CC BY
17
УДК 332.81
СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА:
РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ
Р.М. Алоян, Т.Н. Кузина
Ивановский государственный архитектурно-строительный университет
Жилищная революция в 50-60 гг. 20 века началась с радикального пересмотра объема строящегося жилья. Была поставлена социальная общегосударственная задача увеличения ввода жилья в несколько раз. Результатом стал обеспеченный капитальными вложениями массовый переход на высокоиндустриальный полносборный характер строительства типовых многоэтажных жилых домов из стандартных железобетонных изделий заводской готовности, монтируемых на стройплощадке.
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы и приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. В составе жилищного фонда не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, железнодорожные вагончики и другие строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.
В России значительную часть всего жилищного фонда составляют жилые дома, построенные в период с 1946 по 1970 гг. Этот период характерен практически полным переходом от строительства жилья по индивидуальным проектам к массовому индустриальному строительству по типовым проектам многочисленных серий. Сегодня каждая восьмая семья в стране проживает в домах «первого поколения» массового жилищного строительства. Отличительной особенностью этого фонда является чрезвычайная экономичность объемно-планировочных решений, единая высота зданий (5 этажей), широкое применение кирпичных, крупноблочных и крупнопанельных строительных систем. Функционально-плани-
ровочные качества этих домов, как правило, с весьма ограниченной номенклатурой типов одно-, двух-, трехкомнатных квартир определяются малыми площадями квартир, по сравнению с действующими в настоящее время нормативами, заниженными размерами подсобных помещений, кухнями, площадью 5-7 кв. м (редко 8-10 кв. м), проходными общими комнатами, совмещенными санузлами, минимальными размерами, а иногда и отсутствием прихожих, встроенных шкафов и кладовых.
По данным Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» структура жилищного фонда г. Иваново представлена в таблице 1 и на рисунке.
Последнее десятилетие характеризуется в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. На протяжении 1990-х годов объем нового строительства был низким по сравнению с предыдущими периодами. Так, в г. Иваново после 1995 года был введен в эксплуатацию 581 дом.
Одним из факторов развития жилищного фонда является степень его благоустройства (таблица 2). Таким образом, жилищный фонд г. Иваново на 01.01.2007 оборудован: водопроводом - на 80%, канализацией - 79,7%, центральным отоплением - 94%, горячим водоснабжением - 76,4%, газифицировано - 91,9%.
Показателем, характеризующим потерю потребительской стоимости здания,
эксплуатационных качеств и технических внешнего вида, является физический из-
свойств: прочности, жесткости, теплоза- нос здания.
щитных и эксплуатационных свойств и
Таблица 1
Структура жилых домов по годам постройки на 01.01.2007 в г. Иваново1
Год постройки Количество домов Площадь, тыс. кв. м
до 1920 г. 2673 245,4
1921-1945 гг. 8148 829,5
1946-1970 гг. 12977 3202,9
1971-1995 гг. 2112 4117,9
после 1995 г. 581 636
Всего 26491 9031,7
8% 2% 10% --------------------------------
Рис. Структура жилых домов по годам постройки
Таблица 2
Благоустройство городского жилищного фонда г. Иваново2____________________
Годы Площадь жилого фонда, оборудованная, тыс. кв.м
водопроводом (централизованный и автономный) канализацией (централизованная и автономная) центральным отоплением (кроме печей) горячим водоснабжением (централизованное и автономное) газом плитами электрическими или напольными
2002 7227,6 7194,9 8491,3 6900,5 8305, 4 160,7
2006 7603,6 7579,1 8874,9 7201,7 8637 194,9
□ до 1920 г.
9 1 21 9 □ гг.
□ 9 4 6 і 9 0 гг.
9 9 і Г'' 9 □ гг.
□ после 1995 г.
Таблица 3
3
Распределение городского жилищного фонда по уровню физического износа
Процент износа Количество домов Площадь, тыс.кв.м
2002 г. 2006 г. 2002 г. 2006 г.
Жилые здания с незначительным физическим износом 0-30% 11 236 5 816 6 236 6 240,90
Жилые здания, подлежащие реконструкции, физический износ которых составляет 31-65% 14 145 18 932 2 299,10 2 673,10
Жилые здания ветхого жилищного фонда, физический износ которых составляет более 65% (деревянные) 1 555 1 709 91,2 110
Жилые здания ветхого жилищного фонда, физический износ которых составляет более 70% (каменные, кирпичные) 42 34 6,6 7,7
1 ’2’3 По данным Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».
