CC BY
50УДК 347.214.2; 004
Е. А. Жаркова
Состояние дел, проблемы и перспективы в сфере государственной регистрации права на недвижимость
В статье рассмотрены теоретические и практические аспекты государственной регистрации права на недвижимость в Российской Федерации. Выявлены основные цели этой регистрации, обуславливающие стабильность гражданского оборота и защиту имущественных прав его участников. Рассмотрен ряд особенностей процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество, характеризующий ее состояние в настоящее время. Уделено значительное внимание нормативно-правовому регулированию процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Обоснована целесообразность создания доступа для каждого к информационному ресурсу «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Исследованы новации и перспективы в области государственной регистрации права на недвижимое имущество. Рассмотрено применение в Росреестре передовой технологии блокчейн. Отмечены преимущества хранения данных при использовании данной технологии, по мнению сотрудников Росреестра, заключающиеся в абсолютной надежности, исключающей потерю или уничтожение информации.
Дана оценка участия Росреестра в процессе внедрения технологии блокчейн в государственное управление. Результаты оценки свидетельствуют о преимуществах работы Росреестра при использовании блок-чейна, заключающихся в отсутствии стороны-посредника как участника процесса и предоставлении гарантий достоверности информации. В результате реализации технологии блокчейн в государственном управлении ожидается оптимизация издержек, а застройщикам представится возможность мгновенного оформления документов, исключения повторного обращения в случае их утери или повреждения, оперативного контроля их статуса или состояния взноса.
Сформулирован вывод о готовности к внедрению инноваций и экспериментов электронного правительства, представляющего идеальную среду к внедрению блокчейн-технологии.
Ключевые слова: недвижимость, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, государственный реестр недвижимости, блокчейн.
Современное отношение к недвижимости приравнивает ее к одному из самых ценных распределенных ресурсов в мире. Обладая особым экономическим и социальным статусом, недвижимость диктует законодателям большинства стран необходимость учитывать особые требования к процессу оформления сделок с ней. Основанием совершенных сделок выступают документы, а для передачи прав собственности требуется произвести изменения в записи реестра, корректное ведение которого гарантируется государственными органами. Ведущая роль в государственной регистрации прав на недвижимое имущество принадлежит Единому государственному реестру недвижимость (ЕГРН).
Актуальным на сегодняшний день представляется вопрос изучения одной из проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заключающейся в том, что многим гражданам, которые имеют документы, подтверждающие право на недвижимость, не доступна информация, устанавливающая их права в данный момент. Эта ситуация является весьма распространенной в России: гражданами приобретено право на недви-
жимость, но сделано это ранее, чем государственная регистрация права на недвижимость была объявлена обязательной. Зачастую этими гражданами до сих пор не зарегистрировано свое право и даже не поставлена своя недвижимость на государственный кадастровый учет. Ситуация выглядит так, будто собственник недвижимости есть, а в реестре прав на недвижимое имущество информация об этом праве отсутствует. В этой связи возникает проблема, заключающаяся в том, что участники гражданского оборота не знают, имеется ли собственник у земельного участка и кем именно он является. Зачастую при введении земельного участка в гражданский оборот, если тот был предоставлен гражданину ранее, чем стала обязательной государственная регистрация, имеют место споры об определении границ земельного участка. Такие споры чаще всего затрагивают вопрос границ смежного земельного участка, уже поставленного на кадастровый учет, и данные о праве на который уже внесены в ЕГРН. Основные критерии государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заключающиеся в проверке законности причин для регистрации
и достоверности данных государственного реестра, определены в первой части Гражданского кодекса РФ.
Основные цели государственной регистрации можно рассматривать в правовом, социальном, экономическом и информационно -управленческом аспектах. Правовой аспект характеризует такие параметры цели, как стабильность гражданского оборота недвижимости в результате подтверждения и государственных гарантий. В социальном аспекте целью выступает законность оборота недвижимости и сохранность прав собственников и третьих лиц. Экономическая цель заключается в создании соответствующего инвестиционного климата, избегания финансовых рисков и урегулирования процессов налогообложения. Информационно-управленческие цели характеризуются обеспечением физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления оперативной и качественной информацией о недвижимом имуществе и гражданских правах на него [1].
