Повышение экономической эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту Мкд Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 4 • Номер 3 • Июль-сентябрь 2017 ISSN 2410-1621

Russian Journal of Housing Research

>

Креативная экономика

издательство

Повышение экономической эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту Мкд

Чудаев А.В.1, Быкова С.А.1, Кобылицкий А.Н.1

1 Дальневосточный государственный университет путей сообщения, Хабаровск, Россия АННОТАЦИЯ:

Оценить и обеспечить повышение эффективности проводимого сегодня капитального ремонта многоквартирных домов чрезвычайно важно, поскольку достижение высокой эффективности дает возможность значительно сэкономить средства как собственников, так и бюджета страны, продлить сроки между очередными ремонтами, надолго создать комфортные условия для проживания российских граждан. В статье изложены подходы к повышению экономической эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту многоквартирных домов (МКД) на основе «естественного эксперимента». Предложен расчет экономически обоснованного тарифа с учетом дефектов с применением инновационных строительных материалов из местного природного сырья на основе сетевого планирования. Расчет тарифа произведен с помощью программного ресурса АИС «ГИСМКД». Материалы статьи могут быть использованы для формирования программ по капитальному ремонту МКД всеми заинтересованными сторонами, вовлеченными в управление услугами по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: экономическая эффективность, капитальный ремонт многоквартирных домов, дефекты конструктивных элементов многоквартирных домов, сетевое планирование, экономически обоснованный тариф, инновационные строительные материалы.

Increasing economic efficiency of providing major repair services to multifamily residential buildings

ChudaevA.V.1, Bykova S.A.1, KobylitskiyA.N.1

1 Far Eastern state Transport University, Russia

Введение

В настоящее время проблемами, связанными с эффективностью выполнения капитального ремонта [2] (Korol O.A., Kuznetsov G.S., 2017), с экономической обоснованностью тарифа на капитальный ремонт [13], формированием и реализацией долгосрочных и краткосрочных программ по капитальному ремонту [1] (Kozhevnikov, 2016) озадачилось большинство ученых и специалистов профилирующей отрасли, результаты исследований и практических наработок которых изложены в научных и отраслевых периодических изданиях [17].

Исходя из анализа статистических данных [11] по типам построек жилого фонда РФ, его конструктивных элементов с учетом срока фактической эксплуатации и процента от общего объема таких домов, требующих капитального ремонта по каждому элементу общего имущества, следует, что часть жилого фонда РФ, в основном построенного, как в дореволюционный, так и в советский период, ранее не ремонтировавшихся, нуждается в капитальном ремонте, фактически по всем элементам общего имущества [3].

Анализ эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту на примере города хабаровска дальневосточного региона

В настоящее время в момент проведения достаточно больших объемов работ по капитальному ремонту жилого фонда в Хабаровске, к сожалению, нельзя признать эти работы эффективными. Наименее эффективными как в экономическом, так и в инженерно-техническом отношении являются капитальные работы по обеспечению надежности и долговечности конструкций стен, кровель, фасадов. Нельзя признать удовлетворительными работы по повышению теплоэнергоэффективности. Низкое качество работ, неадаптированность материалов к местным климатическим условиям, несоблюдение технологии производства являются основными причинами неудовлет-

ABSTRACT:_

It is very important to ensure economic efficiency of major repairs to multifamily residential buildings because high efficiency results in substantial cost savings for owners and the country's budget, it also allows to extend the time between regular repairs, to create comfortable conditions for comfortable life of Russian citizens. The article suggests approaches to increasing economic efficiency of provided major repair services to multifamily residential buildings based on "Natural experiment". We propose calculation of economically justified tariff taking into account defects, using innovative building materials of local natural raw materials, and based on network planning. We've made tariff calculation using the software resource of AIS "GISMRB". The materials of the article can be used for the creation of programs for major repairs to MRB, all parties concerned involved in the management of major repairs to common property of apartment buildings.

KEYWORDS: economic efficiency major repairs to multifamily residential buildings, defects in structural elements of apartment buildings, network planning, economically justified tariff, innovative building materials.

JEL classification: о18, Q40, R30 Received: 30.08.2017 / published: 30.09.2017

© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Chudaev A.V. (Andrej_2OO40mail.ru)

CITATION:_

Chudaev A.V., Bykova S.A., Kobylitskiy A.N. (2017) Povyshenie ekonomicheskoy effektivnosti predostavleniya uslug po kapitalnomu remontu MKD [Increasing economic efficiency of providing major repair services to multifamily residential buildings ]. Zhilischnye strategii. 4. (3). - 255-270. doi: 10.18334/zhs.4.3.38676

ворительного качества капитального ремонта МКД. Хабаровск и Хабаровский край имеют серьезные климатические особенности, которые нельзя не учитывать при проведении капитального ремонта ранее возведенных зданий. Это и повышенная солнечная радиация, обеспечивающая в холодное время года перепады суточных температур до 40оС, повышается влажность, пучинистость глинистых грунтов и др. Влияние этих факторов на качество и эффективность проводимых сегодня капитальных ремонтов можно проследить на естественном крупном «эксперименте» с состоянием МКД в Хабаровске 30-50 лет назад.

