CC BY
53
СПЕЦИФИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН
И. э. файзуллин,
кандидат экономических наук, доцент И. Ф. ГАРЕЕВ,
кандидат экономических наук, старший преподаватель Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Действующая государственная жилищная политика предусматривает реальные меры финансовой поддержки в приобретении жилья не больше 20 % населения. При этом улучшить свои жилищные условия желают более 60 % семей в России. Стабилизация цен на жилье и снижение доступности ипотечного кредитования позволили закончить формирование объективных предпосылок для внедрения накопительной системы приобретения жилья. Вместе с этим, широкому распространению кооперативного движения в стране, прежде всего, необходима организационно-информационная поддержка государства.
Ключевые слова: жилье, кооператив, финансирование, накопление, кредит, строительство.
Жилищная проблема имеет особую актуальность для большей части населения России. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации наше правительство обязано обеспечивать бесплатно жильем из государственного или муниципального жилищного фонда только малоимущих или иных, указанных в законе граждан. Для остальной же части населения государство обязуется лишь создавать условия самостоятельного решения жилищной проблемы. Действующее правило удивительно гармонично согласуется с тем фактом, что у населения на улучшение жилищных условий есть достаточные средства, по различным оценкам, от 50 до 100 млрд долл. США. Другими словами, граждане способны самостоятельно обеспечивать себя жильем.
В сложившихся условиях у правительства нет достаточных средств для обеспечения жильем даже тех лиц, которым право на представление бесплатного жилья гарантировано Конституцией России. При этом отдельные категории граждан имеют возможность улучшать свои жилищные условия
в рамках мероприятий Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», когда благодаря государственному со-финансированию им обеспечивается доступность приобретения жилья в собственность как путем предоставления безвозмездных субсидий, так и через развитие ипотечного кредитования.
Вместе с тем, доля населения, охватываемая государственными механизмами поддержки в улучшении жилищных условий, по нашим оценкам, не превышает 15—20 %. В Республике Татарстан ежегодно через участие в государственных жилищных программах приобретают жилье только около 10 тыс. семей, тогда как желающих улучшить свои жилищные условия превышает 60 % населения.
Таким образом, для того чтобы предоставить перспективу улучшения жилищных условий широким слоям населения, необходимо создавать такие механизмы приобретения жилья, которые позволят расплатиться за него семье со средними доходами. Отметим, что на протяжении последних лет ведется активная разработка механизмов улучшения жилищных условий за счет внебюджетных схем финансирования.
Большинство экспертов основным способом решения жилищной проблемы рассматривают развитие ипотечного кредитования. Однако, период 2006—2007 гг. (этап бурного развития) показал, что ипотечный кредит доступен не более чем 10—15 % населения. В настоящее же время из-за последствий финансово-экономического кризиса объемы ипотечного кредитования сократились в несколько раз. Тем не менее, развитие данного механизма, безусловно, является одним из условий эффективного функционирования рынка жилой недвижимости.
Реализация жилищных программ в Республике Татарстан характеризуется тем, что, несмотря на различие механизмов организационно-финансовой поддержки, объединяет их обязательность внесения участниками программ первоначального взноса. Практика взаимодействия с непосредственными участниками программ показала, что средний объем средств, аккумулированных и вносимых семьями в качестве первоначального взноса, превышает 250—300 тыс. руб. Следовательно, необходима разработка и реализация механизма, позволяющего вовлечь в хозяйственный оборот средства населения. Более того, учитывая, что к настоящему времени в Республике Татарстан выработана действенная практика по активному участию предприятий в софинансировании жилищных программ, необходимо задействовать и данные средства.
Учитывая, что в большинстве случаев среднестатистическая семья не имеет накоплений, достаточных для единовременной оплаты жилья, необходимы новые схемы жилищного обеспечения граждан, которые дополнят маломасштабные жилищные программы и ипотечное кредитование.
Понимая это, в Российской Федерации на различных уровнях в последнее время все чаще стали предлагать адаптировать германскую ссудо-сберегательную систему приобретения жилья под российские условия и внедрять накопительную систему финансирования жилищного строительства. К настоящему времени в России сформирован значительный опыт реализации разнообразных накопительных схем приобретения жилья, основанных, преимущественно, на деятельности жилищно-строительных кооперативов.
