CC BY
81
О.В. КАРПОВА
РАЗВИТИЕ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
Развитие рыночных отношений в разных секторах экономики идет по-разному. В каких-то отраслях они наиболее развиты, в каких-то еще очень слабо и являются тормозящим фактором развития. К таким отраслям экономики относится жилищно-коммунальное хозяйство и особенно жилищный сектор.
При формировании рыночного механизма необходимо учитывать ряд особенностей жилищного хозяйства:
- наличие монополизма;
- высокую социальную значимость и жизненно важный характер работ;
- локальный характер производства и потребления работ и услуг, а также их незаменимость, невозможность доставки извне, с других территорий;
- высокий уровень комплексности данной сферы, что выражается в необходимости одновременной увязки в единой технологической цепочке с предприятиями коммунального обслуживания [2, с.170].
На 01.01.2007г. в Чебоксарах насчитывается 8530 тыс. кв. м жилья, или 2,2 тыс. единиц жилых домов; из них в хозяйственном ведении районных управлений ЖКХ находится 1,7 тыс. единиц (6,4 млн кв. м - 75%), в управлении ТСЖ И ЖСК - 0,3 тыс. единиц и в введении государственных предприятий - порядка 100 домов. Жилые дома со сроком службы свыше 30 лет составляют около 65% от общей площади жилищного фонда города [5].
По формам собственности жилищный фонд г. Чебоксары распределяется следующим образом: частный жилищный фонда составляет 5617,2 тыс. кв. м (66% от общей площади жилья в городе); муниципальный жилищный фонд -2722 тыс. кв. м (32% соответственно); государственные жилищный фонд -154,5 тыс. кв. м (2%).
Жилищный сектор исключительно рыночный, здесь преобладает собственник, а регулирование происходит сугубо рыночными механизмами, которые можно разделить на управление недвижимостью и эксплуатацию.
В г. Чебоксары выполняют функции управляющих компаний 11 организаций, из них 3 районных управления ЖКХ, МУП «Управление ЖКХ и благоустройства» (на территории Заволжья) и 7 частных организаций.
Среди составляющих, необходимых для развития конкуренции в сфере управления жилищным фондом, необходимо выделить:
- цена на услуги по управлению жилищным фондом формируется только на основе проведения открытых конкурсов;
- в основу договора на управление жилищным фондом между собственником и управляющей организацией должна быть положена экономическая заинтересованность управляющей организации в повышении эффективности управления муниципальным жилищным фондом;
- создание механизма объективного контроля со стороны собственника за деятельностью управляющей организации.
К факторам, влияющим на формирование конкурентной среды, можно отнести:
- объем жилищного фонда, находящегося в управлении жилищных организаций;
- политическую волю органов местного самоуправления;
- существующее на сегодняшний день многообразие форм собственности на жилищный фонд.
Целью формирования конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом являются повышение качества предоставления населению жилищных услуг и снижение их стоимости.
Ситуация в жилищном хозяйстве муниципального образования требует повышения эффективности использования финансовых ресурсов, что возможно только путем развития рыночных конкурентных отношений, элементами которых являются конкурс на право выполнения работ; договор, определяющий условия их выполнения; общедоступный механизм контроля за выполнением работ.
Создание активной конкурентной среды в сфере предоставления услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда показало, что можно снизить стоимость ремонтно-эксплуатационных работ и повысить их качество. Однако многие проблемы не удается решить, пока сохраняется монопольное положение управляющих организаций - служб заказчика, в то время как рынок этих видов услуг является потенциально конкурентным. Монополистам нет необходимости искать пути снижения себестоимости, которые бы делали предоставляемые ими услуги конкурентоспособными. Таким образом, одна из основных задач состоит в том, чтобы от существующего монополизма перейти к развитому рынку предоставления услуг в сфере управления жилищным фондом.
Исходя из этого возникает необходимость поиска новых форм и методов управления эксплуатационным процессом на четкой экономической основе.
Проблема выбора способа управления в многоквартирном жилом доме в настоящее время обострена до предела. Практическая сторона того или иного способа управления в законодательстве и литературе раскрыта недостаточно, что препятствует осмысленному выбору собственниками способа управления.
Различные формы преобразования жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, создавая единую систему воспроизводства, направленную на сохранение и совершенствование жилья.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При выборе одного из способов управления собственники жилых помещений должны учитывать количество жилых помещений в многоквартирном доме, уровень доходов собственников, качество предоставляемых в настоящее время услуг и т.д.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме позволяет самим собственникам самостоятельно постоянно влиять на процесс содержания и эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, избирать и контролировать общественные структуры и представителей собственников, уполномоченных выступать от имени собственников в отношениях с третьими лицами. Непосредственное управление, как правило, предполагает наибольшую активность собственников в решении вопросов содержания дома, высокую степень информированности о возникающих проблемах и их преодолении.
Существенным достоинством непосредственного управления является возможность заключения с ресурсоснабжающими организациями индивидуальных прямых договоров на предоставление коммунальных услуг.
Непосредственное управление - это единственный способ управления, при котором собственник на равных взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями и несет индивидуальную ответственность за исполнение своих обязательств по договорам на оказание коммунальных услуг.
