CC BY
24
Информация об авторах
Кудрявцева Вера Александровна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12; e-mail: kudravera@mail.ru; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Лашкевич Ольга Борисовна, старший преподаватель кафедры «Экономика и менеджмент в городском хозяйстве и на транспорте», филиал ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» в г. Твери, 170028, Тверь, ул. Орджоникидзе, 25в.
Information about the authors
Kudryavtseva V.A., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; e-mail: kudravera@mail.ru; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
Lashkevich O.B., senior teacher, Department of Economics and management in city economy and transport, Branch of Saint-Petersburg State Economic University in Tver, 25 Ordzhonikidze St., Tver, 170028.
УДК 332.8
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ И ИННОВАЦИОННОЙ НАПРАВЛЕННОСТИ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
О.В. Литвинова, Г.Е. Бирюкова
В статье представлены факторы, влияющие на состав, структуру и функционал участников рынка недвижимости. Описаны задачи и показана структура участников жилищной сферы в условиях функционирования расчетно-кассовых центров. Рассмотрено законодательство, устанавливающее порядок сбора, начисления и расходования средств, собранных собственниками помещений многоквартирных домов на капитальный ремонт.
Ключевые слова: структура; капитальный ремонт; служба заказчика; региональный фонд; инновации; механизм управления; эксплуатация; инвестиции; экономические интересы.
SOME ASPECTS OF ASSURANCE AND INNOVATIVE FOCUS OF RESIDENTIAL
PROPERTIES MAINTENANCE
O.V. Litvinova, G.E. Biryukova
In this article we presented the factors which influence the content, structure and functions of the participants of the real estate market. We also described and showed the structure of the participants of real estate sphere in the conditions of functioning of cash processing centres. We considered the legislation, fixing the way of collecting, charging and expenditure of the resources, gathered by the owners of the premises in the blocks of flats for the capital repair.
Key words: structure, capital repair, customer service, regional fund, innovations, controlling mechanism, exploitation, investment, economic interests.
Кризисное состояние жилищной сферы обусловлено в первую очередь неэффективной системой управления, низкой инвестиционной привлекательностью, высоким уровнем ее дотационности и неудовлетворительным финансовым положением собственников жилья, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа жилых фондов, низким уровнем жилищных стандартов, неэффективной работой эксплуатирующих предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. Проведенный анализ показал, что содержание жилищного комплекса, в его нынешнем виде, непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для бюджетной сферы.
Организация жилищно-коммунального обслуживания должна соответствовать происходящим макроэкономическим и политическим изменениям, исходя из необходимости адаптации отрасли к методам и формам рыночного хозяйствования с учетом заданных социальных ограничений. Эти задачи реализуются в институциональных преобразованиях через появление новых форм собственности, изменение организационно-правовых форм унитарных предприятий, взаимосвязанную систему договорных отношений между всеми субъектами рынка жилищно-коммунальных услуг, повышение интереса со стороны частного капитала, финансово-промышленных групп к жилищно-коммунальной сфере [1]. Требуется коррекция структуры участников жилищного рынка, а также упорядочение связей, возникающих между участниками рынка жилищно-коммунальных услуг.
Институциональное построение жилищного комплекса, при общности принципов формирования, имеет свои особенности в различных типах поселений. Эти особенности определяются как уровнем экономического развития муниципальных образований, совокупным объемом производства и бюджетного финансирования в расчете на одного жителя, соответствующим уровнем благоустройства жилищного фонда, так и размером территорий, численностью населения и традициями делового оборота.
Необходимость институциональных преобразований в жилищно-коммунальном комплексе вызвана неупорядоченностью построения системы управления, смешением функций и структур органов власти и бизнеса в жилищно-коммунальном комплексе (ЖКК), неопределенностью статуса муниципальных унитарных предприятий в условиях формирования рынка услуг, нерациональностью системы договорных отношений, нелегитимностью форм взаимодействия с потребителями.
Среди факторов, влияющих на состав, структуру и функционал участников рынка жилой недвижимости, отметим:
- наличие стратегии развития территориального образования, характер целей и задач развития недвижимости;
- уровень благоустройства и жилищных стандартов, сложившихся в регионе;
- степень платежеспособности и мотивированность собственников жилья во внедрении инновационных технологий ремонтных работ с целью дальнейшего уменьшения эксплуатационных затрат;
- наличие полноценных заказчиков ремонта в лице управляющей компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ);
- финансовый потенциал региона;
- степень обеспеченности квалифицированными кадрами;
- укомплектованность нормативно-правовой базы и др.
