CC BY
337
Орешков А.А. Механизмы реализации жилищной политики в современной России тенденции и проблемы развития Дата: 31/12/2010 Номер: (24) УЭкС, 4/2010
Аннотация: В статье дан обзор механизмов и инструментов реализации мероприятий жилищной политики, применяемых в настоящее время в России. В заключение дается авторский комментарий и излагается авторская позиция по рассматриваемому вопросу.
Ключевые слова: Жилищная политика, национальные проекты, Федеральные программы, Жилищный кодекс, ипотека, механизм и инструменты жилищной политики, государственно-частное партнерство, жилищно-строительные кооперативы, лизинг.
Abstract: In article the review of mechanisms and the tools of realisation of actions of a housing policy applied now in Russia is given. The author's comment is in summary given and the author's position on a case in point is stated.
Keywords: Housing policy, national projects, Federal programs, Housing code, mortgage, mechanism and tools of a housing policy, state-private partnership, housing co-operatives, leasing.
Орешков Александр Александрович
аспирант
Кисловодский институт экономики и права
kiep.@kiep.ru
Выходные данные статьи: Орешков А.А. Механизмы реализации жилищной
политики в современной России тенденции и проблемы развития // Управление экономическими системами: электронный научный журнал, 2010. - № 4 (24). - № гос. рег. статьи 0421000034/. - Режим доступа к журн.: http://uecs.mcnip.ru.
В большинстве стран жилищная политика является одной из наиболее значимых отраслей социальной политики, одной из наиболее острыгх и постоянных тем общественный дискуссий.
Не случайно проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» занял достойное место среди национальных проектов.
С переходом России к рыночной экономике в жилищной политике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан.
Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача - создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60 процентов государственного и муниципального жилья.
Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой "Жилище" 2002-2010 гг. Программа устанавливает основные количественные приоритеты: сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет, а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года.
В настоящее время Программа включает 9 подпрограмм: [4]
1. "Государственные жилищные сертификаты";
2. "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур";
3. "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда";
4. "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";
5. "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";
6. "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";
7. "Обеспечение жильем молодых семей";
8. "Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";
9. "Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан".
Принятие нового Жилищного кодекса ознаменовало собой новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 года уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.
С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), других законов законодательство внесло некоторую ясность относительно того, во что публичная власть намерена вмешиваться, а во что нет. В частности, выяснилось, что социальное жилье сохраняется, причем не на маргинальном уровне в 1-2 процента как, напрмер, в США, а в качестве серьезного сегмента жилищного фонда - на уровне 15-20 процентов, как в большинстве европейских стран. За социальное жилье отвечают органы местного самоуправления, они же должны его строить из средств своих бюджетов, скорее всего, в основном после 2010 года, когда не будет риска «потерять» это жилье на следующий день после передачи его внаем. Сколько такого жилья
нужно строить? В каких районах города строить? Каким должно быть это жилье? Что делать с оставшимися неприватизированными квартирами в многоквартирных домах? Один вопрос тянет за собой следующий, и постепенно формируется проблемное поле «настоящей» жилищной политики, все более выходящее за рамки проблем собственно социального жилья, и которое достаточно подробно охарактеризовано в работах [10;11;12].
Дадим краткий обзор механизмов жилищной политики в современной России: [5-13]
1. Очередь на улучшение жилищных условий
На современном этапе ведомственный принцип практически прекратил свое существование. Лишь немногие предприятия продолжают строить жилье, и, как правило, заканчивая незавершенное строительство. Основной формой безвозмездного обеспечения граждан жильем стала социальная очередь на улучшение жилищных условий, формируемая органами местного самоуправления. Жилищная проблема очередников решается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади.
Всего по Российской Федерации на начало 2005 г. в очереди стояло около 5 млн. семей и одиноких граждан. Число очередников имеет тенденцию к сокращению, но сокращение в основном происходит за счет «естественной убыли» (самостоятельное решение жилищной проблемы, получение жилья по другим государственным программам, непродление участия и т.п.), а не за счет улучшения жилищных условий очередников. Число улучшивших жилищные условия и их доля в очереди сокращаются, и на этот фактор приходится не более половины уменьшения очереди. Максимальный срок продолжительности ожидания в очереди в последние годы колеблется в районе 20 лет.