Построенные в те годы (1960-80 гг.) дома как раз сейчас более всего нуждаются в капитальном ремонте. Это были годы интенсивной застройки Хабаровска и других дальневосточных городов домами типовых серий: крупнопанельные (серии 464, 467, 121); кирпичные 5, 9, 12-этажные; объемно-блочные (серия 178). Основными материалами для стен крупнопанельных домов были трехслойные панели с утеплителем из минеральной ваты на битумной, фенольной связках, однослойные керамзитобетон-ные и туфобетонные панели. Впоследствии основным утеплителем стеновых панелей стал пенополистирол. Утеплителем в объемно-блочных домах стал также пенополи-стирол. При утеплении и гидроизоляции стыков панельных домов использовались пенополистирол, пенополиуретан, гермобутил. В качестве утеплителей плоских кровель использовался в основном керамзитовый гравий, туфовый щебень, пенополистирол. Все материалы готовились на местных предприятиях по производству строительных материалов и изделий (кирпичные заводы, заводы КПД, завод ОБД и т. д.). «Естественный эксперимент», показавший недостатки и достоинства используемых материалов и конструкций, произошел в Хабаровске в середине 1980-х годов. Все построенные к этому времени жилые дома оказались в экстремальной ситуации. В городе образовался большой дефицит тепла (ТЭЦ-3 только строилась). Теплоноситель подавался на нагревательные приборы с температурой в два раза ниже требуемой проектами. Ситуация породила массовое промерзание стен и кровель, часто покрытых грибком. В некоторых случаях началось разрушение конструкций. Была создана государственная комиссия по расследованию случившегося «эксперимента». Под руководством главных специалистов головного института ЦНИИЭП «Жилище» тепло-

ОБАВТОРАХ:_

Чудаев Андрей Викторович, доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Экономика» (Andrej_2OO40mail.ru)

Быкова Светлана Алексеевна, преподаватель кафедры «Экономика» (SvetlanaBykova2O140yandex.ru) Кобылицкий Андрей Николаевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика» (Akobylitsky0mail.ru)

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Чудаев А.В., Быкова С.А., Кобылицкий А.Н. Повышение экономической эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту МКД // Жилищные стратегии. - 2017. - Том 4. - № 3. - С. 255-270. doi: 10.18334/zhs.4.3.38676

Рисунок 1. Тепловизорное обследование Источник: [15].

визором были обследованы все типы возводимого в то время жилья. Результаты тепловизорного обследования, представленные на рисунке 1, выявили достоинства и недостатки как конструктивных решений, примененных в проектах МКД, так и несоответствие требованиям по качеству и свойствам используемых строительных материалов. Наилучшие результаты по теплофизическим свойствам показали стеновые панели КПД, изготовленные из легкого бетона на основе вулканического туфа. Худшие результаты показали стеновые панели с утеплением из минеральной ваты на всех типах связки. Дома объемноблочные, (зона промерзания указана стрелкой), кроме неудовлетворительного состояния стеновых материалов, имели целый ряд конструктивных недостатков, приведших к переувлажнению и промерзанию стен. В результате: в соответствии с выводами комиссии был закрыт завод ОБД, проработавший до этого более 10 лет. Домами ОБД застроены два микрорайона города Хабаровска, и сегодня эти дома более всего нуждаются в грамотном капитальном ремонте. Неудовлетворительные результаты обследования показали в то время и кирпичные дома (5, 9, 12 этажные). Наружные стены, облицованные силикатным кирпичом, не выдержали испытания холодом. Главной причиной низкого термосопротивления стало качество не кирпича, а цементного кладочного раствора, пустошовка, переувлажнение стен. Дома, облицованные силикатным кирпичом, сегодня крайне нуждаются в капитальном ремонте стен, т. к. началось активное разрушение кирпича. Особую опасность вызывают стены кирпичных зданий высотой более 9 этажей. Для проведения грамотного ремонта наружных стен, облицованных силикатным кирпичом, необходимы специально подобранные по свойствам материалы и продуманные технологии проведения работ. Критические дефекты в жилых домах выявлены «стихийным экспериментом» в большей части устранены, в том числе собственниками жилья. Большой эффект в этом принесла замена деревянных окон на пластиковые с герметизацией утеплителя и гидроизоляцией. Переувлажнение стен сократилось более чем в 2 раза. Достаточны параметры теплоносителя в отоплении

