CC BY
1346. Эртель А.Г. Совершенствование правовых мер по реабилитации инвалидов // Право и практика. - 2014. - №3. - С.44-50.
АККАЛАЕВА ЛАУРА ФЕЛИКСОВНА - кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Северо-Осетинского государственного университета им.К.Л. Хетагурова
КОЛИЕВА АНГЕЛИНА эДуАРДОВНА - кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Адыгейского государственного университета AKKALAEVA, LAURA F. - candidate of legal sciences, associate professor of civil and business law chair of North-Ossetia State University,
KOLIEVA, ANGELINA E. Ph.D., associate professor, assistant professor of civil law "Adygeya State University"
УДК 347.232
ГРИНЬ Е.А.
СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Ключевые слова: защита прав, государственные или муниципальные нужды, земельный участок, принудительное прекращение прав, судебная защита..
В статье исследуются способы защиты прав правообладателей земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд, вопросы правовой регламентации и реализации норм гражданского и земельного законодательства данного прекращения, а также рассматриваются проблемы правоприменения при данном изъятии. Показано, что для законодателя судебный порядок изъятия земель для государственных или муниципальных нужд является дополнительным, «крайним». Однако механизм заключения соглашения в законодательстве не регламентируется, а осуществляется на основе практики правоприменения, что ущемляет права собственников и иных землепользователей при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
GREEN, E.A.
WAYS OF PROTECTION OF THE RIGHTS AT WITHDRAWAL OF THE LAND PLOT FOR THE STATE AND MUNICIPAL NEEDS
Keywords: protection of the rights, state or municipal needs, land plot, the forced termination of the rights, judicial protection.
In the article explored ways of protection of the rights of rightholders of the land plots at their withdrawal for the state or municipal needs, the questions of a legal regulation and realization of norms of the civil and land legislation of this termination, and also considered problems of enforcement at this withdrawal. It is shown, that for the legislator the judicial procedure for land withdrawal for public use is additional, "extreme." However, the mechanism of the conclusion agreement is not regulated in the legislation, and is exercised on the bases of practice of enforcement, that violates the rights of owners and other land users at the withdrawal of land plots for state and municipal needs.
Защита прав при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд - это гарантируемая государственная защита прав и свобод правообладателей земельного участка, направленная на предотвращение нарушения или незамедлительное восстановление нарушенных прав, в случае неправомерности самого изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также иных нарушений процедуры изъятия.
Защита прав при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется способами, указанными в ЗК РФ и ГК РФ. В юрисдикционной форме - в судебном порядке, если с правообладателем земельного участка не достигнуто соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа, либо заинтересованное лицо не согласно с изъятием земельного участка во внесудебном порядке (согласительном), с учетом особенностей правоотношений. Судебная защита земельных прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд - это форма реализации способов защиты, посредствам деятельности уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав.
При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник, либо землепользователь земельного участка, права и законные интересы которого нарушены неправомерными действиями или решениями, обращается за защитой к государственным компетентным органам, которые уполномочены принять необходимые меры для восстановления нарушенного права или пресечения правонарушения. В рамках судебной защиты, органами, обеспечивающими восстановление нарушенного или оспоренного права, являются суды общей юрисдикции с учетом подсудности спорных отношений.
При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд защищать свои права можно еще до принятия решения государственного органа, либо органа местного самоуправления, об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В земельном законодательстве закреплена процедура подготовки и принятия решения об изъятии. Так апелляционная коллегия отменила решение суда первой инстанции, поскольку
материалами дела была доказана обязанность ответчика предварительно согласовать размещение места строительства жилого дома с законным землепользователем, которым является истец [1].
Если решение уполномоченного органа государственной власти о предварительном согласовании места размещения объекта не оспорено, либо суд признал данное решение не нарушающим права и законные интересы собственников и землепользователей, то следующей стадией в процедуре изъятия является вынесение решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд компетентным органом.
После принятия решения об изъятии земельного участка в зависимости от того, для чьих нужд он изымается (федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации), собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельного участка не позднее, чем за год до предполагаемого изъятия должны быть уведомлены об этом в письменном виде.
Однако на практике данное положение исполнительными органами государственной власти, органами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований не всегда соблюдается. Можно согласиться с А.П. Анисимовым в том, что изъятие производится без надлежащего уведомления собственников земельных участков о предстоящем изъятии, что, порождает множество споров, требующих разрешения в суде [2, с.50].