2. Жилищныге субсидии очередникам
Механизм очереди на улучшение жилищных условий даже в советское время не мог оперативно решать жилищные проблемы граждан (особенно молодого поколения). При постоянном наращивании темпов строительства отдельную квартиру каждой семье обещали к 2000 г. Падение темпов продвижения очереди с рекордных 1-1,2 млн. семей в конце 80-х гг. до 400-200 тыс. в последние годы поставило вопрос альтернативных вариантов участия государства в приобретении жилья.
Проблема использования механизма очереди на улучшение жилищных условий связана не только с низкими темпами ее продвижения и разочарованием населения в его действенности, но и в том, что до сих пор не существует строгой нормативной базы и четких критериев определения статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий. Эта задача была поставлена как одно из мероприятий федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г.г.
В условиях сокрытия значительной доли доходов в категорию очередников попадают граждане с высокими доходами, а при формировании очереди основное значение имеет принцип времени постановки на учет, а не реальной потребности в улучшении жилищных условий.
3. Предоставление жилья льготныгм категориям граждан Федеральные программыы
За счет бюджетных средств обеспечение жильем определенных «льготных» категорий
граждан происходит в рамках федеральной программы «Жилище» на 2002-2010 гг. и ее Подпрограмм, о которых говорилось выше.
Эти механизмы являются продолжением программ, действовавших в 1995-2001 гг., причем ранее принятые программы не были выполнены (достижение 30 % планируемых результатов по некоторым категориям было лучшим результатом).
- Региональныге и муниципальныге программыы
Субъекты РФ и муниципальные образования принимают свои специфические (не входящие в перечисленные федеральные) программы в области жилищной политики. Наиболее распространенные из них — это обеспечение жильем детей-сирот по достижению ими совершеннолетия и молодых специалистов государственных и муниципальных органов и учреждений.
4. Ипотечное кредитование в России
Существует несколько схем ипотечного кредитования [1-3], сущность которого заключается в предоставлении кредита на строительство или приобретение жилья под залог этой недвижимости. Для получения ипотечного кредита требуется хорошая кредитная история заемщика, первоначальный взнос (в среднем 30 % стоимости жилья) и страхование, как жилья, так и трудоспособности заемщика. Привлекательность ипотечного кредитования для заемщика состоит в большом сроке кредитования (до 20 лет).
Ипотечное кредитование еще в 1996-1997 гг. было признано основной формой обеспечения жильем граждан со средними доходами, и, соответственно, объектом государственной поддержки. В 1998 г. был принят федеральный закон об ипотеке. Однако до 2001 г. ипотечное кредитование осуществляли исключительно коммерческие банки за счет привлеченных средств.
Начало участию государства в ипотечном кредитовании было положено созданием в октябре 1997 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», уставный капитал которого в размере 80 млн. руб. полностью находится в федеральной собственности. Но активную работу агентство начало после смены руководства в 2001 г. и принятия «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» с налаживания связей с аналогичными региональными структурами и заключения договора со Сбербанком о выделении средств агентству на ипотечное кредитование под сравнительно небольшой процент. За основу в России принята американская многоуровневая модель ипотечного кредитования. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, регистрирует закладную. Выданные кредиты банки продают Региональным агентствам ипотечного кредитования (РАИК).
5. Кроме собственно ипотечныгх схем существуют примерыг использования жилищныгх сберегательных программ. Схема строительных ссудосберегательных касс, использовавшаяся Сбербанком и АК «СБС-АГРО», предполагает предоставление кредита на льготных условиях лишь после накопления на счету определенной суммы за счет периодических платежей определенного размера. Суммы взносов используются для кредитования участников, уже накопивших требуемую сумму, кроме того, они характеризуют стабильность доходов заемщика и заменяют характеристику его кредитной истории. Подобную схему используют и застройщики собирая взносы во время строительства и предоставляя рассрочку после сдачи дома. [9]
6. Региональныге условия ипотечного кредитования
Как уже отмечалось, региональные ипотечные структуры проводят несколько отличную от стандартов федерального агентства политику. Они могут использовать средства регионального и местных бюджетов для льготного кредитования, кроме того, существуют программы проводимые непосредственно через органы власти или уполномоченные банки, использующие бюджетные средства для субсидирования процентной ставки.
7. Государственно-частное партнерство, как эффективныгй механизм решения задач национального проекта «Доступное жилье». [8]
Государственно-частное партнерство (ГЧП) является эффективным механизмом привлечения долгосрочных инвестиций направленный на развитие инновационных проектов и секторов экономики.