Последние годы развития правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним характеризуются положениями таких правовых актов, как «Концепция создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации и государственного кадастрового учета недвижимости» и «Концепция федеральной целевой программы "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)"».
Важный этап в развитии российской системы государственной регистрации недвижимого имущества обусловлен выходом Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который был принят 13 июля 2015 г. и послужил объединению двух систем: системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и системы государственного кадастрового учета недвижимого имущества. Закон способствовал формированию достоверного источника информации об объектах недвижимости на территории России - ЕГРН, который включает достоверную информацию о недвижимом имуществе, правах на это имущество и информацию об обладателе этого права.
Законом установлено требование обязательной регистрации права собственности на недвижимое имущество в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Другими словами, покупка, продажа, сдача в аренду и другие сделки с недвижимым имуществом предоставляются как государственные услуги по государственной регистрации права. Росреестр осуществляет организацию всей системы кадастрового учета недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая инфраструктуру данных Российской Федерации. Также он осуществляет деятельность регистрирующего органа, направленную на проверку законности регистрируемых прав и их признания на основании Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вышедшего 21 июля 1997 г. При этом видами государственной регистрации являются как регистрация прав и сделок, так и регистрация ограничений прав.
Участником отношений, возникающих в процессе государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны выступает собственник недвижимого имущества, которым может являться гражданин РФ, иностранный гражданин и лицо без гражданства. Участником процесса могут быть также российские и иностранные юрлица, международные организации и иностранные государства, Российская Федерация и субъекты РФ, муниципальные образования. Другую сторону процесса представляет орган, которым производится процесс государственной регистрации прав. Услуга постановки на государственный кадастровый учет бесплатная. Услуга государственной регистрации прав предусматривает взимание государственной пошлины. Предоставляются эти услуги в офисе Росре-естра и Кадастровой палаты, МФЦ, почтовых отделениях либо в электронном виде. Срок предоставления услуги варьируется в пределах 5-12 рабочих дней, на что влияет выбранный способ получения услуги. Отказов в приеме документов по государственной регистрации прав не существует. Основанием для предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав собствен-
ности служит обращение заявителя, составленное в виде заявления, и предоставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Результатом предоставления государственной услуги является получение заявителем следующих документов: выписка из ЕГРН, документ, выражающий содержание сделки, с регистрационной надписью, иные документы, ранее представленные для государственной регистрации прав; уведомление о прекращении государственной регистрации; сообщение об отказе в государственной регистрации прав. Росреестр ведет государственный реестр саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю за их деятельностью.
Росреестр осуществляет проверку достоверности документов заявителя, наличия у него ранее зарегистрированных и заявленных прав, а также того, была ли ранее осуществлена государственная регистрация прав и выдавались ли документы, подтверждающие это. По результатам проверки производится принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в том порядке, который установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выдача права производится также в установленном правообладателем порядке. Росреестр выступает главным администратором доходов бюджета (что установлено законодательством РФ), принимая решение о возврате излишне уплаченных средств от платежей в федеральный бюджет. Ведение реестра, возложенное на государственные органы, которые гарантируют его непредвзятость и корректность сделок, требует регулярного контроля, что неизбежно пополняет список бюрократических процедур. С целью повышения эффективности деятельности Росреестр принял участие в реализации проекта внедрения в государственное управление технологии блокчейн. Основная цель применения данной технологии заключается в повышении доступности сведений реестра недвижимости и росте гарантий защищенности прав на собственность [2]. Внедрение технологии блокчейн в
системы электронного правительства сможет решить ряд проблем, возникающих в работе государственных органов в настоящее время.