В основе формирования состава, структуры и функционала участников лежит решение следующих задач:
- создание конкурентной среды во всем диапазоне видов жилищно-коммунальных услуг, включая реконструкцию жилищного фонда;
- создание экономических и правовых условий успешного вхождения в жилищный сектор экономики округа частных операторов, обеспечивающих оптимизацию процессов
производства и управления, а также способных гарантировать привлечение и эффективное использование внебюджетных средств;
- создание системы управления с полноценным блоком административного регулирования рынка услуг и контроля деятельности хозяйствующих субъектов в жилищной сфере без вмешательства в оперативное управление;
- формирование правоотношений, соответствующих рыночному, экономическому механизмам, а именно системе ценообразования, договорных отношений, методов экономической поддержки и т.п.;
- обеспечение инвестиционной привлекательности жилищной сферы, направление инвестиций на достижение требуемого качества услуг при инновационной направленности ремонтных работ.
Отсутствие единого механизма совершенствования системы управления жилым фондом привело к тому, что в различных регионах страны данная проблема решается по-разному [2]. Так, на территории средней полосы ведется четкое разделение управленческих и хозяйственных функций при эксплуатации жилищного фонда. В районах Западной и Восточной Сибири, а также Крайнего Севера процессы перехода к рыночным методам управления расширенным воспроизводством жилищного фонда проходят более инертно. В эпицентре проблем формирования рыночной среды находится конструктивное решение вопроса создания адекватной структуры участников жилищной сферы. Анализ зарубежного и отечественного опыта показал, что именно от деятельности служб заказчика во многом зависит качество и темповые характеристики процессов воспроизводства жилой недвижимости.
Служба заказчика особенно востребована в условиях острой нехватки финансовых средств. Ее функционал включает приемку выполненных работ в соответствии с их реальными объемами и установленными критериями качества поддержания жилищного фонда, оценку требуемого объема финансирования, проведение соответствующей работы с населением по сбору платежей за жилищные и коммунальные услуги. Причем объемы выполняемых работ должны корректироваться, исходя из реальных размеров финансирования в соответствии с договорами на:
- техническое обслуживание;
- санитарное содержание;
- текущий и капитальный ремонт жилищного фонда.
Эти договоры должны заключаться заказчиком с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями.
Главная цель создания службы заказчика - повысить эффективность использования средств населения, идущих на оплату жилищно-коммунальных услуг, а также средств бюджетов различных уровней. Как показывает опыт, выполнение функций заказчика в полном объеме, а также перевод отношений в жилищно-коммунальном комплексе на договорную основу позволяет потребителям услуг непосредственно влиять на количество и качество получаемых услуг, воздействуя на основные направления и показатели деятельности коммунальных предприятий, производить конкурентный отбор управляющих компаний и подрядных организаций, занимающихся капитальным ремонтом жилищного фонда, то есть выбирать тех, кто предлагает работы с использованием современных, инновационных материалов и технологий по наименьшей цене.
Для осуществления расчетов между подрядчиками и службами заказчика, как показывает практика российских городов наиболее успешно осуществляющих реформу жилищно-коммунального хозяйства, целесообразно использование специализированных организаций - расчетно-кассовых центров (РКЦ). Их функционал очерчивается осуществлением оперативного ежемесячного расчета и сбора платежей населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальных услуг. При этом, прием платежей граждан может осуществляться как через отделения банков или отделения связи, так и непо-
средственно в расчетных центрах. Если стоимость банковских услуг будет минимизирована (вплоть до исключения комиссионного вознаграждения), как это принято в некоторых городах, то платежные функции целесообразно передать специализированным организациям.
При условии создания расчетных центров структура участников и конфигурация финансовых потоков выглядит следующим образом (см. на рис.).
Ч.
Управляющая организация (муниципальная)
Подрядные организации
Управляющая организация (частная)
Муниципалитет
Население (плательщики ЖКУ)
Структура участников жилищной сферы в условиях функционирования РКЦ
Характер взаимодействия участников жилищной сферы осложняется тем, что с одной стороны необходимо использовать социально приемлемые мероприятия, с другой -мероприятия должны быть с условиями инновационной направленности, т.е. обеспечивать модернизацию жилищного фонда, повышая его качество и надежность.
