CC BY
219
М.П. Пронина
Пронина Мария Петровна — старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Нижегородской академии МВД России, кандидат юридических наук
E-mail: mpronina2010@mail.ru
Спорные вопросы сохранения права пользования жилым помещением
при переходе права собственности
В статье исследуются спорные вопросы права поль- The article investigates the issue of law to use the living
зования жилым помещением при переходе права соб- room for the transfer of ownership, to reveal the nature and
ственности, раскрывается природа и недостатки в за- deficiencies in the legislative regulation of the right to use
конодательном регулировании нерегламентированного an ad hoc living space by the family of the former owner and
права пользования жилым помещением членами семьи proposes legislative changes for improving the process.
бывшего собственника, предложены законодательные изменения для совершенствования данного процесса.
В соответствии со статьей 35 Конституции РФ1 право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Укрепление идеи частной собственности нашло свое отражение и в действующем Жилищном кодексе РФ (от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ)2, который усилил права собственника жилого помещения, в том числе и путем прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника. Более того, определение жилищного статуса членов семьи на момент их вселения в жилое помещение поставлено в зависимость от усмотрения самого собственника жилого помещения.
Однако на практике применение правовых норм о прекращении права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника представляет определенную сложность, что в первую очередь объясняется недостаточной урегулирован-ностью законом складывающихся при этом жилищных отношений, а также несовершенством существующих законодательных положений. Принятое Верховным Судом РФ постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»3 всех ситуаций не разъяснило. В связи с чем представляется уместным проанализировать положения действующего законодательства по вопросам права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника.
Прежде всего отметим, что наука так и не выработала единого подхода относительно природы права пользования членов семьи собственника жилого помещения. Большинство цивилистов, среди которых Ю.К. Толстой,4 Л.В. Щенникова5, Л.Ю. Михеева6, относят право пользования членов
семьи собственника жилого помещения к категории вещных прав. Е.А. Суханов полагает, что данные права следует относить к правам сервитутно-го типа7. Мнение о том, что такие права обладают рядом черт, присущих личным сервитутам, высказано В.В. Груздевым и И.А. Емелькиной8. Интересно мнение Е.М. Денисевич, который, рассуждая о юридической природе права пользования граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения, и о соотношении вещных и обязательственных начал в данном праве, говорит о личном сервитуте договорного типа. Такой вывод автор делает потому, что к членам семьи собственника жилого помещения относится ограниченный круг лиц, принадлежащее бывшим членам семьи право пользования жилым помещением ограничено сроком их жизни, объем права пользования собственника жилым помещением шире того объема пользования, который предоставляется субъектам сервитутного типа9. Г.Л. Гонашвили, рассматривая правовую природу права супруга собственника жилого помещения, полагает, что право супруга собственника на его жилое помещение, возникнув изначально из договора, в дальнейшем приобретает абсолютный характер, не теряя при этом признаков обязательственного права10. О вещно-правовой природе прав членов семьи собственника жилого помещения свидетельствует прямое указание на него в законе, объект и субъект права, характер защиты права.
Действующее законодательство также неоднозначно определяет природу права пользования членов семьи собственника жилого помещения. Согласно статье 216 ГК РФ, устанавливающей перечень вещных прав, права членов семьи собственника жилого помещения к таковым не относятся. Термин «вещные права» встречается лишь в названии раздела II Жилищного кодекса РФ. В содержании его глав 5 и 6 категория «вещные права» ни разу не используется. Необходимо отметить,
Пронина М.П. Спорные вопросы сохранения права пользования жилым помещением при переходе права собственности
Пронина М. П. Спорные вопросы сохранения права пользования жилым помещением при переходе права собственности
что аналогичное положение встречаем и в ГК РФ. Одноименная глава 18 ГК РФ включает шесть статей (ст. 288—293), в которых содержатся нормы о правовом регулировании права собственности на жилые помещения. Пожалуй, исключением является статья 292 ГК РФ, определяющая правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. Однако природа данного права до настоящего времени остается неопределенной, поскольку ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве о нем не говорится специально как об ограниченном вещном праве.
В соответствии с требованиями статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 31 ЖК РФ такие же последствия наступают и в случае, если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям, например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок. Право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока, и он обязан освободить жилое помещение.
Это объясняется тем, что члены семьи собственника жилого помещения, вселенные им в качестве членов семьи, всегда приобретают ограниченное вещное право на жилое помещение, единственным содержанием которого является право пользования. Но это право производно от прав собственника и возникает по воле собственника жилого помещения. Сам собственник лишается жилого помещения, в связи с существованием которого у него и возникло обязательство по сохранению права пользования бывших членов семьи. Поэтому это ограниченное вещное право прекращается после прекращения прав самого собственника на жилое помещение, на что указано в статье 292 ГК РФ и части 5 статьи 31 ЖК РФ.
