of the Penza region and to reveal regularities of implementation of power inspection and resource-saving repair in MCD.

Key words, modernization of housing stock, capital repairs, power efficiency, energy resources, economy, inspection of buildings.

Введение

Поглощающее количество построенных на территории нашей необъятной страны жилых домов на текущий момент имеют проблему несоответствия современным нормативным требованиям, которые предъявляются к уровню теплопередачи наружных и ограждающих конструкций, поскольку начало столетия ознаменовало и начало новой эры, касающейся технических регламентов в строительстве. Новые положения обновленной редакции СНиП II-3-79* ужесточили требования к уровню тепловой защиты основных конструкций в МКД [1]. Из этого следует, что жилье, построенное до начала текущего столетия, абсолютно не соответствует современным требованиям, устаревшие планировки и материалы имеют высокую степень физического и морального износа.

Альтернативным вариантом минимизации рисков и ликвидации масштабных потерь, а также экономии ресурсов может явиться дополнительное утепление наружных ограждающих конструкций (а именно: стен, покрытий, чердачных перекрытий, наружных дверей и пр.).

Анализ положений законодательства

Изучим дополнительно механизм определения очередности проведения всех видов ремонтов имущества общего пользования в МКД, расположенных на территории Пензенской области.

Теоретически капитальный ремонт зданий представляет собой замену или восстановление отдельных частей или полностью несущей части здания и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их изнашиванием и ухудшением технико-эксплуатационных качеств, а также устранение последствий экономического износа конструкций и проведение работ по повышению уровня благоустройства инженерной и дворовой инфраструктуры, то есть проведение модернизации зданий.

Капитальный ремонт как процесс включает в себя замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, кроме того, приведение в исправное, близкое к первоначальному, состояние основных конструктивных несущих позиций МКД.

При проведении капитального ремонта, согласно требованиям нового законодательства, необходимо использовать проекты и материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем.

Структура работ должна быть такой, чтобы после проведения работ жилье соответствовало основным требованиям, предъявляемым к эффективной эксплуатации [3].

Результаты исследования

Комплексные исследования статистики и отчетов органов муниципальной власти по анализу хода организации и проведения работ в региональных программах КР, изучение работы региональных фондов и управляющих компаний показали, что одной из существующих проблем реализации энергосберегающих мероприятий является отсутствие объемов целевого финансирования КР отдельно взятого жилого фонда, поскольку с 2014 г. объемы таких видов работ, в части восстановления и реконструкции жилых помещений, реализуются за счет собственников помещений и их взносов, отчисляемых ежемесячно на специальный счет или на счет регионального оператора [4].

Однако при кажущейся важности отработанных механизмов кредитования реализации финансово затратных мероприятий на сегодняшний момент так и не существует, что во многом затрудняет, более того, ставит на тормоз крупномасштабные мероприятия по ремонту.

В связи с высокой стоимостью и отсутствием на текущий момент дополнительного государственного финансирования выполнение наиболее энергоэффективных и энергоемких работ по утеплению фасадов откладывается, поскольку ни жители жилого сектора, ни администрации субъектов не обладают достаточными финансовыми ресурсами, чтобы включить конвейер ремонта и утепления фасадов зданий.

Следует отметить, что в финансовом эффекте от применения рассматриваемого набора решений по комплексному ремонту должна учитываться основная составляющая - потребительский эффект у жильцов МКД.

Изучим комплекс основных энергетических показателей, получаемых в результате ремонтных мероприятий МКД г. Пензы. Апробация и мониторинг механизмов, применяемых в регионе в рамках КР МКД, показывает, что наибольший экономический эффект достигается в малоэтажных зданиях. Данные МКД в первую очередь нуждаются в повышении энергоэффективности с помощью улучшения теплозащитной способности ограждающих конструкций и масштабном их утеплении.

Приведем примеры на ряде типовых проектов, характерных по застройке представленных в городе типов жилых домов.

Для анализа изменения теплопотребления здания нами выбраны ряд жилых домов в различных районах г. Пензы. Представим результаты анализа по некоторым из них.

Визуальное обследование МКД по улице Пушанина, 38, показало, что необходимы ремонтные мероприятия по КР здания. Утепление конструкций и ремонт фасада МКД запланированны в 2042 г.

Расчет энергетического паспорта после предполагаемого утепления дал следующие основные ключевые показатели, представленные в табл. 1, 2.

