CC BY
90
Секция ««Проблемы и перспективы международной интеграции в современном бизнесе»
УДК 333.12
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННОЙ СТРУКТУРЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Е. В. Силаева Научный руководитель - А. А. Пузанов
Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева
Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31
E-mail: dlaka@yandex.ru
Выявлены недостатки организационной структуры управления государственной жилищной структуры управления, а также произведена сравнительная оценка существующей и предложенной организационной структуры. Выявлена эффективность предложенной организационной структуры.
Ключевые слова: жилищный фонд, управление, структура.
IMPROVEMENT OF ORGANIZATIONAL STRUCTURE OF MANAGEMENT
OF HOUSING STOCK
E. V. Silaeva Scientific supervisor - A. A. Puzanov
Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation E-mail: dlaka@yandex.ru
In article shortcomings of organizational structure of management of the government housing institution of management are revealed, and also the comparative assessment of the existing and offered organizational structure is made. Efficiency of the offered organizational structure is revealed.
Keywords: housing stock, management, structure.
Существующая структура собственности на жилые помещения сформировалась в результате:
- бесплатной приватизации жилья гражданами, проживающими в квартирах государственного и муниципального секторов жилищного фонда;
- муниципализации жилья;
- функционирования первичного и вторичного рынков жилья;
- привлечения средств частных инвесторов в сферу строительства и реконструкции жилья.
Сложные проблемы управления жилищным фондом возникают в связи с изменившейся структурой собственности в ЖКХ, которая в жилищной сфере близка к оптимальной, вместе с тем, принципиальное разграничение экономической компетенции еще не достигнуто.
В настоящее время финансово-экономическая - основа функционирования ЖКХ города при предоставлении жилищно-коммунальных услуг населению на консолидированной основе складывается из 3-х основных источников покрытия затрат:
- средства населения;
- средства городского бюджета,
- внебюджетные средства.
Развитие эффективных конкурентных отношений выступает одной из главных задач реформы жилищно-коммунального комплекса, направленной на повышение качества представляемых услуг, снижение непроизводительных издержек, повышение привлекательности комплекса для частного бизнеса. В настоящее время, несмотря на то, что взаимоотношения между управляющими жилищными, подрядными и ресурсоснабжающими организациями в основном строятся на договорной основе, реально значительное число договоров не выполняется: во-первых, платежи по договорам часто не зависят от объема и качества работы и, во- вторых, управляющие жилищные организации ввиду
Актуальные проблемы авиации и космонавтики - 2015. Том 2
отсутствия гарантированного финансирования не оплачивают выполненные подрядчиком работы. Анализ деятельности различных секторов жилищно-коммунального комплекса указывает на реальную возможность развития конкурентных отношений в сфере содержания и ремонта жилищного фонда с одной стороны, серьезные технологические ограничения, возникающие при формировании рынка услуг в сфере поставки коммунальных ресурсов (вода, тепловая энергия, газ, электроэнергия) с другой стороны [1].
Особенностью ЖКК является монопольное положение большинства предприятий на локальных рынках в пределах муниципальных образований! Это обусловлено в первую очередь технологическими особенностями отрасли и условиями формирования современных систем жизнеобеспечения территорий, связанными с сетевой поставкой ресурсов. Несмотря на разнородность оказываемых ими услуг, данные предприятия характеризуются рядом общих признаков:
- использованием в ходе технологического процесса сложной инженерной инфраструктуры, привязанной к конкретной территории (сетей водопровода, канализации, теплосетей, устройств по передаче электроэнергии и т. д.);
- неразрывностью или строгой последовательностью процессов производства, передачи и потребления материальных носителей услуг;
- невозможностью для потребителя отказаться от получения данных видов услуг на сколько-нибудь длительный срок;
- невозможностью компенсации недопроизводства услуг в один период за счет более интенсивного их производства в другой;
- необходимостью четкой взаимосвязи на всех стадиях производственного процесса;
- тесной зависимостью организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий.
