CC BY
312
Совершенствование методики осуществления государственного кадастрового учета
в РФ
Improvement of the methodology of implementing state cadastre accounting in the Russian
Federation
УДК 332.3/5
Хабарова Ирина Андреевна,
кандидат технических наук, доцент кафедры городского кадастра, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова., д. 15), [email protected] Хабаров Денис Андреевич,
аспирант кафедры почвоведения, экологии и природопользования, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова., д. 15), [email protected] Слободина Анна Вячеславовна,
ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15), [email protected] Калоева Ангелина Азаматовна,
ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15), [email protected] Khabarova Irina A.,
Candidate of Technical Sciences, Associate Professor of the Department of Municipal Cadastre, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), https://orcid.org/0000-0001-8406-7162, [email protected] Khabarov Denis A.,
graduate student, The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), [email protected] Slobodina Anna V.,
The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), [email protected] Kaloeva Angelina A.,
The State University of Land Use Planning (Kazakova str., 15, Moscow, 105064 Russia), [email protected]
Аннотация. В статье рассматривается возможное совершенствование процедур государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав. Авторами всесторонне анализируются основные проблемы правоприменительной практики при постановке земельных участков на государственный кадастровый учет. Рассмотрены различные варианты повышения эффективности проведения кадастровых работ. Авторами разработаны и обоснованы предложения по улучшению действующей практики проведения кадастровых при постановке на государственный кадастровый учет и совершенствованию всей системы государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в целом. Summary. In the article, the authors consider the possible improvement of procedures for state cadastral registration of real estate objects and state registration of rights. The authors analyze the main problems of law enforcement practice when registering land plots for state cadastral registration. The authors developed and substantiated offers for improving the current system of cadastral practice when registering with the state cadastral registration and improving the entire system of state cadastral registration and state registration of rights in general. Ключевые слова. государственный кадастровый учет, земельный участок, объекты недвижимости, кадастровые работы, объекты недвижимости.
Keywords. state cadastral registration, land plot, real estate objects, cadastral works, real estate objects.
Приобретение прав на объекты недвижимости (далее - ОН), совершение сделок с ними и осуществление государственной регистрации недвижимости возможны только после государственного кадастрового учета (далее - ГКУ) объектов недвижимого имущества. Совершенствование процедуры ГКУ ОН является составной частью задач по обеспечению устойчивости социально -экономического развития страны, решению различных социальных, экономических и экологических проблем, повышению качества жизни в целом, дальнейшему улучшению инвестиционного климата и содействию региональному развитию[1].
При этом вопросами ГКУ ОН занимались многие российские и зарубежные научные исследователи. Данным вопросам посвящены работы таких ученых как: Г.А. Аксененка, A.A. Забелышенский, Н.Д. Казанцев, О.С. Колбасов, Н.И. Краснов, В.П. Балезин, Б.В. Ерофеев, Т.Ф. Магазинщиков и др.
В настоящее время в сфере кадастровой деятельности (далее - КД) достаточно часто встречается много проблем, с которыми могут встретиться владельцы ОН. Это могут быть ошибки в сведениях ЕГРН или ошибки, допущенные кадастровым инженером (далее- КИ). Подобные ошибки могут приводить к неоправданным денежным тратам. Также достаточно проблематичной стала процедура внесений изменений в сведения ЕГРН после вступления в силу поправок в земельном законодательстве. В случае, если в ЕГРН содержатся неправильные сведения о площади объекта недвижимости (далее - ОН), владельцу неправильно рассчитывается земельные налог, или налог на недвижимость [1, 2].
Неточности возникают, когда реальные сведения о земельном владении или помещении не идентичны записанным в кадастровом паспорте или базе Росреестра. Выявление неточностей в информации ЕГРН может осуществляться:
- непосредственно Росреестром;
- собственником или иным пользователем;
- другими заинтересованными лицами.