Таким образом, перед участниками стоит задача по снижению нагрузки на потребителя за счет сокращения капиталоемкости работ по модернизации жилищного фонда, осуществляемой в условиях перевода жилищно-коммунального комплекса на рыночные условия хозяйствования.
Особенность рынка жилищно-коммунальных услуг состоит в том, что сам этот рынок пребывает в процессе становления, рыночные отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства в некоторых отраслях и подотраслях только складываются, а рыночные механизмы задействованы не в полной мере. Преобладание мер административного воздействия над экономическими механизмами, неразвитость конкуренции в сфере реализации программ капитального ремонта жилищного фонда с условиями инновационной направленности ремонтных работ сформировало затратную природу тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Преодолеть эту проблему, ставшую хронической, предлагается путем реализации преимуществ фондовых механизмов. Для их формирования внесены дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральным законом Российской Федерации от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ...»).
Данный федеральный закон вносит изменения, в соответствие с которыми существенно меняется порядок сбора, начисления и расходования средств, собранных собственниками помещений многоквартирных домов на капитальный ремонт. Это один из ключе-
вых вопросов реформирования жилищно-коммунального комплекса. Закон устанавливает правовые и организационные основы формирования и обеспечения функционирования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов путем создания некоммерческих организаций, осуществляющих функции по накоплению средств и по их предоставлению в виде финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческих организаций на региональных уровнях Российской Федерации и их деятельности, регулирует отношения между указанными некоммерческими организациями, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, управляющими организациями, товариществами собственников жилья, а также собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом.
Целью деятельности региональных фондов заявлено создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование внедрения инновационных ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки региональным фондам за счет средств федерального фонда для обеспечения финансовой устойчивости системы гарантий финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта [3].
Целью создания региональных фондов является обеспечение качественного ремонта многоквартирных домов, находящихся в соответствующем субъекте Российской Федерации, за счет применения инновационных технологий, отвечающих требованиям энергетической эффективности.
Региональные фонды будут реализовывать следующие функции:
1. Рассматривать заявки лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом, на проведение капитального ремонта. Региональные фонды будут рассматривать заявки непосредственно от управляющих компаний, ТСЖ (ЖСК) и от представителей собственников, которые выбрали форму непосредственного управления.
2. Вести сбор и учет поступивших в фонд средств от лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, индивидуально по каждому многоквартирному дому.
3. На основании заявок перечислять средства для оплаты услуг и работ за проведение капитального ремонта на основании актов приемки работ.
То есть фонд будет осуществлять перечисление средств непосредственно подряд-
ным организациям. Сейчас договоры на проведение тех или иных видов работ по дому заключаются между ТСЖ (ЖСК), либо УК и подрядными организациями. По новому законопроекту на основании заявок УК и ТСЖ (ЖСК) региональный фонд будет напрямую перечислять деньги в подрядные организации.
4. Осуществлять мероприятия по привлечению кредитных ресурсов.
5. Предоставлять лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, имеющиеся в его распоряжении временно свободные денежные средства в качестве займа для финансирования работ по осуществлению капитального ремонта.
5. Проводить мероприятия по осуществлению строительного контроля работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.
6. Осуществлять взаимодействие с федеральным фондом, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, с органами местного самоуправления, управляющими компаниями и их саморегулируемыми организациями, кредитно-финансовыми, общественными и иными заинтересованными организациями.
Имущество регионального фонда будет формироваться за счет финансовой поддержки федерального фонда, доходов от размещения временно свободных средств, кредитных ресурсов и других, не запрещенных законом, источников [4].
Деятельность негосударственных (коммерческих) фондов предполагается по принципу региональных фондов субъектов РФ. За размещение средств в коммерческих фондах они выплачивают собственникам вознаграждение в виде процентов, за счет них увеличивается сумма средств, собираемых на капитальный ремонт.
Необходимость фондовых механизмов вызвана возможностью использования эффективных механизмов аккумулирования средств собственников жилищных фондов, направляемых на их воспроизводство. Эффективное профессиональное управление указанными средствами позволит согласовать интересы участников рынка жилой недвижимости на взаимовыгодной экономической основе.
В то же время возникновение новых видов участников процессов воспроизводства жилищных фондов не только решает проблему повышения экономической эффективности аккумулирования и расходования средств на капитальный ремонт, но и способствует созданию конкурентной среды в рассматриваемой сфере.
По признаку возможности создания конкурентной среды при формировании программ капитального ремонта жилищного фонда можно условно выделить следующие четыре группы участников жилищной сферы, объединенные по подотраслевому принципу:
1. Подотрасли естественных локальных монополий. Это, как правило, организации инфраструктурного обеспечения коммунальными услугами - теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение и т.д.
