Сравнительный анализ доступности приобретения жилья населением Ростовской области Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Кракашева О.А. Борщова Н. С.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОСТУПНОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ НАСЕЛЕНИЕМ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Формирование рынка доступного жилья на сегодняшний день является одной из первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации [1]. В целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающего доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, Правительство Российской Федерации утвердило Феде-

ральную целевую программу (ФЦП) «Жилище» на 2002-2010 годы [2], включив в ее состав подпрограммы: «Государственные жилищные сертификаты», «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ».

Очевидно, что каждая семья, прежде чем иметь детей, стремится приобрести собственное, комфортное жилье. Таким образом, доступность приобретения жилья

58

населением является одним из факторов, оказывающих существенное влияние на решение демографической проблемы в России.

На сегодняшний день проблема доступности жилья является одной из самых важных и наболевших проблем для населения. Причем для малообеспеченных граждан и так называемого «среднего класса» эти вопросы наиболее значимы, так как с их уровнем ежемесячных доходов приобретение жилья, как за счет собственных средств, так и с привлечением кредита, становится весьма проблематичным, а порой не возможным.

Недостаток денежных средств у населения является одной из основных проблем, препятствующих развитию рынка жилья в России. Действительно, рынок жилья не может полноценно развиваться, если у потенциальных потребителей просто не будет необходимых денежных ресурсов на приобретение недвижимости.

Вышесказанное обусловливает актуальность проблемы оценки доступности жилья для населения.

Вопросам доступности жилья в России посвящены работы многих отечественных ученых и практиков: А.Н. Краснополь-ская [3], А.П. Кудрявцев [4], Л.Ю. Руди [5], В.Е. Савинченко [1], Г.М. Стерник [3], ТА. Тропникова [5], Я.В. Щетинин [1] и др.

В рамках данной работы рассмотрим ряд факторов, влияющих на доступность приобретения жилья как за счет собственных средств, так и с привлечением кредитов.

В настоящее время существует достаточно большое количество факторов, влияющих на доступность приобретения жилья (рис.1). Основными из них являются: ежемесячный доход граждан, их сбережения, ставки по долгосрочным и ипотечным кредитам, условия выдачи и возврата кредитов, величина и условия уплаты налога на недвижимость, наличие несовершеннолетних детей или других иждивенцев, расходы на покупку продуктов питания (как основная статья расходов большей части домохозяйств) и т. д.

Основными показателями, характеризующими доступность жилья в РФ, являются: коэффициент доступности жилья, модифицированный коэффициент доступности жилья и индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного жилищного кредита.

Произведем расчет коэффициента доступности жилья (КДЖ) [6] для случая покупки стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м. семьей из трех человек (на первичном и вторичном рынке) (табл. 1, рис. 2-3):

Кдд стоимость типовой квартиры (54м2) Среднегодовой доход семьи

Анализ графиков, приведенных на рисунках 2 и 3, показывает, что тенденции изменения КДЖ в рассматриваемом периоде в Ростовской области существенно отличаются от общероссийских. Примечательно, что с 2008 г. Значение и данного коэф -фициента в Ростовской области существенно превосходят среднее значение по России. Это обусловлено тем, что, несмотря на то, что цены на первичном и вторичном рынках жилья в Ростовской области ниже среднероссийских и имеют ту же тенденцию изменения, что и в среднем по РФ (рис. 4-5), официальный среднедушевой денежный доход существенно ниже и, начиная с 2007 г., темп его роста снижается быстрее по сравнению со средним по России. В частности, если в начале 2002 г. величина официального среднедушевого денежного дохода в России в целом превышала величину аналогичного показателя для Ростовской области на 30,5%, в 20032005 гг. — не превосходила уровня в 28,5%, то, начиная с 2006 г., их разрыв начал стремительно увеличиваться с 35% до 55,6% в 2008 г. и 99,2% в 2009 г. [7-8].

Необходимо отметить, что денежные доходы домохозяйств являются одним из основных факторов, влияющих на все составляющие доступности приобретения жилья населением, что очевидно при анализе схемы, представленной на рис. 1.