Однако законодатель, устанавливая, что право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника прекращается одновременно с прекращением прав на это помещение самого собственника, предусмотрел целый ряд ничем не оправданных, с нашей точки зрения, исключений из общего правила.
Так, если бывшие члены семьи собственника трансформировали свои отношения из иных вещных прав в договорные, их право пользования жилым помещением может быть сохранено и при смене собственника жилого помещения. Этот вывод следует из смысла определения Конституционного
Суда РФ от 3 ноября 2006 года № 455-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского районного суда Кировской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также жалоб граждан В.А. Вахрамеевой и Е. Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами» о том, что положения пункта 2 статьи 292 ГК РФ не препятствуют применению иных положений ГК РФ. В частности, суд признал возможным применение статьи 675 ГК РФ и указал, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или расторжения договора найма жилого помещения с бывшим членом семьи собственника.
Следовательно, наличие договора коммерческого найма жилого помещения между собственником и бывшим членом его семьи в соответствии со статьей 671 ГК РФ может являться основанием для сохранения права пользования жилым помещением при смене собственника.
Новый же собственник жилого помещения, обремененного договором найма, заключенного нанимателем с прежним собственником, вправе в качестве наймодателя требовать выселения нанимателя, проживающего по краткосрочному (до года) договору найма только по истечении срока договора, а по более длительным договорам найма — тоже по истечении срока действия договора, но с предупреждением нанимателя об отказе в пролонгации договора не позднее трех месяцев до конца срока действия договора и при условии несдачи затем этого помещения в наем другим лицам в течение не менее года. Если договор найма был заключен с прежним собственником на неопределенный срок, должны применяться те же правила с учетом того, что договор считается заключенным на пятилетний срок, который исчисляется со дня его заключения с прежним собственником (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
В итоге продавцы квартиры нередко заключают с членами своей семьи договоры коммерческого найма и после продажи жилого помещения продолжают им пользоваться уже на основании договорных отношений.
Другим исключением из общих положений статьи 292 ГК РФ и части 5 статьи 31 ЖК РФ является статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»11, в соответствии с которой положения части 4 статьи 31 ЖК РФ о прекращении права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений не распространяется на бывших членов семьи собственника, которые отказались от участия в приватизации жилья. Однако при этом в качестве обязательного условия указывается, что в момент приватизации жилого помещения упомянутые лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не
установлено законом или договором. Прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилого помещения не влечет прекращения их права пользования жилым помещением.
Указанные гарантии в отношении лиц, отказавшихся от приватизации жилого помещения, присутствуют и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Правила статьи 292 ГК РФ о прекращении права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника в данном случае не применимы.
Кроме этого, возможна ситуация, когда граждане при вселении в жилое помещение дома (бывшего) ЖСК на основании ордера в качестве членов семьи члена (бывшего) ЖСК приобрели равное с членом кооператива право пользования жилым помещением, а право собственности на данное жилое помещение у члена ЖСК возникло только после уплаты им пая. В этом случае по аналогии в соответствии со статьей 7 ЖК РФ также подлежит применению статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-Ф3 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника жилого помещения в доме (бывшем) ЖСК.
Таким образом, законодатель закрепляет положения, направленные на защиту, прежде всего, интересов проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника, забывая при этом о правах самого собственника — добросовестного приобретателя жилья.
С подобным подходом трудно согласиться.
Пытаясь хоть как-то гарантировать права покупателя жилого помещения, статья 558 ГК РФ устанавливает, что «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Однако, как следует из приведенной статьи, ее нормы распространяются только на проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Следовательно, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не пользующиеся жилым помещением, в данный договор могут быть и не включены.
В итоге ситуация, при которой покупатель жилого помещения узнает об обременении приобретенного им жилого помещения только после совершения сделки, достаточно распространена на практике. Ведь ни договор найма жилья, ни право пользования члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации, не требуют госу-
дарственной регистрации, и покупатель может и не знать на момент приобретения жилого помещения о наличии такого обременения.
При возникновении спора, связанного с невключением названных лиц в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, суды обычно признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции. Конституционный Суд РФ в постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П12 установил, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительной сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут применяться по отношению к добросовестному приобретателю. Однако это никак не влияет на право лица, сохраняющего в силу закона право пользования жилым помещением после его отчуждения, требовать признания за ними такого права и устранения препятствий в пользовании. Покупатель же в такой ситуации может лишь требовать от продавца уменьшения покупной цены либо возврата уплаченных денег и признания договора купли-продажи незаключенным.
