CC BY
98
Олейник С.Л.
аспирант кафедры коммерции Московской государственной академии
коммунального хозяйства и строительства
Cikareva-va@rambler.ru
жилье в россии:
строительство нового
и ремонт старого
cравнительный анализ решения жилищного вопроса
в россии и странах запада
_Аннотация
Анализируя зарубежный опыт, автор статьи приходит к заключению, что основная часть российских граждан не имеет материальной возможности для приобретения нового жилья. В этой связи, по его мнению, в отечественной практике следует особое внимание обратить на наметившуюся в последние годы тенденцию перераспределения инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда.
Ключевые слова: жилищное строительство, реконструкция, модернизация, жилой фонд, обеспечение населения жильем, ипотечное кредитование, рынок недвижимости
В таких странах, как Германия, Франция, Великобритания и США, основная часть жилья строилась по заказу государства, при наличии кредитных, налоговых и строительно-сберегательных программ, которые субсидировались правительствами на льготных условиях, Поддержка оказывалась как потребителям, так и застройщикам, Благодаря государственным дотациям обеспечивались низкие проценты по кредитным ставкам,
Во всех развитых странах сегодня рынок жилой недвижимости характеризуется:
- доступными ипотечными кредитами для покупателей жилья;
- дешевыми банковскими кредитами для застройщиков, возводящих социальное жилье, и для предпринимателей, создающих предприятия стройиндустрии и промышленности строительных материалов как основу для эффективной деятельности всей отрасли. Например, в Греции субсидии со стороны правительства на создание промышленных предприятий строительного сектора в стране составляют от 30% до 50% в зависимости от географии их размещения,
строительство
Жилищная политика на Западе
Для западных стран характерно стимулирование населения на покупку и строительство жилья. Так, например, в Германии правительство поощряет накопление собственного капитала премиями на жилищное строительство или налоговыми привилегиями. В стране эффективно работают строительные сберегательные кассы. В соответствии с законом об участии государства в образовании имущества, германское правительство стимулирует сбережения на строительство жилья с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателям, В Великобритании существует отработанная за многие десятилетия система строительных обществ. Поддержка самообеспечения через покупку жилья в собственность и рост капиталовложений в частный сектор являются основными направлениями жилищной политики этой страны. Во Франции широкое распространение получила система жилищных контрактных сбережений. Существенный процент населения Франции имеет жилищные сберегательные контракты. Практически во всех развитых странах распространена система жилищного ипотечного кредитования. Существует ряд моделей такого кредитования, среди которых можно отметить классическую европейскую модель, англо-американскую (3), двухуровневую модель США и другие.
Ипотечное кредитование и доходы населения
Для России сегодня характерна неразвитость ипотечного кредитования (4). Это подтверждается высокими процентами, небольшими сроками, на которые выдается денежная сумма и недостаточно проработанной нор-
мативно-правовой базой в этом отношении. Условия таких кредитов, как правило, не удовлетворяют платежеспособному спросу населения, нуждающегося в их предоставлении. Так, за последние 10 лет ипотечными кредитами смогли воспользоваться только 1,5% граждан. Следует отметить, что в России такое явление, как рынок ипотечного кредитования, только начинает формироваться. (1)
При анализе обеспеченности населения жилищным фондом нельзя не учитывать показатель доходности населения, а также национальные особенности качества жилищного фонда. В развитых странах мира население обычно тратит на питание 10-15% своего бюджета. Расходы на питание, составляющие треть бюджета, характерны для очень бедных семей, тогда как половина бюджета - это показатель крайней нищеты. В России сумма доходов семьи, соответствующая прожиточному минимуму, по видам расходов распределяется следующим образом:
- продовольственная часть - 46%;
- непродовольственные товары - 20%;
- услуги - 24%;
- прочие затраты (в том числе удовлетворение культурных потребностей) - 10%.
