CC BY
21Совершенствование организационных методов управления реконструкцией Improvement of organizational methods of reconstruction management
t>, /Ц МОСКОВСКИЙ ■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ
Сидорова Елена Александровна,
студент магистратуры кафедры организации строительства и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (НИУМГСУ129337, Москва Ярославское шоссе 26) [email protected]
Аннотация: В работе представлен анализ современных тенденций и актуальных проблем механизма оспаривания статуса аварийности многоквартирных жилых домов в судебном порядке.
Проанализированы и систематизированы определения понятий ветхого и аварийного состояния здания, обозначены ключевые различия в толковании и применении понятий. Описан порядок признания многоквартирного дома аварийным в рамках действующего законодательства и выявлены основные недостатки фактически сложившейся практики реализации данной процедуры.
На основании экспертной практики авторов рассмотрены основные направления применяемых судебных экспертных и следований, проанализированы проблемы производства строительно-технических исследований по подобным делам и выявлены типовые ошибки экспертов.
Даны рекомендации, способствующие решению указанных проблем необходимо совершенствование нормативной базы в части регулирования действующего механизма признания многоквартирных домов аварийными, ужесточение контроля и надзора в работе комиссии, усиление комиссии компетентными специалистами экспертами-строителями.
Очевидна также необходимость повышения квалификации судебных экспертов строителей и более тщательный отбор экспертных организаций для проведения строительно-технических исследований путем введения саморегулирования или иных форм контроля.
Summary: The paper presents an analysis of current trends and current problems of the mechanism of challenging the status of accidents of apartment buildings in court.
The definitions of the concepts of dilapidated and emergency condition of the building are analyzed and systematized, the key differences in the interpretation and application of the concepts are indicated. Described the procedure for recognition of apartment buildings emergency in the framework of existing legislation and identified the major weaknesses of the existing practice of implementation of this procedure.
On the basis of the authors ' expert practice, the main directions of the applied forensic expert and investigations are considered, the problems of construction and technical research in such cases are analyzed and typical errors of experts are revealed.
Recommendations that contribute to the solution of these problems need to improve the regulatory framework in terms of regulation of the current mechanism of recognition of multiapartment buildings emergency, tighter control and supervision in the work of the Commission, strengthening the Commission by competent experts-builders.
There is also an obvious need to improve the skills of judicial experts of builders and more careful selection of expert organizations for construction and technical research through the introduction of self-regulation or other forms of control.
Ключевые слова: аварийные и ветхие многоквартирные дома, судебная строительно-техническая экспертиза, оспаривание статуса аварийности.
Keywords: emergency and dilapidated apartment buildings, judicial construction and technical expertise, challenging the status of accidents.
Переселение граждан России из ветхого и аварийного жилья в пригодные для жизни дома - одна из приоритетных задач государства и жилищно-коммунального хозяйства в России. Проблема наличия фонда ветхого и аварийного жилья практически в каждом городе нашей страны сегодня стоит особенно остро и требует новых нестандартных решений, финансовой поддержки, совершенствования законодательной базы и принятия безотлагательных мер.
Основные нормативные акты, регулирующие вопросы признания многоквартирных домов аварийными: »Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Ряд источников нормативно-технической документации дает основные определения и положения по техническому обследованию, содержанию и ремонту многоквартирных жилых зданий. Существует некоторая путаница и отождествление понятий ветхого и аварийного жилья, как в современной литературе, так и на практике. Понятие «ветхое жилье» в действующем законодательстве РФ не раскрывается. Ни Жилищный кодекс РФ, ни Положение о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, не содержат такое понятие, как «ветхое жилье».
Тем не менее, это понятие довольно часто можно встретить в различных региональных и федеральных программах по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, а также судебных актах, некоторые из которых, в свою очередь, отождествляют понятие «ветхого жилья» и «жилья, непригодного для проживания [1].
В сложившейся практике и условиях отсутствия в действующем законодательстве понятия ветхости статус ветхого и аварийного жилья на данный момент является тождественным, и первое понятие включается во второе. Многие граждане также понимают ветхое жилье как помещение, подлежащее реконструкции, а не сносу.
Использование устаревшего термина обуславливается тем, что до вступления в силу Жилищного кодекса РФ действовал аналогичный законодательный акт РСФСР, принятый в 1983 году. Сегодня в ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» содержится понятие только аварийного жилищного фонда. «Аварийный жилищный фонд -совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке до 1 января 2012 года или применительно к положениям главы 6.3 настоящего Федерального закона после 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации» [11].