Обычно собственником неточности обнаруживаются при:
- постановке на учет ОН;
- внесении изменений в сведения ЕГРН в отношении объекта собственности;
- снятии ОН с учета;
- получении выписок из ЕГРН;
- ознакомлении с налоговыми уведомлениями по налогу на землю, имущество.
В ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» дано определение реестровой или кадастровой ошибке, как искажение фактической информации в сведениях об объекте собственности, воспроизведенное в реестре[3]. Ошибочные факты могут возникать в связи с:
- ошибками, допущенными КИ;
- неточностями и искажениями в бумагах, направленных на ГКУ иными лицами или предприятиями, включая уведомления.
Также обратим внимание на то, что появляется такой документ как — выписка из ЕГРН. Этот документ раскрывает сведения об ОН. В первую очередь выписка содержит информацию о подтверждении права собственности на определенное недвижимое имущество (далее -НИ), является подтверждение прав на НИ. В зависимости от необходимости выписка из ЕГРН бывает стандартная и расширенная.
Стандартная выписка из ЕГРН содержит следующие сведения: данные об объекте -точный адрес, площадь, назначение, кадастровый номер, сведения о правах , ФИО или
наименование владельца недвижимости, дату регистрации прав, все возможные судебные решения и обременения в отношении ОН. Такую справку физлицам можно заказать за 400 рублей на бумаге, в электронном формате - 250 рублей.
Расширенная выписка из ЕГРН помимо сведений, которые есть в стандартной выписке содержит наиболее подробные сведения о характеристиках объекта. В случае если выписка из ЕГРН заказывается на квартиру в ней будет показано, не передана ли квартира в ипотеку, не наложен ли на нее арест или иные ограничения. В случае, если выписка из ЕГРН заказывается на земельный участок (далее - ЗУ), или объект капитального строительства выписка будет дополнена сведениями о координатах характерных точек ОН, описанием местоположения границ ЗУ, контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведениями о частях ОН и границах таких частей. Только в расширенной выписке можно узнать, включена ли недвижимость в реестр объектов культурного наследия и сведения о том, попадает ли ЗУ в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями использования территории. Стоимость выписки обойдется для граждан на бумаге за 750 рублей, в электронном виде - 300 рублей.
Бумажную выписку из ЕГРН можно заказать через МФЦ. Она будет распечатана, заверена подписью и скреплена печатью.
В электронном виде выписку из ЕГРН можно получить через сайт Росреестра, либо через портал Госуслуг. В итоге получаем архив с 2 документами: с выпиской из ЕГРН в формате «xml» и файл с усиленно электронно-цифровой подписью «sig».
На практике граждане чаще заказывают выписки в печатном виде, электронные выписки в основном используют кадастровые инженеры (далее - КИ), или органы исполнительной власти в своей деятельности. Как электронная, так и печатная выписка имеют юридическую значимость. Выписка из ЕГРН актуальной является месяц. Сведения из ЕГРН может запросить любое лицо, на основании запроса о предоставлении сведений из ЕГРН. Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены как на бумажном носителе, так и в виде электронного документа, в зависимости от необходимости.
Сведения, которые содержатся непосредственно в ЕГРН, за исключением сведений, доступ к которым ограничен ФЗ, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет».
Далее рассмотрим сроки проведения ГКУ и ГРП (табл. 1).
Таблица 1 — Сроки проведения ГКУ и ГРП
В ид действий Орган регистрации прав ^1ногоф>"нкционаг1ьнъл1Й центр (далее — М1Ф1Х)
ГРП 7 рабочих дней 9 рабочих диен
ГК У н- ГР П Ю рабочих дней 12 рабочих дней
ПСУ 5 рабочих дней 7 рабочих диен
го с ударств е н ная регистрация ипотеки 5 рабочих дней 7 рабочих диен
Представленные выше сроки начинают исчисляться, с даты приема документов, и исчисляются в рабочих днях.
В случае, если ГКУ и (или) ГРП осуществляются на основании судебного акта, подобная процедура займет 5 рабочих дней.