Дойупноеть приобретения жилья населением

I

Ж

Доступность прайбретвям;жанвя с нридажвйОТ к-релшп

Дщчупь к:а 11р,1.н'ос!они'1 .а счет вобстоенвых- средств

Домуттосш приобретения: жилья с привлечением, жилищного кредита

Дасетншетв.'приобретенда-;жшщя с привлечением ипотечного жилищного кредита

Доступность получения жилищного кредита

ДоетунностБ приобретения жижья за счет собственных средств |без использования банковского депозита)

Ъшиш приобретения зкияш за счет, собственных средств (с использованием банковского депозита)

Доступность получения ипотечного жилищного кредита

"Ч/

I

Денежные доходы домо-■яозяйств

Состав домохозяйства

Стшмэсть покупки сеюнной одежды

ш

Расхода домохозяйства

■Затраты;ва грнибрсю-ние жилья

ТТ'шюговые с боры

ПроиёЩйая ставка по банковскому депозитд? Т

I '.чо.'Хн-! да вцщр^ ЯЙЗ

•Ц;'«м 11-.1Г-:» 'рм 1ки

ЕИЩйойТь аренДь! сьемюгоЭД'Шья

Раежо-ды на пр,одущк шсганщя

Шгаииший меддкамевтов и. др.

Цена жштьв

Риэлтерские услущ

■Стоимость яйшвдшнв

Процентная ставка Iи к)\; ^ н\

Щйоговая ставка

на сделкис недвижимостью

Учет рисков, связанных с невозвратом кредита или на/Платой' прбщщвв'

I

Маржи-наьнвщ:

т^йя

С;КОГО:

банка

I

Цена I м на рынке жилья (первичном,

ВТ0р11ЧНОМ)

Материал стен

Местогшюжение

«Этаж

□ИЩИ! банка

Срок депозита

Инфляция

Размер1 йкйаДа.

У словия депозитных вкладов

' I р. 11С I' 'с I I: ¡: I, (:с: \ I н V п,

© бщая ЯТрЦ;адь

Ставка рефинан-даоваввд Ц5РФ

Инфля ция

Срок кредита

кредита

Наличие Щр?ЧИ№

.К.Ц МШ имущества

Ввдпроценг-ЮИС (фиксиро-ванная/пла-

СубгЗДш и льготы дляощепЕг . ныхдругпц населения*

Возраст заемщика

Дизажио

Рис. 1 — Факторы доступности приобретения жилья населением Труппы населения, которым прейюетавляются скидки, субсидии и]Жлнчные льготы в соогветствиис законодательством.

Годы Российская Федерация Ростовская область

Коэффициент доступности жилья на первичном рынке Коэффициент доступности жилья на вторичном рынке Модифицированный коэффициент доступности жилья на первичном рынке Модифицированный коэффициент доступности жилья на вторичном рынке Коэффициент доступности жилья на первичном рынке Коэффициент доступности жилья на вторичном рынке Модифицированный коэффициент доступности жилья на первичном рынке Модифицированный коэффициент доступности жилья на вторичном рынке

2002 4,35 4,28 7,70 7,58 3,85 4,912 7,952 10,140

2003 4,15 3,96 6,88 6,56 3,97 4,692 7,376 8,720

2004 4,24 4,19 6,61 6,53 4,07 4,857 6,929 8,272

2005 4,07 4,05 6,35 6,32 3,73 4,589 6,145 7,563

2006 4,79 5,33 7,16 7,97 4,21 5,387 7,105 9,091

2007 4,90 5,33 6,94 7,56 4,59 5,196 7,053 7,985

20081 4,24 4,63 5,72 6,25 5,40 5,700 8,825 9,313

2009 3,10 3,54 3,96 4,52 5,28 6,257 8,998 10,67

Источник данных: Официальный сайт Росстата [Электронный ресурс]. — URL — адрес: http://www.gks.ru [7]; Цены и тарифы в ЖКХ. — 2008. — №2-№4; 2009. — №1 [8].

^^^ Российская Федерация — — — - Ростовская область

Рис. 2 — Коэффициент доступности на первичном рынке жилья

1 Ввиду отсутствия опубликованных официальных статистических данных о среднедушевых денежных доходов населения Ростовской области в 2008 г. соответствующее значение рассчитывалось авторами как среднее значение за четыре квартала. Источник данных: [8].