МКД. Но ведь дефицит тепла может повториться, поэтому необходимо иметь уверенный запас теплоизоляции наших домов. Сказать сегодня, что такой запас существует, к сожалению, нельзя. Появились новые факторы, влияющие на снижение тепло- и энергоэффективности строящихся сегодня многоэтажных домов. Прежде всего, не прорабатывались проектные решения, обеспечивающие надежный комфорт и теплозащиту. Часто используются строительные материалы, не отвечающие предъявленным требованиям. Использование стеновых материалов, не прошедших испытания и сертификацию, уже сейчас требует ремонта зданий, построенных 5-10 лет назад. Чрезмерное использование химических добавок в растворах и бетонах приводит к длительному переувлажнению стен. Не оправдали себя решения по вентилируемым фасадам. Влагоемкие утеплители не только переувлажняют материал стен, но и увеличивают возможность появления грибка. Поэтому строительные материалы, которые были использованы при строительстве и проведении капитальных ремонтов, не являются энергоэффективными, а следовательно, приводят к дополнительным затратам на обогрев помещений (расходы на тепло и энергоносители).

Исходя из проведенного анализа эффективности предоставления капитального ремонта и обзора источников литературы по исследованию данной тематики нами, поставлена цель по повышению экономической эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту МКД.

Для достижения цели сформулированы следующие задачи:

• удовлетворение потребностей собственников, в которые прежде всего, входит увеличение тепло- и энергоэффективности в жилых и нежилых помещениях, а также сокращение затрат на отопление помещений в МКД;

• обеспечение экономической эффективности капитального ремонта.

Методика

В качестве методики предлагаем следующую схему по повышению экономической эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту МКД (рис. 2).

Решение основных задач эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту МКД выражается в обеспечении тепло- и энергоэффективности, применении энергоэффективных технологий и строительных материалов. Необходимо отметить богатейшие возможности Дальнего Востока в создании на местной минеральной базе строительных материалов со специальными свойствами для проведения капитального ремонта жилья на самом высоком качественном уровне. Мы сегодня проанализировали потребности в местных специальных строительных материалах только для нужд ЖКХ как наиболее показательные. Длительное время, занимаясь совместно с учеными Хабаровска, Владивостока, Москвы проблемами организации производства местных высокоэффективных строительных материалов, тщательно изучали местную строительную базу для производства материалов с заранее заданными свойствами. Минеральное

Экономическая эффективность предоставления услуг по капитальному ремонту МКД

т Основные задачи по повышению эффективности капитального ремонта -у

Удовлетворение потребностей собственников т Обеспечение экономической эффективности

т капитального ремонта

Т У Обеспечение тепло - и энергоэффективности ^ |

Использование энергоэффективных Использование местных, адаптированных к

материалов и технологий местным условиям строительных материалов

1. гидроизоляционные; 2. инекционные; I

3. осушающие; 4. теплоаккумулирующие. Определение основных дефектов :

I

1. СТЕНЫ: влажность, термосопротивление^ нарушение прочности материалов стен (силикатный кирпи1^;

Определение последовательности , ^___^ 2. КРОВЛИ: - высокая влажность утеплителя, перенагрузка кровли за

сроков с выходом на сетевое экспертиза счег миоголех11его увеличения гидроизоляционного слоя(5-6 раз).

планирование 3. ФУНДАМЕНТЫ снижение прочности конструктивных элементов

(подвалов, полуподвалов, цокольных панелей; ^ 4. ФАСАДЫ декоративная часть.

Автоматизированная информационная система АИС «ГИСМКД», которая позволяет мониторить и регулировать очередность предоставления услуг по капитальному ремонту по каждому объекту МКД

Формирование и реализация долгосрочных и краткосрочных программ по капитальному ремонту МКД

I

Проведение капитального ремонта МКД по устранению дефектов и продлению сроков эксплуатации

между ремонтами

Создание комфортных условий для проживания и обеспечение экономической эффективности

Рисунок 2. Методика повышения экономической эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту МКД

Источник: [7].

сырье ЕАО и Хабаровского края трижды прошло качественную переоценку с учетом возможностей современных технологий переработки, наличия оборудования, средств малой механизации. В результате подобраны минеральные композиции разного химико-минералогического состава, которые при разных способах активации дают возможность получать требуемые свойства материалов. Таким образом, разработаны и испытаны составы сухих строительных смесей для уплотнения и укрепления конструкций из камня, кирпича, бетона, высоководонепроницаемые композиции, гидроизоляционные составы, работающие в морской воде и других агрессивных средах. Получены высокопрочные бетоны из местных составляющих, в том числе мелкозернистые высокоморозостойкие. Для ремонтных работ получены составы «нанолиты» для инъекций в панельные и кирпичные стены с целью осушения, а также теплоаккумулирующие штукатурки и пастовые составы, приведенные в таблице.