Очевидно, что у семьи, бюджет которой соответствует приведенному распределению доходов, отсутствует источник финансовых средств для приобретения нового жилья. Сегодня такой важный показатель, как доступность жилья, в нашей стране составляет около 10%, в то время как, в развитых странах его значения превышают 90% (5). Для России это означает, что не более 10% населения может себе позволить купить новую квартиру и это несмотря на реализуемые в нашей
российское предпринимательство, 2010, № 6 (1)
стране программы, такие как национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», Важно также отметить, что статистические данные позволяют сделать вывод о том, что наряду с новым строительством, для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» большое значение должно иметь сохранение и продление срока эксплуатации уже имеющегося жилищного фонда,
Реконструкция и модернизация жилищного фонда
В экономически развитых странах в решении жилищной проблемы мероприятия по обеспечению сохранности и обновления жилья занимают очень важное место, На сегодняшний день в государствах с развитой экономикой на воспроизводство жилищного фонда направляется в среднем порядка 25% валовых инвестиций, в США эта цифра достигает 30% и к этому прибавляются от 20% до 25% личных накоплений граждан, В последнее время появилась тенденция к сокращению инвестиций в строительство новых жилых объектов, происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда, Например, в Канаде объем средств, направленных на реконструкцию, составляет порядка 50% от объема средств, расходуемых на новое строительство, По мнению авторов, на этот факт России следует обратить особое внимание, Европейские специалисты считают, что если ремонтные мероприятия не проводятся, то в процессе эксплуатации объекты недвижимости быстро теряют свою рыночную стоимость, в то же время она существенно возрастает в результате ремонта, особенно капи-
тального, Постоянный уход за объектами недвижимости позволяет сохранять техническую ценность здания и продлить срок его эксплуатации, Следует заметить, что в отечественной экономической литературе проблемы реконструкции жилья практически не рассматривались, В СССР после войны пошли по пути массового строительства социального жилья, Была принята программа по созданию домостроительных комбинатов, которые возводили пятиэтажные панельные дома, полностью выполнившие поставленные тогда перед ними задачи, дав возможность миллионам граждан, жившим в общежитиях и коммуналках, получить отдельные квартиры, И хотя в отличие от западных стран квартирный вопрос в нашей стране за последующие десятилетия так до конца решить не удалось, в советское время темпы жилищного строительства постоянно росли, причем в первую очередь за счет крупнопанельного домостроения, продукция которого постоянно совершенствовалась,
Строительство в 60-90-е гг.
В 60-80-е годы, когда осуществлялось новое крупномасштабное строительство, считалось, что рассмотрение такой проблемы, как реконструкция жилья, не актуально, Это объяснялось тем, что мощности строительных организаций были достаточны для поддержания больших объемов жилищного строительства (2),
В конце 1990-х годов, на фоне политических и экономических потрясений, отечественная строительная отрасль оказалась в сложном положении, Построенные десятилетия назад предприятия стройиндустрии и промышленности строительных материалов начали вырабатывать свой ресурс, многие
строите
стали перепрофилироваться, а темпы возведения жилья начали стремительно падать.
И даже впоследствии с приходом в отрасль частных инвесторов количество вводимого жилья значительно уступало спросу, даже на фоне постоянно растущих цен. Эта ситуация усугублялась в том числе и активной направленностью на строительство монолитных домов бизнес-класса, не нуждающихся в отличие от индустриального домостроения в создании мощной производственной базы. В результате большинство предприятий строительного сектора оказались на обочине рынка, инвестиции в их техническое перевооружение казались бесперспективными, и их физический и моральный износ продолжался. Таким образом, отсутствие в 90-е годы возможностей для широкого развития строительства нового жилья ввиду ограниченности финансовых ресурсов, распада крупных строительных организаций и появления малых строительных организаций, которые не в состоянии выполнять большие объемы
работ, сделали путь реконструкции жилья вполне обоснованным с экономической, социальной и политической точек зрения.
Литература
1. Горшков Р.К., Лобачева Т.А. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы и применение его в современных российских условиях // Недвижимость: экономика, управление. - 2008. - № 1.
2. Грабовый К.П., Баринов В.Н. Зарубежный опыт создания и модернизации инфраструктур и объектов коммунального хозяйства // Недвижимость: экономика, управление. - 2008. - № 1.
3. Деева А.И., Венчаков К.В. Характеристика американской модели ипотеки. - М.: ИПЦ МИКХиС, 2007.
4. Деева А.И., Венчаков К.В. Развитие ипотечного кредитования в России в начале XXI века. - М.: ИПЦ МИКХиС, 2008.
5. Миронова М.А., Миронова В.М. Механизм формирования и динамика стоимости жилья в США. - М.: ИПЦ МИКХиС, 2007.
Oleinik S.L.
Postgraduate Student, Chair of Commerce,
Moscow State Academy of Municipal Economy and Construction
Comparative Analysis of Solving the Housing Problem in Russia and in Western Countries
_Abstract
Analyzing foreign experience, the author concludes that the majority of Russian citizens do not have the means to purchase new housing. In this regard, the author thinks that in our country a special attention should be paid to the recently emerging trend - redistribution of investments from new construction to renovation and modernization of housing resources.
Keywords: housing construction, reconstruction, modernization, housing resources, providing population with housing, mortgage lending, real estate market
ссийское предпринимательство, 2010, № 6 (1)