В советские времена основная масса населения улучшала свои жилищные условия полностью за счет средств государства. В 1980-е гг. часть населения стала активно использовать кооперативную схему для жилищного строительства. При этом данная модель рассматривалась как дорогостоящая альтернатива бесплатно предоставляемому государством жилью, так как значительную часть стоимости жилья семьи оплачивали самостоятельно. В современных же условиях участие в кооперативе квалифицируется как более дешевая альтернатива ипотечному кредитованию при условии использования его главной потенциальной возможности — низкой, по сравнению с рыночной, процентной ставки.
Одними из основных причин недоступности жилья для большей части населения рассматриваются низкие объемы предложения (вследствие
чего наблюдается высокий уровень цен на жилье) и дороговизна ипотечного кредитования. Однако указанные факторы — не исчерпывающие. Дело в том, что развитие жилищной системы характеризуется отсутствием действенных и масштабных механизмов финансирования строительства доступного жилья. В частности, функционирующие по сегодняшний день кооперативы предусматривают, в основном, кредитование приобретения жилья на вторичном рынке. Тем самым, полностью отсутствует резерв снижения стоимости жилья для членов кооператива, что негативно влияет на привлекательность накопительной системы.
Схема работы жилищного кооператива основана на принципах кассы взаимопомощи. Инвестиционный фонд пополняется как за счет тех, кто вступает в кооператив, так и за счет тех пайщиков, которые уже проживают и возвращают предоставленный им кредит. В связи с чем одной из главнейших задач в деятельности кооператива является сохранение баланса между поступлениями и оттоком денежных средств в конкретный период времени.
Пайщики, в отличие от других схем покупки жилья, получают длительный срок рассрочки платежа за квартиру, невысокий процент пользования средствами из фонда взаимной помощи, а оплатив полностью за свою квартиру, пайщик переплачивает не более 20 % от стоимости квартиры в отличие от ипотечного кредитования, где переплата может превышать 100 % от стоимости жилья. Накопленный капитал уменьшает нагрузку на бюджет пайщика во время выплаты рассрочки за приобретенное жилье, а размер процентной ставки по кредиту гарантирован от повышения ставок на внешнем рынке. При вступлении в кооператив не нужны поручители или созаемщики, требования к уровню дохода и форме их подтверждения отсутствуют. Ухудшение финансового положения не влечет освобождение занимаемого помещения, так как существует возможность поменять схему паенакопления. Таким образом, участие в жилищных кооперативах характеризуются более гибким финансовым поведением.
Несмотря на различие организационно-правовой схемы, большинство действующих кооперативов работают по схожей схеме. При вступлении в кооператив оплачивается вступительный взнос в размере 3—5 % от стоимости приобретаемой квартиры на уставные цели и 5—10 % в качестве первоначального взноса (как подтверждение платежеспособности и серьезности намерений). В дальнейшем пайщик на протяжении 4—6 лет
накапливает до 50 % от ориентировочной стоимости жилья. Структура платежей членов жилищных кооперативов, как правило, включает в себя также членские взносы и дополнительные взносы.
В большинстве вариантах жилье сначала приобретается в собственность кооператива, а после выплаты полной стоимости квартира переходит пайщику. Члены кооператива имеют право передать права на накопленный пай другому пайщику или новым членам кооператива, в том числе на аукционе. Кроме того, пайщикам предоставлено право участия в деятельности кооператива.
Особого внимания заслуживает деятельность кооперативных схем за рубежом. При смешанной форме кредитования строительно-сберегательная касса, как правило, признает право классической ипотеки за банком, выдавшим ипотечный кредит. В этом случае банковский кредит надежно гарантирован, а строительно-сберегательная касса удовлетворяется субординированным долговым обязательством.
Вместе с тем, организационный механизм кооперативов характеризуется некоторыми объективными недостатками. В частности, если кооператив предусматривает инвестирование средств пайщиков только на новое жилищное строительство, то выбор приобретаемого жилья ограничивается строящимся домом. Кроме того, сбалансированность схемы в некоторой степени зависит от притока новых участников.