Датой ГКУ и ГРП является дата внесения сведений и записей о правах в ЕГРН.
Также обратим внимание на то, что 30 августа 2012 г. вступило в силу постановление Правительства РФ от 16.08.2012 №840 «О порядке подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации» [2].
На данный момент одной из существенных проблем ГКУ ОН является то, что в системах учета можно встретить дублирование функций, а также наличие погрешностей в сведениях об ОН, происходящих вследствие многократного ручного введения данных, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также встречаются сложности проверки взаимного расположения объектов, противоречивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.
Действующий Закон о регистрации организовывает порядок исправления ТО в записях. К таким ТО относят опечатки, различные ошибки в указании площади ЗУ, описки в кадастровом номере и т.п., т.е., если данные ошибки не влияют на содержание, момент возникновения, порядок реализации права на недвижимое имущество - они являются техническими[3]. Более того, кадастровые ошибки (далее - КО) исправляются в порядке, установленном для учета изменений соответствующего ОН (т.е. по инициативе правообладателя) или в порядке информационного взаимодействия между государственными органами либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Оба вида ошибок, рассмотренных выше, подлежат исправлению, но в разном порядке. Техническая ошибка (далее - ТО) подлежит исправлению на основании решения органа Росреестра в случае обнаружения этого вида ошибки данным органом или поступления заявления в орган ГКУ от любого лица о такой ошибке в форме, установленной органом
нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
При этом, если поступило заявление с указанием на ТО и с требованием ее исправить, органы Росреестра обязаны проверить содержащуюся в нем информацию и устранить соответствующую ТО в течение пяти рабочих дней либо принять решение об отклонении такого заявления с обоснованием причин, направив данное решение посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении обратившемуся с таким заявлением лицу по указанному в заявлении почтовому адресу. Данное решение может быть обжаловано в судебном порядке. Такой порядок достаточно оперативный, но не гарантирующий соблюдения прав всех заинтересованных лиц.
КО подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего ОН, или в порядке информационного взаимодействия, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Орган кадастрового учета при обнаружении КО в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления ошибки, указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки, а также ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных.
В целях установления факторов, влияющих на принятие решений о приостановлении и отказе в ГРП и ГКУ, проведен анализ решений о приостановлении осуществления ГКУ и (или) ГРП.
Одной из основных причин приостановления ГКУ является низкое качество представляемых документов, а именно, несоблюдение Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 [4].
Также наиболее распространенными основаниями приостановления осуществления ГКУ явились такие нарушения положений пунктов 5, 7, 35 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, как:
- «несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания представленного для осуществления ГКУ и (или) ГРП документа» (например, представленный с заявлением технический план объекта недвижимости подготовлен с нарушением Требований, доверенность не подтверждает полномочия заявителя на совершение заявленных действий или представление интересов доверителя в Росреестре, в разрешении на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию отсутствуют сведения о кадастровом номере исходного объекта, декларация об ОН не содержит подписи
заполнившего ее лица, отсутствует приложение к декларации либо приложены документы не являющиеся правоустанавливающими (правоудостоверяющими)»;
- «непредставление документов, необходимых для осуществления ГКУ и (или) ГРП» (например, в нарушение положений пункта 1 части 3 статьи 14 Закона о регистрации с заявлением о постановке на ГКУ не представлено заявление о ГРП, к заявлению о ГКУ не приложен технический план ОН);
- «объект недвижимости» о ГКУ которого представлено заявление, образуется из ОН (объектов недвижимости) и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости (преобразуемыми ОН) не допускается в соответствии с установленными Федеральным Законом требованиями» (например, заявленные к учету ОН образованы из объектов, которые в силу положений статей 133, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации попадают под признаки неделимой вещи) [5].
Вместе с тем, при поступлении заявления о ГРП с одновременной постановкой на ГКУ, при наличии оснований для приостановления в части ГКУ, решение о приостановлении учетно-регистрационных действий будет принято даже в случае отсутствия оснований для приостановления в части ГРП (и наоборот).