Эффективность капитального ремонта невозможна без проведения комплексного анализа конструктивно-технологических решений, важной составляющей которого будет проведение экспертизы физического состояния МКД. Необходимо разработать и утвердить список основных дефектов, при выявлении которых, в том числе путем проведения осенне-весенних осмотров МКД, обязывать управляющие организации, регионального оператора, ТСЖ, ЖСК провести экспертизу не далее чем на следующий год на предмет обязанности проведения капитального ремонта, если даже если он не был запланирован.

А также выделить и утвердить список дефектов, обязывающих управляющие компании либо регионального оператора, ТСЖ, ЖСК проводить экспертизу в текущем году. По результатам которой капитальный ремонт должен быть обязательным не далее чем в следующем году.

Обязательный перечень разместить на сайте ГИС ЖКХ с раскрытием всевозможных рисков, которые могут возникнуть в случае невыполнения капитального ремонта МКД [10].

расчет экономически обоснованного тарифа для формирования программ по капитальному ремонту Мкд

С 2014 года в РФ предоставление услуг по капитальному ремонту МКД возложено на регионального оператора [9], а фактическое его финансирование на собственников помещений в МКД, где ключевыми вопросами становятся: отбор МКД для включения в долгосрочные и краткосрочные программы капитального ремонта и размер тарифа за капитальный ремонт МКД [12].

С целью повышения экономической эффективности формирования программ комплексного выполнения капитального ремонта МКД необходимо определить:

• «основные дефекты элементов общего имущества МКД», их наличие, степень и объем, так как именно они отражают фактическое состояние не только дома в целом, но и каждого элемента общего имущества в МКД;

Таблица

Перечень проблем в Жкх хабаровского края и испытанные, сертифицированные специальные строительные материалы, подготовленные к производству

№ Проблемы в строительстве и Жкх, под которые подбираются материалы специальные строительные материалы. лабораторный контроль основные свойства материалов

1. Капитальный ремонт фасадов кирпичных и панельных домов, заделка стыков, осушение стен в квартирах Сухие ремонтные смеси: укрепители, осушители, гидроизоляция, декор, Эластичные составы для гидроизоляции стыков, отделочные составы Осушение, защита от влаги, укрепление и повышение морозостойкости и водонепроницаемости, теплоизоляция

2. Кап. ремонт ж/б конструкций жилых домов (подвалов). Гидроизоляция подвалов, цоколей, ж/б колодцев, санитарных помещений Инъекционные ремонтные и гидроизоляционные составы. Корректоры в бетоны и растворы Высокая прочность, адгезия, водозащита. Бетоны и растворы с W>12.

3. Штукатурные работы специальными составами. Осушение кирпичных стен Теплоаккумулирующие штукатурки-осушители. Высокая теплоэффективность стен. Минимальная эксплуатационная влажность (2 %).

Источник: [14].

• требуемый объем финансирования исходя из полного перечня элементов общего имущества в МКД, наличия дефектов и необходимых работ с учетом материалов на их устранение, на основании чего, должен быть сформирован экономически обоснованный тариф на капремонт.

Для расчета экономически обоснованного тарифа с последующим учетом включения в программы по капитальному ремонту предлагаем производить расчет согласно формуле:

п т г П * ^

(X (Ё ( ир (1)

где Т - тариф на капитальный ремонт МКД за 1 м2 площади жилого или нежите

лого помещения в МКД в месяц; 1 - элемент общего имущества МКД; п - количество элементов общего имущества в МКД; ) - дефект из списка дефектов, характеризующих износ элементов общего имущества, требующих капитального ремонта, подтверждение которого актируется уполномоченным органом; т - количество дефектов 1-эле-мента общего имущества в МКД; 1 - совокупность работ (с материалами) по устранению ^-дефекта 1-элемента общего имущества в МКД; г - количество совокупностей

работ (с материалами) по устранению j-дефекта i-элемента общего имущества в МКД; Цщтт~ Цена затрат на работы (с материалами), необходимая для устранения j-дефекта i-элемента общего имущества в МКД, руб./1 нат. ед.; V^ - наименьший объем l-совокупности работ (с материалами), необходимых для устранения j-дефекта i-эле-мента общего имущества в МКД, нат. ед.; Pj - максимально допустимый период до начала выполнения l-совокупности работ (с материалами), необходимых для устранения j-дефекта i- элемента общего имущества в МКД, но не более межремонтного срока в соответствии с ВСН 58-88(р) [8]; 5мкд - площадь жилого и нежилого помещения в МКД; 12 - количество месяцев.