Предприятия, оказывающие данные услуги, могут быть отнесены к естественным локальным монополиям на конкретной территории. В целом ЖКК по признаку возможности создания конкурентной среды можно условно разделить на следующие группы:
- потенциально конкурентные, где развитие конкуренции сдерживается существующей структурой управления хозяйством (жилищный комплекс);
- естественные локальные монополии. Это, как правило, организации инфраструктурного обеспечения коммунальными услугами теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение и т. д. (коммунальный комплекс);
- сочетающие в себе элементы потенциально монопольных и потенциальной конкурентных структур (санитарная очистка и утилизация бытовых отходов, озеленение) (комплекс благоустройства).
В Жилищном Кодексе РФ сформулированы юридические основы участия собственников жилых помещений в управлении общим имуществом. Это должно способствовать переходу на пообъектное управление многоквартирными домами, а значит, привести к многообразию спроса на услуги по обслуживанию жилья. Действующая в настоящее время в России нормативная правовая база предполагает наличие трех уровней управления многоквартирным жилищным фондом:
- собственники жилого дома;
- управляющие жилищные организации;
- подрядные организации, обеспечивающие предоставление работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по содержанию и ремонту жилым домом.
При заключении договора собственник вправе определить перечень функций, передаваемых управляющей организации. Например, на основании договора управления жилищным фондом он может поручить управляющей организации вести учет переданного в управление имущества, потребовав при этом отражать имущество за балансом.
Типовой договор позволяет учесть все необходимые условия для эффективной работы управляющей организации, не ограничивая ее инициативу по управлению жилищным фондом. Форма договора может быть единой для управляющих организаций любых форм собственности. Кроме того, форма договора может быть единой для любого собственника жилищного фонда включая собственников (физических лиц) отдельных помещений. Различие может заключаться только в предоставлении управляющей организации права заключать договоры найма жилых помещений.
Главным экономическим потенциалом в управлении многоквартирными жилыми домами является ресурсосбережение в масштабах конкретного здания. Управляющая компания должна разработать программу мер по установке приборов учета и регулирования подачи воды и тепла, иметь
Секция «Проблемы и перспективы международной интеграции в современном бизнесе»
возможность распоряжаться всеми финансовыми ресурсами для оплаты жилищно-коммунальных услуг в конкретном здании [2].
Выбор способа управления кондоминиумом в современных условиях рыночных отношений зависит от наличия и доходности объектов, что оказывает существенное влияние на финансовые результаты текущего функционирования и развитие кондоминиума в перспективе. Это должно рассматриваться не как выбор управления материально-вещественными ценностями и потоками (иначе говоря, трубами, канализацией и т. д.) а как управление капиталом, финансовыми потоками, взаимоотношениями с бюджетом, кредитной и налоговой системами [3].
Таким образом, необходимо четко разграничить проблемы управления эксплуатацией и техническим обслуживанием фондов недвижимости кондоминиума, требующие привлечения технического персонала соответствующей квалификации (в штат управляющей компании на договорных условиях), и проблемы финансового менеджмента по управлению капиталом - недвижимостью кондоминиума.
Библиографические ссылки
1. Кононенко П. И. Стратегическое программно-целевое управление производственно-хозяйственной системой. Обобщение и практические рекомендации / под ред. В. А. Трайнева. М. : Дашков и К°, 2012. 272 с.
2. Проваленова Н. В. Тенденции развития и проблемы реализации жилищно-коммунальной реформы на муниципальном уровне // Вестник Нижегород. гос. инж.-экон. ин-та. Сер. Экономические науки. Вып. 2(3). Княгинино : НГИЭИ, 2011. 219 с.
3. Бовин А. А., Чередникова Л. Е. Управление инновациями в организациях. М. : Омега-Л,
2007.
© Силаева Е. В., 2015
