CC BY
106Сунь, И., Гареев, И.Ф. (2015). Сравнительная характеристика жилищных систем Китая и России. Жилищные стратегии, 2(3), 223-240. doi: 10.18334^.2.3.1918
Язык публикации: русский
Russian Journal of Housing Research, 2015, Volume 2, Issue 3
Comparative Characteristics of Chinese and Russian Housing Systems
Yisyin Sun1, Ilnur Gareev2®
1 Central University of Finance and Economics, Beijing, People's Republic of China
2 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russian Federation
ABSTRACT_
The article reviews evolution of the state housing policy in China and Russia. Main approaches to resolving of the housing issues on the territory of countries that have dramatically changed their development course are detected. Evaluation of development prospects that determine residential real estate market trends is given. Obtained results can be used for correction of the national housing policy that will increase business activity in the industry and will make the housing issue less acute.
KEYWORDS_
housing policy, regulation of the housing system, targeted housing programs, housing issue
CITATION_
Sun, Yi., Gareev, I.F. (2015). Comparative Characteristics of Chinese and Russian Housing Systems. Russian Journal of Housing Research, 2(3), 223-240. doi: 10.18334/zhs.2.3.1918
JEL: L74, O57, R21, R28 Original Research Language: Russian
Received: 14 Sep 2015, Published: 30 Sep 2015
© Sun Yi., Gareev I.F. / Publication: Creative Economy Publishers
This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0
H For correspondence: [email protected]
HIGHLIGHTS
► average income families can purchase available houses and high income families can purchase or rent commercial houses for the market price - it became the political ground for formation of the housing provision system
► in order to achieve the economic growth and to exceed financial reasonings, local governments concentrated on marketisation of distributed houses and available and low-payment rented houses were out the limits of this target
► the key point for acceleration of solution for the housing issue is the increase in the scope of budget funding, mostly, for low-income families; at this, transparent distribution of state support funds shall be provided
► the great achievement for this stage was the fact that institutes of development were created that still operate nowadays; they determine the situation on the residential real estate market, are only ones that in periods of crisis events provide for business activity in the construction industry
► funding of regional and municipal events from the federal budget started being implemented on the differential basis
► the main factor that predetermined trends of real estate market development on that stage was the external political and economical effect that was negative for the Russian Federation
► as far as financial stability of the state increases, its stimulating role increases as well, at the decrease in business activity in the industry the state strengthens its regulating role
Жилищные стратегии, 2015, Том 2, Выпуск 3
Сравнительная характеристика жилищных систем Китая и России
Изин Сунь1, Ильнур Гареев2
1 Центральный университет финансов и экономики, г. Пекин, Китайская Народная Республика
2 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Россия
АННОТАЦИЯ_
В статье рассмотрена эволюция государственной жилищной политики в Китае и России. Выявлены основные подходы к решению жилищного вопроса на территории стран, которые резко сменили курс своего развития. Дана оценка перспективам развития, определяющим тенденции рынка жилой недвижимости. Полученные результаты можно использовать при корректировке национальной жилищной политики, что повысит деловую активность в отрасли и снизит остроту жилищного вопроса.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_
жилищная политика, регулирование жилищной системы, целевые жилищные программы, жилищная проблема
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_
Сунь, И., Гареев, И.Ф. (2015). Сравнительная характеристика жилищных систем Китая и России. Жилищные стратегии, 2(3), 223-240. Сок 10.18334/гИв.2.3.1918
JEL: L74, O57, R21, R28 Язык публикации: русский
© Сунь И., Гареев И.Ф. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0
н Для связи: [email protected]
ТЕЗИСЫ
► семьи со средними доходами могут покупать доступное жилье, а с высокими доходами могут покупать или арендовать товарное жилье по рыночной цене -это становилось политической основой формирования системы жилищного обеспечения
