Экономическое обоснование мероприятий по комплексной санации и технической реабилитации жилых зданий Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ МЕРОПРИЯТИИ ПО КОМПЛЕКСНОЙ САНАЦИИ И ТЕХНИЧЕСКОЙ РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

С.Г. ШЕИНА,

доктор технических наук, доцент, заведующая кафедрой городского строительства и хозяйства, Ростовский государственный строительный университет, директор НИИ Территориального управления и градостроительного планирования, e-mail: [email protected];

Г.Г. СЕФЕРОВ,

аспирант кафедры городского строительства и хозяйства, Ростовский государственный строительный университет, e-mail: [email protected]

Произведен анализ эффективности реализации целевой программы капитального ремонта многоквартирных домов в г. Ростове-на-Дону. Авторами предложена концепция поэтапной технической реабилитации зданий, с учетом проведения мероприятий по энергосбережению, в соответствии с Федеральным законом № 261-ФЗ. Определен экономический эффект от проведения данных мероприятий.

Ключевые слова: жилищная проблема; жилищная обеспеченность; капитальный ремонт многоквартирных домов; эффективность реализации целевой программы; повышение энергоэффективности зданий; комплексная санация жилых зданий; экономическое обоснование.

Коды классификатора ^ЕЬ: R31.

Жилищная проблема в России является одной из важнейших социальных задач. Реформирование и развитие жилищной сферы относятся к приоритетным направлениям социально-экономических преобразований в стране, которые создают необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека.

Жилищная обеспеченность в Российской Федерации, средний уровень которой составляет 21,1 кв. м на человека, достигла удовлетворительного уровня с социально-экономической и санитарной точки зрения. Однако, качество жилищного фонда, его состояние и технические показатели, особенно в сфере энергоэффективности, существенно отстают от аналогов в развитых зарубежных странах. Более того, сам показатель в Европейских странах выше в среднем вдвое. Для сравнения: в Германии подобный показатель составляет 35 кв. м на человека, в Швеции — 40 кв.м.

Общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет около 3 млрд кв.м., порядка 40% из которого нуждается в проведении капитального ремонта или реконструкции.

С целью оказания финансовой поддержки органам государственной власти субъектов Российской Федерации по софинансированию проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда 21.07.2007 года был принят Федеральный закон № 185-Фз «О фонде содействия реформированию ЖКХ» [3]. Бюджет Фонда составил 240 млрд руб., 145 млрд руб. из которых было направлено на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, и 95 млрд руб. — на переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Объем финансовых средств, направленных из федерального бюджета в бюджеты Ростовской области и г. Ростова-на-Дону составил 7,8 млрд руб. и 2,3 млрд руб. соответственно. На базе этих средств была разработана городская целевая программа капитального ремонта (Решение Ростовской-на-Дону Городской Думы № 291 от 28.08.2007 г. «Капитальный ремонт и создание условий для управления многоквартирными домами на территории города Ростова-на-Дону») [2].

Произведенный анализ эффективности использования финансовых средств показал, что в 2008-2009 годах капитальный ремонт был проведен в 728 многоквартирных домах на территории г. Ростова-на-Дону, учитывая то, что на 01.01.2008 г. капитального ремонта требовали 4185 домов (рис. 1). Общий объем средств, выделенных для финансирования целевой программы за счет бюджетов различных уровней (федерального, местного, муниципальных образований), а также денежных средств граждан, собственников жилых помещений данных многоквартирных домов, составил 2267,79 млн руб., при общей потребности 38991,73 млн руб. (рис. 2.).

Таким образом, общее количество домов, оставшихся неохваченными действием целевой программы капитального ремонта составило 3457 зданий, около 2000 из которых являются зданиями малоэтажными (менее четырех этажей), в которых производить капитальные ремонты с экономической точки зрения нецелесообразно. Эти здания предполагаются к ликвидации и переселению жильцов в рамках реализации программы по освоению застроенных территорий, кроме тех которые

© С.Г. Шеина, Г.Г. Сеферов, 2009

ТЕRRА ECONOMICUS ^ Экономичeский вестник Ростовского государственного университета 2009 Том 7 № 4 (часть 3)

ТЕRRА ECONOMICUS ^ Экономичeский вестник Ростовского государственного университета ^ 2009 Том 7 № 4 (часть 3)

216

С.Г. ШЕИНА, Г.Г. СЕФЕРОВ

отнесены к категории «Памятники архитектуры». Здания, отнесенные к этой категории необходимо сохранять и поддерживать в режиме нормальной эксплуатации. По последним данным таковых насчитывается порядка 350 зданий. Таким образом, суммарное количество многоквартирных домов, которые необходимо отремонтировать составляет 1800 зданий.

Эффективность реализации целевой программы может быть выражена в процентном соотношении для зданий различной этажности: 5-этажные — 28%; 6-8-этажные — 26%; 9-этажные — 45%; 10-этажные и более — 32%.

Вышеуказанные показатели свидетельствуют о том, что проблема капитального ремонта жилищного фонда полностью не решена ввиду недостаточного количества средств Фонда и недостаточной эффективности их использования.

- | [Зобщсо количество зданий, вставится неоюаченными действием программы капитально го ремонта

- □общее количество зданий,

|Н подверженным! 2008-2009 годах

капитально му ремонт)'

Шобщее кол-во {даний,

2 требующих капитального

^ ремонта

Рис. 1. Диаграмма изменения количества домов различной этажности в результате реализации программы капитального ремонта

□ стоимость ремонта зданий, оставшихся неохваченными действием программы капремонта, млн. руб.

■ финансовые средства, направленные на ремонт ианий в 2Ш8-2Ш9 годах м лн.ру б.