Основным источником средств для реализации проектов ГЧП в РФ в настоящее время является созданный в 2005 году бюджетный Инвестиционный фонд, предусматривающий две преобладающие формы финансирования проектов:
• Договорная форма ГЧП - софинансирование на договорных условиях инвестиционного проекта, которое реализуется в рамках концессионных соглашений (данная форма в настоящее время является мало проработанной, которой присуще: а)отсутствие практического опыта реализации таких соглашений, а также б)недостаточно проработанная законодательная база)
• Долевая форма ГЧП - наиболее распространенная в настоящее время форма сотрудничества государства и бизнеса - заключается в инвестировании частных и публичных средств в уставные капиталы юридических лиц. Это наиболее простая и доступная форма организации партнерства.
Наиболее успешным вариантом долевой формы ГЧП является закрытый паевой инвестиционный фонд.
Вариантыы реализации проектов ГЧП.
В настоящее время существует два варианта реализации проектов ГЧП с применением закрытых фондов. Различаются они способом участия государства. Условно эти способы можно обозначить как «максимально прямое» и «опосредованное»:
1. «Максимально прямое» участие государство принимает в реализации проектов, связанных с венчурным финансированием при посредничестве «Российской венчурной компании» (ОАО со 100%-ным участием государства). РВК призвана инвестировать средства в создание нескольких десятков венчурных ПИФов по всей стране, которые в свою очередь должны профинансировать 100-200 «стартапов» в российской экономике.
2. «Опосредованное» участие вызвано тем, что по действующему законодательству прямое внесение государственного имущества в закрытый фонд невозможно. Реализация подобных механизмов удовлетворяет задачам национального проекта «Доступное жилье», а также целому ряду иных федеральных целевых программ базовым принципом которых определено развитие различных форм ГЧП с целью
привлечения средств внебюджетных источников.
8. Жилищно-строительные кооперативы, как оптимальная модель решения задачи обеспечения населения доступныгм жильем. [11]
К началу 2009 г. Россия стоит перед необходимостью формировать самостоятельный, отдельный от государства механизм привлечения денежных средств рынка. Кооперативные организации выступают альтернативной системе жилищного кредитования. На данный момент ипотека практически недоступна, а в связи с удешевлением жилья и экономически неэффективна для заемщиков. Кроме того, для ее получения необходимо пройти процедуру рассмотрения заявки на кредит, в которой многим отказывают в России по тем или иным причинам. Кооперативная система в этом аспекте является более доступной, т.к. позволяет участвовать каждому желающему. Однако необходимо учитывать, что как ипотечное кредитование банков, так и кооперативная система рассчитаны на определенный уровень доходов клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия. Мы знаем, что при использовании той или другой системы кредитования гражданину необходимо накопить или иметь на руках определенную сумму - минимальный процент от стоимости будущего жилья, т.е. вкладывать собственные сбережения.
Решение проблемы минимизации бедности и повышения благосостояния населения является приоритетом деятельности потребительской кооперации. Механизмы и формы деятельности кооперативных организаций в решении данной проблемы разнообразны. Как один из институтов кооперативного уклада потребительская кооперация ориентируется, прежде всего, не на получение прибыли, а на удовлетворение нужд населения, инициативу создавших ее людей - пайщиков.
Рассмотрим подробнее особенности организации и развития кооперативных схем решения в нашей стране жилищной проблемы.
Разразившийся мировой финансово-экономический кризис сейчас заставляет государственные власти и законодательные органы многих стран задумываться о правильности форм и методов экономической политики, проводимой в последнее время. Сейчас подвергаются резкой критике и источники создания экономического роста во многих отраслях. Но главным образом анализируются причины краха рынка недвижимости, в первую очередь жилой.
До сих пор в нашей стране сохраняется большое количество (около 3 млн.) очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. При наличии такого огромного неудовлетворенного спроса со стороны населения в нашей стране значение развития рынка жилой недвижимости для максимально быстрого обеспечения граждан жильем нельзя переоценить. В этой связи необходимо проанализировать системообразующие факторы этого рынка, прежде всего, рассмотреть проблемы финансирования жилищного строительства и создания платежеспособного спроса на жилье.