Структуризация основных результирующих показателей объекта исследования после выполнения мероприятий по повышению энергетических показателей объекта недвижимости

Показатель Обозначение показателя и единица измерения Нормируемое значение показателя Расчетное проектное значение

Приведенное сопротивление теплопередаче наружных ограждений, в том числе: м2 • °С/Вт

фасада Яст 3,09 3,18

окон и балконных дверей Яок.1 0,52 0,52

окон лестнично-лифтовых узлов Яок.2 0,52 0,52

входных дверей Ядв 0,81 0,81

покрытий Якр 4,07 4,28

перекрытий Яцок 4,07 4,22

Таблица 2

Структуризация основных результирующих показателей объекта исследования после выполнения мероприятий по повышению энергетических показателей объекта недвижимости. Энергетические нагрузки здания

Показатель Обозначение Единица измерения Значение показателя

Удельный расход тепловой энергии на отопление зданий за отопительный период Ч кВт • ч/ (м2 • год) 82,4

Расход тепловой энергии на отопление здания за отопительный период 0г°д ^от кВт • ч/год 315037

Общие теплопотери здания за отопительный период огод кВт • ч/год 453211

Как мы видим, теплотехнические показатели изменились в лучшую сторону. Экономия ресурсов на отопление МКД за отопительный период составит прогнозно - 257 556 кВт • ч/год.

По полученным расчетам - величина разницы расчетного (фактического) значения удельного показателя расхода ТЭ на отопление и вентиляцию здания от нормируемого составляет 44,29 %. Следовательно, класс энергетической эффективности жилого многоквартирного дома «Е» - низкий. МКД присвоен класс энергоэффективности «В» (высокий - существующих зданий) (табл. 3).

Таблица 3

Структуризация основных результирующих технико-экономических показателей объекта исследования после выполнения мероприятий

Экономия энергоресурсов на отопление зданий за отопительный период Единица измерения Результирующий показатель

Экономия платы за отопление в 2017 г. тыс. руб. 350,370

Капитальные вложения тыс. руб. 3 832 907,79

На примере исследуемого МКД по улице Краснова, 29а, была рассмотрена конструкция стены на предмет ее утепления с целью снижения потерь и экономии ресурсов на отопление здания в отопительный период. Статистический показатель изменения расчетной величины характеристики расхода тепловой энергии на отопительный период и вентиляцию здания от нормируемого составляет 52,92 %. Присваиваем МКД класс энергоэффективности здания «Е» - низкий. Утепление фасада запланировано в 2028 г. В МКД выявлены проблемы с несущими конструкциями верхних этажей. Изношена пароизоля-ция, утрачены свойства минераловатного утеплителя вследствие намокания, в результате чего тепло из квартир прогревает часть кровли изнутри, а это ведет к подтаиванию снега и образованию больших сосулек зимой (табл. 4).

Таблица 4

Расчетные величины стоимостной оценки технико-экономических показателей по ликвидации физического износа на объектах жилой недвижимости МКД

Наименование показателя Стоимостная величина, руб

Ремонт и утепление фасада

Итого в ценах 2016 г. 3 641 662,88

Итого в ценах 2017 г. 3 860 162,653

Содержание технадзора - 2,14 % 82 607,48077

Итого 3 942 770,134

Непредвиденные затраты - 2 % 78 855,40267

Итого с непредвиденными затратами 4 021 625,536

НДС 18 % 723 892,5965

Итого 4 745 518

В ходе выполнения предлагаемых мероприятий МК присваивается класс ЭЭ здания «В» (высокий для существующих зданий) (табл. 5).

Таблица 5

Структуризация основных результирующих технико-экономических показателей объекта исследования после выполнения мероприятий

Экономия тепловой энергии на отопление зданий за отопительный период Единица измерения Результирующий показатель

Экономия платы за отопление в 2017 г. тыс. руб. 338,568

Экономия в 2017 г. Гкал/год 214,037

Капитальные вложения тыс. руб. 4 745 518,13

Визуальный осмотр помещений показал, что в МКД присутствует сырость. Причиной появления сырости является отсутствие дренажа вокруг стен фундамента, что вызывает многочисленные очаги увлажнения, сырости и, как следствие, разрушения. Увлажнение стен также вызвано наружными протечкам.

Анализ энергетического паспорта МКД показал, что полученная расчетная удельная характеристика расхода ТЭ на отопление и вентиляцию здания за отопительный период меньше 0,359 Вт/(м3 °С). МКД присвоен класс энергоэффективности «Е» - пониженный (табл. 6) [5, 6].

