CC BY
31
УДК 353.2:332.821(571.66)
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ НА УРОВНЕ СУБЪЕКТА РФ
(НА ПРИМЕРЕ КАМЧАТСКОГО КРАЯ)
У.С. Головко
Камчатский государственный технический университет, Петропавловск-Камчатский, 683003
e-mail: [email protected]
В данной статье проведен анализ жилищной политики, выделен ряд специфических проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства и энергетического комплекса Камчатского края, представлен ряд мероприятий по совершенствованию жилищной политики на уровне субъекта РФ (на примере Камчатского края), а также проект долгосрочной системы аренды жилья.
Ключевые слова: проект совершенствования, жилищная политика, Камчатский край.
Improvement of the housing policy on the level of the Russian Federation subject (on the example of Kamchatka region). U.S. Golovko (Kamchatka State Technical University, Petropavlovsk-Kamchatsky, 683003)
Housing policy is analyzed in the given article. Some specific housing and communal services and power economy problems of Kamchatka region are presented. Measures concerning housing policy improvement on the level of the Russian Federation subject (on the example of Kamchatka region) and the project of long-term lease system are offered.
Key words: improvement project, housing policy, Kamchatka region.
Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.
Жилищная политика как социальное явление, как часть процесса современных преобразований в обществе осуществляется с большими трудностями и сопровождается нередко неспрогнозированным тяжелейшим кризисом, охватывая все сферы реформируемой социальной жизни. Это, в свою очередь, обусловливает актуальность исследования жилищной политики как важнейшей из проблем социальной жизни человека, удовлетворения его потребностей, прежде всего, в жилье.
Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, как решаются проблемы реализации жилищной политики, в большой степени зависит и социально-политическая, и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.
В Камчатском крае существует ряд специфических для коммунального и энергетического комплексов проблем, среди которых: несвоевременное принятие органами местного
самоуправления мер к подготовке объектов коммунального хозяйства и энергетики к сезонной эксплуатации; несвоевременный завоз топливных ресурсов в отдаленные районы; неполнота бюджетного планирования и финансирования таких мероприятий; непринятие мер к своевременной замене ветхого оборудования и коммунальных систем; отсутствие резервных источников электроснабжения на объектах энергетики; наличие значительной дебиторской задолженности энергоснабжающих организаций и другие.
Одной из наиболее сложных проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства и топливноэнергетического комплекса в Камчатском крае является наличие значительной дебиторской задолженности энергоснабжающих организаций.
По состоянию на апрель 2012 г. общий размер такой задолженности в крае составляет 3 276,16 млн руб., в том числе предприятий жилищно-коммунального хозяйства - 1 797,9 млн руб.,
или 54,9%; товариществ собственников жилья, управляющих компаний - 1 281,26 млн руб., или 39,1%. При этом продолжают допускаться случаи возникновения задолженности бюджетных учреждений, размер которой на указанный момент составляет 197 млн руб., или 6,1%.
На начало 2010 г. в целом по краю не было оборудовано централизованным горячим водоснабжением 20% общей площади жилищного фонда, отоплением - 7,7%, канализацией -7,2%, водопроводом - 4,7%. В сельской местности уровень благоустройства жилфонда еще ниже. Не оборудовано горячим водоснабжением 40,1% общей площади жилищного фонда, отоплением -15,9%, канализацией - 18,0%, водоснабжением - 16,5%.
В ветхом и аварийном состоянии находится более 335,1 тыс. кв. м общей площади жилых помещений, или 4,4% от всего жилищного фонда края [1]. Потенциальная доля семей, имеющих возможность приобрести жилье по существующим ипотечным программам, составляет 22%. Таким образом, 78% населения края улучшить свои жилищные условия в настоящее время не в силах. В Петропавловске-Камчатском на улучшение жилищных условий на учете стоят 4,5 тыс. семей.
