Научная статья на тему 'Современные тенденции развития жилищного фонда: региональный аспект'

Современные тенденции развития жилищного фонда: региональный аспект Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

CC BY
107
18
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Алоян Роберт Мишаевич, Кузина Татьяна Николаевна

Жилищная революция в 50-60 гг. 20 века началась с радикального пересмотра объема строящегося жилья. Была поставлена социальная общегосударственная задача увеличения ввода жилья в несколько раз. Результатом стал обеспеченный капитальными вложениями массовый переход на высокоиндустриальный полносборный характер строительства типовых многоэтажных жилых домов из стандартных железобетонных изделий заводской готовности, монтируемых на стройплощадке.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Modern trends of development of housing fund: regional aspect

Housing revolution in the 1950s 1960s began with radical revising of the volume building accommodation. The social national problem of the increase the entering accommodation in several times was delivered. The well-off capital embedding mass transition on high-industrial full-assembly nature construction standard high-rise accommodation of the houses from standard reinforced concrete product to factory readiness, assembled on worksite became result.

Текст научной работы на тему «Современные тенденции развития жилищного фонда: региональный аспект»

УДК 332.81

СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА:

РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ

Р.М. Алоян, Т.Н. Кузина

Ивановский государственный архитектурно-строительный университет

Жилищная революция в 50-60 гг. 20 века началась с радикального пересмотра объема строящегося жилья. Была поставлена социальная общегосударственная задача увеличения ввода жилья в несколько раз. Результатом стал обеспеченный капитальными вложениями массовый переход на высокоиндустриальный полносборный характер строительства типовых многоэтажных жилых домов из стандартных железобетонных изделий заводской готовности, монтируемых на стройплощадке.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы и приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. В составе жилищного фонда не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, железнодорожные вагончики и другие строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.

В России значительную часть всего жилищного фонда составляют жилые дома, построенные в период с 1946 по 1970 гг. Этот период характерен практически полным переходом от строительства жилья по индивидуальным проектам к массовому индустриальному строительству по типовым проектам многочисленных серий. Сегодня каждая восьмая семья в стране проживает в домах «первого поколения» массового жилищного строительства. Отличительной особенностью этого фонда является чрезвычайная экономичность объемно-планировочных решений, единая высота зданий (5 этажей), широкое применение кирпичных, крупноблочных и крупнопанельных строительных систем. Функционально-плани-

ровочные качества этих домов, как правило, с весьма ограниченной номенклатурой типов одно-, двух-, трехкомнатных квартир определяются малыми площадями квартир, по сравнению с действующими в настоящее время нормативами, заниженными размерами подсобных помещений, кухнями, площадью 5-7 кв. м (редко 8-10 кв. м), проходными общими комнатами, совмещенными санузлами, минимальными размерами, а иногда и отсутствием прихожих, встроенных шкафов и кладовых.

По данным Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» структура жилищного фонда г. Иваново представлена в таблице 1 и на рисунке.

Последнее десятилетие характеризуется в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. На протяжении 1990-х годов объем нового строительства был низким по сравнению с предыдущими периодами. Так, в г. Иваново после 1995 года был введен в эксплуатацию 581 дом.

Одним из факторов развития жилищного фонда является степень его благоустройства (таблица 2). Таким образом, жилищный фонд г. Иваново на 01.01.2007 оборудован: водопроводом - на 80%, канализацией - 79,7%, центральным отоплением - 94%, горячим водоснабжением - 76,4%, газифицировано - 91,9%.

Показателем, характеризующим потерю потребительской стоимости здания,

эксплуатационных качеств и технических внешнего вида, является физический из-

свойств: прочности, жесткости, теплоза- нос здания.

щитных и эксплуатационных свойств и

Таблица 1

Структура жилых домов по годам постройки на 01.01.2007 в г. Иваново1

Год постройки Количество домов Площадь, тыс. кв. м

до 1920 г. 2673 245,4

1921-1945 гг. 8148 829,5

1946-1970 гг. 12977 3202,9

1971-1995 гг. 2112 4117,9

после 1995 г. 581 636

Всего 26491 9031,7

8% 2% 10% --------------------------------

Рис. Структура жилых домов по годам постройки

Таблица 2

Благоустройство городского жилищного фонда г. Иваново2____________________

Годы Площадь жилого фонда, оборудованная, тыс. кв.м

водопроводом (централизованный и автономный) канализацией (централизованная и автономная) центральным отоплением (кроме печей) горячим водоснабжением (централизованное и автономное) газом плитами электрическими или напольными

2002 7227,6 7194,9 8491,3 6900,5 8305, 4 160,7

2006 7603,6 7579,1 8874,9 7201,7 8637 194,9

□ до 1920 г.

9 1 21 9 □ гг.

□ 9 4 6 і 9 0 гг.

9 9 і Г'' 9 □ гг.

□ после 1995 г.

Таблица 3

3

Распределение городского жилищного фонда по уровню физического износа

Процент износа Количество домов Площадь, тыс.кв.м

2002 г. 2006 г. 2002 г. 2006 г.

