CC BY
345
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2008. № 3 (16). С. 187-191. © Е.М. Тужилова-Орданская, В.П. Тужилов, 2008
УДК 347
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ ЧЛЕНАМИ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА: СООТНОШЕНИЕ ВЕЩНЫХ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫХ НАЧАЛ
Е.М. ТУЖИЛОВА-ОРДАНСКАЯ, В.П. ТУЖИЛОВ
Рассматривается право пользования жилыми помещениями членами семьи собственника.
Деление прав на вещные и обязательственные основывается на целом ряде факторов, в частности на различии юридических средств достижения социальных целей. Так, потребность в жилье может быть реализована как при помощи права собственности или иного вещного права, так и посредством обязательственного права, например договора найма. Данный факт является вполне закономерным и потому вызывает возражение утверждение ряда авторов о том, что установление вещных прав на жилые помещения, помимо права собственности, создает невозможность реализации права пользования собственника. Так. Е.М. Денисевич со ссылкой на И.А. Покровского пишет, что такое вещное право может быть настолько широким, что оставляет собственнику только то, что римские юристы называли «голым правом» [1]. Неурегулированность данного вопроса нормами Гражданского кодекса РФ, неразработанность вещных прав в жилищной сфере, изменение соотношения вещных и обязательственных начал в историческо-пра-вовой динамике требуют дальнейшего изучения этой проблемы.
В юридической литературе давно обсуждается вопрос о том, являются ли жилищные правоотношения по использованию жилого помещения абсолютными или относительными, вещными или обязательственными. Так, Ю.К. Толстой отмечает, что жилищные права некоторых пользователей жилых помещений (членов ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до её выкупа, членов их семей после выкупа квартиры, членов семьи собственника квартиры или дома, получателя ренты и отказополучателя) относит к числу
вещных прав [2]. Сервитутный характер жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения признает Е.В. Богданов [3]. За признание прав нанимателя жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда вещными высказался Е.А. Суханов, который считает возможным отнести к вещным правам наряду с правом собственности близкие к нему по юридической природе некоторые обязательственные права, вытекающие из договоров с собственником имущества и предоставляющие контрагенту определённые возможности (правомочия) ограниченного использования чужого имущества (например, имущественного найма, жилищного найма, безвозмездного пользования имуществом) [4]. Эти правовые формы, с его точки зрения, вполне могут гарантировать удовлетворение потребностей пользователя имущества, в то же время позволяют собственнику организовать эффективное хозяйствование и управление со своим имуществом.
Остановимся на наиболее часто встречающихся основаниях приобретения права пользования жилыми помещениями. Например, такое право может возникнуть в результате заключения договора социального найма (ст. 672 ГК РФ). Возникающие между сторонами обязательственные отношения опосредуют личные права нанимателя и наймодателя. Таким отношениям присуща «вещная составляющая», которая характеризует частичное господство нанимателя над жилым посещением. Отличительная черта социального найма проявляется в том, что признаки, характеризующие вещный элемент данного правоотношения (данное право бес-
срочно, передается по наследству совместно проживающему члену семьи, имеет абсолютный характер защиты), наполняют обязательственные правоотношения, выходят за их рамки, т. е. уже само правоотношение приобретает вещный характер.
В ГК РФ установлена целая система вещных прав (ст. 216), а также в других статьях ГК (например, ст. 292) и других правовых актах (Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ и др.).
Одним из признаков вещного права законодатель и доктрина считают признание права таковым в силу указания закона, т. е. имеет место некая замкнутость перечня вещных, в том числе ограниченных, прав. По мнению В.В. Чубарова, в ГК РФ предусмотрен закрытый перечень вещных прав, он «исчерпывающим образом назван самим законом (ст. 209, 216 ГК)» [5].
В то же время ряд учёных полагает, что данное утверждение небесспорно. Так, С.Г. Певницкий со ссылкой на В.П. Мозолина отмечает, что законодатель решил обойти спорные моменты квалификации комплексных прав (права залогодержателя, рентора, легата и др.) и отошел от закрытого перечня вещных прав, предварив список вещных прав в п. 1 ст. 216 ГК РФ указанием «в частности, являются», предоставив тем самым учёным-цивилистам возможность продолжать споры об отнесении тех или иных прав к вещным путём толкования отдельных законоположений.
