CC BY
27УДК 69.003.13
Экономические науки
Аносов Владимир Вячеславович, студент магистратуры ОСУН НИУ «Московский государственный строительный университет», Москва,
Россия
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ФОРМ И МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМ ПРОЕКТОМ
Аннотация: Коммерческая недвижимость России к концу 2020 года продолжает развиваться, несмотря на сложнейшие кризисы во всем мире. По сравнению с Европой и другими западными странами можно наблюдать нехватку качественных офисов и помещений коммерческой торговли. Происходит это из-за большого спроса на строительство подобных объектов.
Реализация крупных проектов требует больших долгосрочных вложений. В связи с ограниченностью финансовых ресурсов девелоперов можно говорить о 1 проблеме - обеспечении достаточности денежных средств для полной реализации проекта. Поскольку финансирование может осуществляться за счет собственных и заемных источников, то основной задачей девелопера служит качественное определение схемы финансирования и эффективности проекта в целом.
Ключевые слова: Девелоперский проект, Девелоперы, Недвижимость, Объект, Рынок, Инвестиции.
Annotation: By the end of 2020, commercial real estate in Russia continues to develop, despite the most difficult crises around the world. Compared to Europe and other Western countries, there is a shortage of quality offices and commercial premises. This is due to the high demand for the construction of such facilities.
Implementation of large projects requires large long-term investments. Due to the limited financial resources of developers, we can talk about 1 problem - ensuring
the sufficiency of funds for the full implementation of the project. Since financing can be carried out at the expense of own and borrowed sources, the main task of the developer is to qualitatively determine the financing scheme and the effectiveness of the project as a whole.
Keywords: Development project, Developers, Real estate, Object, Market, Investments.
Введение
Главной проблемой на сегодняшний день является качественное определение сектора, на которой будет более выгодно и целесообразно построить объект. Для этого девелоперу необходимо качественно изучить рынок, конкуренцию, риски и рассчитать экономические показатели окупаемости проекта.
В период исследования рынка важно выделить соотношение спроса и предложение на конкретный объект в конкретном месте, выделить свободную нишу. Провести анализ всех строительных затрат объекта и анализ средних цен на полную реализацию. А главное девелопер должен выяснить, где и как именно девелоперский проект будет эффективным.
Большое значение уделяется этим показателям, ведь ситуация на рынке меняется каждый день, поэтому важно провести анализ работы конкурентных организаций с определением их сильных и слабых сторон, а также достоинств и недостатков. Важно выделить риски и способы их устранения [1; 2].
Недвижимостью принято считать объекты, которые неразрывно связаны с землей, то есть все здания, земельные участки и другое. Таким образом недвижимость можно охарактеризовать неким жизненным циклом, который состоит из 2 фаз. Первая - инвестиционно-строительная фаза, вторая -эксплуатационная. Недвижимость представляет из себя финансовый актив, реализация которого осуществляется на рынке недвижимости.
У объектов недвижимости можно выделить свои экономические способности, такие как:
• Инвестиционный характер объекта, который предназначен для долгосрочного использования;
• Уникальность объекта. Чаще всего уникальность обусловлена архитектурными свойства и местоположением;
• Ликвидность объекта;
• Многофункциональность объекта.
Разграничим недвижимость на три группы. Первая группы состоит из земельных участков, вторая из жилищного фонда, а третья представляет собой недвижимость прочего назначения. Третья группа разделяется на коммерческую недвижимость и недвижимость с конкретным назначением, например, школы, университеты, детские садики или поликлиники. Коммерческая же недвижимость представляет из себя различные здания с разнообразной архитектурой, цель которых получение прибыли [3; 4].
Классифицировать коммерческую недвижимость сложно, поскольку каждое здание индивидуально, а даже типовые здания различаются по году постройку или месторасположения, что подтверждает индивидуальность каждого проекта. Функциональный подход к недвижимости выделяет в качестве основных функций следующие (Рис. 1).
Рис. 1 - Функции недвижимости
Британские ученые по девелопменту недвижимости, такие как Беренс Дж или Вэйс М. выделяют 5 этапов по реализации проекта девелопмента, каждый из которых в последствии разделяется на несколько составных частей. Данные части представлены на Рис. 2.
Рис. 2 - Этапы реализации девелоперского проекта
Российские ученые по девелопменту недвижимости, такие как Мазур И.И или Шапиро В. Д. или Тарасевич Е.И. выделяют три стадии девелопмента, которые представлены на Рис.3.