Помимо наличия низкой покупательской способности населения на рынке жилья, существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной активности в строительстве, причем речь идет как о невозможности реализации жилищных проектов крупными застройщиками, так и о сдерживании инвестиционной активности самих граждан - в части индивидуального жилищного строительства и объединения в жилищные строительные и накопительные кооперативы.
Основные причины сложившейся ситуации заключаются в следующем:
1. Нехватка земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерными коммуникациями. Одной из основных проблем, оказывающих негативное воздействие на развитие жилищного строительства, является наличие административных барьеров при получении исходноразрешительной документации на строительство, при получении технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям.
Выдача технических условий осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями (когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой). Иногда технические условия являются просто не подъемными для инвесторов, стоимость подключения к инженерным сетям делает строительство объекта недвижимости на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным. Практически все города и районные центры в Камчатском крае подошли к той стадии, когда их ресурс свободных и обеспеченных инженерной инфраструктурой площадок уже исчерпан.
Выход на освоение площадок порождает, прежде всего, инфраструктурные проблемы -необходимо с чистого листа решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося объекта и проект становится убыточным уже на начальной стадии его реализации.
Развитие системы инженерной инфраструктуры должно осуществляться на основе долгосрочных прогнозов развития территорий поселений, которые разрабатываются и отражаются в документах территориального планирования - схемах территориального планирования районов, генеральных планах городских округов и поселений.
Отсутствие утвержденных генеральных планов и правил землепользования и застройки не позволяет органам местного самоуправления муниципальных образований в Камчатском крае системно определить, как они будут развивать территорию, на которой инвестор предполагает осуществлять строительство. Отсюда - строительство жилых домов без наличия объектов социальной инфраструктуры и другие проблемы, возникающие при строительстве и вводе объектов в эксплуатацию.
В целях создания благоприятных условий жизнедеятельности человека, в том числе с точки зрения обеспечения объектами социального и коммунального назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территорий, разрабатываются региональные и местные нормативы градостроительного проектирования, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий.
2. Излишне забюрократизированная система выдачи исходно-разрешительной документации
на осуществление строительства, получение технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров для реализации строительного бизнеса.
3. Нехватка в отдельных муниципальных образованиях в Камчатском крае свободных коммунальных мощностей для вновь вводимых объектов. На территории Камчатского края плата за технологическое присоединение к электрическим сетям устанавливалась без учета инвестиционной составляющей в связи с отсутствием утвержденных программ комплексного развития коммунальной инфраструктуры муниципальных образований в Камчатском крае.
В связи с этим плата за технологическое присоединение к электрическим сетям, в случае отсутствия технической возможности, осуществлялась по индивидуальным проектам.
Плата за подключение к сетям тепло-, водоснабжения и водоотведения органами местного самоуправления не устанавливалась.
Такая практика приводит к невозможности освоения новых перспективных площадок для жилищного строительства, сдерживает повышение доступности жилья для населения.
4. Высокая изношенность производственных мощностей большинства действующих предприятий промышленности строительных материалов.
5. Дефицит профессиональных кадров в строительстве и органах архитектуры. Контингент обучающихся в профессиональных училищах в основном состоит из детей из малообеспеченных семей, для которых оплата за обучение детей является тяжелым бременем. В результате на сегодняшний день обучение по интегрированным программам не ведется. В период перестройки количество предприятий строительной отрасли резко сократилось, что повлекло сокращение набора по строительным специальностям и их низкой востребованности среди потенциальных абитуриентов. В настоящее время среди выпускников школ строительные специальности, и особенно рабочие профессии, имеют невысокий рейтинг, набор по данным специальностям в образовательные учреждения небольшой.
Кроме низкой востребованности строительных специальностей среди населения имеются и другие причины недостатка специалистов.
До 2008 г. не обновлялась учебно-материальная база для подготовки рабочих кадров для строительства в учреждениях начального профессионального образования, в результате отсутствует современное учебное оборудование, применяемое в строительной отрасли. Учебные заведения испытывают недостаток средств на приобретение современных отделочных материалов для отработки первичных навыков отделочных работ обучающимися на базе учебных мастерских профессиональных училищ, недостаточно средств и для приобретения инструментов, применяемых при отработке навыков [2].
