CC BY
72
УДК 347.736(47):69
О. В. Макаров
Совершенствование гражданско-правовых гарантий прав и интересов участников долевого строительства
В статье рассматриваются проблемы совершенствования гражданскоправовых гарантий прав и законных интересов участников долевого строительства. Выявлено, что для российского законодательства характерно весьма противоречивое закрепление прав граждан - участников долевого строительства. Обосновывается необходимость внесения адекватных изменений и дополнений в нормативноправовое регулирование соответствующих общественных отношений.
This article deals with the problem of improving civil legal guarantees of the rights and legitimate interests of parties to share construction. Revealed that for the Russian legislation is very controversial consolidate citizens rights parties share construction. The necessity of making the appropriate changes and amendments into the regulation of.
Ключевые слова: долевое строительство, Гражданский кодекс РФ, взаимосвязь различных правовых режимов.
Key words: share construction, the Civil Code of the Russian Federation, the relationship of different legal regimes.
На основе структурно-логического и содержательного анализа действующего законодательства и практики его применения возможно выделение трех уровней гарантий прав граждан - участников долевого строительства: законодательного, корпоративного и договорного; каждый из которых должен развивать дополнять друг друга.
Если федеральным законодательством закрепляется законодательный уровень гарантий прав участников долевого строительства, который можно квалифицировать как некий минимум, то корпоративная и договорная практика должны дополнять предусмотренный нормативно-правовой минимум. Иначе нет никакого смысла в соответствующем корпоративном праве и управлении, в свободе договора, в автономии воли и самостоятельности субъектов гражданского и предпринимательского права.
Проследим соотношение законодательных, корпоративных и договорных гарантий прав и интересов участников долевого строительства на приме-
© Макаров О. В., 2015
114
ре такой инвестиционно-корпоративной формы, как жилищный накопительный кооператив.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - ФЗ № 215-ФЗ)1 член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива. Возникает вопрос, как быть в том случае, когда устав конкретного жилищного накопительного кооператива вообще не предусматривает порядка реализации соответствующего требования члена кооператива. Если жилищный накопительный кооператив выполняет функцию инвестора и заказчика по договору строительного подряда (долевого участия в строительстве), то требования члена кооператива по поводу качества жилого помещения еще можно реализовать через механизм договорных взаимоотношений жилищного накопительного кооператива с исполнителем (подрядчиком) строительных работ и взаимосвязанных с ними услуг. Если же жилищный накопительный кооператив осуществляет функции исполнителя строительных работ и непосредственно выполняет соответствующие строительно - монтажные работы, то положение члена кооператива в случае отсутствия в уставе порядка исполнения его требований по поводу качества жилого помещения, практически остаются неисполнимыми. Неясно, почему в данном случае нельзя допустить договорные отношения между жилищным накопительным кооперативом и его членом в целях установления порядка реализации требования члена кооператива?
Представляется, что ч. 2 ст. 3 ФЗ № 215-ФЗ должна быть сформулирована именно в направлении повышения уровня гарантий члена кооператива, предоставления ему дополнительных организационно-правовых возможностей в сфере деятельности жилищного накопительного кооператива. В качестве первой меры в ст. 3 ФЗ № 215-ФЗ желательно предусмотреть, что в любом случае права и интересы члена кооператива в случае некачественного выполнения строительных работ и взаимосвязанных с ними услуг пользуются не меньшей правовой охраной и защитой, чем права и интересы потребителя.
Кроме того, с этой же целью вполне возможно введение в кодифицированное гражданское законодательство конструкции инвестиционного догово-
1 СЗ РФ. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 41; 2013. № 30. Ч. 1. Ст. 4084.
115
ра и применение его отдельных элементов в других договорных правоотношениях, например в области долевого строительства. Данное предложение вполне соответствует духу и букве как ранее сложившегося законодательства об инвестициях и капитальных вложениях, допускающего использование инвестиций на договорной основе, так и принимаемых в Российской Федерации законодательных актов, направленных на дальнейшее решение жилищной проблемы.
С точки зрения развиваемых теоретических положений и практических предложений одобрительное отношение вызывает содержание правила, закрепляемого ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214-ФЗ)2. Содержание данного правила сводится к строгому ограничению случаев и условий привлечения денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Это означает, что во всех иных случаях (а на практике, как известно, договоры, заключаемые с целью привлечения денежных средств граждан в долевое строительство, как только не называются и как только не моделируются 3) физические и юридические лица не имеют права привлекать денежные средства граждан в долевое строительство многоквартирных жилых домов. Совокупность правовых условий, при наличии которых возможно привлечение денежных средств граждан в долевое строительство многоквартирных жилых домов устанавливается ст. 3 анализируемого закона, при отсутствии какого-либо правового условия состоявшиеся сделки между соответствующими субъектами презюмируются законом как оспоримые с предоставлением права по оспариванию только гражданину, заключившему такую сделку.
