CC BY
4Проблемы дня
СОСТОЯНИЕ СКЛАДСКОЙ ЛОГИСТИКИ В ПОСТКРИЗИСНЫЙ ПЕРИОД
WAREHOUSE LOGISTICS AT THE POST CRISIS-PERIOD
К.О. БОЛТАЕВ,
PR-менеджер ООО «УК «Совфрахт»
КО. BOLTAEV,
PR manager LLC «MC «Sovfracht»
Аннотация
В статье рассматривается состояние рынка складской логистики в посткризисный период. Автор делает акцент на III квартале 2010 года как на переломном этапе российского рынка. В статье приводится статистика и аналитика за прошедшие годы и перспективы развития рынка в 2011 и последующих годах. Основной акцент делается на московском регионе как на ключевой локации в России.
Abstract
The article reviews the status of warehouse logistics at the post-crisis period. The author focuses on the III quarter of 2010 as a critical juncture of the Russian market. The article provides statistics and analytics over the past few years and market prospects in 2011 and subsequent years. The main emphasis is on the Moscow region as a key location in Russia.
Ключевые слова
1. Складской сегмент
2. Складская логистика
3. Рынок складской недвижимости
Keywords
1. Warehouse segment
2. Warehouse logistic
3. Market of the warehouse real estate
208
Проблемы дня
III квартал 2010 г. отметился увеличением спроса в складском сегменте по сравнению с первой половиной года.
В этом, 2011 г. заявленный к вводу объем качественных складских помещений существенно ниже, чем в 2010 г. Таким образом, среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в московском регионе в текущем и следующем году примерно в 2 раза ниже, чем в предыдущие три года. Это повлияет на сохранение тенденции к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок. Кроме того, это может привести к возникновению в конце 2011 г. дефицита предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов.
г
g 800 1
600--111-i В
ш
2007 2003 2009 МП кв 201 0 IV кв. 2010 2011 П
Рис. 1. Объемы ввода складских площадей класса А.
Таблица 1
Наиболее значимые складские проекты класса А в Московской области, планируемые к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2010 г.
Объект Девелопер Местоположение Фаза, площадь, кв. м
«Апаринки» VVV Company Каширское ш., 4 км от МКАД 61 000
«ПНК-Чехов» PNK Group Симферопольское ш., 50 км от МКАД II фаза, 60 000
Логистический парк «Крекшино» «РосЕвро-Девелопмент» Киевское ш., 24 км от МКАД IV фаза, 23 000
Индустриальный парк «Истра» «Эспро Девелоп-мент» / Raven Новорижское ш., 40 км от МКАД V фаза, 20 000
Источник: Colliers International.
IIa
209
Проблемы дня
За первые три квартала 2010 г. в московском регионе было введено в эксплуатацию около 230 000 кв. м складских помещений класса А. Наиболее значимым объектом, открывшимся в III квартале 2010 г., стала II фаза в складском комплексе «ПНК Чехов» общей площадью 100 000 кв. м.
Таким образом, к концу III квартала 2010 г. общий объем складских комплексов класса А в московском регионе составил примерно 4,93 млн кв. м. До конца 2010 г. к вводу ожидается около 240 000 кв. м качественных складских помещений. Однако ввод части площадей может быть перенесен на следующий год.
В настоящий момент в 2011 г. заявлено к открытию примерно 150 000 кв. м складских площадей класса А. Таким образом, до конца 2011 г. объем предложения на рынке складской недвижимости в московском регионе увеличится почти на 400 000 кв. м.
В результате суммарный объем ввода новых складских комплексов класса А в 2010-2011 гг. составит около 630 000 кв. м. Это означает, что среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в московском регионе в текущем и следующем году в 1,5-2,5 раза меньше, чем в предыдущие три года. Для сравнения: в 2007 г. было введено в эксплуатацию 790 000 кв. м складских комплексов класса А, в 2008 г. - 450 000 кв. м, в 2009 г. - 640 000 кв. м.
33%
25%2Э%
325%
5М
75%
10U0
32,5% - торговый оператор 20,8% - товары повседневного спроса (ЕМСО)
10,8% - логистический оператор 10,0% - производственная компания 7,5% - автомобили / техника 5,0% - строительные материалы 3,3% - услуги 2,5% - прочее 2,5% - фармацевтика
1Q8%
Рис. 2. Распределение спроса по профилям арендаторов.