Также отмечается низкая заинтересованность руководителей строительных предприятий и организаций, характерно нежелание принимать участие в процессе подготовки рабочих кадров и специалистов путем выделения средств для улучшения материальной базы учебных заведений, предоставления баз практики, выделения опытных наставников в период прохождения практики студентами, а также их дальнейшего трудоустройства.
Активное привлечение к финансированию строительства банков, коммерческих структур, строительных корпораций, обладающих значительными ресурсами, тормозится отсутствием надежных и масштабных гарантий и условий для развития бизнеса. Жилищное строительство, имеющее длительный производственный цикл, остается сферой высоких рисков, что сказывается и на его кредитовании, и на ставках по ипотечному кредиту, и на ценах на жилье.
Рост цен на жилье в немалой степени вызван спекулятивным спросом, то есть его приобретением для последующей перепродажи по более высоким ценам. Вложения в недвижимость обусловлены также стремлением состоятельной части граждан обезопасить свои сбережения от инфляции, от которой не защищают проценты по банковским депозитам.
По оценкам специалистов, сложившаяся сегодня в строительном бизнесе практика нарушает баланс интересов его участников и выступает мощным фактором удорожания жилья. Так, строительство начинают застройщики, риски которых банки оценивают очень высоко, и ставка по банковским кредитам может достигать 40-50% в валюте и более. Территориальная администрация также заинтересована в получении максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов. Как следствие, еще до начала строительства затраты на него доходят до 4050% от общей суммы сметных затрат. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены [3].
К не менее значимым препятствиям реализации проекта доступного жилья следует отнести непрозрачность строительных компаний, у которых часто нет ни конкретных бизнес-планов, ни прозрачных финансовых потоков, что осложняет работу с ними кредитных и страховых организаций. В результате трудно проводить качественную экспертизу на проектной стадии и контролировать производственный цикл. Но без достижения прозрачности строительного бизнеса невозможно внедрение пока отсутствующей системы государственных гарантий инвесторам, которая могла бы привлечь к строительству жилья и иностранных застройщиков. Эта же причина мешает открытой конкуренции строительных компаний.
Таким образом, жилищная проблема - действительно исключительно сложная, острая и дорогостоящая с точки зрения ее решения. Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов. Вышеобозначенные проблемы реализации региональной жилищной политики нужно и можно решать. Сегодня для этого необходимы земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Нужно начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями [4].
На сегодня в нашем крае существуют две программы - долгосрочная целевая «Повышение сейсмоустойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в Петропавловск-Камчатском городском округе на 2010-2013 годы» и долгосрочная краевая «Расселение граждан, проживающих в многоквартирных домах, расположенных на территории Петропавловска-Камчатского, сейсмоусиление или реконструкция которых экономически нецелесообразны». Первый этап переселения прошел в феврале 2011 г., были расселены шесть многоквартирных домов. Проходит данный процесс в рамках целевой краевой программы по расселению граждан из домов, которые невозможно реконструировать. Граждане, проживающие сегодня в одно-, двухкомнатных и т. д. квартирах, получат квартиры с таким же количеством комнат независимо от состава семьи. Фактически происходит улучшение жилищных условий, потому что, как правило, площади новых квартир больше, чем те, из которых люди переселились.
При этом, если граждане стоят в городской очереди на улучшение жилищных условий, а основания постановки на такой учет не утрачены, то семья продолжит оставаться в очереди, проживая уже в более комфортных условиях. Учетная норма для Петропавловска-Камчатского установлена в 13 кв. м на одного человека. При переселении с теми жильцами, которые являются собственниками квартир, заключается договор мены, и они получают взамен квартиру в новом доме. Причем в программе четко прописано, что стоимость разницы в площадях квартир не выплачивается: они считаются равнозначными.