Тем не менее, необходимость функционирования жилищных кооперативов на рынке недвижимости в современных условиях крайне актуальна и позволяет:
• возродить доверие граждан к долгосрочным финансовым вложениям в недвижимость через стабильно функционирующий механизм;
• аккумулировать значительные денежные средства граждан для финансирования строительства или приобретения жилья;
• создать предпосылки для опережающих темпов жилищного строительства;
• создать новые рабочие места за счет инвестирования строительства жилья и смежных отраслей промышленности;
• создать систему реальных гарантий улучшения жилищных условий для большей части населения, обеспечивающих максимальное снижение инвестиционных и инфляционных рисков;
• эффективно использовать денежные средства, выделяемые на реализацию государственных целевых программ;
• благодаря системе премирования стимулировать население к накоплению денежных средств для приобретения жилья;
• обеспечить граждан возможностью получения доступных кредитных средств для улучшения жилищных условий.
Таким образом, одной из наиболее эффективных форм привлечения средств населения для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья являются негосударственные накопительные системы некоммерческой направленности.
Главным экономическим достижением кооперативной схемы является то, что в хозяйственный оборот включаются средства, которые до этого были выведены из экономики. И были бы выведены до тех времен, пока покупатель жилья не накопил бы полной стоимости квартиры.
Благодаря кооперативам в оборот вовлекаются приватизированные квартиры с вторичного рынка, появляются новые источники налоговых поступлений в бюджет и ускоряется решение жилищных проблем граждан, зарегистрированных в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
С технической точки зрения запуск жилищного кооператива большой проблемы не представляет. В настоящее время в Российской Федерации сформирована законодательная база, регулирующая деятельность кооперативов различной организационно-правовой формы. Более того, остро обосновывается необходимость расширения правового поля и принятия федерального закона о строительно-сберегательных кассах.
Существующие накопительные системы реализуются в рамках:
1) потребительских кооперативов (регулируемых ст. 116 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) жилищно-строительных и жилищных кооперативов (регулируемых разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации);
3) жилищных накопительных кооперативов (регулируемых Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» №215-ФЗ от 30.12.2005 г.);
4) кредитных потребительских кооперативов граждан (регулируемых Федеральным законом «О кредитных потребительских кооперативах граждан» №117-ФЗ от 07.08.2001 г.).
Кооперативы времен советской экономики ограниченно действовали в рамках строительства одного жилого дома или аккумулировали средс-
тва ограниченного круга семей для приобретения квартир в одном доме.
В отличие от них кооперативы времен переходной экономики были рассчитаны для аккумулирования средств на приобретение (строительство) квартир не в одном доме, а неограниченного количества жилья, соответственно, предусматривали длительный период существования. Основная организационно-правовая форма существования жилищных кооперативов в этот период — потребительские кооперативы.
Основа правового регулирования жилищных кооперативов в России заложена в ст. 116 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым потребительским кооперативом признается объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Механизм перехода права собственности от кооператива к пайщику, полностью выплатившему свой паевой взнос, закреплен п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ.
В 1990-х гг. большая часть жилищных кооперативов регламентацию своей деятельности обосновывала вышеперечисленными нормами. Детальная характеристика сферы и принципов деятельности формулировалась в уставах кооперативов. По мере развития рынка недвижимости стала очевидна недостаточность подобного регулирования, в связи с чем появились специализированные законы.
Вместе с тем, именно таким организационно-правовым статусом обладает наиболее крупный в Республике Татарстан потребительский кооператив «Строим будущее». При этом оценка его деятельности свидетельствует о том, что это не классический ссудо-сберегательный кооператив, целью которого является не строгое соблюдение правил сбалансированности накопительной и кредитной частей, а преимущественно техническое обслуживание семей — участников государственных жилищных программ — социальной ипотеки и обеспечения жильем молодых семей.
В 2005 г. в связи с введением нового Жилищного кодекса и закона о жилищных накопительных кооперативах (далее — ЖНК) перед большей частью действующих кооперативов встал вопрос о реорганизации.
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации потребительские кооперативы с грифом «жилищно-строительные» превратил в «коопера-
тивы одного дома». В частности, Жилищный кодекс содержит специальный раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», в котором определено, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении (члены жилищно-строительного кооператива—в строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью. Вместе с тем, данное условие в современных условиях рассматривается как недостаток, так как оформление жилья в собственность — важный психологический аспект во взаимоотношениях с кооперативом, а также сразу после заселения в жилое помещение позволяет воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В то же время риски юридической «чистоты» по жилому помещению полностью лежат на кооперативе.