► чтобы достичь экономического роста и превысить финансовые соображения, местные правительства сосредоточились на маркетизации распределяемого жилья, а доступное и арендное с низкой оплатой жилье остались за пределами этой цели
► ключевым пунктом в ускорении темпов решения жилищной проблемы является увеличение объемов бюджетного финансирования, прежде всего для семей с низкими доходами; при этом должно быть обеспечено прозрачное распределение средств государственной поддержки
► огромным достижением данного этапа стало то, что были созданы институты развития, которые действуют и по сей день; они определяют ситуацию на рынке жилой недвижимости, являются единственными, кто в периоды кризисных явлений обеспечивает деловую активность в строительной отрасли
► финансирование региональных и муниципальных мероприятий из федерального бюджета стало осуществляться на дифференцированной основе
► основным фактором, предопределившим тенденции развития рынка недвижимости на данном этапе, стало негативное для Российской Федерации внешнее политическое и экономическое влияние
► по мере повышения финансовой устойчивости государства повышается его стимулирующая роль, при снижении деловой активности в отрасли государство усиливает свою регулирующую роль
Об авторах:
Сунь Изин, доцент, Центральный университет финансов и экономики, г. Пекин, Китайская Народная Республика
Гареев Ильнур Фаилович, кандидат экономических наук, доцент, Казанский государственный архитектурно-строительный университет ([email protected])
Актуальность исследования
Интерес к исследованию развития рынка жилой недвижимости двух стран связан с увеличивающимся количеством проектов в России, к реализации которых приглашаются строительные компании Китая. В частности, Власовым С.А. отмечается возросшее количество строительных проектов на Дальнем Востоке (Власов, 2015). При этом для Дальневосточного региона отношения в данном вопросе имеют большую историю (Власов, 2014). Отдельные регионы России также увеличивают присутствие китайского капитала в инвестиционно-строительном комплексе.
Зарубежные исследователи выделяют целый ряд факторов, почему жилищные исследования остаются актуальными и имеют огромные перспективы в будущем. В частности, Lisa A. Sturtevant особое внимание отводит необходимости изучения жилищной политики на местных уровнях, чтобы распространить успешный опыт на другие регионы (Sturtevant, 2015).
На разных этапах люди по-разному относятся к роли государства и рынка. В основном их отношения прошли такой длинный путь: «хаос» — «дифференциальные связи» — «интегрированные связи»1.
В связи с неустойчивостью развития рынка жилой недвижимости, увеличивающимися взаимоотношениями между государством и рынком, являющихся решающим фактором в развитии системы жилищного обеспечения, и посвящено наше исследование.
Основные этапы развития жилищной системы в Китае
Реформа жилищной системы является важной составляющей реформы китайской экономической системы. Политика реформы и открытости длится уже около 30 лет.
В 1988 году началась рыночная реформа жилищной сферы, результатом которой стало создание сбалансированной системы жилищного обеспечения. Рассмотрим этапы ее становления.
1. Обеспечение доступным жильем (1988—2002 годы)
В 1988 году началась реформа доступного жилья с низкой арендой платой, система распределения перешла от натуральной формы к денежной. Через покупку или аренду можно приобретать право собственности или аренды общественного жилья.
1 Чинь Сяньвень. (1996). Искание баланса между государством и рынком. Анализ финансово-экономических вопросов.
На 14-ом ВСПН ЦК КПК определилась цель реформы экономической системы Китая — создание системы социалистической рыночной экономики, где рынок играл бы фундаментальную роль в распределении ресурсов. На третьем пленуме 14 созыва было принято «Решение о некоторых вопросах создания социалистической рыночной экономики». В связи с этим Государственный совет Китая издал «Решение об углублении реформы городской жилищной системы». Это один из ключевых документов в процессе реформы жилищной системы Китая. В документе подчеркнули, что основной целью реформы жилищной системы является «создание новой городской жилищной системы, соответствующей социалистической рыночной экономике, достижению коммерциализации и социализации жилья, ускорению жилищного строительства, улучшению жилищных условий, удовлетворению растущего спроса городских жителей». Также отмечалось, что «объектом доступного жилья должна стать семья со средними и низкими доходами, а коммерческого жилья — семья с высокими доходами».