Часть 3 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ явно противоречит ч. 2.1 той же статьи того же закона и ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Часть 2.1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ формулирует однозначный запрет на привлечение денежных средств граждан в долевое строительство с нарушением требований и условий, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ, а ч. 3 той же статьи подчиняет те же са-
2 СЗ РФ. 2001. № 1. Ч. 1. Ст. 40; 2014. № 30. Ч. 1. Ст. 4225.5.
3 Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюл. Верховного суда Российской Федерации. 2003. № 2.
116
мые действия правовому регулированию со стороны Гражданского кодекса РФ и законодательства об инвестиционной деятельности. Таким образом, получается, что привлечение денежных средств граждан в долевое строительство с нарушением требований и условий, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ, не запрещено, а подчиняется различным гражданско-правовым режимам: либо режиму, установленному ФЗ № 214-ФЗ, либо режиму, установленному Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности. Однако, ясно, что гражданско-правовой режим тех или иных отношений (либо той или иной деятельности), установленный какими-либо федеральными законами, не может противоречить гражданско-правовому режиму тех же отношений (либо той же деятельности), установленному Гражданским кодексом РФ.
Нельзя не принять во внимание содержание ст. 8 ГК РФ, допускающей возникновение гражданских прав и обязанностей не только из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, но и не предусмотренных законами и такими актами. Следовательно, обязательство по долевому строительству и по исполнении которого у гражданина может возникнуть право на объект недвижимости, принципиально может опираться на совокупность иных гражданско-правовых титулов, чем те, которые закреплены ФЗ № 214-ФЗ. Содержательные результаты диспозитивности гражданско-правового регулирования заключается в множественности гражданско-правовых последствий одного и того же юридического факта либо во взаимосвязи одних и тех же последствий с различными юридическими фактами.
В сфере долевого строительства с участием граждан это приводит к тому, что один и тот же гражданско-правовой результат - договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости - порождается как при соблюдении требований и условий ФЗ № 214-ФЗ, так и при их нарушении. Поскольку само по себе нарушение требований и условий действительности договора участия в долевом строительстве влечет не ничтожность, а оспоримость совершенного договора, то договор действителен, а для признания его недействительным требуются активные действия со стороны управомоченных лиц, направленные именно на его аннулирование. Если же управомоченное лицо не обратится в суд с иском о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, то такой договор действителен и подлежит надлежащему исполнению.
Если же стороны назвали заключенный договор как-то по другому, то признание его недействительным вообще проблематично, поскольку согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ на такой договор распространяют свое действие
117
Гражданский кодекс РФ и нормативно-правовые акты в сфере инвестиционной деятельности.
Суммарно получается, что одни и те же отношения по долевому строительству с участием граждан могут регулироваться по-разному и подчиняться различным гражданско-правовым режимам, в связи с чем возникает вопрос о формах и способах обеспечения гражданско-правового режима долевого строительства, предусмотренного ФЗ № 214-ФЗ.
Основная цель, к которой стремились разработчики ФЗ № 214-ФЗ, - это предоставление повышенных, специальных гарантий гражданам - участникам долевого строительства по сравнению с гарантиями и правилами, закрепляемыми общегражданским законодательством.
Но предоставление повышенных, специальных гарантий обусловлено соблюдением установленных законом требований и условий, не всегда известных рядовому участнику долевого строительства.
Кроме того, не исключено надлежащее исполнение обязательства, после которого у гражданина возникнет право собственности на строящийся в долевом порядке объект недвижимости даже при несоблюдении требований и условий, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ. Обращает на себя внимание, что сам по себе факт несоответствия сделки требованиям закона (ст. 166 ГК РФ) недостаточен для признания сделки недействительной: требуется, чтобы она нарушала охраняемые законом права и интересы.
Вопрос о том, какие права и охраняемые законом интересы нарушены несоблюдением требованием и условий, установленных ФЗ № 214-ФЗ, довольно сложен. В этих условиях необходимо моделировать и закреплять специальные гражданско-правовые последствия на случай нарушения установленных законом специальных требований и условий. Часть 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ предусматривает, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных требований, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Этого недостаточно, поскольку складывается парадоксальная ситуация: сделки и договоры, состоявшиеся между лицом, не имеющим права привлекать денежные средства граждан в долевое строительство, сохраняются и не признаются недействительными. Переданные по этим сделкам или договорам денежные средства не только подлежат возврату, но и лицо, не имеющее права
118
привлекать чужие денежные средства в долевое строительство, несет гражданско-правовую ответственность в форме убытков и штрафной неустойки. При сохранении же состоявшихся сделок и договоров между лицом, не имеющим права привлекать чужие денежные средства в долевое строительство, и гражданином лицо, действовавшее с нарушением требований и условий, установленных ФЗ № 214-ФЗ, формально может потребовать исполнения состоявшихся сделок и договоров.
Поэтому наделение гражданина, передавшего свои денежные средства лицу, привлекающему денежные средств в долевое строительство с нарушением ФЗ № 214-ФЗ, правом требовать признания недействительными состоявшихся сделок и договоров, является обусловленным.
Список литературы
1.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.03.2015) // СЗ РФ. - 03.01.2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 40.
2. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюл. Верховного суда Российской Федерации. - 2003. - № 2.
119