Добавим, что для жилищно-строительных кооперативов (далее — ЖСК) не установлены какие-либо требования по финансовым нормативам фонда взаимопомощи, отсутствуют жесткие правила по срокам накопления и кредитования членов кооператива. Также не зафиксирована необходимость раскрытия информации и регистрации в регулирующих органах. В целом, отношения членства в кооперативе и условия приобретения жилья определяются в уставе кооперативов. Складывающаяся ситуация позволяет жилищно-строительным кооперативам формировать выгодные условия приобретения жилья для пайщиков.
Между тем, с нашей точки зрения, использование механизма ЖСК обладает одним существенным преимуществом. В частности, в настоящее время на рынке жилой недвижимости действует закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в соответствии с которым, помимо всего прочего, привлечение средств дольщиков возможно только при соблюдении ряда серьезных требований. К примеру, необходимы оформление земельного участка, подготовка проектно-сметной документации, публикация проектной декларации и получение разрешения на строительство. В то же время деятельность ЖСК по привлечению средств покупателей и использованию их независимо от стадии строительства жилого дома Жилищным кодексом не регламентирована. Таким образом, организация ЖСК является законным способом обхода многочисленных ограничений, выставляемых законом о долевом участии.
Одним из редких, но удачных примеров использования механизма ЖСК, является строительство жилого комплекса «Берег» в г. Казань. ЖСК занимается вложением средств в новое строительство, заключает между кооперативом и членами договоры инвестирования паенакопле-ния, в которых выступает в качестве заказчика, а члены кооператива — в качестве инвесторов строительства. На основании таких договоров членам кооператива в дальнейшем квартиры передаются в собственность.
Положения Жилищного кодекса не распространяются на иные специализированные кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Как уже было отмечено ранее, до введения в действие нового Жилищного кодекса большая часть кооперативов действовала для аккумулирования средств пайщиков и приобретения последними жилья среди неограниченного предложения на рынке жилой недвижимости. В связи с ориентацией ЖСК на один дом, для удовлетворения спроса на прежние «правила игры» потребовалось введение в действие кооператива, реализовывающего существовавшие ранее организационно-правовые формы. Собственно, с этой целью в 2005 г. вступил в действие федеральный закон о ЖНК. В соответствии с ним ЖНК — финансовый институт, регулирование деятельности которого осуществляется Федеральной службой по финансовым рынкам.
Законом определяется некоммерческий статус кооператива, специальная правоспособность, порядок создания, режим членства, правовой режим имущества, система управления, порядок реорганизации и ликвидации. В нем определены механизмы привлечения средств, механизмы получения жилья членами организации, установлены требования к финансовой устойчивости организации, к предоставлению информации, система контроля за ней. Член ЖНК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме только в случае полной выплаты паевого взноса.
Впервые для кооперативов введены требования по обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива.
Во-первых, размер части паевого взноса, после внесения которого возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, не может быть менее 30 % от размера паевого взноса члена кооператива.
Во-вторых, минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, не может быть менее двух лет.
В-третьих, срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена кооператива такого права [1].
Действующие в настоящее время потребительские и кредитные кооперативы освобождены от подобных правил. Практика участия населения Республики Татарстан в кооперативах свидетельствует о том, что значительная ее часть обладает достаточными накоплениями (достигающими 30—40 % от стоимости жилья), и членство в кооперативах востребовано лишь по причине лояльности к доходам граждан и кредитованием по льготным условиям. Другими словами, граждане не нуждаются в накоплении первоначального взноса, а испытывают потребность лишь в кредитовании.
Введение минимального порога накопления, безусловно, положительное решение, так как направлено на поддержание временного баланса периодов накопления и рассрочки. Достижению этой же цели направлена и вторая мера, введение которой более важно для соблюдения указанного баланса в сложившихся условиях. Дело в том, что часть потребительских кооперативов Республики Татарстан, при условии внесения первоначального взноса в размере 30—40 % готова предоставить займ на оставшуюся часть без сколь-нибудь значительного членства (т. е. накопительного периода) граждан в кооперативе. Это, безусловно, нарушает сбалансированность накопительной системы, приводит к формированию «пирамиды», а в целом дискредитирует кооперативное движение.
Существенным отличием ЖНК от ЖСК является ограниченность действий на первичном рынке жилой недвижимости. В частности, стоимость строящихся в порядке долевого участия жилых помещений не должна превышать 20 % от стоимости имущества кооператива. Данное обстоятельство, с нашей точки зрения, вынуждает квалифицировать ЖНК как организацию, слабо способствующую интенсификации жилищного строительства. Кроме того, данное условие не-
обоснованно ограничивает право члена кооператива сэкономить благодаря покупке по более низкой цене на этапах строительства (особенно в случае оптовой покупки кооперативом жилых помещений).