Однако в некоторых актуальных источниках технической документации в строительстве и ЖКХ все же можно найти определение понятия ветхого состояния здания.
Ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции, основание (здание в целом) в результате высокого физического износа перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям [6].
Ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70 %, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65 %, основные несущие конструкции
сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям[5].
Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных были утверждены Постановлением Госстроя России от 20.02.2004г. № 10. Однако в регистрации Постановления Госстроя России от 20.02.2004г. № 10. Минюстом РФ было отказано [8].
В нормативно-технических источниках также можно найти несколько схожих толкований понятия аварийного состояния, приведем основные из них:
Аварийное состояние здания - состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих [5].
Аварийное состояние - категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения ( необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий)[ 10].
Аварийное состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта [2,3 ].
Из анализа существующих определений ветхого и аварийного жилья напрашивается вывод о том, что ветхое жилье (ветхое состояние здания) характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их обрушения и, соответственно, не представляет опасности для жизни, а аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций, что ввиду возможности обрушения создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям.
На сегодняшний день процедура признания многоквартирного дома аварийным достаточно подробно регламентирована Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. От 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Согласно данному положению,
оценка и обследование помещений дома с целью признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу производится специальной межведомственной комиссией. Для этого требуется наличие заявления собственника помещения (нанимателя), либо заключение органов государственного жилищного надзора.
В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти, а также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора(муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - органы государственного надзора (контроля), на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также в случае необходимости - представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий [9].
По результатам работы комиссия принимает решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или подлежащим реконструкции. На основании полученного от комиссии заключения администрация принимает решение и издает соответствующее распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Однако сложившаяся в нашей стране практика процедуры признания многоквартирных домов аварийными показывает, что законодательно предусмотренный механизм в силу ряда факторов работает иначе. Довольно часто работа комиссии носит формальный характер: строительно-техническая экспертиза по обследованию несущих конструкций, инженерно-технических систем, исследованию соответствия объекта действующим санитарно-гигиеническим нормам в должном объеме не производится и заменяется визуальным осмотром помещений.
Кроме того, законодательно, необходимость участия эксперта-строителя в работе комиссии носит чисто рекомендательный характер, поэтому подобные визуальные осмотры часто проводятся без привлечения эксперта.
Экспертная практика авторов участия в судебных процессах по гражданским делам, связанным с признанием аварийности многоквартирных жилых домов, показывает, что
при первичном включении домов в реестр аварийных в ряде случаев выезд комиссией и вовсе не производился.
В связи с этим довольно часто аварийными признаются дома, которые на самом деле таковыми не являются. Такая практика наблюдается в различных регионах, и сотни опубликованных решений судов об исключении домов из списка аварийных это подтверждают [7].
Кроме того в ряде регионов России несовершенства существующего механизма признания многоквартирного дома аварийным используются местными региональными органами исполнительной власти как «инвестиционные проекты» - с нарушением законных прав и интересов граждан «аварийными» признаются пригодные для проживания многоквартирные дома, расположенные на привлекательных с точки зрения потенциального доходоприношения земельных участках.
Все это приводит к большому объему судебных споров по данному вопросу и привлечению судебных экспертов-строителей с целью выполнения объективных строительно-технических исследований.
Особенности производства строительно-технических исследований в рамках судебных процессов по аварийным домам: проблемные вопросы и типовые ошибки экспертов
В сложившихся условиях процедура оспаривания в судебном порядке может иметь два направления: оспаривание самого факта аварийности здания и оспаривание рыночной стоимости квадратного метра аварийного жилья, что порождает и два направления судебных экспертиз - строительно-техническая и стоимостная. В случае необходимости установления объективных фактических данных о техническом состоянии здания, назначают строительно-техническую экспертизу. Перед экспертами в определении судья, как правило, ставит вопросы следующего характера:
- Определить техническое состояние конструктивных элементов, установить категорию технического состояния многоквартирного жилого дома?
- Является ли многоквартирный жилой дом аварийным?
- Определить процент износа данного жилого многоквартирного дома?
- Возможно ли дальнейшее проживание в данном жилом доме, не создает ли это опасность для окружающих и для проживающих в данном жилом доме?