Расчетные величины стоимостной оценки технико-экономических показателей по ликвидации физического износа на объектах жилой недвижимости типового МКД в ценах 2017 г.

Наименование комплекса работ Виды работ Стоимость работ, руб-

Расчет стоимости мероприятий пакета Ремонт и утепление фасада 2 341 662,69

Итого в ценах 2016 г. 2 341 662,69

Итого в ценах 2017 г. 2 589 879

Содержание технадзора - 2,14 % 55 423

Итого 2 645 302

Непредвиденные затраты - 2 % 52 906

Итого с непредвиденными затратами 2 698 208

НДС 18 % 485 678

ВСЕГО по расчету 3 183 886

Экономия энергии и ресурсов в МКД за отопительный период может достигнуть при выполнении всех рекомендаций по повышению ЭЭ -108 734 кВт ч/год. Экономия платы за отопление в 2018 г. - 172,995 тыс. руб. (то есть понизится на 42 %). Реализация предложенных мероприятий позволит повысить класс ЭЭ здания до «С-» - нормальный для существующих зданий (табл. 7).

Таблица 7

Структуризация основных результирующих технико-экономических показателей объекта исследования после выполнения мероприятий

Экономия ТЭ на отопление зданий за ОП Единица измерения Результирующий показатель

Экономия платы за отопление в 2017 г. тыс. руб. 172,995

Экономия в 2017 г. Гкал/год 93,511

Капитальные вложения тыс. руб. 3 183 886

Концептуальный анализ исследований и практики проведения капитальных ремонтов в регионах страны приводят нас к выводу, что при реализации изученных и предложенных мероприятий класс энергетической эффективности МКД переходит от пониженного <Ю» - требующего реконструкции при дополнительном экономическом обосновании - на повышенный «В» [7, 8].

Выводы

1. Научно-технический прогресс ускоряет дальнейшее нарастание морального износа знаний постройки прошлого столетия. МКД, сохраняя свою работоспособность и эксплуатационные качества, имеют низкую степень звукоизоляции, не соответствуют современным требованиям теплотехники, которые не обеспечивают требования, предъявляемые к энергоэффективности в МКД [9].

2. В современных реалиях рыночной экономики и функционирования сферы ЖКХ, а также тенденции сокращения затрат на различные виды финансирования в бюджетах различных уровней важным аспектом является по-

иск дополнительных источников и средств финансирования работ на проведение КР МКД. Необходима разработка дополнительных механизмов государственной поддержки для успешного осуществления масштабного КР. Такими механизмами могут стать: совершенствованная система банковского кредитования и грантов, инновационные проекты государственной поддержки, жилищные облигационные займы (средства, от которых возможно направить на осуществление комплексного капитального ремонта, что в свою очередь принесет экономию коммунальных ресурсов минимум на 10 %) на реализацию инвестиционных проектов и программ и пр.

3. В силу отсутствия отлаженной системы контроля и мониторинга качества работ по КР происходит то, что ремонт фасадов в ряде регионов проводится крайне некачественно и неэффективно. Выполняются малозатратные виды работ, дающие низкий или нулевой показатель экономии на выходе в ходе реализации работ.

4. Отсутствие механизма финансирования и осуществления региональными операторами закупок на проведение капремонтов и отсутствие нормативов стоимости работ предвещают разброс стоимости ремонта фасадов, что падает тяжелым бременем в кошельки собственников.

5. Необходимы законодательные инициативы в части разработки механизмов кредитования и поддержки частных инициатив развития и проведения работ по обеспечению эффективности потребляемых ресурсов.

Библиографический список

1. Данилов, А. М. Научная статья с позиций системного анализа / А. М. Данилов, И. А. Гарькина // Региональная архитектура и строительство. - 2014. - № 2. -С. 183-187.

2. Володин, В. М. Специфические формы финансирования инновационных проектов в России / В. М. Володин, С. С. Солдатова // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Экономические науки. - 2017. - № 1 (5). - С. 24-31.

3. Кулаков, К. Ю. Методология формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости : дис. ... д-ра экон. наук / Кулаков К. Ю. -М. : Московский государственный строительный университет, 2009. - 178 с.

4. Кулаков, К. Ю. Концепция формирования и развития конкурентноспособных территориально-воспроизводственных систем недвижимости в условиях турбулентной экономики / К. Ю. Кулаков // Недвижимость: экономика, управление. - 2015. -№ 3. - С. 10-16.

