CC BY
283
УДК 332.8 - 338.2
И. А. Гусарова, И. В. Павлова
СПЕЦИФИКА ФОРМИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
Ключевые слова: инвестиции, недвижимость, риск, доходность, инвестиционный портфель, ликвидность, рынок. investments, the real estate, risk, profitableness, an investment portfolio, liquidity, the market
Стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости, в связи с этим развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России. Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. При формировании портфеля недвижимости важное значение имеет его диверсификация по экономическим районам для снижения риска инвестиций. Наиболее критический момент при решении данного вопроса - спецификация параметров риска и доходности.
Stabilizing of the economy growing of country in a great deal depends on investments in building and development of the real estate. Market of the real estate development is one of necessary terms of transformations of economic relations in Russia. The decisions of organization on attracting of investments in the real estate are related to the management the investment brief-case of the real estate. At a portfolio of the real estate construction his diversification has an important value on economic districts for the decline of risk
Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.
В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.
Для эффективного управления объектами недвижимости необходимо их формирование в портфель недвижимости и управление этим портфелем. Данное направление -достаточно «молодое» для инвестиционного менеджмента, по сравнению с управление капиталом инвесторов в форме портфеля ценных бумаг, особенно для российского рынка: в России ПИФы недвижимости работают второй год на рынке, отсутствие статистических данных и репрезентативной информации об их работе усложняет разработку конкретных рекомендаций по формированию, управлению портфелем недвижимости и оценке эффективности деятельности ПИФов.
К основным принципам управления инвестиционным портфелем недвижимости относятся:
1. Интегрированность выбора конкретного объекта недвижимости с общей системой управления инвестиционным портфелем недвижимости. Финансирование любого объекта инвестиционной деятельности связано с формированием инвестиционного портфеля, изменением его объема и структуры. Оно задает исходные значения для развития инвестиционной деятельности, что определяет необходимость органической интегрированности управления формированием инвестиционного портфеля с общей системой управления и его отдельными объектами.
2. Комплексность инвестиционных решений при формировании инвестиционного портфеля. Все инвестиционные решения в области формирования объема и структуры инвестиционного портфеля, его финансирования из различных источников в разнообразных формах оказывают прямое или косвенное воздействие на последующую эффективность его использования и результаты инвестиционной и текущей деятельности компании. Поэтому управление формированием инвестиционного портфеля должно рассматриваться в комплексе со стратегией его вложения, достижения окончательного результата инвестиционной стратегии.
3. Высокий динамизм процесса формирования инвестиционного портфеля. Высокая динамика факторов внешней среды, и в первую очередь - изменение конъюнктуры рынка капитала, обуславливает необходимость разработки управленческих решений в области формирования объема и структуры инвестиционного портфеля, форм его привлечения на каждом конкретном случае отдельно. Более того, изменения качественных и количественных изменений при управлении объектами недвижимости также приводят к необходимости изменения стратегии и условий формирования инвестиционного портфеля. Поэтому система управления формированием инвестиционного портфеля должна быть динамична, учитывать изменение факторов внутренней и внешней среды, темпы экономического развития, формы привлечения источников финансирования, потенциала формирования собственных инвестиционных ресурсов и др.
4. Альтернативность подходов к выбору объема, структуры инвестиционного портфеля и источников и форм их привлечения. Реализация этого принципа обусловлена действием закона неравновесных систем, в соответствии с которым невозможно точно рассчитать реальную будущую доходность капитала и принять единственно правильное решение. Поэтому данный принцип предполагает разработку альтернативного решения относительно объема, структуры инвестиционного портфеля, а также источников и форм их привлечения.
5. Ориентированность на стратегические цели управления портфеля. Все управленческие решения в области формирования инвестиционного портфеля должны быть направлены на реализацию глобальной стратегии инвестиционной и текущей деятельности компании. Поэтому долгосрочные и среднесрочные стратегические цели должны иметь приоритетное значение над кратковременной выгодой.
Управление инвестиционными ресурсами организации включает следующие сферы принятия решений:
- идентификация инвестиционных ресурсов;
- оценивание инвестиционных ресурсов;
- выбор инвестиционных ресурсов и формирование инвестиционного портфеля, исходя из целей инвесторов;
- текущее управление сформированным инвестиционным портфелем недвижимости (организация строительства, реконструкции, обслуживания недвижимости, управление денежными потоками (арендной платой и дивидендами инвесторам), т.п.);
- стратегическое управление инвестиционным портфелем недвижимости: принятие решений о покупке, продаже, строительстве и т. д. объектов недвижимости;
- мониторинг инвестиционного портфеля и оценка эффективности управления им.
Таблица 1 - Преимущества и недостатки недвижимости как инструмента инвестирования [1]
Отрицательные мотивы инвестирования в недвижимость Положительные мотивы инвестирования в недвижимость
Высокая доходность инструментов фондового рынка в настоящее время в России Низкая ликвидность недвижимости Локальность рынка недвижимости Отсутствие информации для анализа рынка недвижимости Редкость рыночных оценок конкретного объекта недвижимости Сложность и затратность инвестиционного анализа для определения стоимости недвижимости Относительная неделимость объектов недвижимости Длительный срок инвестирования Значительный объем финансовых ресурсов, необходимый для инвестирования При росте инфляции растет доходность инвестиций в недвижимость Стабильность недвижимости как ценности (сохранение стоимости) Возможность диверсификации инвестиционного портфеля Недвижимость составляет значительную часть реальных активов Для крупных институциональных инвесторов инвестиции в недвижимость - конкурентное преимущество, позволяющее хеджировать портфельные риски, так как такие инвесторы имеют крупные долгосрочные средства и могут инвестировать в недвижимость без привлечения заемных средств Большая стабильность получаемых доходов по сравнению с другими объектами инвестирования. Инвестиции в недвижимость возможны не по объектам, а по кв. м, по квартирам. Использование недвижимости для удовлетворения потребностей (в жилье) Недвижимость может выступать объектом залога при финансировании последующих проектов, что уменьшает риски кредиторов и процентные ставки по кредитам.