В 1988 году на 15-ом ВСПН ЦК КПК продвигалась следующая мысль: «Пусть рынок играет фундаментальную роль под контролем государства», - и Госсовет КНР издал «Уведомление о дальнейшем углублении реформы городской жилищной системы и ускорении жилищного строительства» и отметил, что необходимо «на основе доступного жилья создать и улучшить многоуровневую городскую жилищную систему», «применить различные подходы жилищной политики к семьям с разными доходами: семьи с низкими доходами могут арендовать общественное жилье, предоставленное государством или кооперацией. Семьи со средними доходами могут покупать доступное жилье, а с высокими доходами могут покупать или арендовать товарное жилье по рыночной цене», «регулировать структуру жилищных инвестиций, сосредоточив их на развитии доступного жилья, ускорить решения жилищных проблем для малообеспеченных жителей». И это становилось политической основой формирования системы жилищного обеспечения.
2. Обеспечение жильем с низкими арендными платами (2003—2009годы)
По мере того как углублялась реформа жилищной системы, цены на жилье быстро росли, многим семьям с низкими доходами оно стало не по карману, жилищная проблема городских семей постепенно становилась острым вопросом. Увеличивались масштабы предложения
жилья с низкими арендными платами. В 2003—2007 годах Госсовет КНР неоднократно заявлял, что необходимо «совершенствовать политику предоставления жилья, регулировать его структуру», и «рассматривал решения жилищных трудностей городских семей с низкими доходами как важнейшую работу по защите массовых интересов и важную часть реформы жилищной системы». После того как соответствующие органы власти издали ряд конкретных исполнительных документов о необходимости строительства доступного жилья, в том числе с низкими арендными платами, система жилищного обеспечения в Китае начала приобретать сбалансированную структуру.
В соответствии с «Мнениями о решении жилищных трудностей городских семей с низкими доходами» (№ 24 [2007]) ответственность в финансировании и обеспечении жильем лежала на местных органах власти (кроме областей с финансовыми трудностями в центрально -западной части), и это привело к обоснованности доходов и расходов финансов местных органов власти. В 1998—2007 гг., чтобы достичь экономического роста и превысить финансовые соображения, местные правительства сосредоточились на маркетизации распределяемого жилья, а доступное и арендное с низкой оплатой жилье остались за пределами этой цели. Поэтому при таких различиях в доходах и расходах между центральным правительством и местными органами последним стало достаточно трудно нести ответственность за обеспечение населения доступным жильем.
3. Обеспечение коммунальным арендным жильем (с2009года по сей день)
По мере того как темпы жилищного строительства увеличивались, улучшались жилищные условия городских семей с низкими доходами. Но в 2010 году в некоторых городах наблюдались быстрый рост цен на жилье и земельные участки, увеличилось количество спекулятивных операций на рынке недвижимости. Чтобы закрепить и расширить контроль над рынком недвижимости в Китае была разработана и запущена система обеспечения коммунальным арендным жильем. Объектом предоставления, в основном, являлись городские семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и обладающие низкими доходами.
В соответствии с принципом «государство организует, общество участвует» система коммунального арендного жилья быстро
развивается2. Она является важной мерой для улучшения системы подачи жилья, воспитания арендного рынка жилья, удовлетворения основной потребности городских семей с низкими доходами, а также необходимым руководством для разумного потребления жилищно -коммунального хозяйства3. В 2011 году коммунальное арендное жилье стало самым важным способом государственных проектов жилищного строительства. В дальнейшем, в 2012 году, чтобы укрепить развитие коммунального арендного жилья, а также гарантировать справедливое распределение, нормализировать движение и использование данного жилищного фонда, государство разработало и приняло к реализации «Методы управления коммунальным и арендным жильем».
В целом это отражает общий подход к развитию экономики. В частности, в постановлении ЦК КПК «О некоторых важных вопросах всестороннего углубления реформ» (опубликовано 15 ноября 2013 года) подчеркнуто, что реформа экономической системы — важнейший пункт всестороннего углубления реформ. А основной вопрос заключается в определении отношений между государством и рынком — рынку отводится решающая роль в распределении ресурсов, а государству — регулирующие функции4.