Прединвестиционная стадия
Инвестиционная стадия
Стадия эксплуатации
Рис. 3 - Стадии реализации девелоперского проекта со стороны отечественных специалистов
Все стадии безусловно важны, но инвестиционная стадия и пред инвестиционная являются главенствующими, поскольку в них производится анализ рынка недвижимости, который включает в себя:
• Обзор новых тенденций развития рынка в мире и в России;
• Анализ сегментов рынка недвижимости;
• Обзор тенденций предложений на рынке недвижимости;
• Анализ конкуренций.
После анализа необходимо дать рекомендации по выбору сегмента для проекта. После реализации 1 этапа необходимо дать прогноз рынку на будущее.
Девелоперский проект будет прибыльным только в случае, если на рынке отсутствуют здания необходимой по спросу/предложению категории. При проведении анализа важно учитывать факт нахождения рынка недвижимости в состоянии стагнации.
При улучшении экономической ситуации чаще всего прогнозируется рост на рынке. Таким образом, девелоперские проекты становятся более привлекательными и менее рискованными для девелопера. Разработка оптимальной концепции в проекте проводится после проведения анализа рынка недвижимости.
Подбор проекта производится в последнюю очередь, последним шагом происходит формирование стратегии проекта.
Стоит отметить, что успешное завершение каждого шага прибавляет стоимости конечному объекту недвижимости. Это наглядно можно видеть на примере работ, проводимых с земельным участком. Так, перевод земли из одной категории в другую или изменение целевого назначения могут увеличить стоимость земли более чем в два раза [5; 6; 7].
Существует даже такое понятие как девелопмент земельного участка или ленд-девелопмент, выделяемый в отдельный девелоперский бизнес за рубежом и имеющий определенный потенциал развития в России. Инвестиционная фаза подразумевает под собой непосредственную реализацию проекта.
npc/t инвестиционная
фаза
инвестиционная фага
эксплуатационная фага
• разработка концепции проема (исследование рынка, анализ конкуренции, оценка потребностей, проведение предварительных технико-экономических расчетов);
- выбор земельного участка, приобретение земельных прав (в собственность, либо в долгосрочную аренду);
• подготовка земельного участка для использования в проекте (межевание, определение и изменение категории земли или вида разрешенного использования, организация геологических, геодезических, экологических и прочих изысканий);
получение необходимых разрешений и согласований (оформление исходно-разрешительной документации (ИРД), получение технических условии на коммуникации (ТУ), согласование обременении и пр.); разработка бизнес-плана и технико- жономического обоснования;
- проектирование (создание генерального плана, разработка проектао-сметной документации, проекта инженерных сетей);
- строительство (выбор iенерального подрядчика, координация ведения строительно-монтажных работ);
- сдача объекта и ввод его в эксплуатацию (получение необходимых согласований от регулирующих органов);_
• сдача объекта в аренду, содержание и управление объектом;
- продажа объекта;
Рис. 3 - Этапы реализации инвестиционного проекта
Девелопер осуществляет управление процессом проектирования и строительства, решающую роль в успешном завершении проекта играет именно качественное управление.
Основные результаты
Главной проблемой на сегодняшний день является качественное определение сектора, на которой будет более выгодно и целесообразно построить объект. Для этого девелоперу необходимо качественно изучить рынок, конкуренцию, риски и рассчитать экономические показатели окупаемости проекта.
Девелоперский проект будет прибыльным только в случае, если на рынке отсутствуют здания необходимой по спросу/предложению категории. При проведении анализа важно учитывать факт нахождения рынка недвижимости в состоянии стагнации.
Библиографический список:
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. - М.: Интер, 2004. - 304 с.
2. Беликов, Т.А. Минные поля проектного финансирования: Пособие по выживанию для кредитных работников и инвесторов / Т.А. Беликов. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2009. - 223 с.
3. Бланк, И.А. Финансовая стратегия предприятия / И.А. Бланк. -Киев: Эльга, 2005. - 655 с.
4. Большой Российский энциклопедический словарь. - М.: БРЭ, 2003. - 1887 с.
5. Бригхэм, Ю. Финансовый менеджмент / Ю. Бригхэм, М. Эрхардт; 10-е изд.: Пер. с англ. /Под ред. к.э.н. Е.А. Дорофеева. - СПб.: Питер, 2005. -960 с.
6. Ван Хорн, Дж. К. Основы финансового менеджмента / Дж. К. Ван Хорн, Джон М. Вахович, мл.; пер. с англ. О. Л. Пелявского. - М. [и др.]: Вильямс, 2010. - 1225 с.
7. Вечер, Н. Ф.. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта / Н.Ф. Вечер, А.А. Ольховский. - СПб.: Издательский дом «Бизнеспресса», 2005. - 176 с.