Согласно формуле 1:

- список уполномоченных органов по утверждению наличия j-дефектов i-элемента МКД определен действующим законодательством;

- список j-дефектов i-элемента МКД подлежит составлению исходя из ТЕР, ФЕР, ТЕРр и перечня инновационных материалов и технологий выполнения работ;

- min - минимальная цена l-совокупностей j-дефектов i-элемента МКД определяется путем подбора из полного списка таких совокупностей (рекомендуется автоматическим путем разработки ПО).

Исходя из отношения Vijl к V(ß определяется к какому типу относятся работы к текущему или капитальному ремонту (если V> 50% V^ , то капитальный ремонт, кроме кровли там > 25% V^ ).

j - перечень дефектов, влияющих на безопасность и благоприятное проживание граждан, а также в соответствии с минимальным перечнем работ.

Данная формула 1 учитывает полный состав общего имущества МКД и его техническое состояние. То есть состав дефектов по каждому элементу общего имущества и его степени (объем дефекта), а также состав работ, необходимых для его устранения, стоимость таких работ и максимально возможный период по устранению таких дефектов, предусмотренный законодательством с учетом конкретных ситуаций. Все это, соответственно, принимается к расчету для определения размера платы с одного квадратного метра жилых и нежилых помещений МКД в месяц, обеспечивающего плановое выполнение работ в полном объеме для поддержания дома в технически исправном состоянии. А также учитывает ранее невыполненные работы в установленные межремонтные сроки, т. к. основывается на составе дефектов, которые отражают текущее состояние каждого элемента общего имущества дома.

Данная формула не является окончательной, она будет изменяться в зависимости от результатов проводимых исследований в сторону укрупнения основных дефектов в соответствии с типами МКД. Для определения последовательности проведения капитальных работ в соответствии с сетевыми графиками с целью минимизации затрат по каждому МКД во времени. Данная методика позволит, кроме установления межре-

монтного срока МКД, проводить мониторинг предоставления услуг по капитальному ремонту.

Апробация предложенного нами расчета произведена с помощью автоматизированной информационной системы АИС «ГИСМКД» [16] (пример расчета данной формулы, представлен ниже).

Многоквартирный дом 5-тиэтажный 2-х подъездный 40 квартирный (общая площадь жилых и не жилых помещений 2000 м2) 1977 года постройки. Фасад был отремонтирован в 2016 году по региональной программе проведения капитального ремонта (оштукатурен и окрашен, объем фасада 1500 м2). Кровля дома требует капитального ремонта (имеются места протекания, изношено более 50 % объема, частично отсутствуют водосточные трубы, площадь кровли 715 м2).

Рассмотрим варианты планирования капитального ремонта на примере двух элементов - кровли и фасада:

п. 1. Вариант по ВСН 58-88(р), т.е. в соответствии с межремонтным сроком: п. 1.1. Кровля, межремонтный срок для шиферной кровли составляет 30 лет. Рассчитаем тариф по капитальному ремонту кровли:

Т = (1300 руб./м2 * 715 м2 / 30 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = = 1,29 руб./1 м2 общей площади МКД в мес.

п.1.2. Фасад, межремонтный срок для окраски фасада составляет 6 лет, для штукатурки 30 лет. Соответственно: п.1.2.1. Окраска фасада:

Т = (200 руб./м2 * 1500 м2 / 6 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = = 2,08 руб./1 м2 общей площади МКД в мес. п.1.2.2. Штукатурка фасада:

Т = (900 руб./м2 * 1500 м2 / 30 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = = 1,88 руб./1 м2 общей площади МКД в мес. Итого по п. 1 = 5,25 руб./1 м2 .

п. 2. Вариант 2. Учитывая техническое состояние кровли (ее дефекты), требующие капитального ремонта, и риски того, что при невыполнении капитального ремонта кровли произойдет преждевременное разрушение сначала окрасочного слоя фасада, а затем и штукатурного слоя фасада, что приведет к сокращению межремонтного срока отремонтированного фасада, (выполненного в т. ч. за счет бюджетных средств), управляющая компания предложила собственникам выполнить ремонт кровли в течение года в целях экономии средств на дополнительном преждевременном ремонте фасада, а далее ремонт кровли будет выполняться в плановом режиме по ВСН 58-88(р). Данное предложение мотивировано также тем, что до момента капитального ремонта кровли сохраняется риск затопления квартир и как результат дополнительных расходов на их восстановление. В этом случае ремонт фасада планируется в плановом режиме по ВСН 58-88(р). Для исполнения плана работ на первый год управляющая организация предложила привлечь денежные средства с иных видов работ или привлечь денежные

средства с внешних источников: кредит или рассмотреть дополнительный целевой сбор на капремонт кровли. Таким образом, предложение управляющей организации, совпадающее с вариантом по дефектам: п. 2.1. Кровля:

п.2.1.1 (в первый год): Т = (1300 руб./ м2 * 715 м2 / 1 год) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = 38,73 руб./м2., т. е. дополнительный целевой сбор составит 38,73 -1,29 = 37,44 руб./м2, в течение 1 года.