Споры могут возникать не только в связи с нарушением процедуры изъятия, но и в случае несогласия собственника, а также иных землепользователям с самим решением об изъятии [3]. Однако в законодательстве отсутствуют основания признания недействительным решения об изъятии. Поэтому собственник или иной землепользователь самостоятельно субъективно судит о нарушенном праве и решает вопрос о необходимости обращения в суд.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа было установлено следующее: как следует из материалов дела, 02.09.2005 года общество по договору купли-продажи приобрело у ООО «Центральный» нежилое строение - кафе «Лакомка», находящееся в г. Краснодаре, в сквере по ул. Мира/Рашпилевская, ул. Орджоникидзе/Октябрьская. 2 сентября 2008 г. глава муниципального образования г. Краснодар принял постановление № 2724 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской / ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара». 30 января 2009 г. глава муниципального образования г. Краснодар принял постановление № 233 о внесении изменений в постановление № 2724, которым основания - муниципальные нужды «инженерные и транспортные сооружения местного значения» заменены на - «автомобильные дороги местного значения».
Как установил апелляционный суд, согласно проекту планировки центральной части г. Краснодара, утвержденному постановлением главы администрации от 18.03.2009 № 815, на спорном земельном участке предполагается размещение зеленых насаждений общего пользования, а не размещение автостоянки либо дороги местного значения. При этом проект планировки центральной части города утвержден после принятия администрацией оспариваемого акта. В деле отсутствует генеральный план города (его часть), в котором была бы обозначена запланированная дорога (автостоянка).
Исследовав документы, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, дав им оценку по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о недоказанности органом местного самоуправления отсутствия других вариантов возможного размещения дороги (автостоянки), с целью обустройства которой изымается спорный земельный участок. Таким образом, апелляционный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органа местного самоуправления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, признал такой акт недействительным [4]. Данная позиция суда находит свое подтверждение также в других постановлениях [5].
Примеров таких споров в практике российского законодательства большое количество. Это связано с несоблюдением органами исполнительной власти оснований, а также порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд [6, с.62].
Следующей стадией изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, на которой собственник или иные землепользователи могут воспользоваться судебной защитой, является момент заключения соглашения, определяющего плату за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа.
Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
Как следует из п. 2 ст. 281 ГК РФ, выкупная цена земельного участка состоит из:
1) рыночной стоимости земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, а также находящейся на нем недвижимости (также рыночная стоимость иных прав на земельный участок);
2) убытков, связанных с изъятием земельного участка, в том числе, упущенной выгоды.
Правила возмещения убытков утверждены Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков,
причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».
В соответствии с п. 5 Правил, размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, арендаторам и землевладельцам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, арендаторов и землевладельцев земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Министерством экономического развития Российской Федерации. В конечном счете, он определяется по соглашению сторон. Но в настоящее время методические рекомендации не утверждены, что приводит к неправильным расчетам убытков и нарушению прав правообладателей [7, с.312].
По вопросу удовлетворения исков о взыскании упущенной выгоды, Высшим Арбитражным судом РФ, федеральными арбитражными окружными судами было выработано такое толкование нормы ст. 15 ГК РФ, при котором, исчисляя размер недополученных доходов, истцу следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2003 по делу № Ф08 3125/2003) [8].
При этом расходы могут быть самыми различными. Так, например, по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб определяется исходя из стоимости приобретенных минеральных удобрений, посадочного материала семян, а также материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание оборудования, расходов на заработную плату и т.п. [9, с.12].
Досудебный порядок урегулирования споров является внесудебной формой защиты прав правообладателей при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд [10]. При этом досудебное урегулирование споров строится на основе принципов согласия, сотрудничества и взаимных уступок при решении спорных ситуаций, возникающих между сторонами, самостоятельно. Данный способ считается наиболее оптимальным для сторон, так как нет необходимости обращаться в суды. Если федеральным законом или договором для определенной категории споров установлен досудебный порядок их урегулирования, на рассмотрение суда спор может быть передан лишь после соблюдения такого порядка.
Данная форма внесудебной защиты в ЗК РФ и ГК РФ прямо не предусмотрена. Однако она вытекает из анализа ст. 282 ГК РФ в которой указано, что, в случае несогласия правообладателя изымаемого земельного участка с решением об изъятии или недостижения соглашения об изъятии, управомоченные органы могут предъявить в суд иск о принудительном изъятии земельного участка не ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Основная цель соглашения заключается в определении выкупной цены изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, то есть лиц, не являющихся собственниками участка), сроки ее выплаты или возмещения убытков, другие условия изъятия. Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить возмещение за изъятие земельного участка п. 1 ст. 281 ГК РФ.
