CC BY
138
УДК 34 DOI 10.24411/2073-0454-2019-10421
ББК 67 © И.В. Рыжих, 2019
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВОЗМЕЩЕНИЯ ЗА ИЗЫМАЕМЫЙ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Игорь Викторович Рыжих, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин, кандидат юридических наук, доцент
Университет прокуратуры Российской Федерации (107078, Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1) E-mail: ryzhikh_iv@mail.ru
Аннотация. В современных условиях развития российского законодательства и практики его применения особое значение приобретают вопросы, связанные с возмещением при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд его правообладателю. Не смотря на новеллы гражданского и земельного законодательства, правоприменительная практика последних лет свидетельствует о случаях нарушения установленного законом порядка изъятия земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, в том числе определения размера возмещения.
Ключевые слова: изъятие земельного участка для публичных нужд, размер возмещения за изымаемые земельные участки, рыночная стоимость изымаемого земельного участка, убытки, причиненные изъятием земельного участка.
LEGAL REGULATION OF COMPENSATION FOR LAND PLOTS WITHDRAWN FOR STATE OR MUNICIPAL NEEDS
Igor V. Ryzhikh, Associate Professor, Department of Civil Law Disciplines, PhD in Law, Associate Professor University of the Prosecutor's Office of the Russian Federation (107078, Moscow, Novaya Basmannaya St., 10, p. 1) E-mail: ryzhikh_iv@mail.ru
Abstract. In modern conditions of the development of Russian legislation and the practice of its application, issues related to compensation for the seizure of land for state or municipal needs to its copyright holder are of particular importance. Despite the novelties of civil and land legislation, the law enforcement practice of recent years indicates cases of violation of the procedure for withdrawing a land plot established by law for state (municipal) needs, including determining the amount of compensation.
Keywords: withdrawal of land for public needs, the amount of compensation for seized land, market value of the seized land, losses caused by the seizure of the land.
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Для цитирования: Рыжих И.В. Правовое регулирование возмещения за изымаемый для государственных или муниципальных нужд земельный участок. Вестник Московского университета МВД России. 2019;(7):277-81.
Основополагающие положения, посвященные возмещению за изымаемый земельный участок для публичных нужд, отражены в ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой отчуждение имущества для государственных нужд в принудительном порядке может быть произведено только при условии предварительного и равноцен-
ного возмещения.
Приведенные положения Конституции РФ, которые в равной степени относятся к изъятию земельного участка для публичных нужд, получили свое дальнейшее развитие в нормах гражданского и земельного законодательства Российской Федерации (статьи 279-281 Гражданского кодекса
Российской Федерации, статья 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Также особенности определения размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд определяются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1 (далее по тексту — ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ») и другими нормативными правовыми актами2.
Возмещение за изымаемые земельные участки для государственных (муниципальных) нужд, как правило, не зависит от оснований их изъятия, предусмотренных в ЗК РФ, в иных федеральных законах и применимых в исключительных случаях (ст. 49 ЗК РФ). Оно реализуются посредством выкупа изымаемого имущества, обмена частного на государственный или муниципальный земельный участок, предоставления нового равноценного земельного участка, а также посредством иных способов, направленных на устранение имущественных потерь правообладателя изымаемого земельного участка.
Возмещение предоставляется следующим обладателям земельных участков при изъятии таковых для публичных нужд: собственникам участков; лицам, которые владеют и пользуются земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; субъектам права пожизненного наследуемого владения земельным участком; арендаторам земельных участков.
Изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может осуществляться в добровольном порядке, предусматривающем оформление соглашения правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом публично-правового образования (заинтересованной организацией, при наличии таковой, по ходатайству которой принимается решение об изъятии недвижимости3). В данном соглашении наряду с другими условиями (в частности: его стороны; цель изъятия объектов недвижимости для публич-
1 Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 31. Ст. 3813.
2 См.: ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 1 (часть 1). Ст. 52.
3 Перечень данных организаций утвержден Постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 г. № 442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 19. Ст. 2841.
ных нужд; реквизиты решения об изъятии участка; индивидуализация указанных объектов; срок передачи объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию) отражается размер возмещения и порядок его выплаты (ст. 56.9 ЗК РФ).
В случае, если указанные лица по различным причинам не заключили соглашение об изъятии недвижимости (например, собственника изымаемого участка не устраивает выкупная цена или он против изъятия земельного участка), возможно принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда.