п. 2.1.2. (во второй и последующие годы): Т = (1300 руб./ м2 * 715 м2 / 30 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = 1,29 руб./м2. п.2.2 Фасад:

п.2.2.1. Окраска фасада: Т = (200 руб./м2 * 1500 м2 / 6 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = 2,08 руб./1 м2 общей площади МКД в мес.

п.2.2.2. Штукатурка фасада: Т = (900 руб./м2 * 1500 м2 / 30 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = 1,88 руб./1 м2 общей площади МКД в мес.

Итого по п. 2 (в первый год) = 42,69 руб./1 м2, а во второй и последующие годы = 5,25 руб./1 м2.

п. 3. Вариант 3. Собственники на общем собрании решили, что привлекать денежные средства из внешних источников нецелесообразно, а дополнительный целевой сбор на капремонт кровли не возможен. Поэтому, пренебрегая предупреждениями управляющей организации по возможному преждевременному износу фасада и возможному затоплению квартир, утвердили ремонт кровли через 7 лет, не предусмотрев средств на устранение рисков, а напротив, запланировав ремонт фасада по ВСН 58-88(р), при этом сбор средств начинать только через 7 лет. Таким образом, решение собственников: п. 3.1. Кровля:

п.3.1.1. В первые 7 лет: Т = (1300 руб./ м2 * 715 м2 / 7 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = 5,53 руб./м2.

п. 3.1.2. Начиная с 8 года и далее: Т = (1300 руб./ м2 * 715 м2 / 30 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = 1,29 руб./м2. п. 3.2. Фасад (начиная с 8 года и далее):

п. 3.2.1. Окраска фасада: Т = (200 руб./м2 * 1500 м2 / 6 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = 2,08 руб./1 м2 общей площади МКД в мес.

п. 3.2.2. Штукатурка фасада: Т = (900 руб./м2 * 1500 м2 / 30 лет) / (2000 м2 общей площади МКД * 12 мес.) = 1,88 руб./1 м2 общей площади МКД в мес.

Итого по п. 3 (в первые 7 лет) = 5,53 руб./м2, а начиная с 8 года и далее = 5,25 руб./1 м2. Решение собственников привело к снижению размера платы в первый год в 7,7 раза, но создало угрозу затопления квартир и преждевременного разрушения сначала окрасочного слоя фасада, а затем и штукатурного слоя фасада и далее стен. Такое решение привело, с одной стороны, к экономии денежных средств собственников на данные

работы в течение 7 лет на сумму: ((42,69 руб./1 м2 + 5,25 руб./1 м2 * 6 лет) - 5,53 руб./1 м2 * 7 лет) * 2000 м2 общей площади МКД * 12 мес. = 851 520 руб. Но, с другой стороны, это приведет к дополнительным затратам по восстановлению затопленной квартиры на сумму не менее 45000 руб. и восстановлению окрасочного и штукатурного слоя фасада в полном объеме по результатам предписаний государственной жилищной инспекции или суда, т. к. станет не только разрушаться окрасочный и штукатурный слой фасада, но и начнет разрушаться стена, что создаст угрозу жизни проживания граждан, а также будет принят во внимание факт неэффективного расходования бюджетных средств. Сумма дополнительных расходов по восстановлению фасада и ремонту стен, а также штрафам составит: 1,9 млн.руб., в том числе:

• окраска фасада: 200 руб./м2 * 1500 м2 = 300 000 руб.;

• оштукатуривание фасада: 900 руб./м2 * 1500 м2 = 1 350 000 руб.;

• ремонт стен: 150 000 руб.

• штрафы и судебные издержки: 100 000 руб.

Таким образом, решение собственников привело к отрицательному экономическому эффекту: 851 520 - (45 000 + 1 900 000) = -1 093 480 руб.

Благодаря предварительному расчету собственники смогли более объективно и ответственно принять решение, т. е. такой метод позволил сэкономить для собственников 1,1 млн руб., а управляющая организация, доводя до собственников полную информацию, избежала штрафа и предписания в размере 1,9 млн.руб. на восстановление фасада и стен, а также дополнительных расходов в размере 45 тыс. руб. на восстановление квартиры после ее затопления, т. к. решение о невыполнении капитального ремонта кровли, явившееся причиной этому, было принято собственниками.

Суммарный экономический эффект от применения формулы, в части периодичности выполнения работ, по двум элементам общего имущества составит от 1,1 млн руб. до 1,945 млн руб.