В мировой экономической практике сложились две основных формы финансирования для приобретения жилой недвижимости - американская и европейская. Американская модель ставит во главу угла ипотечное кредитование. За счет стандартной методики оценки заемщиков и сложно структурированной системы распределения рисков эта модель приобрела популярность на американском рынке. Следует подчеркнуть, что эта система, приемлемая для банков - кредиторов все же не учитывала главного риска
- риска оценки заемщика и снижения цен на недвижимое имущество. Недостоверная
во многих случаях оценка заемщиков, направленная, в первую очередь, только на увеличение объемов ипотечного кредитования, привела к лавинообразному росту банкротств. Череда банкротств заемщиков - физических лиц привела в свою очередь к взысканию и реализации жилой недвижимости как залога. Массированная реализация залога привела к снижению цен на недвижимость, а это, в свою очередь, как бумерангом ударило по тем заемщикам, которые уже выплачивали кредиты, выданные им, исходя из прежних завышенных цен на недвижимость. Этот клубок проблем показал порочность американской модели финансирования платежеспособного спроса. Здесь на первое место были в который раз поставлены интересы американского финансового сообщества, стремившегося расширить рынок кредитования. Привлекая потребителей возможностью «практически завтра» въехать в собственную квартиру, кредиторы фактически завлекали заемщиков в некий «финансовый мешок», выход из которого был только один - банкротство.
В противоположность американской модели, соответствующей обществу «мгновенного потребления», европейская модель, более соответствующая понятию «общества разумного накопления и потребления», восприняла идею создания системы кооперативов. Эти организации в разных государствах имеют разное название (кооперативы, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы) и могут иметь различия в режиме функционирования и правового регулирования. Но их сближает одно. Согласно этой модели человек приобретает квартиру не сразу, но на свои деньги. У граждан появляется возможность заранее прогнозировать срок приобретения жилой площади, а в ряде случаев и местоположение и стоимость.
Популярная в годы советской власти форма кооперативного движения была несправедливо забыта в нашей стране в 1990-е годы. В процессе становления рыночной экономики России, создания и укрепления банковского сектора кооперативная идея была серьезно дискредитирована, многие кооперативные институты в большинстве регионов оказались разрушенными.
В последние годы, начиная со вступления в действие федеральных законов о кредитных потребительских кооперативах граждан (2001 г.) и жилищных
накопительных кооперативах (2004 г.), началось постепенное восстановление кооперативного движения в России. Однако данный процесс затрудняется и тормозится элементарным отсутствием информации у населения о сущности деятельности данных организаций на рынке. Это связано как с недостатком популяризации кооперативной системы государственными органами, так и с отсутствием должного финансового обеспечения PR и рекламы самими кооперативами.
Развитие кооперации вообще способно внести весомый вклад в решение жилищного вопроса. Ситуация с жильем всегда была актуальной и чрезвычайно трудной. Объем жилищного фонда в стране по состоянию на 2007 г. составлял чуть более 3 млрд. м2, при общей потребности в жилье 5,3 млрд. м2. Средняя обеспеченность населения жилой площадью - 21,1 м2 на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе. Например, в Германии этот показатель составляет 35 м2, в Швеции - 40 м2, в США -70 м2. Для решения жилищной проблемы в настоящее время понадобится более 1,5 млрд. м2 жилья. Однако в условиях финансового кризиса эта задача практически невыполнима. [11]
Несмотря на некоторый объем государственного финансирования семей, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, с каждым годом отмечается прирост индекса ввода жилья населением за счет собственных средств. В то же время до
кризиса ориентация на ипотечное кредитование (сделки с использованием ипотеки по всей стране, по некоторым оценкам, составляли не более 10-15% от общего количества сделок с жилой недвижимостью) не позволила резко увеличить доступность жилья.
Недавно в Государственной Думе ФС РФ перед депутатами выступил Министр регионального развития РФ В.Ф.Басаргин с информацией о ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Он сообщил, что его ведомством определены в этой области приоритеты и механизмы их реализации. Пока главной задачей, по словам министра, остается «поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развития инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Эта поддержка осуществляется путем увеличения уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». Цифры тут весьма серьезные. Только за 2006-2008 гг. объем взносов в уставной капитал Агентства составил 14,2 млрд. руб., госгарантии - 58 млрд. руб. За эти годы практически во всех субъектах РФ были созданы региональные операторы Агентства ипотечного жилищного кредитования. В результате годовой объем ипотечных кредитов за 3 года увеличился более чем в 11 раз и в 2008 г. достиг 630 млрд. руб. [1,2,3,5]
Правительство определило и второй приоритет. Им оказалась государственная поддержка молодых семей в приобретении квартир или строительства индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных кредитов. Только за период с 2006 по 2008 г. из федерального бюджета на решение этой проблемы было выделено до 10 млрд. руб. Здесь отработан и задействован механизм софинансирования из федерального и региональных бюджетов, а также использованы собственные и заемные средства молодых семей.