Пути развития жилищной системы Китая
В результате многолетней жилищной реформы система жилищного обеспечения в Китае приобрела оптимальную структуру, которая включала систему предоставления доступного жилья, жилья с низкими арендными платами и коммунальное арендное жилье. Вместе с этим ее положения требуют дальнейшего совершенствования.
Во-первых, необходимо искоренить «мутацию» жилищной политики5. Руководствуясь индивидуализацией муниципальной жилищной политики местные органы власти сами решили, в какой степени исполнить государственную стратегию. Это привело к искажению и «мутации» жилищной политики, в реализации стратегий появились многочисленные дополнительные ограничения, такие как
2 Уведомления о решительном обуздании повышения цен на жилье в нескольких городах // Сайт Генерального Консульства Китайской Народной Республики.
3 Руководящие мнения по ускорению развития государственного арендного жилья // Сайт Генерального Консульства Китайской Народной Республики.
4 О некоторых важных вопросах всестороннего углубления реформ // Китайский государственный сайт.
5 Тань Линянь. (2012). Отношение между государством и рынком в процессе реализации политики жилищного обеспечения - анализ и использование сетевой теории политики. Учебная газета общественного управления (С. 53-63).
недоступность местных финансов и недостаточность свободных земельных участков. Это серьезно сказывалось на результатах осуществления жилищных стратегий, в том числе справедливости распределений жилья.
Во-вторых, необходимо законодательное закрепление сфер регулирования рынка жилья между государством и рынком. Государство должно определять категории нуждающихся и обеспечивать приемлемые сроки улучшения жилищных условий; адекватно реагировать на этап социально-экономического развития страны; разрабатывать стандарты жилищных условий, критерии его доступности для семей с разным уровнем дохода. Кроме того, государственные меры регулирования должны касаться также и рыночных инструментов6. В первую очередь должны регулироваться финансово-кредитная система, оборот земельных участков и недвижимости.
В-третьих, обязательно введение солидарного распределения обязательств центрального правительства и местных органов власти. Центральному правительству страны надо нести в себе больше ответственности, облегчить финансовые нагрузки на местные органы власти. А местные органы власти должны сосредоточиться на разработке долгосрочной жилищной стратегии.
В-четвертых, необходима диверсификация государственной жилищной политики. Ключевым пунктом в ускорении темпов решения жилищной проблемы является увеличение объемов бюджетного финансирования, прежде всего для семей с низкими доходами. При этом должно быть обеспечено прозрачное распределение средств государственной поддержки.
Динамика развития жилищной сферы в России
Становлению жилищной системы в региональном аспекте (на примере Республики Татарстан) посвящено исследование моей коллеги Чугуновой Ю.В. (Чугунова, 2014). Вместе с этим ее исследование носит лишь региональный уровень, а информационное поле ограничивается 2013 годом. В целом представленные в работе Чугуновой Ю.В. выводы характеризуются полнотой охвата ключевых событий. Наше исследование основывается на анализе становления жилищной сферы в Российской Федерации и включает в себя кризисные явления 2014-2015 годов.
6 Сунь Шоуцзи, Сунь Цзе. (2013). Система обеспеченного жилья Китая: На основании точки зрения правительства. Административное управление Китая (С. 57-60).
Объемы жилищного строительства в Российской Федерации в целом недостаточны для сбалансированного развития рынка жилой недвижимости и обеспечения достойных условий проживания широких категорий граждан (Прокофьев, 2014).
Анализ реализации жилищной политики и оценка развития жилищной системы позволили разделить их на 3 эволюционных этапа.
Рассмотрим данные этапы развития.
1. Период разрушения советской системы и поиски новых моделей жилищной политики (с 1991 по 2001 годы)
Первый этап начался с разрушения системы государственного обеспечения населения жильем, что привело к существенному снижению темпов жилищного строительства и ухудшению жилищных условий большей части населения. Кроме того, увеличивалась доля ветхого жилья, в основном из-за нехватки финансирования текущего и капитального ремонтов. Причина последнего была проста -приватизация предусматривала передачу не только прав собственности, но обязанностей по содержанию жилищного фонда.
Резкое снижение экономического потенциала страны привело к сокращению доходов населения, снижению строительства жилья за счет бюджетных средств (Чугунова, 2014).