Обследование дома на предмет сейсмостойкости проводит лицензированная организация. Если дефицит сейсмостойкости более двух баллов, то усиление экономически нецелесообразно.
Федеральная целевая программа «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах Российской Федерации» продолжит свою работу еще в течение двух лет. Возможно, что и другие жилые дома по результатам обследования будут иметь дефицит сейсмостойкости и попадут в долгосрочную целевую программу «Расселение граждан, проживающих в многоквартирных домах, расположенных на территории Петропавловск-Камчатского городского округа, сейсмоусиление или реконструкция которых экономически нецелесообразны».
Проект постановления Правительства РФ, вносящего изменения в правила выдачи государственных жилищных сертификатов, был разработан Министерством регионального развития РФ. Если раньше сумма в сертификате рассчитывалась, исходя из средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в избранном регионе, то с 1 января 2012 г. расчет делается, исходя из средней стоимости квадратного метра жилья в целом по России. Чаще всего северяне желают поселиться в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Вместе с тем, в настоящее время количество выдаваемых жилищных сертификатов резко уменьшилось из-за высокой рыночной стоимости квадратного метра жилья в столице, которая достигла 77 500 руб. В 2011 г. Камчатскому краю на предоставление сертификатов выделены 237 млн руб., что позволит выдать не более 95 жилищных сертификатов. По новым правилам количество выдаваемых сертификатов на данную сумму составит не менее 180 сертификатов в год.
С 01.01.2012 г. вступили в силу Федеральный закон от 17.07.2011 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» и Постановление Правительства Российской
Федерации от 03.11.2011 г. № 909 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 25.10.2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (далее - Закон № 125-ФЗ) и п. 12-16 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 г. № 153 размер социальной выплаты (жилищной субсидии) определяется исходя из:
- состава семьи гражданина, выезжающей из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;
- норматива общей площади жилого помещения в размере 33 кв. м общей площади жилого помещения для одиноких граждан, в размере 42 кв. м общей площади жилого помещения на семью из двух человек, в размере 18 кв. м общей площади жилого помещения на каждого члена семьи при численности семьи три и более человека;
- норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации, значение которого определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации органом исполнительной власти и который действует на дату расчета жилищной субсидии;
- норматива предоставления жилищных субсидий в зависимости от стажа работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.
Размер социальной выплаты (жилищной субсидии) рассчитывается на дату выдачи сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата. Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья на первое полугодие 2012 г. по Российской Федерации утвержден Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации № 562 от 09.12.2011 г. и составляет 31 300 руб.
С 01.01.2012 г. для целей Закона № 125-ФЗ членами семьи гражданина, выезжающего из районов Крайнего Севера и имеющего право на получение жилищной субсидии, признаются постоянно проживающие совместно с ним супруг или супруга, дети, родители, усыновленные, усыновители данного гражданина. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы считаются членами семьи данного гражданина, если они вселены гражданином в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи данного гражданина в судебном порядке.
В соответствии со ст. 2 Закона № 125-ФЗ в первую очередь государственные жилищные сертификаты предоставляются гражданам, признанным инвалидами I и II групп, а также инвалидам с детства, родившимся в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях или за пределами указанных районов и местностей (в случае если на дату их рождения местом жительства их матери являлись районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности), во вторую очередь - пенсионерам, в третью очередь - гражданам, признанным в установленном порядке безработными, в четвертую очередь - работающим гражданам.
В случае изменений условий, на основании которых граждане были поставлены на данный учет, им предоставляются жилищные субсидии в соответствии с изменившимися условиями (при этом очередность предоставления жилищных субсидий определяется с момента возникновения права на переход в другую категорию граждан).
Право на получение жилищной субсидии получили в том числе инвалиды с детства, родившиеся за пределами районов Крайнего Севера (в случае если на дату их рождения местом жительства их матерей являлись районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности) и прожившие в районах Крайнего Севера не менее 15 календарных лет. В случае смерти гражданина, состоящего на учете в качестве имеющего право на получение жилищной субсидии, право на ее получение (с учетом даты постановки на учет такого гражданина и очередности предоставления жилищной субсидии) сохраняется за членами его семьи. В этом случае получателем жилищной субсидии является один из членов семьи такого гражданина, действующего на основании нотариально заверенной доверенности, выданной ему другими совершеннолетними членами семьи.