Также КИ следует обратить внимание, что в отдельных случаях в дополнительно представленных документах, устраняющих причины приостановления, были допущены новые ошибки, которые снова влекут невозможность принятия положительного решения.
В связи с чем, нередко встречаются случаи, когда в отношении одного заявленного учетно-регистрационного действия, дополнительные документы представляются неоднократно.
При этом кроме ошибок, допущенных при подготовке межевых планов, к основаниям, предусмотренным пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, можно отнести также следующие нарушения:
- с заявлением об учете изменений ОН обращаются лица, которые не являются правообладателями, и полномочия которых не подтверждены в установленном законом порядке (статья 15 Закона о регистрации);
- не представлен межевой план, являющийся основанием для осуществления ГКУ ОН (пункт 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации) [3].
В случае принятия решений о приостановлении ГРП на ОН наиболее распространенными причинами являются нарушения пунктов 5, 7, 8, 9, 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, в частности:
- не представлены документы, подтверждающие полномочия лица- правообладателя ЗУ (в случае, если оно не является собственником) (например, на ГРП представлен договор субаренды, при этом договор аренды на ГРП не представлен);
- представленные документы не подтверждают права на ЗУ правообладателя сооружения на период строительства и ввода ОН в эксплуатацию;
- форма и содержание документа не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, например, в правоустанавливающих документах, вместо сведений о кадастровых номерах ЗУ, в пределах которых расположено сооружение, указаны только сведения о кадастровых кварталах;
- договоры аренды на ЗУ, заключенные на год и более и подлежащие ГРП (статья 8.1, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), не зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке; [5, 6]
- ЗУ предоставлены не для целей строительства (размещения) ОН либо предоставлены под строительство иных (отличных от созданного) объектов;
- представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;
- не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
- не представлены правоустанавливающие документы на ЗУ, на которых расположены созданные ОН, в случае, если такие документы должны быть представлены заявителем (часть 10 статьи 40 Закона о регистрации) [3].
Также отметим, что несмотря на то, что в России существует понятие единый недвижимый комплекс, регистрация данного объекта возможна, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса. Согласно статье 133.1 ГК РФ единый недвижимый комплекс подразумевает под собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном ЗУ, если в ЕГРП на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Это предполагает, что перед регистрацией права на единый недвижимый комплекс его составные части должны быть также зарегистрированы как объекты недвижимости.
На основании вышеперечисленного, отметим, что совершенствование методики выполнения кадастровых работ при постановке на ГКУ ЗУ является актуальной задачей для улучшения ведения ЕГРН. Успешное дальнейшее развитие государства зависит и от упорядоченности его структур, территориальных границ, в независимости от того будут ли они являться границами региона или дачного участка в Московской области [6].
Также необходимо отметить, что ошибки в кадастровой деятельности могут иметь следующие негативные последствия: невозможность поставить объект на ГКУ, внести изменений или снять с учета; оформить на объект право собственности в соответствии с современными требованиями; уплата налогов, государственных пошлин в завышенном размере; ограничения в использовании недвижимости; не будет получено разрешение на строительство частного дома; затруднения при получении кредитов, пособий, субсидий и др.
Список использованной литературы
1. Хабарова И.А., Хабаров Д.А. Совершенствование методики выявления ошибок, препятствующих государственному кадастровому учету недвижи-мости//Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, №10, 2020, С. 65-70.
2. Постановление правительства Российской Федерации от 16.08.2012 года № 840 (ред. от 25.10.2017) «О порядке подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих» (дата обращения 20.10.2020 г.);
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020) (дата обращения 20.10.2020 г.);
4. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 декабря 2015 года N 953 (ред. от 25.09.2019) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 2 марта 2016 года регистрационный № 41304) (дата обращения 20.10.2020 г.);
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) (дата обращения 20.10.2020 г.);
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) (дата обращения 20.10.2020 г.)