Понимание мультипликативного характера жилищного строительства, а вследствие этого, необходимости поддержки активности в данной сфере, привело к тому, что в 1992 годе в Российской Федерации были принят Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» (от 24.12.1992, № 4218-1). Он сформулировал основные направления развития отрасли на десятилетие вперед.
Одним из достижений можно отметить, что в этот период появились инициативные регионы, в которых начали разрабатываться механизмы, предусматривающие реализацию новых, для этого периода времени, схем. Они основывались на государственной поддержке отдельных категорий населения. В итоге данный период характеризовался преобладанием бюджетных средств в финансировании жилищных программ. Однако это касалось тех случаев, когда источником финансирования (или софинансирования) выступал федеральный бюджет. В отдельных регионах Российской Федерации, обладающих сильной экономикой и административной дисциплиной, вводились собственные жилищные программы. Они предусматривали решение жилищных проблем наиболее перспективных категорий
граждан либо социально незащищенных. Кроме того, жилищные программы предусматривали ликвидацию ветхого жилищного фонда.
Огромным достижением данного этапа стало то, что были созданы институты развития, которые действуют и по сей день. Они определяют ситуацию на рынке жилой недвижимости, являются единственными, кто в периоды кризисных явлений обеспечивает деловую активность в строительной отрасли.
2. Период активного участия государства в развитии жилищной сферы (с 2002 по 2013 годы)
Данный период единообразного развития жилищной системы мы очертили 2002-2013 годами потому, что с 2014 года, с момента появления очередных кризисных явлений, перед Российской Федерацией встали другие, принципиально новые трудности. В исследовании Чугуновой представлен другой подход к этапам развития, и он не рассматривает жилищную систему с точки зрения мировой экономической ситуации.
С начала 2000-х годов начала складываться благоприятная экономическая ситуация для стран-экспортеров. Это позволило серьезно увеличить налоговые поступления в бюджет, что обеспечило возможность улучшить мероприятия социальной политики. В нашем случае данный этап развития жилищной системы охарактеризовался активным участием государства в развитии жилищной сферы.
С началом реализации в 2006 году приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» федеральные мероприятия по софинансированию региональных программ улучшения жилищных условий получили еще большую финансовую поддержку. Это проявилось не только в масштабном финансировании жилищных программ, но и поддержке рыночных инструментов решения жилищной проблемы. Прежде всего это касалось ипотечного кредитования.
Реализуемые государством мероприятия были направлены как на формирование предложения, так и на повышение платежеспособности спроса на жилье. В частности, для застройщиков были разработаны целевые программы по субсидированию процентной ставки по кредитам на обеспечение участков инфраструктурой. Для населения же предоставлялась государственная поддержка в виде оплаты части стоимости приобретаемого жилья. Что немаловажно, касалось это только первичного рыка жилья.
Со стороны институтов развития рынка недвижимости прослеживались мероприятия по обеспечению развития ипотечного кредитования. Вместе с этим ставились задачи по вовлечению внебюджетных средств.
По мере усиления экономического потенциала государства государственной поддержки увеличили свое разнообразие. К примеру, для повышения адресности государственной поддержки и повышения рождаемости впервые в отечественной истории была внедрена программа материнского (семейного) капитала. Получаемые средства семьи могли тратить в том числе и на улучшение жилищных условий. Как показывает практика, абсолютное большинство семей используют эти средства именно на расширение занимаемой площади.
В 2008 году мировой экономический кризис сильнее всего затронул отечественный рынок недвижимости. Сокращение доступности банковского кредитования как для застройщиков, так и для граждан, привело к существенному снижению объемов жилищного строительства. В тот период многие крупные застройщики спасением для себя нашли участие в программах строительства доступного жилья. В частности, государство в рамках целевых программ финансировало строительство жилья для отдельных категорий граждан. Застройщиков не смущала даже низкая цена - около 30 тыс. руб. за кв. м. В итоге к 2010 году в практику вошла категория жилья эконом-класса (Чугунова, 2014).