5. Баронин, С. А. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России / С. А. Баронин, А. Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. - 2013. - № 6. - С. 520.

6. Нелюбина, О. М. Сравнение особенностей организации капитального ремонта и реконструкции зданий в России и за рубежом / О. М. Нелюбина, Ю. О. Толстых, С. С. Михалина, Т. В. Учинина // Современные проблемы науки и образования. -2014. - № 5. - URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=15283

7. Смирнова, Ю. О. Исследование практик организации и деятельности управляющих компаний в современных условиях при проведении капитального ремонта многоквартирных жилых домов : монография / Ю. О. Смирнова. - Пенза : ПГУАС, 2014.

8. Смирнова, Ю. О. Особенности организации и развития деятельности по управлению жилым фондом : монография / Ю. О. Смирнова. - Пенза : ПГУАС, 2014.

9. Хаметов, Т. И. Анализ этапов развития жилищно-коммунального хозяйства России и особенностей правового регулирования капитального ремонта / Т. И. Хаметов, Ю. О. Толстых, С. Н. Букин // Современные проблемы науки и образования. -2014. - № 2. - URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=12306

References

1. Danilov A. M., Gar'kina I. A. Regional'naya arkhitektura i stroitel'stvo [Regional architecture and construction]. 2014, no. 2, pp. 183-187.

2. Volodin V. M., Soldatova S. S. Izvestiya vysshikh uchebnykh zavedeniy. Povolzhskiy region. Ekonomicheskie nauki [University proceedings. Volga region. Economic sciences]. 2017, no. 1 (5), pp. 24-31.

3. Kulakov K. Yu. Metodologiya formirovaniya i razvitiya territorial'no-vos- proizvodstven-nykh sistem nedvizhimosti: dis. d-ra ekon. nauk [Methodology of formation and development of territorial-reproductive systems of real estate : dis. ... d-r ekon. sciences]. Moscow: Moskovskiy gosudarstvennyy stroitel'nyy universitet, 2009, 178 p.

4. Kulakov K. Yu. Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie [Real estate: economics, management]. 2015, no. 3, pp. 10-16.

5. Baronin S. A., Yankov A. G. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya [Modern problems of science and education]. 2013, no. 6, p. 520.

6. Nelyubina O. M., Tolstykh Yu. O., Mikhalina S. S., Uchinina T. V. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya [Modern problems of science and education]. 2014, no. 5. Available at: http://science-education.ru/ru/article/view?id=15283

7. Smirnova Yu. O. Issledovanie praktik organizatsii i deyatel'nosti upravlyayushchikh kompaniy v sovremennykh usloviyakh pri provedenii kapital'nogo remonta mnogokvar-tirnykh zhilykh domov: monografiya [Study of practices of organization and activity of management companies in modern conditions during the overhaul of apartment buildings: monograph]. Penza: PGUAS, 2014.

8. Smirnova Yu. O. Osobennosti organizatsii i razvitiya deyatel'nosti po upravleniyu zhi-lym fondom: monografiya [Features of the organization and development of housing management: monograph]. Penza: PGUAS, 2014.

9. Khametov T. I., Tolstykh Yu. O., Bukin S. N. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya [Modern problems of science and education]. 2014, no. 2. Available at: http://science-education.ru/ru/article/view?id=12306

Смирнова Юлия Олеговна

кандидат экономических наук, доцент,

Пензенский государственный университет

архитектуры и строительства

(Россия, г. Пенза, ул. Германа Титова, 28)

E-mail: ulao@mail.ru

Сегаев Иван Николаевич

кандидат экономических наук, доцент, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства (Россия, г. Пенза, ул. Германа Титова, 28) E-mail: segaevivan@rambler.ru

Smirnova Yuliya Olegovna

candidate of economical sciences,

associate professor,

Penza State University

of Architecture and Construction

(28 Germana Titova street, Penza, Russia)

Segaev Ivan Nikolaevich

candidate of economical sciences,

associate professor,

Penza State University

of Architecture and Construction

(28 Germana Titova street, Penza, Russia)

УДК 332.87:69.059.25:728.2(035.3) Смирнова, Ю. О.

Стоимостная оценка показателей энергетической эффективности жилого фонда / Ю. О. Смирнова, И. Н. Сегаев // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. - 2018. - № 4 (28). - С. 60-67.