В 2006-2008 гг. федеральной целевой программой "Жилище" было предусмотрено много мероприятий по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и переселению граждан из ветхого жилья. Только на эти цели, как нам было доложено министром, Правительством РФ в 2006 г. было выделено 18,6 млрд. руб., в 2008 г. - 3,6 млрд. руб., т.е. финансирование увеличилось более, чем в 2 раза. [4]
Государство приложило определенные усилия и для выполнения своих обязательств перед определенными категориями граждан, которым в законодательном порядке необходимо было оказать жилищную поддержку. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» были использованы механизмы государственных и жилищных сертификатов на общую сумму более 73 млрд. руб. Таким образом, государство обеспечило жильем 63 тыс. семей, что составляет 14,5% от общего количества на начало 2006 г. Как видим, проблема решается, но крайне медленно.
Первая причина и главная из них - государство перестало строить социальное жилье. На деле сегодня преобладают коммерческие строительные компании, которым выгодно строить элитное коммерческое жилье. Только осенью прошлого года стоимость 1 м2 жилья в Москве превышала цифру от 6 до 7 тыс. долл. В современных условиях это недоступно практически 95% населения, которые мечтают о жилье или пытаются улучшить свои жилищные условия. Какой тут выход? На сегодня таким выходом является забытая как федеральной властью, так и гражданами форма строительства - ЖСК.
Действующее законодательство в области регулирования именно кредитнонакопительных кооперативов представлено двумя законами. Существует закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан», благодаря которому существуют
многие кооперативы. Основным его недостатком эксперты считают неспециализированность: закон посвящен кооперативам вообще, он никак не ориентирован на реалии, сложившиеся в сфере недвижимости.
Не менее важным на сегодня является закон «О жилищных накопительных кооперативах». Он призван регулировать только деятельность накопительных жилищных кооперативов. В этом законе прописано большое количество ограничений и запретов, призванных защитить права граждан. В итоге он оказался настолько «тяжелым», что за прошедшие годы по нему было зарегистрировано лишь незначительное количество кооперативов.
В целом, схема работы накопительных кооперативов предполагает накопление денежных средств пайщиков для последующего приобретения жилой недвижимости. В этом случае пайщик сначала накапливает в течение определенного срока определенную сумму и, лишь, потом начинает подбирать себе будущую квартиру, исходя из срока и величины накоплений. В этом и кроется основная опасность кооперативов. Накапливаются лишь денежные средства. Никто не может с достаточной уверенностью спрогнозировать ни состояние рынка жилья в момент накопления достаточной суммы (упадут цены или вырастут), а также наличие или отсутствие конкретных приемлемых вариантов приобретения жилой площади для пайщика. Кроме того, при накоплении денежных средств всегда существует вероятность их нецелевого использования.
Другим недостатком накопительной системы является ее близость к ипотечной пирамиде. В случае приобретения квартиры пайщик будет выплачивать проценты кооперативу за пользование денежными средствами. В свою очередь, эти средства должны быть ранее внесены новыми пайщиками, наличие или отсутствие которых никто не может спрогнозировать. Таким образом, не исключается ситуация, когда пайщик, накопив определенную сумму, не будет иметь возможности купить квартиру по независящим от него обстоятельствам. В то же время он будет лишен возможности получить накопленную сумму обратно, т.к. она уже будет вложена в квартиры пайщиков, вступивших в накопительный кооператив ранее. Опыт к этой области, к сожалению, уже давно существует.
Таким образом, плюсы и минусы системы ЖСК, следующие.
В настоящий кризисный период более всего могут и должны быть востребованы иные формы объединений граждан, желающих приобрести жилье. Это жилищностроительные кооперативы (ЖСК). Режим их функционирования определен действующим Жилищным кодексом РФ. В ЖСК, как при долевом строительстве, возведение дома ведется на средства будущих владельцев жилья. Однако есть один немаловажный нюанс. Граждане, объединяющиеся в ЖСК, сами нанимают застройщика для выполнения определенного заказа и, следовательно, берут на себя часть ответственности за будущее возводимого дома. При инвестировании в долевое строительство, наоборот, главным действующим лицом является застройщик. Он решает все вопросы, оставляя инвесторам только одно право - дождаться получения новой квартиры.