Законодатель предполагает, что судебный порядок изъятия земель для государственных или муниципальных нужд является дополнительным, «крайним». Однако механизм заключения соглашения в законодательстве не регламентируется, а осуществляется на основе практики правоприменения, что ущемляет права собственников и иных землепользователей при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Подводя итог, можно сделать вывод, что на данном этапе защита прав собственников и иных землевладельцев осуществляется с нарушением принципа охраны прав и законных интересов граждан [11]. Процесс изъятия не имеет четкой регламентации, что на практике приводит к частым фактам нарушения прав собственников и иных землепользователей, единственной формой защиты которых является судебная [12].
Возможно, предполагается, что собственник или иной правообладатель, в случае нарушения прав, может обратиться в административном порядке в вышестоящий орган по отношению к тому, который изымает соответствующий участок. Однако де-юре это нигде не закрепляется и даже не подразумевается ни в одной из норм права.
Необходимо ввести административный порядок защиты именно для данного института, так как изъятие - это принудительное лишение права, при его правомерном использовании. Следовательно, процедура изъятия должна быть максимальна приемлема, в первую очередь, для собственника. На практике же права правообладателей систематически нарушаются не только действиями
органов государственной власти [13], но и тем, что в нормативно-правовых актах, регулирующих процесс изъятия, имеются заметные пробелы [14].
Таким образом, государство не заинтересовано предупредить дальнейшее обращение граждан или юридических лиц для защиты в судебном порядке. Для решения данных проблем нам видится необходимость принятия федерального закона о порядке изъятия, в котором будут прописаны:
- понятие защиты прав при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- способы защиты прав при изъятии для государственных или муниципальных нужд;
- формы защиты прав при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Пока же законодательно защита прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентируется в общем гражданско-правовом порядке, затрудняя понимание собственниками (их представителями [15]) или иными правообладателями права на защиту. При этом возникают условия как для злоупотребления властью и коррупции, так и для иных противоправных действий [16].
Литература и источники
1. Постановление Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2005, 11.03.2005 по делу № А51-7962/04 4-222 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: Правовая компьютерная программа «Платформа F 1».
2. Анисимов А.П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. // Новая правовая мысль. - 2003. -№2. - С.50.
3. Турицын А.В. Ограничение и прекращение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. -Владикавказ, 2010.
4. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу № А32-20743/2008-67/246 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
5. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.09.2009 по делу № А32-26195/2008; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.09.2009 по делу № А32-23816/2008; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12.2009 по делу № А32-26701/2008; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.09.2009 по делу № А32-23816/2008 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
6. Гряда Э.А. Правовое регулирование земельных отношений в субъектах Российской Федерации. Учебное пособие. - Краснодар, 2010. - С.62
7. Смирнов С.В., Гринь Е.А. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства при регулировании отношений, связанных с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Тенденции формирования науки нового времени. Сборник статей Международной научно-практической конференции: в 4 частях/ Отв. ред. А.А. Сукиасян. - 2014. С. 310314.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2003 по делу № Ф08 3125/2003 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: Правовая компьютерная программа «Платформа F 1».
9. Добрачев Д.В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убытков в сфере земельных отношений // Юрист. - 2005. - № 2. - С. 12.
10. Абесалашвили М.З. Объективные обстоятельства изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Право и практика. - 2014. - №4. -С.48-54.
11. Соловьева О.Н. Проблемы института посессорной защиты и перспектив его существования в современном гражданском законодательстве // Право и практика. - 2015. - №1. - С.46-52.
12. Турицын А.В. Изъятие земельного участка, который не используется или ненадлежащее используется в соответствие с целевым назначением // Право и практика. - 2014. - №4. - С.59-68.
12. См..: Колиева А.Э. Проблемы возмещения государством вреда, причиненного при отправлении правосудия // Вестник Северо-Осетинского государственного университета. - 2009. - №1. - С.93-98.
14. Колиева А.Э. О формальных и неформальных способах регуляции взаимодействий между субъектами доверительных отношений// Аграрное и земельное право. - 2014. - №12(120). - С.41-46.
15. Эртель А.Г., Шахкелдов Ф.Г. Представитель как субъект доказывания в гражданском и арбитражном процессе // Право и практика. - 2005. - №1. - С.20-23.
16. См. напр.: Абесалашвили М.З. Проблемы, возникающие при расследовании мошенничества с целью незаконного захвата в собственность имущества юридического лица // Актуальные вопросы уголовного права, процесса и криминалистики. - М., 2014. - С.5-10.
ГРИНЬ ЕЛЕНА АНАТОЛЬЕВНА - кандидат юридических наук, доцент кафедры земельного, трудового и экологического права Кубанского государственного аграрного университета (mea_nz@mail.ru) GREEN, ELENA A. - PhD in Law, Associate Professor of the Department of land, labor and environmental rights of the Kuban State Agrarian University