Важной формой развития жилищной системы является расширение коллективных форм владения жилищным фондом. Массовая приватизация квартир в многоэтажных домах определила потребность более эффективного управления этой собственностью, которая в настоящий момент представляет не очень удачное сочетание частной собственности квартир и государственной или муниципальной собственности дома в целом. Чаще всего приватизирована только часть квартир в таких домах, а остальные квартиры остаются в собственности города. Зарубежный и отечественный опыт обслуживания таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой - товарищество собственников жилья.
Под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья. Управление кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, муниципальной службой заказчика или товариществом собственников жилья.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Товарищество имеет право самостоятельно осуществлять управление и содержание дома, нанять по трудовому договору управляющего или же заключить договор на управление с организацией любой формы собственности. Одно из главных преимуществ, которое получают владельцы квартир, создав товарищество, - возможность выйти из-под монополии муниципальных эксплуатационных организаций. ТСЖ самостоятельно определяет все необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд и устанавливает на основе принятого бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого собственника в многоквартирном доме.
Развитие ТСЖ представляет собой перспективную для России форму совершенствования управления обслуживанием жилищного фонда, так как при
этом может быть значительно повышена эффективность использования имеющихся ресурсов.
И последняя форма управления, которая, по мнению специалистов, наименее выгодна для жильцов, - это выбор управляющей организации. Важнейшей функцией управляющей организации является обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда при наименьших затратах. Для реализации этих функций управляющая организация заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы. Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе. Оплату работ по договору подряда управляющая организация осуществляет путем аккумуляции на своем счету платежей населения и прочих потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также дотаций из городского бюджета на содержание жилищного хозяйства.
Управляющая организация может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний. При этом осуществляется передача функции управления жилищным фондом частным компаниям с правом доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма осуществляет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.
Такой вид управления широко распространен за рубежом и может использоваться в условиях России в процессе управления эксплуатацией коллективного и частного жилищного фонда, так как далеко не все владельцы жилья могут выступать в роли эффективных управленцев и непосредственно вступать в договорные взаимоотношения с производителями работ. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Но в любом случае у владельцев жилья есть выбор в отношении целесообразности подключения управляющих компаний, и этот выбор они должны реализовать с позиции эффективности и целесообразности (рисунок).
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности
Выбор способа управления многоквартирным домом, на наш взгляд, сопряжен с рядом препятствий, связанных с неудовлетворительным техническим состоянием многоквартирных домов и невыполнением в нормативные сроки текущего и капитального ремонта. Реально оценивая состояние своего дома, собственники не спешат принять решение о выборе способа управления, так как опасаются многократного повышения платы за жилищные услуги. В то же время необходимо осознать, что непринятие решения о выборе способа управления не повлечет увеличения объема средств, направляемых на выполнение ремонта. Напротив, проведение конкурсов по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, не принявших решение о способе управления, потребует значительных бюджетных расходов и потерь времени.
Наиболее приемлемой формой договора управления жилищным фондом является договор возмездного оказания услуг. По договору возмездного оказания услуг собственник поручает управляющему управлять общим имуществом дома и предоставлять жилищные и коммунальные услуги в счет платежей потребителей за предоставленные жилищные и коммунальные услуги.
Характерными договорами возмездного оказания услуг являются договоры муниципального заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг и договоры на управление жилищным фондом.
Однако концепция муниципального заказа находится в прямом противоречии с основными идеями развития рыночных отношений в жилищной сфере.
Решение проблемы формирования рыночных механизмов функционирования комплекса и условий для привлечения инвестиций предусматривает следующие задачи:
- создание рыночных механизмов функционирования жилищного хозяйства, для чего необходимо обеспечить рынок жилья и его собственника;
- разделение функций и формирование реальных договорных отношений между собственниками (администрации районов и городов, жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы, товарищества собственников жилья и другие), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.
Реформа собственности в жилищном фонде должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренции в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом и конкуренции подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья от управляющей компании.
Таким образом, жилищный комплекс должен представлять собой сектор экономики, в котором функционируют самостоятельные хозяйствующие субъекты, выполняющие строго определенные, свойственные только им функции. Взаимоотношения между ними должны строиться на экономических, а не административных условиях. Единственное его отличие от других секторов экономики - деятельность ЖКХ будет осуществляться в ближайшее время в условиях регулируемых тарифов и в соответствии с правилами, устанавливаемыми органами местного самоуправления на основании федерального и республиканского законодательства.
Литература
1. Жилищный кодекс РФ. М.: Юрайт, 2006. 111 с.
2. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: учеб. пособие / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. М.: ИНФРА-М, 2001. 256 с.
3. Мукумов Р.Э. Задачи по развитию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в текущем году и на среднесрочную перспективу // ЖКХ. 2006. №10. Ч. II. С. 3-7.
4. Эффективное управление жилым домом / под общ. ред. В.Н. Субботина. М.: Вершина, 2007. 224 с.
5. \w\ww. cap.ru.
6. www.urbaneconomics.ru.
КАРПОВА ОЛЬГА ВИКТОРОВНА родилась в 1957 г. Окончила Чувашский государственный университет. Старший преподаватель кафедры региональной экономики и предпринимательства Чувашского университета. Автор 30 научных работ, в том числе 3 учебных пособий, 4 методических указаний.