61

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Российская Федерация — — — - Ростовская область

Рис. 3 — Коэффициент доступности на вторичном рынке жилья

средние цены по РФ — — средние цены по Ростовской обл.

Рис. 4 —. Средние цены за 1 кв. м на вторичном рынке жилья

средние цены по РФ — — средние цены по Ростовской обл.

Рис. 5 — Средние цены за 1 кв. м на первичном рынке жилья

Именно величина доходов домохо-зяйств определяет как величину свободных денежных средств, остающихся у домохо-зяйств после уплаты налогов и обязательных платежей, оплаты минимально необходимого для физического выживания набора товаров (продуктов и услуг) и направляемых на сбережения (с использованием банковского депозита или без него), а, следовательно, возможность накопить хотя бы часть суммы, необходимой для покупки жилья, так и максимальную сумму и срок кредита, а также возможность его погашения.

Следует отметить, что для ускорения накопления суммы, необходимой для приобретения квартиры, целесообразно использовать банковские депозиты, позволяющие хотя бы частично нивелировать влияние инфляции. К сожалению, процентные ставки по депозитам в России крайне невелики и составляют, в зависимости от суммы, срока и условий вклада, порядка 5-15%1.

Допустим, что семья из трех человек собирается приобрести стандартную квартиру за 5 лет. Предполагаются ежемесячные отчисления в банк на депозитный вклад под 7% годовых. Произведем расчет периодических отчислений на депозитный счет в банке, с целью накопления суммы, необходимой для приобретения квартиры (табл. 2, рис. 6-7). Для этого воспользуемся формулой [9]:

РМТ = ЕУ-

(1 +1)п -1

где РМТ — размер периодических отчислений; ЕУ — будущая стоимость; I — ставка процента; п — количество периодов.

Анализ графиков, представленных на рис. 6-7, показывает, что если в среднем по РФ в период с 2003г. по 2005г. максимально возможные отчисления в месяц на депозитный вклад, рассчитанные как разница между среднедушевыми денежными доходами и величиной прожиточного минимума, практически достигали минимальных отчислений в месяц для накопления суммы

денежных средств, необходимых для приобретения типовой квартиры общей площадью 54 кв.м. в течение 5 лет как на первичном, так и на вторичном рынках; с 2006 г. по 2007 г. наблюдался существенный разрыв в этих суммах (связано с ростом цен как на первичном, так и вторичном рынках жилья (рис. 4-5)); начиная с 2008 г. максимально возможные суммы отчислений превосходят минимально необходимые для первичного рынка, а с 2009 г. и для вторичного рынка. Ситуация, сложившаяся в 2008-2009 гг. в России, в целом (рис. 6) обусловлена ростом среднедушевых доходов домохозяйств2 и снижением цен на рынке жилья, вызванным влиянием мирового кризиса.

В отношении Ростовской области (рис. 7) общая тенденция менее утешительна: максимально возможные отчисления в месяц, необходимые для накопления суммы денежных средств для приобретения типовой квартиры, приближаются к минимальным отчислениям в месяц, необходимых для приобретения жилья лишь в 2005 г. и только для первичного рынка, а далее значения стремительно расходятся (величина максимально возможных отчислений существенно ниже минимально необходимых как для первичного, так и для вторичного рынков жилья).

Необходимо также отметить, что данные расчеты являются несколько оптимистичными, ввиду того, что они производились без учета инфляции и роста цен на рынке жилья.

Оценка доступности жилья с помощью КДЖ является идеализированной ввиду того, что семья не может весь свой доход направлять на сбережения. Поэтому величину доходов домохозяйств, направляемую на накопление суммы, необходимой для приобретения жилья, следует уменьшить на величину налогов и обязательных платежей и величину минимально необходимых затрат на удовлетворение основных жизненных потребностей (величину прожиточного минимума).

1 Учитывались только вклады от 1 года.

2 При расчете использовались официальные статистические данные о среднедушевых денежных доходах населения, публикуемые Федеральной службой государственной статистики РФ и Центром муниципальной экономики и права.