Гарантией защиты имущественных интересов правообладателей земельных участков является предусмотренное нормами гражданского и земельного законодательства возмещение понесенных ими при соответствующем изъятии имущественных потерь, включающих в себя:
• рыночную стоимость изымаемого земельного участка, объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, право собственности на которые подлежит прекращению;
• рыночную стоимость иных прав на изымаемые земельные участки (иных прав на объекты недвижимого имущества, находящихся на изымаемых участках), подлежащих прекращению;
• стоимость работ (расходы), связанные с реконструкцией инженерных сооружений, с размещением соответствующих сооружений, выполненных правообладателем изымаемого земельного участка;
• иные убытки, причиненные изъятием земельного участка;
• упущенная выгода (п. 2, п. 2.1 ст. 56.8 ЗК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ).
Также российским законодательством предусмотрены случаи, когда при определении размера возмещения правообладателям изымаемых земельных участков, не учитываются отдельные объекты недвижимого имущества, неотделимые улучшения недвижимости, сделки (ст. 280 ГК РФ, п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена отчуждаемого объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При добровольном порядке изъятия земельного участка, посредством заключения соответствующего соглашения, размер рыночной стоимости имущества его правообладателя определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий принятию решения об изъятии, за исключением случаев изменения разрешенного использования до указанного дня (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). Согласно п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимого имущества. В случае изъятии земельного участка в принудительном порядке в связи с несогласием собственника участка с выкупной ценой размер возмещения изымаемого имущества определяется исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора1.
В целях определения размера возмещения подготавливается: отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества (отчет об оценке рыночной стоимости прав на него); отчет об оценке размеров причиненных изъятием убытков; отчет об оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого (отчет об оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых). Оценщик получает и анализирует сведения об изымаемом имуществе (о категории земель, к которой относится оцениваемый участок; о размере земельного участка; о кадастровой стоимости земельного участка; о назначении земельного участка; о том, в чей собственности находится земельный участок; об объектах недвижимого имущества, расположенных на нем; о состоянии рынка, показателях рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества), а также сведения, необходимые для определения размера причиненных убытков, расчета упущенной выгоды2.
В случае возникновении сомнений в правильности и обоснованности представленных в суд отчетов оценщиков, наличия в них противоречий судом для проверки достоверности и подлинности указанных отчетов может быть назначена экспер-
1 См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015) // СПС «КонсультантПлюс».
2 См.: Попова Л.И. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения при определении размера компенсации в случае изъятия или временного занятия для государственных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1. С. 39 — 48.
тиза на предмет определения рыночной стоимости изымаемого имущества для публичных нужд3.
При изъятии земельного участка, на территории которого находится недвижимое имущество (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения или машино-места, расположенные в таких зданиях, сооружениях (п. 1 ст. 239.2 ГК РФ)), в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость указанных объектов недвижимости, право собственности на которые подлежит прекращению (рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению).
Так, в соответствии с п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в размер возмещения за жилое помещение включаются:
• рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на соответствующее имущество;
• все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием другим жилым помещением до приобретения в собственность иного жилого помещения (за исключением случаев, установленных законом), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В отдельных случаях при определении размера возмещения собственнику изымаемых объектов недвижимости суды не учитывают наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества, что приводит к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав собственника4.
В отдельных случаях правообладатель изымаемого земельного участка заинтересован в предоставлении аналогичного равноценного недвижимого имущества и может реализовать соответствующее право в добровольном порядке на
3 Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2017 г. № 301-ЭС17-1653 по делу № А43-8940/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
4 См.: Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 г. по делу № 306-ЭС16-9944, А55-5004/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
стадии заключения соглашения об изъятии. При уклонении от подписания соглашения правообладателем земельного участка, отсутствии с его стороны предложений по изменению условий соглашения до передачи в суд иска о принудительном изъятии объектов недвижимости, в судебном порядке подлежит установлению размер равноценной денежной компенсации. Предоставление взамен изъятого равноценного земельного участка является правом, а не обязанностью уполномоченного органа1. При этом не исключается возможность заключения мирового соглашения заинтересованными лицами в ходе судебного разбирательства, относительно обмена изымаемого земельного участка на государственный или муниципальный участок2.
При изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд у землевладельцев, землепользователей и арендаторов, данным лицам также предоставляется соответствующее воз-мещение3. При этом рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом особенностей, предусмотренных в п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ. Так, в случае прекращения у граждан таких ограниченных вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка. При досрочном прекращения договора аренды или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
Также земельное законодательство (п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ) устанавливает особенности при определении размера возмещения за изымаемый для публичных нужд земельный участок, который подлежит образованию, посредством разницы между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося
у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).