210
Проблемы дня
В III квартале 2010 г. тенденция к увеличению спроса в складском сегменте усилилась по сравнению с первой половиной года. Так, если в первом полугодии 2010 г. в структуре спроса по запрашиваемым площадям преобладали складские помещения до 3 000 кв. м, то в III квартале этого года спрос сместился в сторону помещений свыше 3000 кв. м. Их доля в общем количестве запросов составила около 70%.
В структуре спроса по-прежнему преобладали торговые операторы и компании, работающие в сегменте FMCG (товары повседневного спроса). На их долю приходится более 50% запросов по итогам III квартала 2010 г. Следует отметить активизацию логистических операторов. Их доля в общем объеме спроса увеличилась почти до 11% в конце III квартала 2010 г., незначительно превысив уровень спроса со стороны производственных компаний.
Таблица 2
Наиболее значимые сделки аренды в III квартале 2010 г., московский регион.
Арендатор Объект Местоположение Арендуемая площадь, кв. м
General Motors ТЛК «Томилино» Новорязанское ш., 6 км от МКАД 16 728
FixPrice Логистический парк «Крекшино» Киевское ш., 24 км от МКАД 12 429
TNT Express Складской комплекс «Троице-Лыково» Москва 10 885
1 5003 □□□ кв. м
3 0005 000 кв. м
5 000- Более
10 000 кв. м 10 000 кв . м
Рис. 3. Распределение спроса по запрашиваемым площадям.
211
Проблемы дня
Рис. 4. Уровень вакантных площадей.
Источник: Colliers Irternartional
Таблица 3
Наиболее значимые сделки аренды в Ш квартале 2010 г., регионы
Арендатор Объект Город Арендуемая площадь, кв. м
«Дикси-Петербург» «Мегалоджикс Санкт-Петербург» Санкт-Петербург 34 000
Х5 Retail Group Логопарк «Пышма» Екатеринбург 24118
Конфиденциальный «Мегалоджикс Санкт-Петербург» Санкт-Петербург 11 173
Конфиденциальный «Мегалоджикс Ростов-на-Дону» Ростов-на-Дону 9 583
«Кинетика» Логопарк «Пышма» Екатеринбург 8 400
Следует отметить активизацию спроса на региональных рынках складских комплексов в III квартале 2010 г. Это нашло отражение в нескольких крупных сделках аренды площадью свыше 15 000 кв. м. Наиболее значимые из них характерны для Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Ростова-на-Дону.
Активизация спроса в складском сегменте, усилившаяся в III квартале 2010 г., в совокупности с небольшими объемами строительства новых складских комплексов, характерными для текущего года, привела к резкому сокращению доли вакантных площадей. Так, если в конце первого полугодия 2010 г. вакантные площади на складском рынке Московского региона находились на уровне 11,7%, то по итогам
212
Проблемы дня
2007 2008 1KB. Ike. Ill кв. IV кв. 1кв. 1кв. Ill кв.
2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010
КлассА Класс В —•—К-урс доллара
Рис. 5. Динамика ставок аренды (не включая НДС, операционные и коммунальные платежи).
Источник: Colliers International.
III квартала этот показатель составил 7%. В целом за прошедший год уровень вакансий складских помещений снизился с 18% до 7%.
Существенное сокращение уровня вакантных площадей в III квартале 2010 г. отразилось на динамике арендных ставок. После продолжительной стагнации ставок аренды на складские помещения класса А на уровне $100/кв. м/год, к концу III квартала этот показатель вырос, поднявшись в среднем до $110/кв. м/год. В складских комплексах класса В запрашиваемый уровень арендных ставок составил $95/кв. м/год.
По оценкам аналитиков, тенденция к снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок на рынке складских комплексов сохранится до конца 2010 г. и будет продолжаться в 2011 г. Это обусловлено увеличением спроса на складские помещения в условиях сокращения объемов нового строительства в текущем и следующем году. В результате доля свободных складских помещений существенно снизится не только в функционирующих складских комплексах, но и в недавно построенных объектах, где в настоящий момент уровень вакансий достаточно высок. Это, в свою очередь, приведет к смещению спроса на строящиеся складские комплексы.