2. Подотрасли потенциально конкурентные, где развитие конкуренции сдерживается существующей структурой управления подотраслью - предприятиями жилищного хозяйства.
3. Подотрасли, сочетающие в себе элементы потенциально монопольных и потенциально конкурентных структур: дорожно-мостовое хозяйство, санитарная очистка и утилизация бытовых отходов, озеленение, ритуальное обслуживание, строительство и реконструкция.
4. Подотрасли с достаточно хорошо развитыми рыночными отношениями - гостиничное хозяйство, банно-прачечное хозяйство.
Развитие рыночных механизмов и здоровой конкуренции в жилищно-коммунальном комплексе зависит от эффективного разделения функций между собственниками жилищного фонда или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника, управляющими компаниями и поставщиками ЖКУ. Этому способствует:
- решение комплекса вопросов о сохранении муниципальной собственности на объекты инженерной инфраструктуры ЖКК;
- модернизация программ капитального ремонта жилищного фонда города;
- разработка нормативно-правовой базы, необходимой для функционирования предприятий ЖКХ в конкурентной среде;
- разработка рекомендаций по акционированию муниципальных предприятий по их видам: управляющие, жилищно-эксплуатационные, специализированные, ресурсо-снабжающие, многоотраслевые организации;
- обследование и инвентаризация предприятий ЖКК автономного округа и подготовка планов улучшения управления, повышения эффективности деятельности и институциональных преобразований обследованных предприятий.
Предпосылки для привлечения частных предприятий для капитального ремонта зданий, конкуренции цен и повышения качества услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве появляются посредством внедрения конкурсного принципа отбора организаций на выполнение различных видов деятельности.
Основной проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов на право технического обслуживания жилья, является фактическое отсутствие сформировавшейся профессиональной среды, что выражается в недостатке участников конкурса.
В сфере технического обслуживания жилья функционирует недостаточное количество предприятий. Это связано с тем, что указанный сектор рынка в настоящее время является малопривлекательным в силу низкой доходности и высокой степени риска задержки платежей заказчиком.
Таким образом, основной причиной, сдерживающей эффективное проведение конкурсов, является отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с подрядчиками, осуществляющих капитальный ремонт жилого фонда, а также, как показал анализ, отсутствие четких критериев и механизмов распределения поступивших для расчета с подрядчиками денежных средств.
Сохранение перекрестного субсидирования по-прежнему тормозит процессы внедрения конкуренции, поскольку влияет на финансы организаций, являющихся посредниками между производителями ресурсов и населением, выступающим в качестве их потребителя. У данных организаций возникают убытки (так называемая «разница в тарифах»), что снижает заинтересованность в развитии этого вида деятельности, снижая потенциал для конкуренции.
Таким образом, в результате проведенного исследования, структура участников жилищной сферы, с точки зрения потенциала реализации механизмов конкуренции неоднородна. Она включает представителей естественных локальных монополий, потенциально конкурентоспособных участников и конкурирующие структуры. В этой связи и механизм управления должен учитывать противоречия объективно присущие их взаимодействию. Именно поэтому востребованы паллиативные формы согласования экономических интересов участников, такие как кассово-расчетные центры, фонды, центры субсидий и льгот и др. Между тем основной вектор развития направлен на последовательный и максимально безболезненный для населения переход к рыночным формам и методам.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Методические рекомендации по разработке региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Протокол № 5 от 21.01.2008. [Электронный ресурс]. URL: www.mingkh.nnov.ru/?id=1496
2. Погодаев А.К., Маракушин М.В. Календарное планирование ремонтно-восстановительных работ жилых зданий // Информационные технологии в современном мире. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2006. Ч. 4. С. 45-49.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12. 2004 № 188-ФЗ.
4. Литвинова О.В. Разработка процедуры накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2012. № 8. С. 184-192.
Информация об авторах
Литвинова Ольга Владимировна, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89149032150; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Бирюкова Галина Егоровна, кандидат технических наук, доцент кафедры «Организация строительства и управления недвижимостью», Московский государственный строительный университет, 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.
Information about the authors
Litvinova O.V., associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89149032150; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
Biryukova G.E., Candidate of Technical Sciences, associate professor, Building organization and real estate control, Moscow State Building University, 129337, Moscow, Iaroslavskoe Shosse, 26.