При физическом износе жилого здания, начиная с 31 процента, его состояние признается как неудовлетворительное; с 65 до 80 процентов - как ветхое, а более 80 процентов - негодное. Таким образом, объем ветхого и аварийного жилья в г. Иваново составляет 117,7 тыс. кв. м, в неудовлетворительном состоянии находится 2 673,1 тыс. кв. м. Если в 2002 году ветхий и аварийный фонд составлял 97,8 тыс. кв. м, то в 2006 году - 117,7 тыс. кв. м. При этом 30% всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции.
Техническое состояние жилищного фонда г. Иваново характеризуется увеличением доли жилья с износом более 31%, что объясняется не только снижением темпов ввода нового строительства, но и вывода из эксплуатации ветхого жилья.
Также жилищный фонд имеет большую степень морального износа. Моральный износ здания - величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям. Характерными признаками морального износа являются: малые размеры кухонь, прихожих, сантехузлов, отсутствие лифтов и мусоропроводов; дискомфорт жилых помещений вследствие нарушения тепловлажностного режима и звукоизоляции; большой физический износ инженерного оборудования; высокие теплопотери через ограждающие конструкции, приводящие к многократному превышению расхода энергоносителей. Различные проявления морального старения объемно-планировочных решений существенно снижают комфортность проживания в этих домах. В настоящее время потребительская ценность первых типов экономичных квартир постройки начала 1960-х гг. крайне низка. Все это говорит о целесообразности не только
скорейшей модернизации, но и серьезной реконструкции домов.
Уровень развития жилищной сферы сегодня не соответствует предъявляемым требованиям. Возложенные на неё задачи выполняются не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни населения.
Особую актуальность приобретает задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции. Особенно это относится к жилым домам первых массовых серий, возведенным во второй половине 60-х годов прошлого столетия, которые морально и физически устарели. Очевидно, что по этим причинам в ближайшие годы на реконструкцию жилищного фонда необходимо направлять основной поток инвестиций.
Потенциальные масштабы работ по реконструкции и модернизации жилых домов, не подлежащих сносу, охватывают примерно половину построенных в городах жилых домов, общая площадь которых составляет 34% площади жилищного фонда России. Проводить реконструкцию следовало бы поэтапно, начав с домов первых массовых серий, пригодных по техническому состоянию к реконструкции.
Высокие темпы ухудшения состояния жилищного фонда являются объективной реальностью и уже сегодня требуют перераспределения инвестиционных потоков и значительного увеличения их доли, направляемой на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию жилых домов. Помимо необходимости идти по пути доведения старого жилищного фонда до требований новых стандартов по условиям проживания и эффективности эксплуатации это направление еще и выгодно отличается от нового строительства: снос старых зданий,
строительство инженерных коммуника-
ций, объектов ЖКХ - те затраты, которые приводят к увеличению стоимости 1м2 новостроек на 20-70% (в зависимости от варианта реконструкции и величины прироста жилой площади) по сравнению со стоимостью 1м2 жилья, полученного в результате реконструкции (или модернизации) без сноса прежнего строения.
К сожалению, в России при колоссальном жилищном фонде и крайне неудовлетворительном его состоянии на капитальный ремонт выделяются несоизмеримо малые средства. Особое опасение вызывает сокращение финансирования капитального ремонта важнейших конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения жилых зданий.
В современных условиях для решения проблемы дальнейшей эксплуатации изношенного жилищного фонда требуется комплексное научное обследование существующего фонда с целью определения необходимости его модернизации или реконструкции в зависимости от физического состояния, объемно-планировочной структуры, морального старения,
с учетом экономической оценки различных вариантов перепланировки и переоборудования зданий. Представляется целесообразным разработать комплексную городскую программу санации и реконструкции жилищного фонда, целью которой должно стать поддержание на должном эксплуатационном уровне (капитальный ремонт, санация) и обновление (модернизация, реконструкция) жилых домов типовых серий.
ЛИТЕРАТУРА
1. Казаков Ю.Н. Вторая жизнь «первого поколения». Реконструкция зданий «первых поколений» массового жилищного строительства // Строительный эксперт. - №2. - 2006.
2. Довиденко И.В. Современные тенденции развития рынка жилья // Жилищное строительство. -№8. - 2004.
3. Чернышов Л.Н. Крупнопанельное домостроение: наследие 50-70-х годов и перспективы // ЖКХ. - №11. - 2004.
MODERN TRENDS OF DEVELOPMENT OF HOUSING FUND: REGIONAL ASPECT
R. Aloyan, T.Kuzina
Housing revolution in the 1950s - 1960s began with radical revising of the volume building accommodation. The social national problem of the increase the entering accommodation in several times was delivered. The well-off capital embedding mass transition on high-industrial full-assembly nature construction standard high-rise accommodation of the houses from standard reinforced concrete product to factory readiness, assembled on worksite became result.