Принимая во внимание небольшие объемы ввода новых складских комплексов, заявленные на следующий год, можно прогнозировать, что к концу 2011 г. возникнет дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Тем не менее
213
Проблемы дня
следует отметить повышение спроса на земельные участки под складское строительство в московском регионе, наблюдавшееся в III квартале текущего года. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году будут анонсироваться новые проекты.
Складской рынок тяжелее других сегментов коммерческой недвижимости переживал кризис: спрос упал в разы, уровень вакантных площадей резко возрос с 1% в конце 2008 г. до 19% в середине 2009 г. В результате большинство новых проектов было «заморожено».
Последствия стали ощутимы в 2010 г., когда объемы нового строительства сократились в 1,6 раз по сравнению с предыдущим годом и составили около 400 000 кв. м. На фоне этого в 2010 г. отмечалось оживление спроса в складском сегменте. В результате объемы поглощения складских помещений более чем в два раза превысили объемы нового строительства, отмечают аналитики.
Данные факторы определили основные тенденции 2010 г.: сокращение доли вакантных помещений до 6%, рост арендных ставок.
В 2011 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 350 000 кв. м складских площадей. Это в 1,5-2 раза меньше ежегодных объемов ввода в 2007-2009 гг. Сравнительно небольшие объемы нового строительства позволяют прогнозировать, что к середине 2011 г. возникнет дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Соответственно, в 2011 г. сохранится тенденция к сокращению вакантных площадей и росту арендных ставок. Тем не менее оживление спроса, получившее развитие в 2010 г., послужило катализатором для активизации девелоперов. Ряд застройщиков возвращаются к реализации ранее приостановленных проектов и рассматривают предложения земельных участков под новое строительство. В перспективе двух-трех лет это приведет к восстановлению темпов строительства и увеличению объемов предложения качественной складской недвижимости.
К концу 2010 г. общий объем предложения складской недвижимости класса А в московском регионе составил 5,1 млн. кв. м, пополнившись за год примерно на 400 тыс. кв. м. Важно отметить, что первоначально заявленный к вводу в 2010 г. объем качественных складских помещений составлял более 500 тыс. кв. м, однако около 25% этой площади было перенесено на следующий год. К наиболее крупным проектам, открытие которых перенеслось на 2011 г., относятся складской комплекс «Апаринки» (61 000 кв. м), технопарк «Крекшино» (22 000 кв. м), складской комплекс «Саларьево» (20 000 кв. м). 214
Проблемы дня
Так как сроки ввода в эксплуатацию некоторых складских комплексов класса А были передвинуты с 2010 г. на следующий год, в 2011 г. ожидается увеличение общего объема предложения качественной складской недвижимости в Московском регионе примерно на 350 000 кв. м. Это почти столько же, сколько ввелось в 2010 г., однако по-прежнему в 1,5-2 раза меньше, чем ежегодные объемы ввода в 2007-2009 гг.
2010 г. продемонстрировал активизацию спроса на рынке складской недвижимости, в первую очередь со стороны торговых операторов и компаний, работающих в сегменте FMCG (товары повседневного спроса). Это стало следствием увеличения платежеспособности населения, которое определило более интенсивное развитие компаний, работающих на рынке конечных потребителей товаров и услуг.
Оживление спроса привело к тому, что за первые три квартала 2010 г. общий объем сделок на рынке складских помещений московского региона составил почти столько же, сколько за весь 2009 г. (около 600 тыс. кв. м).
В целом по итогам 2010 г. общий объем поглощения на рынке складской недвижимости московского региона составил около 950 тыс. кв. м, что на 55% больше, чем в 2009 г.
Библиографический список
1. Ежегодный рейтинг Евро-Азиатской Логистической Ассоциации (ЕАЛА).
2. Консалтинговая компания Colliers International.
3. Федеральная служба государственной статистики.
Контактная информация
Тел.: 8 (926) 195-15-11
E-mail: [email protected]
Contact links
Тel.: 8 (926) 195-15-11
E-mail: [email protected]
215