Представляется, что задача законодателя не в том, чтобы возбуждать споры уче-ных-цивилистов в плане толкования положений закона, а в том, чтобы достаточно четко сформулировать конкретную норму с целью пригодности её для четкого регулирования соответствующих общественных отношений.
На наш взгляд, действительно одним из важнейших признаков вещного права является его закреплённость в законе, что с очевидностью вытекает из смысла ст. 216 ГК. Основные из них перечислены в данной статье (право хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.). Тем самым вещные права отличаются от обязательственных, которые могут возникать из сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Право пользования жилым помещением законом прямо к вещным правам не отнесено. Однако вывод о существовании такого права можно сделать, анализируя нормы, содержащиеся в гл. 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». В ней речь идет о праве собственности гражданина на жилое помещение, о правах членов его семьи, вместе с тем отмечается, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками внаем для проживания на основании договора. Это косвенно подтверждает, что законодатель не исключает отнесение прав «первичных» пользователей жилых помещений к вещным правам.
Но с этой точки зрения проблема, на наш взгляд, в другом: следует ли отнести это право к уже существующим и закреплённым в ГК РФ вещным правам либо это новая, ещё неизвестная нашему законодательству разновидность вещного права, требующая соответствующего осмысления и обоснования. Представляется, что, в силу ряда обстоятельств, вытекающих из правовой регламентации этого права (в частности, что объём права пользования членов семьи собственника практически равен объёму соответствующего правомочия собственника), следует отнести его к категории вещных прав, уже обозначенных в ГК РФ, а именно к сервитуту. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «сервитут есть право на частичное пользование вещью в строго определённом правоотношении» [6].
Более того, следует согласиться с теми авторами, которые относят право пользования членов семьи собственника к личному сервитуту, поскольку, во-первых, прежде всего к членам семьи относится довольно ограниченный круг лиц (ст. 53,127 ЖК РФ), и необходимо дальнейшее сужение круга членов семьи собственника [7]. Во-вторых, право пользования жилым помещением, как любой сервитут, ограничено сроком, а именно сроком жизни члена семьи собственника.
Таким образом, следует констатировать, что в очередной раз подтверждается признак закреплённости вещных прав исключительно в законе. В то же время законодатель оставляет в ст. 216 ГК РФ простор для возможности возникновения иных вещных прав, которые можно расценивать как определённую разновидность прав, уже названных в законе.
Рассмотрение вещных и обязательственных начал в жилищной сфере касается и ст. 292 ГК РФ, согласно которой члены семьи собственника владеют и пользуются жилой площадью наравне с её собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на неё от любых лиц, включая и самого собственника. Об этом, в частности, свидетельствуют нормы п. 3 ст. 292 ГК, в соответствии с которыми рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и собственника. В ст. 305 ГК, в которой говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, а также о субъектах вещных прав, есть аналогичные нормы. В новом Жилищном кодексе РФ правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Таким образом, ЖК также подтверждает вещный характер этого права.
Е.А. Суханов считает данное право обязательственным арендного типа [8].
Е.М. Денисевич полагает это определение неточным по следующим причинам: во-первых, гл. 18 ГК РФ названа «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». А поскольку, кроме права частной собственности и прав членов семьи собственника, о каких-либо других правах в главе не упоминается, то права членов семьи и есть другие вещные права. Во-вторых, анализ норм Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ позволяет выделить черты, характеризующие именно вещный характер данного права. Это право следования, закреплённое в п. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 2 ст. 127 ЖК РФ, а также абсолютный характер защиты данного права, вытекающий из п. 3 ст. 292 ГК РФ [9].
Рассуждая таким образом, следует иметь в виду, что понятие «члены семьи собственника» видоизменялось в процессе совершенствования гражданского и жилищного законодательства.
По мнению П.В. Крашенинникова, исходя из смысла ст. 292 ГК РФ в её прежней редакции и положений Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., предполагается четыре категории лиц.
1. Члены семьи собственника жилого помещения в точном смысле этого понятия,
как оно сложилось в жилищном законодательстве, т. е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.
2. Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т. е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи (вследствие развода, прекращения совместного ведения хозяйства).
3. Члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т. е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.
4. Бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, так как граждане, проживающие в жилом помещении, утратили семейные отношения с гражданином, который совершил сделку по отчуждению принадлежавшего ему жилья [10].