Следовательно, главное различие между этими двумя схемами в том, что долевое строительство ведется с целью получения прибыли, а ЖСК граждане создают исключительно для того, чтобы обеспечить свои семьи достойными квартирами. Поэтому та львиная доля увеличения стоимости жилья, которая делает его недоступным для многих слоев населения, в данном случае сведена к нулю.
Кроме того, положительным моментом в деятельности ЖСК является то, что в
процессе его создания (учреждения) и на первых этапах деятельности (получение земельного участка под застройку, разработка проектной документации, получение согласований) не требуется значительных финансовых ресурсов. Это приводит к тому, что первоначальный взнос в кооператив может составлять не более 5-10% стоимости пая. Кроме того, существует возможность самостоятельно (но с учетом требований Градостроительного кодекса РФ) определять прогнозные сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, у членов ЖСК появляется недоступная для других граждан, желающих приобрести жилье, возможность прогнозировать сроки оплаты стоимости пая и размеры платежей в счет оплаты стоимости пая. Все это позволяет безболезненно для бюджета гражданина, семьи принять участие в строительстве многоэтажного дома, в котором именно он будет проживать, и самостоятельно определять параметры такого строительства, существенные характеристики дома.
Однако и тут возникает ряд проблем. Создание ЖСК должно происходить, получается, тогда, когда уже известно местоположение, адрес земельного участка и примерные параметры предстоящего к строительству многоэтажного дома. Однако в этом случае, должна существовать некая инициативная группа, которая приобретет в собственность (аренду) этот земельный участок, произведет первичные согласования и иные значимые действия. Как видим, все вышеперечисленные действия и факторы сами по себе требуют определенных финансовых и организационных затрат. При этом надо помнить, что основными финансовыми затратами будет приобретение земельного участка.
Вне всякого сомнения, в данном случае определяющей должна быть роль органов местного самоуправления. Именно местное самоуправление является важнейшим элементом любого демократического общества. Оно должно открывать гражданам возможность самостоятельно решать свои локальные проблемы так, как это происходит во всем мире, - без указаний и распоряжений сверху. Местная власть существует не для себя самой, а для эффективного управления страной в интересах граждан. Именно местное самоуправление должно сыграть ведущую роль в решении жилищной проблемы своих сограждан.
Более того, после создания ЖСК органы местного самоуправления могут реально оказать помощь кооперативу с выделением земельных участков для жилищного строительства. Известно, что согласно существующему законодательству такие земельные участки выделяются только на конкурсной основе. Однако предварительные согласования и выбор ряда земельных участков могут быть сделаны при помощи органов местного самоуправления из участков, находящихся в муниципальной собственности.
В каждом конкретном случае органы местного самоуправления могут расширять этот перечень мер для создания благоприятной среды деятельности ЖСК, используя полномочия, предоставленные им действующим законодательством.
Главная задача - принять ряд соответствующих региональных и муниципальных программ в этой сфере. Детальная проработка и появление подобных программ дадут мощный толчок к развитию этой формы организации жилищного строительства. Это позволит обеспечить необходимые темпы реализации национального проекта «Доступное жилье - гражданам России». [13]
В плане вышесказанного, на наш взгляд, необходимо усилить централизованную роль государства в реализации всех перечисленных инструментов механизма решения
жилищных проблем, и, в частности, в плане улучшения жилищных условий. Запланированное Правительством в долгосрочной перспективе (после 2010 года) обеспечение устойчивого функционирования жилищной сферы без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств мы считаем недопустимым.
Мы считаем, что оставлять государству роль только, как регулятора жилищных отношений, прав на недвижимость в жилищной сфере, установления технических регламентов в жилищном строительстве, жилищно-коммунальном комплексе и основных принципов градорегулирования, далеко недостаточно. Содержание жилищного фонда, развитие коммунального хозяйства, обеспечение условий для жилищного строительства и вообще решение жилищных проблем - должны стать функциями не только органов местного самоуправления, а оставаться основными функциями государства.