Обеспечение жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей,
а также детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного жилого помещения, осуществляется на территории Камчатского края в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», Законом Камчатского края от 18.09.2008 г. № 122 «О дополнительных гарантиях и дополнительных видах социальной поддержки детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», постановлением Правительства Камчатского края от 31.03.2009 г. № 148-П «Об установлении Порядка и размера предоставления социальной выплаты на приобретение жилого помещения за счет средств краевого бюджета детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и постановлением Правительства Камчатского края от 27.07.2010 г. № 331-П «О Порядке обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного жилого помещения».
Обеспечение жильем ветеранов ВОВ в 2010 г. осуществлялось в соответствии с Постановлением Правительства Камчатского края от 04.09.2009 г. № 332-П «О долгосрочной краевой целевой программе «Обеспечение жилыми помещениями отдельных категорий ветеранов Великой Отечественной войны на 2009-2010 годы».
Обеспечение жильем молодых семей осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Камчатского края от 04.09.2009 г. № 335-П «О долгосрочной краевой целевой программе «Обеспечение жильем молодых семей в Камчатском крае на 2010-2012 годы» и долгосрочной краевой целевой программой «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Камчатском крае на 2010 год». Решение жилищной проблемы указанных категорий граждан в основном решается посредством приобретения жилья на вторичном рынке
[5].
Одной из важнейших проблем в сфере жилищной политики является отсутствие жилищной площади и невозможность ее приобретения в силу высокой ее стоимости. Многодетные семьи, люди с низкими доходами, а также молодые семьи, не имеющие в собственности жилье, вынуждены годами стоять в очереди на его получение. Не каждая семья может себе позволить взять ипотеку. В большинстве случаев люди вынуждены снимать жилье за немалую сумму, которая постоянно растет.
Проект долгосрочной системы аренды жилья преследует следующую цель: обеспечение жильем людей с низкими доходами. Для достижения этой цели необходимо разработать законопроект, позволяющий органам управления субъектов Российской Федерации выступать в роли арендодателя жилых помещений. Эта система позволит людям с низкими доходами арендовать жилье за 80% от средней стоимости аренды в городе, сроком от 1 года до 20 лет.
Условия аренды:
- арендатором может стать гражданин Российской Федерации или гражданин СНГ;
- гражданин в праве сам решать, в какой части города он хочет снять квартиру, а также количество квадратных метров и расположение квартиры в доме;
- договор аренды может быть заключен на срок от 1 года до 20 лет с правом последующего продления договора, но без права выкупа квартиры или ее приватизации;
- если гражданин желает продлить договор аренды, то это следует сделать не позднее 15 числа последнего месяца аренды квартиры;
- стоимость аренды квартиры составляет 80% от средней стоимости аренды в городе и должна рассчитываться во второй половине декабря каждого года на следующий год и не меняться в течение следующего года;
- стоимость аренды вносится гражданином каждый месяц, в конце месяца;
- в стоимость аренды квартиры не входят коммунальные платежи. Коммунальные платежи гражданин, на чье имя составлен договор аренды, должен вносить самостоятельно;
- арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если задолженности по квартире превышают три месяца, в том числе и задолженности по коммунальным платежам;
- арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае, если квартиросъемщик не проживает в указанной квартире, а сдает ее другому лицу;
- при усыновлении или рождении второго ребенка арендатор освобождается от арендной платы на три месяца. При рождении или усыновлении каждого последующего ребенка арендная
плата снижается на 5%;
- если при въезде в дом семья уже имеет двоих детей, то семья освобождается от арендной платы на два месяца.