При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, учитывается, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (в частности: разница между затратами на выращивание сельскохозяйственной продукции и доходами от ее реализации; доходы от запланированной сдачи земельного участка в аренду при условии подтверждения приготовления к заключению договора аренды; неполученные доходы в связи с невозможностью продолжить предпринимательскую деятельность). При разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер4.
Предоставление возмещения правообладателю изымаемого земельного участка для публичных нужд осуществляется за счет средств соответствующего бюджета российской бюджетной системы, а также за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).
Анализируя новеллы гражданского и земельного законодательства в сфере правового регулирования изъятия земельных участков для публичных нужд отдельные авторы приходят к выводу, что новые правила соответствующего института защищают в большей степени публичные, а не частные интересы5. Рассматривая вопросы выплаты возмещения при изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд Е.В. Оболонкова подчеркивает большую долю публично-правовой составляющей и минимум свободы волеизъявления для лица, у которого изымается
1 См.: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.01.2018 N Ф06-28011/2017 по делу № А12-70661/2016 // СПС «КонсультантПлюс».
2 См.: Реформирование гражданского законодательства: общие положения о сделках, обязательствах и договорах: монография / И.З. Аюшеева, И.С. Богданова, Е.С. Болтанова и др.; отв. ред. В.В. Долинская. Москва: Проспект, 2018 // СПС «КонсультантПлюс».
3 См.: Определение Верховного Суда РФ от 28.01.2019 N 304-
ЭС18-24483 по делу N А70-12986/2016 // СПС «КонсультантПлюс».
4 См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс»; «Обобщение судебной практики Арбитражного суда Северо-Кавказского округа об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд» (утв. Президиумом Арбитражного суда СевероКавказского округа от 29.01.2016 г.) // СПС «КонсультантПлюс».
5 См.: Вагина О.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд по новым правилам // Бизнес, Менеджмент и Право. 2017. № 3-4. С. 102 — 103.
недвижимость1.
В тоже время возмещение правообладателю при изъятии земельного участка для публичных нужд должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, посредством обеспечения баланса прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Равноценное возмещение может иметь место при условии актуальности оценки изымаемого имущества, отраженной в проекте соглашения об изъятии. При несогласии правообладателя имущества с условиями, предложенными в проекте соглашения, такое изъятие может осуществляться только в судебном порядке, позволяющем правообладателю настаивать на предварительном и равноценном возмещении за принудительное изъятие, размер которого определяется судом. Правовое регулирование отношений в рассматриваемой сфере не может приводить к получению одним из участников отношений, складывающихся по поводу изъятия имущества, необоснованных экономических преимуществ за счет другого участника и не освобождает от необходимости учитывать объективные факторы, влияющие на рыночную стоимость этого имущества. Достижению оптимального баланса публичных и частных интересов способствует связь между временем принятия решения об изъятии, и датой, по состоянию на которую определяется его стоимость. В случаях изъятия недвижимого имущества, в том числе земельных участков, в судебном порядке правообладатели данного имущества при увеличении его стоимости вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. В этой связи правообладателю изымаемого в судебном порядке имущества должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение2.
Анализ норм гражданского, земельного законодательства, правоприменительной практики позволяет сделать вывод о том, что об эффективности правового регулирования изъятия земельных
1 См.: Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики) / Г.Г. Астахов, О.А. Беляева, Е.Ю. Борзило и др.; отв. ред. В.Ф. Яковлев. М.: ИЗиСП, КОНТРАКТ, 2019. Вып. 25. // СПС «КонсультантПлюс».
2 См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 г. № 9-П «По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова» // СПС «КонсультантПлюс».
участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе определения возмещения в связи с изъятием земельного участка допустимо говорить при обеспечении необходимого баланса публичных и частных интересов субъектов рассматриваемых правоотношений.
Возмещение собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам земельных участков в связи с их изъятием для государственных (муниципальных) нужд представляет собой равноценное устранение имущественных потерь правообладателей изымаемых участков, посредством предусмотренных законом способов (выкуп земельного участка, компенсация убытков, в том числе упущенной выгоды и др.), за счет средств соответствующего бюджета российской бюджетной системы (за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии), с учетом необходимого баланса публичных и частных интересов.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
References
1. Civil Code of the Russian Federation (Part One): Federal Law of November 30, 1994 No. 51-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. 1994. No. 32. Art. 3301.
2. Land Code of the Russian Federation: Federal Law of October 25, 2001 No. 136-ФЗ // Collection of Legislation of the Russian Federation. 2001. No. 44. Article 4147.
3. Housing Code of the Russian Federation: Federal Law of December 29, 2004 No. 188-FZ Meeting of the legislation of the Russian Federation. 2005. No. 1 (part 1). Art. 14.