После восстановления от последствий кризиса, в 2011-2012 годах, коммерческие финансовые институты стали предлагать широкое разнообразие инструментов фондирования, в связи с чем у профессиональных участников вырос интерес к инструментам финансового инжиниринга. Девелоперы стали активнее размещать акции и облигации на фондовых биржах, что позволило им заниматься комплексным освоением развития территорий.
Финансирование региональных и муниципальных мероприятий из федерального бюджета стало осуществляться на дифференцированной основе. В частности, регионы с высокими собственными доходами получали малую финансовую поддержку из федерального бюджета и наоборот. Это привело к отказу от реализации федеральных мероприятий в некоторых субъектах Российской Федерации и разработке собственных программ обеспечения жильем отдельных категорий граждан.
3. Период поиска новых моделей жилищной стратегии (с 2014 по настоящее время)
Данный этап развития, в силу своего короткого временного периода, не отличается богатым набором мероприятий. Но мы считаем верным вести отсчет нового этапа с 2014 года. Именно в данные годы начинается новый этап развития жилищной системы Российской Федерации. Рассмотрим предпосылки его становления и возможные перспективы в складывающихся условиях.
Основным фактором, предопределившим тенденции развития рынка недвижимости на данном этапе, стало негативное для Российской Федерации внешнее политическое и экономическое влияние.
Ставшее отражением снижения цен на нефть падение курса национальной валюты существенно ограничило доступ к недорогим зарубежным инвестиционным ресурсам. Отечественная банковская система с целью сокращения разрушительных последствий возможной инфляции отреагировала увеличением ставки рефинансирования. Это привело к росту стоимости банковские кредитов. Усугубило ситуацию и введение санкций против российских финансовых институтов, проявившееся в запрете на фондирование в зарубежных банках. Как результат произошло значительное снижение доступности ипотечных кредитов.
Специфика механизмов функционирования рынка жилой недвижимости, проявляющаяся в тесной взаимосвязи первичного и вторичного рынков, такова, что ухудшение конъюнктуры на вторичном рынке ведет к снижению деловой активности на первичном рынке. В России сложилось так, что снижение привлекательности кредитов привело к сокращению сделок на вторичном рынке.
Учитывая, что граждане постоянно находятся в процессе улучшения жилищных условий, и его характер состоит в повышении интереса к новому жилью, у граждан все больше желания избавиться от старого, некомфортного жилья. Однако объективно присутствующие цепочки сделок (продажа старого жилья как условие покупки нового) в сложившихся условиях стали разрушаться. В итоге доля нового жилья, продаваемого с привлечением ипотечного кредита, стала уменьшаться. Это вызвало резкое сокращение объема продаж, ведь доля «ипотечных» покупателей достигала 50%.
Представленные выводы характерны для 1 полугодия 2015 года, когда меры по стимулированию жилищного строительства находились на «низком старте».
Интересна ситуация 4 квартала 2014 года, когда банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты. Обесценение национальной валюты увеличило поток инвестиций в недвижимость как одного из надежнейших инструментов сохранения капитала. Приобретение недвижимости осуществлялось даже теми, кто не планировал ею обзаводиться.
С середины 2015 года, когда вступили в действие программы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым на приобретение жилья в новостройках, отметилась стабилизация ситуации на рынке жилищного строительства. Однако оптимальные объемы продаж, соответствующие необходимым графикам строительных работ, не были достигнуты, вследствие чего профессиональные участники рынка недвижимости предложили ввести субсидирование процентной ставки для тех сделок, которые находятся в цепочке с покупкой жилья в новостройке. Однако по состоянию на сентябрь 2015 года данные предложения были отклонены.
Вместе с этим в зарубежной практике выявлено, что меры по снижению платежей по ипотечному кредитованию для отдельных категорий граждан могут привести к непропорциональному снижению доступа к кредитам у отдельной группы населения (Freeman, Harden, 2015).
Сложившаяся ситуация показала неэффективность выбранного вектора развития рынка жилой недвижимости в Российской Федерации. Основанная на ипотечном кредитовании жилищная стратегия зависит от стабильности банковской системы. В условиях, когда последняя не обладает достаточной самостоятельностью и независимостью от мировой банковской системы, по нашему мнению, необходимо развивать альтернативные варианты решения жилищного вопроса. Мировая практика обладает успешными примерами использования главной альтернативной схемы - накопительной системы.