Управление инвестиционными ресурсами организации включает следующие сферы принятия решений:
- идентификация инвестиционных ресурсов;
- оценивание инвестиционных ресурсов;
- выбор инвестиционных ресурсов и формирование инвестиционного портфеля, исходя из целей инвесторов;
- текущее управление сформированным инвестиционным портфелем недвижимости (организация строительства, реконструкции, обслуживания недвижимости, управление денежными потоками (арендной платой и дивидендами инвесторам), т.п.);
- стратегическое управление инвестиционным портфелем недвижимости: принятие решений о покупке, продаже, строительстве и т. д. объектов недвижимости;
- мониторинг инвестиционного портфеля и оценка эффективности управления им.
Мониторинг изменения стоимости отдельных объектов недвижимости с целью изменения структуры инвестиционного портфеля предполагает постоянное отслеживание в процессе осуществления инвестиционного проекта стоимостных параметров данных объектов.
Для принятия инвестиционных решений, связанных с формированием и управлением инвестиционным портфелем недвижимости, предлагается система показателей, позволяющих учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости и основанную на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости (ИС) с рыночной стоимостью (РС) и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости (ВС) с рыночной. Дополнительным критерием при принятии инвестиционных решений служит значение А - фактора, рассчитываемого как разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности (гож. или Гфакт.) и нормой доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования (гтранс):
А _ Гож. (гфакт) - гтранс. (1)
Граничным значением для А - фактора является нуль, если А > 0, то это говорит о целесообразности вложений в объекты недвижимости, если А < 0, то такие инвестиции приводят к снижению стоимости инвестиционного портфеля.
При принятии решений о формировании инвестиционного портфеля недвижимости необходимо также сравнивать значения инвестиционной и восстановительной стоимости объектов недвижимости с рыночной стоимостью. При этом возможны следующие варианты:
1. ИС > РС (ИС+) — объект имеет ценность для инвестора;
2. ИС < РС (ИС ) — объект не имеет ценности для инвестора;
3. ВС > РС (ВС+) — объект имеет ценность для рынка;
4. ВС < РС (ВС ) — объект не имеет ценности для рынка.
Наилучшая ситуация возникает в случае, когда оценочная рыночная стоимость активов недвижимости, превышает их восстановительную стоимость (ВС+) и инвестиционная стоимость превышает рыночную (ИС+), а ожидаемая доходность объектов инвестирования превышает доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования (А > 0), инвестиционный проект увеличивает стоимость инвестиционного портфеля компании.
При формировании портфеля недвижимости важное значение имеет его диверсификация по экономическим районам для снижения риска инвестиций. Наиболее критический момент при решении данного вопроса — спецификация параметров риска и доходности. И если для отдельных сегментов и даже объектов рынка недвижимости существуют различные варианты решений, то проблема сегментации вложений по экономическим районам является недостаточно разработанной.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
Рынок недвижимости занимает важное место на современном рынке капитала, так как способствует перераспределению финансовых результатов по пути их наиболее эффективного использования. Исследование различных рынков недвижимости показало, что в настоящее время как развитые, так и развивающиеся рынки недвижимости (в частности, российский) демонстрируют значительные темпы роста. По объему инвестированных средств рынок недвижимости составляет примерно треть всего рынка капитала на развитых рынках.
Для расчета доходности и риска портфеля, включающего в себя различные классы активов, такие как ценные бумаги и недвижимость, возможно применение современной портфельной теории. Опыт последних десятилетий показал, что инвестиции в недвижимость являются эффективным инструментом по улучшению диверсификации портфелей институциональных инвесторов.
Дальнейшее изучение рынка инвестиций в недвижимость может быть направлено на построение эмпирической факторной модели доходности инвестиций в недвижимость, которая среди прочих факторов будет принимать во внимание особенности рынка недвижимости: наличие уникального местоположения, низкую ликвидность, высокие трасакци-онные издержки и другие. Полученная оценка таких факторов в терминах ожидаемой доходности недвижимости позволит более точно сопоставить инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовые инструменты и более адекватно оценивать агрегированный портфель в целом. Построение такой модели станет возможным только после того, как по российскому рынку недвижимости будет накоплено достаточное количество информации, и он станет более информационно прозрачным [3].
Литература
1.Якушин, В.В. Управление инвестиционным портфелем недвижимости: автореф. дис. ... д-ра экон. наук / В.В.Якушкин. — М., 2006 — 22 с.
2. Федорко, А.Н. Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости: автореф. дис. ... д-ра экон. наук / А.Н. Федорко. — М., 2007 —23 с.
3.Погодин, С. К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: автореф. дис. ... д-ра экон. наук / С.К. Погодин. — М., 2006 — 27с.
4.Волков, Д.Л. Экономика и финансы недвижимости / Д.Л. Волков [и др.] - СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999. — 265с.
5.Бузова, И.А. Управление недвижимым имуществом / И.А. Бузова [и др.] — СПб.: СПбГИЭУ, 2005.- 471с.
© И. А. Гусарова - канд. экон. наук, доц. каф. экономики КГТУ; И. В. Павлова - ассист. той же кафедры. E-mail: [email protected].