Таким образом, права покупателя жилого помещения оказываются необоснованно ущемлены в результате «появления» (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, зачастую не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и даже не зарегистрированного в нем.
Предположим, что лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его отчуждения, в полном соответствии с законом включены в текст договора об отчуждении жилого помещения. И в этой ситуации возникают проблемы, связанные с пробелами в законодательстве, определяющем правовой статус таких лиц, а также некоторые другие сопутствующие проблемы, вызывающие существенные трудности в правоприменительной практике.
К ним относится прежде всего вопрос о возможности постановки на регистрационный учет покупателя и членов его семьи в купленных квартире, доме, комнате в ситуации, когда не сняты с регистрационного учета члены (бывшие члены) семьи продавца. В большинстве случаев регистрационный орган ставит возможность регистрации нового собственника и членов его семьи в приобретенной квартире в зависимость от ее «юридической чистоты», то есть при условии предварительного снятия с регистрационного учета бывшего собственника и членов (бывших членов) его семьи. Суды нередко отказывают в удовлетворении жалобы нового собственника на отказ в регистрации («прописке»).
Такая практика не основана на законе. Новый собственник с приобретением жилья в собственность приобретает право пользоваться им, а следовательно, и право на постановку его на регистрационный учет в нем независимо от оснований
Пронина М.П. Спорные вопросы сохранения права пользования жилым помещением при переходе права собственности
Пронина М. П. Спорные вопросы сохранения права пользования жилым помещением при переходе права собственности
его приобретения. Наличие и реализация такого права не могут быть поставлены в зависимость от того, сняты ли с регистрационного учета бывшие собственники и есть ли другие лица, сохранившие право пользования жилым помещением после его отчуждения.
Такой вывод следует прежде всего из Закона РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»13, не связывающего право собственника жилого помещения встать на регистрационный учет со снятием с такого учета иных лиц. Такова и позиция Конституционного Суда РФ, неоднократно подчеркивавшего в своих постановлениях уведомительный, а не разрешительный характер регистрации, наличие у регистрирующего органа не права, а обязанности зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он в законном порядке избрал местом своего жительства14. Такую же позицию занял Верховный Суд РФ по конкретному делу15.
Очевидно, что существование в настоящее время ничем не ограниченного и законодательно не-регламентированного права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника входит в противоречие со статьей 35 Конституции РФ, нарушает права добросовестных приобретателей (новых собственников) жилого помещения на защиту своего имущества от любых прав третьих лиц.
Как отмечается в определении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 2006 года № 455-О, необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав.
В этой связи представляется, что необходимо закрепить в Жилищном кодексе РФ максимальный срок, в течение которого за бывшим членом семьи собственника жилого помещения может быть сохранено право пользования при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
Закрепление срока, в течение которого за таким бывшим членом семьи собственника будет сохраняться право пользования жилым помещением, будет способствовать упорядочению отношений в данной сфере.
Представляется целесообразным законодательно закрепить обязанность по государственной регистрации всех обременений жилого помещения и прав третьих лиц по пользованию им. Отсутствие таковой должно служить основанием для признания права пользования жилым помещением не возникшим.
Также представляется целесообразным законодательно закрепить право членов семьи собственника, чье право пользования было нарушено в результате продажи жилого помещения, требовать от продавца предоставления в пользование иного равноценного жилого помещения взамен отчужденного. Покупатель же, как добросоветстный приобретатель, должен быть от этой обязанности освобожден.
Этими положениями, на наш взгляд, был бы соблюден баланс интересов нового собственника и лиц, имеющих права пользования отчужденным жилым помещением.
Примечания
1. Российская газета. 1993. 21 декабря.
2. СЗ РФ. 2005. № 1, ст. 14.
3. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
4. См.: Гражданское право: учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000. С. 336.
5. См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 18.
6. См.: Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. 2006. № 7. С. 24.
7. См.: Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. № 6. С. 32.
8. См.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: учебное пособие. М., 2003. С. 26.
9. См.: Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2007. № 17.
10. См.: Гонашвили Г.Л. Права на жилое помещение при расторжении брака // Законодательство. 2002. № 2. С. 44.
11. СЗ РФ. 2005. № 1, ч. 1, ст. 15.
12. Вестник Конституционного Суда РФ. 2003. № 3.
13. Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. № 32, ст. 1227.
14. См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 года № 9-П // СЗ РФ. 1996. № 16, ст. 1909; постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 года // СЗ РФ. 1998. № 6, ст. 783.
15. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 3. С. 12.