□ стоимость ремонта чда нн й в целом. м лн .руб

Рис. 2. Диаграмма распределения денежных средств, затраченных на ремонт многоквартирных домов различной этажности

Причинами недостаточно эффективного использования средств могут являться:

❖ отсутствие полной инвентаризации жилищного фонда в субъектах Российской Федерации;

❖ недостаточная подготовленность законодательной базы;

❖ неподготовленность жителей многоквартирных домов для участия в проектах такого масштаба;

❖ недостаточная подготовленность ремонтно-строительного комплекса, управляющих компаний;

❖ отсутствие достаточного количества средств на разработку проектной документации на проведение капитальных ремонтов многоквартирных домов.

Согласно имеющимся данным о фактическом выполнении работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, необходимо отметить, что ни на одном объекте не выполнено одно из энергетических мероприятий — утепление фасадов, в то время как это является одним из видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ.

По нашему мнению, следующим этапом реализации программы сохранения жилищного фонда Российской Федерации должна стать разработка долгосрочной стратегии энергетической санации жилищного фонда для повышения его энергетической эффективности в соответствии с Федеральным законом № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности зданий» [4].

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ МЕРОПРИЯТИЙ ПО КОМПЛЕКСНОЙ,

217

Актуальность этого вопроса обусловлена тем фактом, что объективная тенденция роста тарифов на тепловую и электрическую энергию и их неизбежное сближение с общемировыми, при подготовке и вхождении России в ВТО позволяют прогнозировать ежегодное увеличение расходных статей бюджета на энергоснабжение объектов недвижимости. Более того, промедление с вопросами энергосбережения в жилищном фонде при сокращении дотаций населению в ходе реформы ЖКХ создает социальную напряженность в обществе.

Санация — это комплекс мероприятий с учетом технических, экономических и социальных факторов жилого дома, с целью восстановления первоначального технического состояния или достижения современных стандартов нового строительства по отношению к отдельным конструктивным элементам, а также продления срока эксплуатации дома. Санация приводит к долговременной экономии энергии, ресурсов и сокращению потерь, а также к повышению рыночной стоимости недвижимости [1].

Многолетний опыт санации жилья имеет Германия, после объединения которой, в 1990/1991 годах ставился вопрос о дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов. На проведение работ по санации жилых домов было потрачено порядка 800 млрд немецких марок, в результате чего около 2,1 млн квартир были либо полностью (60%), либо частично (25%) санированы. Также, были разработаны подробные концепции технической реабилитации жилых зданий, методики и модели санации зданий.

Все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии можно разделить на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.

Энергетически обязательные: утепление кровель и чердаков; утепление фасадов; замена окон и балконных дверей; утепление перекрытий подвалов; обновление систем отопления и горячего водоснабжения; обновление системы вентиляции.

Энергетически необязательные: гидроизоляция кровель и т.п.; замена сантехнического оборудования; облицовка кафелем кухонь и санузлов, обновление систем электроснабжения; пристройка новых или обновление балконов и лоджий; ремонт лестничных клеток; создание архитектурновыразительных входов в здания; обновление входных дверей квартир.

На основании опыта немецких коллег и анализа различных вариантов концепций технической реабилитации зданий, нами предложена концепция поэтапной санации и технической реабилитации жилых зданий.

Экономическое обоснование мероприятий по комплексной санации жилых зданий представлено на примере пилотного проекта санации жилого пятиэтажного панельного здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Казахская, 1а.

Площадь фасада здания — 4600 кв.м.

Укрупненная стоимость теплоизоляции фасада (система «СарагоЬ) 10500000 руб.

Экономия за отопительный сезон природного газа — 45 куб. м. на 1 кв.м. фасада — 207 000 куб.м. газа. Средняя стоимость природного газа для населения 2.500руб./1000 куб.м., следовательно, экономия за отопительный сезон для дома составит 517500 руб.

Экономия за период кондиционирования помещений — не менее 10кВт-ч на 1 кв.м. фасада. Учитывая среднюю цену за электроэнергию для населения 2,4 руб./кВт-ч., экономия для всего дома составит 150000 руб.

При расчете потребления тепловой энергии экономия за отопительный период составляет 200 Гкал. С учетом тарифа 1043,54 руб./Гкал, в стоимостном эквиваленте, экономия потребления тепловой энергии за отопительный период составляет 208705,75 руб.

С учетом экономии только на газе (отопление) и кондиционировании, период окупаемости системы утепления фасадов не более 12 лет.

Социально-экономический эффект от проведения мероприятий по комплексной санации жилых зданий:

• снижение потребления энергии;

• значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа;

• создание большого количества квалифицированных и стабильных рабочих мест в строительстве, промышленности и энергетике;

• сокращение субсидий по безработице;

• повышение социальных отчислений граждан;

• повышение налоговых поступлений;

• снижение коммунальных платежей за отопление и возможность повышения платы за квадратные метры.

Таким образом, расчеты, приведенные в рамках данного исследования позволяют сделать вывод о необходимости проведения мероприятий по комплексной санации жилых зданий ввиду их эффективности, как с экономической, так с технической и социальной точки зрения.

ЛИТЕРАТУРА

1. КасьяновВ.Ф. Реконструкция жилой застройки городов. М., 2005.

2. Решение Ростовской-на-Дону Городской Думы № 291 от 28.08.2007 г. «Капитальный ремонт и создание

условий для управления многоквартирными домами на территории города Ростова-на-Дону».

3. Федеральный закон № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

от 21.07.2007 г.

4. Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности

зданий».

ТЕRRА ECONOMICUS ^ Экономический вестник Ростовского государственного университета 2009 Том 7 № 4 (часть 3)