Более того, в силу недостаточного экономического наследия обратимся к зарубежным исследованиям. Так, изучение взаимосвязи между рисковым ипотечным кредитованием, домовладением и параметрами доступности жилья показало, что возможность приобретения жилья в собственность снижает остроту жилищного вопроса, но меры поддержки, основанные на ипотечных инструментах, зависимы от экономического развития и кризисных ситуаций (Foster, Kleit, 2015).
Если учесть, что в Российской Федерации приобрести жилье за счет собственных средств и с привлечением кредита могут не более 20% населения, то внедрение накопительной системы с льготными условиями рассрочки платежей позволит привлечь значительное количество новых покупателей на рынок жилья. В первую очередь в категорию покупателей войдут граждане с умеренными доходами, которые планируют улучшение жилищных условий для себя или для детей.
Кроме того, для увеличения объемов строительства доступного жилья важным является организация муниципальных и общественных жилищно-строительных кооперативов. Одной из категорий населения, для которой в первую очередь должно осуществляться строительство доступного жилья, должны стать молодые семьи.
В целом решение проблемы доступности жилья в мировой практике рассматривается как социальная проблема, в которой обнажаются и межклассовые проблемы (Massey, 2015).
Внедрение надежной накопительной системы позволит избежать проблем бурно обсуждаемой в последнее время ситуации с долевым строительством. Экспертами рынка недвижимости, с целью коренного решения проблемы появления обманутых дольщиков, предлагается полностью прекратить действие закона об участии в долевом строительстве. По состоянию на сентябрь 2015 года до воплощения в жизнь данных предложений дело не дошло, но сформулированы поправки в соответствующий закон, предусматривающие привлечение средств дольщиков и последующее их инвестирование через банк как гаранта целевого использования средств. При этом есть и противники данных нововведений, которые убеждены в удорожании стоимости для покупателей, что нивелирует преимущества участия в долевом строительстве.
Среди неоднозначных тенденций на рынке жилищного строительства можно выделить призывы к ограничению выдачи разрешений на строительство. По мнению сторонников этих мер, необходимость подобных изменений вызвана тем, что безадресное жилищное строительство в некоторых случаях уже не разумно и необходимо заниматься развитием жилой среды, повышением комфортности проживания. По нашему мнению, за данными действиями усматриваются административные меры по снижению предложения жилья и, тем самым, повышения ликвидности существующих объектов.
Еще одной областью, отсутствующей на российском рынке недвижимости, является коллективное инвестирование в недвижимость. Известный в мировой практике инструментарий закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости присутствует на рынке недвижимости, но финансовая безграмотность населения не позволяет рассматривать физических лиц квалифицированными инвесторами.
Важнейшим направлением развития рынка жилой недвижимости является необходимость формирования цивилизованного сектора арендного жилья. Ключевыми в этом направлении вопросами являются создание фонда коммерческого и социального найма при обязательном вовлечении некоммерческих поставщиков жилья.
Одним из локальных примеров разнообразия подходов к воспроизводству жилого фонда является реконструкция помещений. Для отдельных территорий это актуальная ситуация. И прежде чем обосновать вариант создания новой жилой ячейки - строительство нового дома или реконструкция - зарубежные коллеги считают, что следует подсчитать издержки (Шйктэ, Вгеппап, Беога, еЬ а1, 2015).
В целом решение проблемы доступности жилья рассматривается как социальная проблема, в которой обнажаются и межклассовые проблемы (Маээеу, 2015).
Выводы
Рассмотрев все эти этапы развития системы жилищного обеспечения в Китае и России, мы согласны с тем, что данная сфера является отражением отношений между государством и рыночными инструментами (Тюрина, Гаффорова, 2014). По мере повышения финансовой устойчивости государства повышается его стимулирующая роль. При снижении деловой активности в отрасли государство усиливает свою регулирующую роль.