АИС «ГИСМКД» автоматически отображает тариф по выполнению ремонтных работ по всем элементам общего имущества в плановом режиме на долгосрочную перспективу (не менее максимального межремонтного срока каждого из элементов общего имущества многоквартирного дома, например, фундамента или перекрытий от 60 до 65 лет) на основании разработанных графиков сетевого планирования [4], представляя расчет в следующих вариантах состава, объема и периодичности работ:

• плановый, т. е. в соответствии с межремонтными сроками, согласно ВСН 58-88(р) и полного перечня элементов общего имущества;

• исходя из дефектов, (т. е. первый вариант примера расчета) дополняется сокращением межремонтных сроков исходя из текущего состояния;

• предлагаемый управляющей организацией, в соответствии с ЖК РФ, т. е. оптимизированный, с учетом всего вышеуказанного с выделением наиболее важных и срочных работ, влияющих на безопасное и комфортное проживание граждан, с учетом фактора платежеспособности собственников помещений в МКД;

• выбранный на общем собрании собственников, которые могут изменить предложенный вариант управляющей организации исходя из своих потребностей, но тем самым возложив на себя ответственность за принятое решение.

При выборе последних двух вариантов программа отображает, как будет влиять тариф и состав дефектов в будущих периодах в соответствии с таким решением (сэкономив на водосточной трубе в текущем году, увеличатся расходы на ремонт фасада), также в этом разделе впоследствии можно отображать и иные риски, т. е. дополнительные расходы, не предусмотренные при плановом выполнении работ (затопление квартир, в случае отсутствия ремонта кровли; получение штрафа в случае неразмещения информации на официальных сайтах и т. д.). Применение данного расчета приведет к целевому планированию на конкретные виды работ и сбору средств. Снимется значительная часть обращений граждан, поскольку будет понятно, на что собираются средства и в какие сроки будут выполняться работы. В дальнейшем, АИС «ГИСМКД» будет предусматривать включение коэффициентов инфляции в совокупности с коэффициентом по доходу от размещения средств в кредитных и иных организациях; создание базы и выбор перечня не только работ и материалов, предусмотренных в ТЕР, ФЕР, ТЕРр, но и инновационных местных строительных материалов и технологий (о которых говорилось выше), которые могут не только снизить цену, но и увеличить межремонтный срок после выполнения ремонта в будущих периодах.

Заключение

Научная новизна и практическая значимость данного исследования заключается в предлагаемой нами методике, применение которой приводит к повышению экономической эффективности предоставления услуг по капитальному ремонту МКД. Она выражается в обеспечении тепло- и энергоэффективности: посредством применения энергоэффективных технологий и инновационных строительных материалов из местного природного сырья; определения основных дефектов элементов общего имущества МКД; определения последовательности и сроков с выходом на сетевое планирование; проведения экспертизы и расчета экономически обоснованного тарифа с использованием автоматизированной информационной системы АИС «ГИСМКД».

Применение данной методики будет способствовать качественному формированию и реализации долгосрочных и краткосрочных программ по капитальному ремонту МКД, что в свою очередь благоприятно отразится на создании комфортных условий проживания граждан.

БЛАГОДАРНОСТИ:

Проведение исследования и формулировка корректных выводов стали возможны благодаря поддержке ряда заинтересованных участников. В связи с этим выражаем благодарность: - редакции журнала «Жилищные стратегии» за поддержку и возможность опубликовать результаты исследования в предметной области; - профессору

кафедры «Экономика» Дальневосточного государственного университета путей сообщения, д.э.н. Чудаеву Андрею Викторовичу за наставничество, активное участие в проведении и подготовке результатов исследования.

ИСТОЧНИКИ:

1. Кожевников С.А. Особенности и проблемы формирования новой системы капи-

тального ремонта // Проблемы развития территории. - 2016. - № 4(84). - p. 61-76. - url: https://cyberleninka.ru/article/v/osobennosti-i-problemy-formirovaniya-novoy-sistemy-kapitalnogo-remonta-mnogokvartirnyh-domov-v-regionah-rossii.

2. Король О.А., Кузнецов Г.С. Многокритериальный анализ мероприятий при прове-

дении капитального ремонта многоквартирных жилых домов // Недвижимость: экономика, управление. - 2017. - № 1. - с. 57-61.

3. Кузин Н.Я., Селезнева А.К. Особенности организации капитального ремонта мно-

гоквартирных домов // Современные проблемы науки и образования. - 2015. - № 1. - с. 642. - url: https://elibrary.ru/item.asp?id=25323938.

4. Куталова Д.Д., Рамзаева С.С., Донец З.Г. Сетевое планирование и анализ // Современные наукоемкие технологии. - 2014. - № 5--2. - с. 162 -163.

5. Лукинов В.А., Манухина Л.А. Проблемы надежности при проведении ремонтных и

реконструкционных работ на объектах недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. - 2017. - № 1. - с. 47-50.

6. Модер Дж., Филлипс С. Метод сетевого планирования в организации работ (ПЕРТ)

/ Пер. с англ. О.И. Авена. - Москва; Ленинград: Энергия, 1966. - 303 с.