В настоящее время в Республике Татарстан действуют 4 жилищных накопительных кооператива, общая численность членов которых, по нашим оценкам, не превышает тысячи человек.
Низкую популярность ЖНК частично можно объяснить отсутствием инвестиционной культуры, когда прежде чем получить доступный кредит на приобретение жилья необходимо накапливать часть стоимости жилья на протяжении определенного периода времени. В большей степени на непопулярность ЖНК, с нашей точки зрения, повлияло «несвоевременное» появление на рынке недвижимости. Дело в том, что именно в 2005 г. началось бурное развитие ипотечного кредитования, приведшее в 2007 г. до столь удобных схем кредитования, что ставки по кредиту были от 10 %, а первоначальный взнос в ряде случаев не требовался. Ситуация усугублялась еще и тем, что даже квартальные темпы роста цен на жилье были столь значительны, что привлекательность льготного кредитования меркла при необходимом периоде накопления, в течение которого аккумулированные средства в большей мере были бы обесценены.
С принятием в 2005 г. нового Жилищного кодекса и закона о ЖНК потребительские кооперативы (ЖСК) встали перед выбором — трансформироваться в ЖНК или кредитные потребительские кооперативы граждан (далее — КПКГ). Сохраниться в рамках потребительских кооперативов означало остаться в рамках наименьшего законодательного регулирования, а в условиях активизации вопроса доверия к накопительным схемам данный аспект был наиболее актуален. В итоге сохранить прежнюю организационно-правовую структуру смогли лишь наиболее масштабные и завоевавшие к этому времени популярность кооперативы, такие как, например, московский ипотечный потребительский кооператив «Строим вместе».
Стало понятно, что работа в соответствии с законом о жилищных накопительных кооперативах хоть и заманчива формирующимися перспективами (исходя из принципа «больше регулирования — больше надежности — больше привлекательность»), но обязывает соблюдать широкий перечень организационных и финансовых нормативов. Как итог, большая часть кооперативов прошла реорганизацию в КПКГ.
Деятельность КПКГ при внешнем сходстве с банковскими операциями отличается от них тем, что здесь отсутствует признак публичности, отсутствует рыночный характер отношений. Банки и кредитные организации действуют в ситуации неопределенности спроса и предложения, кредитные потребительские кооперативы граждан в каждый конкретный момент обладают точным знанием о потребностях их пайщиков в займах и возможностях их предоставления.
Проценты по займам и сбережениям в кредитных потребительских кооперативах граждан рассчитываются также иначе, чем в банках, разница между процентом по займу и процентом по сбережениям здесь, как правило, меньше банковской — за счет того, что члены кооператива знают друг друга лучше, чем банк своих клиентов. Нет необходимости «страховать» высоким процентом риск невозврата займа или риск изменения рыночной конъюнктуры.
Политику банка определяют акционеры и менеджеры, политику кредитного потребительского кооператива — сами пайщики. В каждом пайщике соединяется член кооператива, собственник и управленец, должник и кредитор. Методы контроля и способ распределения ресурсов КПКГ обеспечивают прочную финансовую базу и действительное равноправие среди пайщиков [2].
В целом, накопительно-кредитная схема КПКГ идентична организационной схеме ЖНК. Важно то, что Федеральный закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан» № 117-ФЗ от 07.08.2001 г. не устанавливает каких-либо финансовых ограничений ни по минимальным срокам накопления, ни по минимальным суммам, после накопления которых у пайщика появляется право на получение кредита для приобретения жилья [3]. Одним из существенных преимуществ КПКГ является то, что член КПКГ приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме сразу после получения кредита на приобретение жилья.
В современных условиях, по нашим оценкам, в Татарстане действуют около 10 активных КПКГ, однако количество членов у них незначительно и не превышает тысячи человек. Основная причина непопулярности КПКГ та же, что и у потребительских кооперативов и ЖНК — наличие накопительного этапа и недоверие к кооперативному движению в целом.
Детальный анализ правовых механизмов деятельности существующих кооперативов является
необходимым условием для оценки причин их нераспространенности как в Республике Татарстан, так и в Российской Федерации в целом. Изучение практики функционирования жилищных кооперативов в Республике Татарстан привело нас к следующим выводам.