В Китае к настоящему времени сформирована более полноценная структура жилищного обеспечения, которая сочетает в себе как предоставление жилья в собственность, так и массовое обеспечение населения арендным жильем. В этом проявляется масштабность перехода к рыночным отношениям (Хикматов, 2008).
В России акцент в решении жилищной проблемы сделан на обеспечение собственным жильем. Для достижения этой цели реализуются целевые жилищные программы, осуществляется всесторонняя поддержка ипотечного кредитования. Программы строительства арендного жилья в России только начали
реализовываться, и достигнутые результаты можно охарактеризовать только как пилотные проекты.
Таким образом, совместная, бюджетов и профессиональных участников рынка недвижимости, реализация механизмов, направленных на формирование платежеспособного спроса и предложение доступного жилья, повышает эффективность использования как средств государственной поддержки, так и средств инвесторов.
В России специфика динамики жилищного строительства определяется:
— наличием соответствующего законодательства и механизмов повышения платежеспособности населения;
—демографическими показателями и доходами семей;
— бюджетным финансированием строительства жилья и его низкой стоимостью;
— высокой активностью институтов развития и некоммерческих жилищных организаций.
Тем не менее объемы строительства жилья отстают от уровня стран с развитой экономикой.
Перспективы дальнейшего исследования рынка жилой недвижимости Китая и России очень занимательны. В частности, по аналогии с западными коллегами, нам в ближайшем будущем будет возможным представлять анализ за 20-30-летний периоды, как это делают наши западные коллеги (Adams, Fuss, 2010). Более того, дальнейшее развитие рынков Китая и России позволит сделать их объектами анализа для зарубежных исследователей.
ИСТОЧНИКИ:
Власов, С.А. (2014). Использование китайской рабочей силы в стройиндустрии Дальнего Востока России: исторический опыт, современные проблемы. В книге Россия и Китай: история и перспективы сотрудничества (С. 150-155). Благовещенск: Благовещенский государственный педагогический университет.
Власов, С.А. (2015). Китайский фактор в развитии стройиндустрии Дальнего Востока
России. Россия и Китай: проблемы стратегического взаимодействия: сборник Восточного центра, 16—1, 27-33.
Прокофьев, К.Ю. (2015). Эволюция законодательства в области формирования и
реализации государственной жилищной политики. Жилищные стратегии, 2(1), 29-52. doi: 10.18334/zhs.2.1.278
Тюрина, Е.А., Гаффорова, Е.Б. (2014). Инновационное развитие Китая: проблемы и пути решения. Менеджмент и бизнес-администрирование, 3, 140-149.
Хикматов, Р.И. (2008). Эволюция китайской экономики к рыночным отношениям. Актуальные проблемы экономики и права, 1, 38-44.
Чугунова, Ю.В. (2014). Этапы развития инвестиционной политики в жилищной сфере в Республике Татарстан. Российское предпринимательство, 15, 71-77.
Adams, Z., Fuss, R. (2010). Macroeconomic determinants of international housing markets. Journal of Housing Economics, 19(1), 38-50. doi: 10.1016/j.jhe.2009.10.005
Foster, T.B., Kleit, R.G. (2015). The Changing Relationship Between Housing and Inequality, 19802010. Housing Policy Debate, 25(1), 16-40. doi: 10.1080/10511482.2014.933118
Freeman, A., Harden, J.J. (2015). Affordable Homeownership: The Incidence and Effect of Down Payment Assistance. Housing Policy Debate, 25(2), 308-319. doi: 10.1080/10511482.2014.915226
Massey, D.S. (2015). The Social Science of Affordable Housing. Housing Policy Debate, 25(3), 634-638. doi: 10.1080/10511482.2015.1039860
Sturtevant, L.A. (2015). The Future of Housing Research: The Importance of Going Local. Housing Policy Debate, 25(4), 809-812. doi: 10.1080/10511482.2015.1043700
Wilkins, C., Brennan, M., Deora, A., et al. (2015). Comparing the Life-Cycle Costs of New Construction and Acquisition-Rehab of Affordable Multifamily Rental Housing. Housing Policy Debate, 25(4), 684-714. doi: 10.1080/10511482.2014.1003141