Год

Российская Федерация

ко

а на

нд ео и сб ио

В

ч ыа

лв ай мы ин

а н

т и л 5 и

ы р

он

в р

пер

<а

в

о

х « §

в й

Ё £

о

д

а

д

о

х

о

д

Ь « от вс

а

Э ^

■ т

о п

е д

а

н ц

я с е мл

е

н

д

е р

с ны и

Ростовская область

ая нин

яе лет

де р

цб

3 °

о ®

в

е

ы р

н

е л с

и

£ §

о х еб

и

в р

е еп

а на

у с

т арт

в к

ве в в

ея лд

си

хо §

^ ь-г

е да

жв ой

о

в

н ь

кс а

о

п

е д

а

н ц

я с е

2002

8630,69

8488,77

6684,60

5860,77

7473,53

4397,10

2003

10801,16

10302,21

9370,20

8029,43

9493,01

6494,70

2004

13675,50

13509,54

12351,90

10306,07

12304,50

8874,30

2005

16600,20

16530,05

15605,70

11990,69

14756,69

11641,50

2006

24516,30

27303,19

20425,80

15963,74

20427,44

13405,20

2007

30903,17

33663,04

26565,00

22223,92

25161,29

18799,20

2008

37063,27

40543,41

38676,00

30371,92

32053,39

20533,50

2009

35852,45

40908,48

53983,32

30606,49

36281,62

20294,40

60000 50000 40000 30000 20000 10000 0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

необходимые отчисления в месяц для накопления требуемой суммы в течении 5лет (первичный рынок)

необходимые отчисления в месяц для накопления требуемой суммы в течении 5 лет (вторичный рынок)

Рис. 6 — Отчисления для накопления требуемой суммы денежных средств, необходимых для приобретения типовой квартиры в среднем по РФ

1 Данные, приведенные в табл. 2, рассчитаны без учета инфляции.

2 Максимально возможные отчисления в месяц на депозитный вклад определяются как разность средних денежных доходов прожиточного минимума.

3 Максимально возможные отчисления в месяц на депозитный вклад определяются как разность средних денежных доходов прожиточного минимума.

40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

— • необходимые отчисления в месяц для накопления требуемой суммы в течении 5

лет (первичный рынок)

— — необходимые отчисления в месяц для накопления требуемой суммы в течении 5

лет (вторичный рынок) максимально возможные отчисления

7 — Отчисления для накопления требуемой суммы денежных средств, необходимых для приобретения типовой квартиры в среднем по Ростовской области

Рис.

Для получения более реальных оценок доступности приобретения жилья вместо КДЖ воспользуемся модифицированным коэффициентом доступности жилья (МКДЖ). При оценке модифицированного коэффициента будем придерживаться определения, приведенного в работе Н. Косаревой и А. Туманова [6]: «... отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к

среднегодовому доходу семьи из трех человек за вычетом обязательных расходов и расходов на удовлетворение потребностей семьи...»; для учета которых указанные авторы используют величину прожиточного минимума.

Рассмотрим динамику МКДЖ по РФ и Ростовской области (таб.1, рис. 8-9), для расчета значений которого воспользуемся формулой:

10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0,000

МКДЖ =

стоимость стандартной квартиры (54м2) Среднегодовой доход семьи - расходы домохозяйства

8,825 8,998

7,952 7,376

6,929 6,346 7,053 ^

/,/03 "* 7,161

6'877 6,605 6,145 6,940

5,^ "Ч^

3,962

¡1111111

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Российская Федерация — — — • Ростовская область

Рис. 8 — Модифицированный коэффициент доступности жилья на первичном рынке жилья

12,000 | 10,140

10,000

4,000 2,000 0,000

10,666

8,720

8,272

9,091

9,313

7,985

7,576

7,563

6,559 6,525 6,319

6,254

2002 2003 2004 2005 2006 2007

4,521

2008 2009

Российская Федерация

Ростовская область

Рис. 9 — Модифицированный коэффициент доступности жилья на вторичном рынке жилья

Как видно из графиков, представленных на рис. 8-9, МКДЖ существенно выше значений КДЖ (рис. 2-3, табл. 2). Однако положения кривых на графиках (рис. 2-3) и (рис. 8-9) несколько различаются, что обусловлено дифференциацией регионов России по величине прожиточного минимума. Примечательно, что КДЖ, будучи скорректированным на величину прожиточного минимума (величина МКДЖ) для Ростовской области, существенно превосходит среднероссийский показатель на протяжении всего рассматриваемого периода на вторичном рынке (рис. 9). Значения данного показателя для первичного рынка жилья Ростовской области практически совпадают со средними по России лишь в период с 2005 по 2007 гг., в остальные годы рассматриваемого периода приобретение жилья на первичном рынке менее доступно (рис. 8). Причем как в случае КДЖ (рис. 2-3) и МКДЖ (рис. 8-9),начиная с 2007 г., тенденция изменения их значения в Ростовской области отличается от общероссийских.