Жилые здания с незначительным физическим износом 0-30% 11 236 5 816 6 236 6 240,90

Жилые здания, подлежащие реконструкции, физический износ которых составляет 31-65% 14 145 18 932 2 299,10 2 673,10

Жилые здания ветхого жилищного фонда, физический износ которых составляет более 65% (деревянные) 1 555 1 709 91,2 110

Жилые здания ветхого жилищного фонда, физический износ которых составляет более 70% (каменные, кирпичные) 42 34 6,6 7,7

1 ’2’3 По данным Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

При физическом износе жилого здания, начиная с 31 процента, его состояние признается как неудовлетворительное; с 65 до 80 процентов - как ветхое, а более 80 процентов - негодное. Таким образом, объем ветхого и аварийного жилья в г. Иваново составляет 117,7 тыс. кв. м, в неудовлетворительном состоянии находится 2 673,1 тыс. кв. м. Если в 2002 году ветхий и аварийный фонд составлял 97,8 тыс. кв. м, то в 2006 году - 117,7 тыс. кв. м. При этом 30% всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции.

Техническое состояние жилищного фонда г. Иваново характеризуется увеличением доли жилья с износом более 31%, что объясняется не только снижением темпов ввода нового строительства, но и вывода из эксплуатации ветхого жилья.

Также жилищный фонд имеет большую степень морального износа. Моральный износ здания - величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям. Характерными признаками морального износа являются: малые размеры кухонь, прихожих, сантехузлов, отсутствие лифтов и мусоропроводов; дискомфорт жилых помещений вследствие нарушения тепловлажностного режима и звукоизоляции; большой физический износ инженерного оборудования; высокие теплопотери через ограждающие конструкции, приводящие к многократному превышению расхода энергоносителей. Различные проявления морального старения объемно-планировочных решений существенно снижают комфортность проживания в этих домах. В настоящее время потребительская ценность первых типов экономичных квартир постройки начала 1960-х гг. крайне низка. Все это говорит о целесообразности не только

скорейшей модернизации, но и серьезной реконструкции домов.

Уровень развития жилищной сферы сегодня не соответствует предъявляемым требованиям. Возложенные на неё задачи выполняются не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни населения.

Особую актуальность приобретает задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции. Особенно это относится к жилым домам первых массовых серий, возведенным во второй половине 60-х годов прошлого столетия, которые морально и физически устарели. Очевидно, что по этим причинам в ближайшие годы на реконструкцию жилищного фонда необходимо направлять основной поток инвестиций.

Потенциальные масштабы работ по реконструкции и модернизации жилых домов, не подлежащих сносу, охватывают примерно половину построенных в городах жилых домов, общая площадь которых составляет 34% площади жилищного фонда России. Проводить реконструкцию следовало бы поэтапно, начав с домов первых массовых серий, пригодных по техническому состоянию к реконструкции.

Высокие темпы ухудшения состояния жилищного фонда являются объективной реальностью и уже сегодня требуют перераспределения инвестиционных потоков и значительного увеличения их доли, направляемой на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию жилых домов. Помимо необходимости идти по пути доведения старого жилищного фонда до требований новых стандартов по условиям проживания и эффективности эксплуатации это направление еще и выгодно отличается от нового строительства: снос старых зданий,

строительство инженерных коммуника-

ций, объектов ЖКХ - те затраты, которые приводят к увеличению стоимости 1м2 новостроек на 20-70% (в зависимости от варианта реконструкции и величины прироста жилой площади) по сравнению со стоимостью 1м2 жилья, полученного в результате реконструкции (или модернизации) без сноса прежнего строения.

К сожалению, в России при колоссальном жилищном фонде и крайне неудовлетворительном его состоянии на капитальный ремонт выделяются несоизмеримо малые средства. Особое опасение вызывает сокращение финансирования капитального ремонта важнейших конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения жилых зданий.

В современных условиях для решения проблемы дальнейшей эксплуатации изношенного жилищного фонда требуется комплексное научное обследование существующего фонда с целью определения необходимости его модернизации или реконструкции в зависимости от физического состояния, объемно-планировочной структуры, морального старения,

с учетом экономической оценки различных вариантов перепланировки и переоборудования зданий. Представляется целесообразным разработать комплексную городскую программу санации и реконструкции жилищного фонда, целью которой должно стать поддержание на должном эксплуатационном уровне (капитальный ремонт, санация) и обновление (модернизация, реконструкция) жилых домов типовых серий.

ЛИТЕРАТУРА

1. Казаков Ю.Н. Вторая жизнь «первого поколения». Реконструкция зданий «первых поколений» массового жилищного строительства // Строительный эксперт. - №2. - 2006.

2. Довиденко И.В. Современные тенденции развития рынка жилья // Жилищное строительство. -№8. - 2004.

3. Чернышов Л.Н. Крупнопанельное домостроение: наследие 50-70-х годов и перспективы // ЖКХ. - №11. - 2004.

MODERN TRENDS OF DEVELOPMENT OF HOUSING FUND: REGIONAL ASPECT

R. Aloyan, T.Kuzina

Housing revolution in the 1950s - 1960s began with radical revising of the volume building accommodation. The social national problem of the increase the entering accommodation in several times was delivered. The well-off capital embedding mass transition on high-industrial full-assembly nature construction standard high-rise accommodation of the houses from standard reinforced concrete product to factory readiness, assembled on worksite became result.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.