Жилищные кооперативы не получили широкого распространения в силу ряда объективных причин, основной из которых, по нашему мнению, является почти полное отсутствие государственной политики по организационно-информационной поддержке кооперативного движения. И это при успешных прецедентах функционирования кооперативов в течение последних десяти лет.
В настоящее время в Республике Татарстан полностью отсутствует методологический центр по развитию и поддержке жилищно-строительной кооперации. Вызвано это тем, что государственная жилищная политика, сформированная на федеральном уровне как набор вертикально-интегрированных мероприятий, не предполагает использование жилищной кооперации в обеспечении жильем граждан Российской Федерации. Выстроенная федеральным Правительством таким образом жилищная политика ориентирована, прежде всего, на поддержку развития ипотечного кредитования. Более того, региональная жилищная политика, предусматривающая реализацию внут-риреспубликанских мероприятий, также направлена на поддержку населения в форме различных вариаций ипотечного кредитования. В частности, реализуются мероприятия социальной ипотеки с льготными условиями кредитования, а также беспроцентная рассрочка за приобретаемое жилье в рамках государственной поддержки молодых семей в улучшении жилищных условий.
Ситуация усугубляется еще и тем, что практически ни одна из реализуемых в Республике Татарстан государственных жилищных программ не предполагает привлечения долгосрочных накоплений участников программ, предшествующих началу строительства жилья. Другими словами, финансирование жилищного строительства в рамках жилищных программ изначально ведется на бюджетные или привлеченные средства, и только перед непосредственным завершением строительства аккумулируются средства населения.
Существенным объективным ограничением для введения кооперативного движения является один из самых важных макроэкономических показателей — уровень инфляции в стране. На протяжении последних 3—4 лет в Российской
Федерации наблюдается наименьший для ее современной истории уровень инфляции — 12—15 %. Высокие показатели инфляции негативно сказываются на накоплениях пайщиков, вынуждая их производить дополнительные платежи. Тем самым, задекларированная при вступлении в кооператив меньшая, по сравнению с банковским, переплата за приобретаемое жилье не совпадет с заявленными преимуществами. Более того, предоставив пайщику льготный кредит на приобретение жилья в условиях высокого роста на недвижимость, кооператив рискует недосчитаться целевых средств фонда взаимопомощи, что не позволит ему выполнить взятые на себя обязательства.
Однако к настоящему времени сложилась наиболее благоприятная ситуация для запуска кооперативного движения. В частности, рост цен на жилую недвижимость в 2008 г. не превысил уровня инфляции, а по некоторым сегментам показал стабильность ценовой динамики. По итогам 1 квартала 2009 г. по всем классам жилья наблюдается снижение цен до 35 %.
Помимо государственной политики организационно-информационного обеспечения кооперативного движения серьезной поддержкой сбалансированности накопительно-кооперативной системы будет ориентация на новое жилищное строительство. Это позволит не только снизить стоимость приобретаемого жилья, но и стабилизировать темпы его прироста.
С нашей точки зрения одним из эффективных инструментов внедрения механизма жилищной кооперации является разработка и реализация целевой программы. Одним из ключевых условий ее реализации должно стать использование различных мер адресной государственной поддержки участников программы. Подобный подход позволил бы в значительном масштабе привлечь денежные средства граждан и направить их на финансирование жилищного строительства, и, в целом, восстановить утраченное доверие граждан к государству и долгосрочным инвестициям.
Вместе с тем, добавим, что на федеральном уровне возрастает понимание сложившейся ситуации, в связи с чем от представителей органов государственной власти все чаще звучат призывы о необходимости разработки и реализации накопительных схем обеспечения жильем большей части населения.
В заключение отметим, что реализация жи-лищно-накопительной системы позволит, прежде всего, вовлечь в жилищную сферу значительные по
объему средства среднедоходных слоев населения и снизит бремя государства по обеспечению населения жильем.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. О жилищных накопительных кооперативах [Электронный ресурс]: Федеральный закон №215-ФЗ от 30.12.2004 г. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Отличия кредитных кооперативов от банков и финансовых структур // Ульяновский кредитный потребительский кооператив граждан «Строй и живи». URL: http://ulcoop. real-estate. ru/prioritet. shtml (дата обращения 25.05.2009 г.).
3. О кредитных потребительских кооперативах граждан [Электронный ресурс] : Федеральный закон №117-ФЗ от 07.08.2001 г. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