Квартиры, предназначенные для аренды, должны находиться в специализированных домах, предназначенных только для сдачи квартир. Дома должны находиться в собственности у органов власти Камчатского края и строиться на бюджет края, а впоследствии должны быть переданы на баланс органов МСУ. Средства, поступаемые от аренды квартир, должны поступать в бюджет края и быть израсходованы на строительство новых домов, предназначенных для сдачи квартир.
Можно выделить следующие преимущества данной системы:
- возможность быстрого решения жилищных проблем, гарантия стабильности;
- становясь участником данной системы, гражданин не лишается права на получение жилья, если он является участником какой-либо программы;
- гражданин имеет право аренды любого количества комнат, независимо от состава семьи;
- удержание роста цен на аренду жилья. Цена за аренду муниципальной квартиры будет намного дешевле рыночной, что приведет к высокому спросу на эти квартиры и как следствие к снижению рыночных цен на аренду частных квартир;
- регулярные поступления в краевой бюджет.
Обеспечение жилищного строительства земельными участками также является важной задачей в реализации жилищной политики.
В целях обеспечения жилищного строительства в Камчатском крае необходимыми территориями застройки реализуются следующие мероприятия:
- формирование земель в целях обеспечения жилищного строительства;
- вовлечение в хозяйственный оборот для целей жилищного строительства земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Основной целью данных мероприятий является подготовка территорий муниципальных образований в Камчатском крае для их вовлечения в хозяйственный оборот и реализации инвестиционных проектов в сфере строительства.
Перед исполнительными органами государственной власти Камчатского края, органами местного самоуправления возникает необходимость решения всего спектра задач гражданского и промышленного строительства и наполнения его новыми функциями:
- формирование земель под социальное строительство;
- управление земельными участками, в том числе находящимися в федеральной собственности, по которым будут приняты решения Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства о целесообразности передачи уполномоченному исполнительному органу государственной власти Камчатского края по осуществлению полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в целях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
- регулирование управлением земельными участками, долгое время не используемыми собственниками по назначению.
Целесообразно:
- рекомендовать органам местного самоуправления в Камчатском крае составить сводный реестр земельных участков: переданных застройщикам по договорам аренды и предназначенных для строительства, но не используемых в этих целях; принадлежащих собственникам, прекратившим (приостановившим) строительство; принадлежащих собственникам, не использующим ветхие объекты недвижимости;
- провести отчуждение земельных участков, перечисленных в сводном реестре земельных участков для нужд жилищного строительства, в том числе путем расторжения договора аренды, безвозмездного срочного пользования, покупки земельного участка. Назначить ответственными исполнителями Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края, органы местного самоуправления в Камчатском крае (по согласованию);
- при наличии земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, предназначенных, но не используемых для жилищного строительства, разработать закон Камчатского края, регулирующий их изъятие, в том числе путем выкупа указанных земельных участков. Назначить ответственными исполнителями органы местного самоуправления в Камчатском крае, Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края;
- выработать механизм покупки на торгах предназначенных, но не используемых для нужд строительства земельных участков, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Назначить ответственными исполнителями Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края.
Резервом увеличения объемов жилищного строительства на территории Камчатского края является вовлечение в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
В целях вовлечения данных земельных участков под жилищное строительство законодательством Российской Федерации предусмотрены процедуры принятия соответствующих решений, установленные статьями 12, 13 Федерального закона от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
В целях реализации Федерального закона № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» заключено Соглашение о взаимодействии (сотрудничестве) между Правительством Камчатского края и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства от 16.02.2009 г.
В 2008 г. в Камчатском крае была проведена инвентаризация земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в ходе которой было определено 25 земельных участков общей площадью более 16 000 га (16 - в г. Петропавловске-Камчатском; восемь - в Елизовском муниципальном районе; один - в Мильковском муниципальном районе), которые могут быть использованы для целей жилищного или иного строительства. Перечень вышеназванных земельных участков по форме, утвержденной Приказом Министерства экономического развития РФ от 22.12.2008 г. № 466, направлен в Федеральный фонд «РЖС». Из 25 земельных участков, вошедших в Перечень, 13 земельных участков принадлежат Минобороны, 12 - казне Российской Федерации (из них четыре участка - это земли сельскохозяйственного назначения).