Необходимо также отметить, что ввиду того, что большинство населения как Ростовской области, так и РФ в целом имеет доходы ниже среднедушевых, накопление денежных средств, необходимых для приобретения квартиры (даже типовой в пределах социальной нормы площади), выглядит еще более проблематичным.

В связи с этим очевидна актуальность привлечения долгосрочных жилищных кредитов, в том числе ипотечных, для решения жилищных проблем населения.

Доступность приобретения жилья для населения с привлечением ипотечного жилищного кредита традиционно в Российской практике оценивают индексом воз-

можности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Данный индекс регулярно рассчитывается Фондом «Институт экономики города» [10].

Кроме того, о доступности жилищного кредитования, в том числе ипотечного, для населения можно судить по таким индикаторам, как: индекс роста числа выданных кредитов, индекс роста задолженности по кредитам, доля просроченных платежей в общей сумме выданных кредитов.

Для сравнительной оценки доступности жилищного, в том числе ипотечного, кредитования для населения Ростовской области рассмотрим динамику индексов роста задолженностей по данным кредитам в период с 2006 г. по 2009 г. (рис. 10-11). Анализ данных графиков показывает, что жилищное кредитование (в том числе ипотечное) менее доступно для жителей Ростовской области, чем в целом по РФ.

Динамика роста задолженностей по кредитам на жилье тесно связана с динамикой ставок по кредитам, о чем наглядно свидетельствует сопоставление графиков, представленных на рис. 10-11 и рис. 12-13 соответственно, в период с 2007 г. по 2009 г.1. Примечательна ситуация, сложившаяся под влиянием мирового экономического кризиса, с задолженностями по жилищному кредитованию в Ростовской области в период с 2008 г. по 2009 г. (рис. 10-11). При почти одинаковом росте процентных ставок по обоим видам кредитов произошел резкий скачок роста задолженности по жилищным кредитам на фоне достаточно значительного снижения задолженности по ипотечным кредитам.

1 Данные за 2006 г. по Ростовской области отсутствуют.

3,000

2,500

¡3 2,000

о

о.

15 1,500 ш

| 1,000 0,500 0,000

2,650

1,767 2,176

1,878 1,442

1,714 1,408 1,401

01.01.2006

01.01.2007

01.01.2008

01.01.2009

— индексы роста задолженности по кредитам на жилье по Ростовской обл. -индексы роста задолженности по кредитам на жилье по РФ

Рис. 10 — Рост задолженности по жилищным кредитам1

01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009

-индексы роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам по Ростовыской области

Рис. 11 — Рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам2

15,5 15 14,5 14 13,5 13 12,5 12 11,5

15

14,50

14 13,7 13,70

12,8

1

01.01.2007 01.01.2008

■ средневзвеш. %ставка по жилищным кредитам по РФ средневзвеш. %ставка по жилищным кредитам по Ростовской об.

Рис. 16 — Средневзвешенные ставки по жилищным кредитам3

01.01.2009

1 Источник данных: [11].

2 Источник данных: [11].

3 Источник данных: [11].

14,5 14 13,5 13 12,5 12 11,5

14 14 14,00

12,8 13,10

12,6

1 1 1

01.01.2007

01.01.2008

01.01.2009

I средневзвеш. %ставка по ипотечным жилищным кредитам по РФ средневзвеш. %ставка по ипотечным жилищным кредитам по Ростовской обл.

Рис. 13 — Средневзвешенные ставки

Подводя итоги можно сделать вывод о недоступности приобретения жилья для большинства населения России в целом и Ростовской области в частности.

Очевидно, что для решения жилищной проблемы в большинстве регионов

по ипотечным жилищным кредитам

России необходимо дальнейшее развитие федеральных целевых программ оказания помощи малообеспеченным гражданам в приобретении жилья на условиях долевого финансирования или предоставления льготных условий кредитования.