В противном случае, возникнут нежелательные явления, которые будут провоцировать снижение экономической безопасности общества во всех его аспектах. В частности:
- усилится межрегиональная дифференциация по уровню жизни населения (в частности, и по обеспечению жильем), что приведет в итоге к увеличению количества проблемных точек в стране;
- на местном уровне в каждом муниципальном образовании усилятся коррупция и взяточничество;
- усилятся социальная и правовая незащищенность каждого жителя данного города, края, региона и т.д. Кроме того, нельзя забывать о том, что государство обязано разобраться и вернуть те денежные средства, которые были выплачены населением на восстановление жилого фонда (амортизационные отчисления) за все годы существования каждого жилого дома, т.е. обязано профинансировать из госбюджета их капитальный ремонт (который, практически, как полагается нигде не был проведен, что и привело, в итоге к полному износу основных фондов жилищнокоммунальной сферы).
И поэтому совсем недопустимо сейчас взваливать на плечи населения повторное финансирование за его счет по причине обыкновенного казнокрадства местных властей и государственных органов.
Мы считаем также, что целесообразно вернуться к практике функционирования жилищных кооперативов по той финансовой схеме, которая применялась в начале их возникновения в 60-ые годы (с частичной дотацией стоимости квартир из государственного бюджета), когда получение квартиры было вполне доступным для большей части населения.
Также необходимо пересмотреть (и это возможно только в централизованном порядке) правила формирования льготной очереди на жилье, так как в этом вопросе местные административные органы власти руководствуются существующими на сегодня зачастую необъективными, но узаконенными критериями.
Целесообразно рассмотреть вариант приобретения жилья населением без предварительного взноса или залога, как это сейчас предлагается и практикуется, т.е. применить к решению этого вопроса схему лизинга, т.е. долгосрочной аренды с заключением трехстороннего договора (строительная организация - лизингодатель (например, тот же кооператив) - покупатель (физическое лицо или организация) с последующим выкупом объекта этого договора - жилья). При этом должны работать
все те преимущества классической лизинговой схемы, о которых всем известно из практики.
Также мы полностью поддерживаем механизм решения жилищных проблем, построенный га основе государственно-частного партнерства. И этот механизм требует значительного совершенствования и детальной законодательно-правовой и методологической доработки.
Также мы считаем необходимым пересмотреть финансовую схему расчета платежей при ипотечном жилищном кредитования, так как недоступность ипотеки широким слоям населения, в первую очередь, объясняется тем, что в соответствии с классической схемой погашения ипотечного (как и любого банковского) кредита предусматривается ежемесячное равномерное погашение суммы основного долга и одновременная ежемесячная выплата процентов по кредиту, исходя из годовой процентной ставки от всей суммы кредита, оставшейся на это период после погашения основного долга. В итоге, в первые месяцы и даже первые годы погашения ипотечного кредита, заемщик вынужден выплачивать процентные деньги банку, в сумме своей значительно превышающей сумму основного долга.
Изложенные подходы к построению организационно-экономического механизма разработки государственной жилищной политики с учетом реализации предложенных конкретных мероприятий и инструментов ее реализации будут способствовать успешному решению задач социально-экономического развития общества.
Литература
1. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 24.12.2002 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».
3. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 (в ред. от 08.05.2002 г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».
4. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 (в ред. от 14.02.2002 г.) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы».
5. Басаргин В.Ф. Вступительное слово на совещании по развитию ипотечного жилищного кредитования в 2009 г. (Москва, 04.02.2009)//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2009.-№1(38).
6. Глазунов В., Самошин В. Доступное жилье. Люди и национальный проект / под ред. В.Л. Глазычева. - М.: Европа, 2006.
7. Кошман Н. П. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2006.-№1-2 (26-27).
8. Николаев А.И. Государственно-частное партнерство в РФ: экономическое содержание и правовое обеспечение // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2007.-№1-2 (30-31).
9. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Целесообразно доработать и принять закон о строительных сберегательных кассах//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2009.-№2(39).
10. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005.
11. Пузанов А. Жилищная политика в России - мифы, заблуждения и реальность//Имущественные отношения в России. - 2006.-№10.
12. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: Норма, 2004.
13. Тарасюк В.М. Жилищно-строительные кооперативы как оптимальная модель обеспечения населения доступным жильем//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2009.-№2(39)
М гос. рег. статьи 0421000034/
Это статья Журнал ВАК :: Управление экономическими системами: электронный научный
журнал http ://uecs.mcnip.ru
URL этой статьи: http://uecs.mcnip.ru/modules.php?name=News&file=article&sid=274