Еще одним положительным фактором является снос ветхих полуразрушенных зданий и сооружений на территориях заброшенных воинских частей, располагающихся в границах городского поселения. В Камчатском крае восемь участков, находящихся в федеральной собственности, пригодны для использования в целях жилищного строительства [6].
В Камчатском крае потенциальная доля семей, имеющих возможность приобрести жилье по существующим ипотечным программам, составляет 22%. Таким образом, 78% населения края улучшить свои жилищные условия в настоящее время не в силах. Система долгосрочного найма позволит снизить процент людей, желающих улучшить свои жилищные условия на 40%. Один жилой шестиподъездный дом в месяц будет приносить доход около 1 320 тыс. руб., а за год 15 840 тыс. руб. Затраты на строительство дома составят около 100 млн. Таким образом, через семь лет доходы от аренды дома превысят расходы на строительство и составят 110 880 тыс. руб. Средняя пригодность дома для проживания должна составлять около 25-30 лет. За 25 лет доход от аренды дома составит минимум 316 800 тыс. руб. (без учета роста аренды). Через 25 лет экономическая эффективность проекта составит 216 800 тыс. руб.
На сегодняшний момент процент людей, не способных самостоятельно приобрести жилищную площадь, очень высок: это как молодые семьи, которые начинают совместную жизнь отдельно от родителей, так и люди, которые переехали в Камчатский край на временные заработки или постоянное жительство, а также иные категории граждан с низкими доходами. Такие категории граждан, как правило, вынуждены снимать жилье за высокую плату, что еще больше отодвигает их от возможности приобрести собственное жилье, так как весь доход идет на покрытие постоянно растущей аренды. К тому же часто договор аренды не заключается в письменном виде, что лишает квартиросъемщиков стабильного места проживания, и люди вынуждены переезжать с места на место, часто несколько раз в год.
Система долгосрочного найма дает гарантию стабильности, так как договор с квартиросъемщиком заключается минимум на один год. В течение года арендная плата не растет, что позволяет арендаторам планировать свои расходы. Если граждане стоят в очереди на получение социального жилья и являются участниками программы долгосрочной системы аренды жилья, то это не лишает их возможности получения социального жилья.
Граждане вправе решать сами, с каким количеством комнат им арендовать квартиру, в отличие от социальной аренды, где количество комнат строго определяется количеством человек в семье.
Поскольку цена арендной платы в течение года стабильна и составляет 80% от средней аренды по городу, то спрос на аренду государственных квартир составит конкуренцию спросу на аренду квартир собственников, что в свою очередь приведет к стабильности или снижению цен на рынке.
Реализация подобного проекта позволит обеспечить большое количество семей качественным жильем. Меры по освобождению от арендной платы на три месяца в случае усыновления или рождения второго ребенка, а также снижение аренды на 5% с рождением каждого последующего ребенка, могут привести к улучшению демографической ситуации в Камчатском крае.
Литература
1. Официальный сайт Правительства Камчатского края [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.kamchatka.gov.ru.
2. Коновалова Е.В. Механизмы решения жилищной проблемы как часть современной социальной политики // Уровень жизни населения регионов России. - 2009. - № 3. - С. 112-116.
3. Кульков В.М. Теоретические и структурные аспекты жилищной проблемы // Уровень жизни населения регионов России. - 2010. - № 10. - С. 21-27.
4. Белкина Т.Д. Финансово-экономические проблемы развития жилищного сектора // Проблемы прогнозирования. - 1996. - № 1. - С. 101-111.
5. Интервью заместителя Министра ЖКХ и энергетики Камчатского края Е.В. Косовой // Газета «Камчатское время». - 2011. - 9 ноября.
6. Долгосрочная краевая целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Камчатском крае на 2011-2015 годы» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.kamchatka.gov.ru.