7. Чудаев А.В., Быкова С.А., Кобылицкий А.Н. Методы управления региональными

программами ремонтов многоквартирных домов на примере Хабаровского края // Экономика и предпринимательство. - 2017. - № 8-4. - с. 263-271.

8. Ведомственные строительные нормы «Положение об организации и проведении ре-

конструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312), ВСН 58-88 (р)

9. «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдель-

ные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 25.12.2012 N 271-ФЗ: Принят Гос. Думой Федер. Собр. РФ. Федерации 14 декабря 2012 г.: Одобрен Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 19 декабря 2012 г. Garant. [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/70289708/#ixzz4ZintCyfd.

10. «Об утверждении состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» [Электронный ресурс]: Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.09.2015 № 368/691/пр. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»

11. Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/business/stroit/stroi_graf.htm.

12. Постановление Правительства Хабаровского края от 30.12.2013 № 479-пр «Об утверждении Программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Хабаровского края на 2014-2043 годы (с изменениями на 31 июля 2017 года)

13. В России пересмотрят предельную стоимость капремонта. Городское хозяйство и ЖКХ. [Электронный ресурс]. URL: https://www.gkh.ru/news/102729-v-rossii-peresmotryat-predelnuyu-stoimost-kapremonta?utm_source=www.gkh.ru&utm_ medium=refer&utm_campaign=Rubrcontentblock_news.

14. «Опытно-промышленное производство новых строительных материалов из местного минерального сырья» Бизнес-презентация. Строительный комплекс Азиатско-Тихоокеанского региона. [Электронный ресурс]. URL: http://skatr.ru/ investproekty/opytno-promyshlennoe-proizvodstvo-novykh-stroitelnykh-materialov-iz-mestnogo-mineralnogo-syrya-biznes-prezentatsiya.

15. Результаты тепловизорного обследования под руководством главных специалистов института ЦНИИЭП «Жилище» г. Москва типов МКД» // М.: 1985

16. Свидетельство о государственной регистрации программы для ЭВМ № 2017610959 «Автоматизированная информационная система «Гарант интеграции систематизированных многоквартирных домов» (АИС «ГИСМКД») от 19.01.2017 г. // Федеральная служба по интеллектуальной собственности (Роспатент)

17. Энергоэффективный капремонт МКД в Хабаровском крае - реальность сегодняшнего дня. Строительный комплекс Азиатско-Тихоокеанского региона. [Электронный ресурс]. URL: http://skatr.ru/news-zhkkh/energoeffektivnyi-kapremont-mkd-v-khabarovskom-krae-realnost-segodnyashnego-dnya.

REFERENCES:

«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 25.12.2012 N 271-ФЗ: Принят Гос. Думой Федер. Собр. РФ. Федерации 14 декабря 2012 г.: Одобрен Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 19 декабря 2012 ^arani (in Russian). Retrieved from http://base.garant.ru/70289708/#ixzz4ZintCyfd Chudaev A.V., Bykova S.A., Kobylitskiy A.N. (2017). Metody upravleniya regionalnymi programmami remontov mnogokvartirnyh domov na primere Khabarovskogo kraya [Methods of managing regional repair programs for apartment buildings by the example of the Khabarovsk Territory]. Ekonomika i predprinimatelsvo. 11 (8-4). 263-271. (in Russian).

Korol O.A., Kuznetsov G.S. (2017). Mnogokriterialnyy analiz meropriyatiy pri provede-nii kapitalnogo remonta mnogokvartirnyh zhilyh domov [Multiple Criteria Analysis in Major Repair of Multi-Family Houses]. Real estate: economics, management. (1). 57-61. (in Russian).

Kozhevnikov S.A. (2016). Особенности и проблемы формирования новой системы капитального ремонта Проблемы развития территории. (4(84)). 61-76.

Kutalova D.D., Ramzaeva S.S., Donets Z.G. (2014). Setevoe planirovanie i analiz [Network planning and analysis]. Modern high technologies. (5-2). 162-163. (in Russian).

Kuzin N.Ya., Selezneva A.K. (2015). Osobennosti organizatsii kapitalnogo remonta mnogokvartirnyh domov [Features of complete overhaul of apartment buildings]. Modern problems of science and education. (1). 642. (in Russian).

Lukinov V.A., Manukhina L.A. (2017). Problemy nadezhnosti pri provedenii remontnyh i rekonstruktsionnyh rabot na obektakh nedvizhimosti [Reliability Problems in Property Repair and Revamping]. Real estate: economics, management. (1). 47-50. (in Russian).

Moder Dzh., Fillips S. (1966). Metod setevogo planirovaniya v organizatsii rabot (PERT) [Methods of network planning and management (NPM) in work] Moskva; Leningrad: Energiya. (in Russian).