Как известно, для объективного ответа на подобные вопросы необходимо проведение полноценного технического обследования с вскрытием всех конструктивных элементов, проведением необходимых обмерных работ, инженерно-геологическим исследованием
грунта, выполнением поверочных расчетов и т.д. Анализ подобных заключений в материалах гражданских дел показывает, что эксперты зачастую допускают неточности, нарушают методику выполнения технического обследования - в заключениях отсутствуют поверочные расчеты, обследование носит визуальный характер, эксперты путают понятия и критерии ветхости и аварийности и связывают категорию технического состояния объекта со значением физического износа и другие.
Это связано с рядом факторов, среди которых и упрощение процедуры выполнения экспертизы с целью снижения себестоимости (полноценное техническое обследование услуга недешевая в любом регионе, и некоторые жильцы аварийных домов просто не готовы оплачивать счета в объеме, в котором эксперты оценивают свои услуги); и низкая квалификация экспертов, и даже случаи, когда эксперт перестает быть «независимым» -заинтересован в исходе дела, находится в служебной или иной зависимости.
В соответствии с нормами ЖК РФ, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения. При этом выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется, исходя из рыночной его стоимости [4].
Например, в Республике Татарстан выкупную цену сформировали с учётом общей суммы средств Фонда ЖКХ на дату подачи заявки и площади аварийного жилфонда. Она распространяется на всё расселяемое приватизированное жильё и составляет 11022 руб. за кв. м.
Закон допускает возможность оспаривания выкупной стоимости аварийного жилья в судебном порядке, и доказать недостоверность рыночной стоимости при таком подходе можно только при помощи судебной стоимостной (оценочной) экспертизы. Однако сложившаяся практика такова, что нет никакой гарантии, что экспертиза не покажет еще более низкую стоимость или «поднимет» ее совсем незначительно. Суд, тем не менее, положит в основу заключения именно судебной экспертизы, поскольку сам ее и назначал, поручив проведение исследования компетентному специалисту.
Анализ подобных заключений также показывает наличие определенных недочетов -формальный характер исследования, нарушение методик классических подходов к оценке, отсутствие анализа рынка, некорректный расчет физического износа оцениваемого объекта и другие.
По результатам проведенного анализа можно прийти к следующим рекомендациям необходимо совершенствование нормативной базы в части регулирования действующего механизма признания многоквартирных домов аварийными, ужесточение контроля и надзора в работе комиссии, усиление комиссии компетентными специалистами экспертами-строителями.
Очевидна также необходимость повышения квалификации судебных экспертов-строителей и более тщательный отбор экспертных организаций для проведения строительно-технических исследований, путем введения саморегулирования или иных форм контроля.
Список литературы
1. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.05.2014 по делу N 33-7217/14
2. Гиниятова Р.Г., Куракова О.А. Формирование алгоритма выявления ошибок эксперта при производстве судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости//Наука Красноярья.- 2017. Т. 6. -№ 2-2. -С. 67-70.
3. ГОСТ 31937-2011: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния оригинал документа
4. ГОСТ Р 53778-2010: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Общие требования
5. Грахов В.П., Якушев Н.М., Ложкина А.Ю. Комплексное обследование зданий и сооружений// Интеллектуальные системы в производстве. -2014. -№ 1 (23).- С. 116-119.
6. Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С., Большакова С.М. Подходы к решению проблем ветхого и аварийного жилья//Экономика и менеджмент инновационных технологий.-2014. -№ 8 (35). -С. 47-50.
7. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188- ФЗ
8. Ибрагимова З.Ф., Япарова-Абдулхаликова И.М. О некоторых проблемах в сфере ветхого и аварийного жилья // Вестник УГНТУ. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика.- 2015. -№ 1 (11).- С. 69-73.
9. Еськова Н.А. Проблема формулировки вопросов эксперту при производстве судебных строительно - технических и стоимостных экспертиз//В сборнике: НАУЧНЫЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ В ЭПОХУ ГЛОБАЛИЗАЦИИ сборник статей международной научно-практической конференции: в 4 частях. 2017.- С. 186-187
10. Колобова С.В. Методические рекомендации по повышению эффективности разрешения экспертных задач в судебной строительно-технической экспертизе//Экономика и предпринимательство. -2015.- № 3-2 (56-2). -С. 709-712.
11. Манухина Л.А., Анохин Р.В. Судебная строительно-техническая экспертиза при обновлении ветхого и аварийного жилищного фонда в России// Экономика и предпринимательство.- 2017. -№ 8-3 (85-3).- С. 547- 553.
12. Марков С.В., Голикова Н.А. к вопросу обследования крупнопанельных многоквартирных жилых зданий//Научное обозрение. -2015. -№ 16. -С. 113-116