В случае отчуждения жилого помещения любой из вышеуказанных лиц сохранял право пользования. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Ныне действующая редакция ст. 292 ГК РФ изменила ситуацию в ином направлении, прямо поставив права членов семьи в зависимость от прав собственника жилого помещения. Тем самым была реализована концепция о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения, в соответствии с которой права членов семьи собственника должны быть поставлены в полную зависимость от его прав, тогда как до 1 января 2005 г. член семьи собственника при отчуждении жилого помещения сохранял самостоятельное право на него.
Кроме того, если ранее переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не устанавливалось законом, то в настоящее время, в соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 292 ГК РФ, введенной Феде-
ральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ, такой переход является основанием для прекращения исследуемого права. Кроме того, и в п. 5 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации говорится о том, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.
Тем самым теряется такой признак вещного права, как право следования, что вызывает сомнения в вещно-правовой природе самого права пользования жилым помещением членами семьи собственника. В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. И правило это является императивным.
Несмотря на указанные изменения законодательства, ряд ученых продолжает настаивать на вещной природе права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Так, Н.В. Корнилова полагает, что, закрепив в законодательстве указанные положения, законодатель не преследовал цели исключения права пользования жилым помещением собственника из числа вещных прав. Цель была совершенно другая - создать максимальную привлекательность жилья на рынке недвижимости и снизить риски ипотечного кредитования, тогда как на практике реализация п. 2 ст. 292 ГК РФ в прежней редакции приводила к обратному [11].
На наш взгляд, все указанные факты свидетельствуют о двойственной природе данных прав [12]. С одной стороны, все они являются относительными, обязательственными, так как возникают, например, из договора жилищного найма между конкретными субъектами: между собственником или управомоченным им лицом и гражданином - пользователем жилого помещения. С другой стороны, собственник или управомоченное им лицо передают гражданину в самостоятельное пользование определённую вещь - жилое помещение, относительно которого у последнего возникают вещные правомочия: владения, пользования и частично право распоряжения жилым помещением, осуществляемые под контролем собственника или управомоченного
им лица. Данные права производны от права собственности, возникают по воле собственника (управомоченного им лица) или по прямому указанию закона (социальный наем) и реализуются под контролем собственника (управомоченного им лица). Совокупность этих прав можно условно именовать правом пользования жилым помещением.
По своему содержанию право пользования жильем у «первичного» пользователя уже, чем у собственника, что в первую очередь касается права распоряжения, которое реализуется только под контролем собственника (управомоченного им лица). Наиболее широкие права предоставлены в связи с использованием жилого помещения, они во многом совпадают с такими же правами собственника. И тот, и другой обязаны использовать жилое помещение по назначению, заботиться о его сохранности и надлежащим образом эксплуатировать. Но и в этом случае право пользования жилым помещением ограничено волей собственника и осуществляется в пределах, установленных как законом, так и собственником.
Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа. Все это дает основание считать, что права «первичных» пользователей жилым помещением являются особыми вещными правами, разновидностью прав ограниченного пользования имуществом собственника [13].
Вышесказанное позволяет сделать вывод о преимущественно вещном характере права пользования жилым помещением членов семьи собственника (поскольку основные признаки «вещности» всё-таки имеются в наличии), а также об отнесении его к уже закреплённому в ст. 216 ГК РФ виду вещных прав, а именно сервитуту (личному сервитуту).
1. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998. - С. 207.
2. Толстой Ю.К. Жилищное право: учеб. пособие. - М., 1996. - С. 26, 27.
3. Богданов Е.В. Жилище и рынок. - Минск, 1992. - С. 85.
4. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М., 1991. - С. 201, 202.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / рук. авт. кол-ва и отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Контракт; ИНФРА-М, 1998. -Ст. 209.
6. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - Казань, 1894. - С. 231.
7. Исрафилов И.М. Жилищные права членов семьи собственника квартиры // Государство и право. - 1996. - № 1. - С. 27.
8. Гражданский кодекс РФ: комментарий под ред. Е.А. Суханова. - М., 1996. - С. 306.
9. Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. -2000. - № 2. - С. 17.
10. Крашенинников П.В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С. А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С. 303-304.
11. Корнилова Н.В. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. -№ 2.
12. См., например: Грудцына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилыми помещениями // Адвокат. - 2005. - № 5.
13. Корнилова Н.В. Указ. соч. - С. 15.