Причиной перемен в ипотечном бизнесе можно считать цифровизацию и, как следствие, принятие закона об электронной закладной, подписанного в 2017 г. Президентом РФ В. В. Путиным. В перспективе на технологию блокчейн планируется перевести все государственные ведомства и организации. Правительство РФ разработало законопроект, согласно которому с 2018 г. все сделки с недвижимостью будут осуществляться с применением технологии блокчейн. Система распределенного хранения данных уже используется Сбербанком для обмена документами. Вместе с Росреестром в проекте участвуют Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Внешэкономбанк, которые провели регистрацию первого договора участия в долевом строительстве с применением технологии блок-чейн. Участие в этом процессе также приняла публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». Технология блокчейн, применяемая во взаимодействии с 1Т-системой Рос-реестра и Фондом защиты прав участников долевого строительства, упрощает межведомственное сотрудничество. Техническая разработка проекта принадлежит специалистам из Внешэкономбанка. Возможность применения технологии блокчейн позволит избежать фальсификации данных и обеспечить их безопасность. Кроме Росреестра, в проекте в качестве удостоверяющих узлов нового реестра следует отметить Департамент информационных технологий Москвы (ДИТ), Федеральную налоговую службу, Сбербанк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Ростелеком. Все узлы должны регулярно подтверждать достоверность новых данных в системе, проверяя их соответствие предыдущим записям блокчейна [3, 4].
Конечной целью проекта принято считать автоматизацию с помощью технологии блок-чейн практически всех этапов подготовки к сделке. Характеризуются эти этапы длительным временем согласования как регистрации права собственности у нотариуса, так и оформления справок об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги
и т. д. Технология блокчейн позволит эти процессы исполнять при помощи смарт-контрак-тов. Результатом реализации проекта с участием Росреестра станет начало формирования единого стандарта применения технологии блокчейн в оказании государственных услуг, что будет способствовать мгновенному оформлению документов; исключению повторного обращения из-за их утери или повреждения; оперативному контролю их статуса и состояния взносов застройщика [5, 6].
Технология блокчейн представляет собой систему организации распределенных баз данных. Эта технология используется в работе базы, в которой хранятся данные о транзакциях криптовалюты биткойн. Основным преимуществом блокчейна перед традиционными банковскими транзакциями выступает отсутствие посредников. У блокчейна нет центрального органа, в связи с чем транзакции могут проверять все участники системы. Из-за открытости программного кода сети обратиться к нему может каждый, при этом персональная информация и личность останутся скрыты. Видимы лишь конкретные операции. Предполагается, что технология блокчейн поможет избавиться от пополнения бюрократических процедур в деловом обороте. Главным преимуществом технологии блокчейн является отсутствие посредника в процессе проведения регистрации и постановки на государственный учет недвижимого имущества [7, 8].
В настоящее время в каждой сделке принимают участие не меньше четырех сотрудников Росреестра. Работа с применением технологии блокчейн сведет их участие к нулю. Многочисленные посредники добавляют ряд дополнительных процессов согласований и проверок, что неизбежно увеличивает издержки и снижает эффективность. Площадкам
с технологией блокчейн свойственно отсутствие взаимодействия с посредниками и снижение количества дополнительных проверок чистоты сделок. На сегодняшний день оформление сделки при применении электронного взаимодействия Росреестра с банками занимает 15 дней. Применение технологии блокчейн позволит снизить время оформления сделок до двух часов и ускорить все экономические процессы. Сотрудниками Росреестра отмечены такие преимущества хранения данных с использованием технологии блокчейн, как абсолютная надежность и достоверность данных [9, 10].
Таким образом, блокчейн, являясь открытой, безопасной, недорогой и распределенной технологией баз данных, может считаться идеальным инструментом для повышения качества и доступности государственных услуг. А электронное правительство, являясь одной из множества сфер, нуждающихся во внедрении инноваций и экспериментов, можно считать идеальной средой для применения технологии блокчейн, потому что она сама представляет идеальную среду для хранения прав собственности, в том числе реестров недвижимости и земельных участков. Гарантии безопасности при этом позволят всем гражданам безопасно пользоваться публичными сервисами. Формирование объединенного кадастра способствует значительному сокращению сроков регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и повышению качества государственных услуг в сфере недвижимости, а переход на новые технологии позволит достичь существенной оптимизации издержек как корпоративного, так и государственного управления.
Библиографический список
1. Бадулина Е. В. Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 7. С. 6-17.
2. Грушин И. Ю. Blockchain - решение проблем регистрации недвижимости // Московский экономический журнал. 2018. № 2. С. 48-60.
3. Росреестр на блокчейне. Ипотечную сделку можно зарегистрировать за минуту // Forbes : [сайт]. URL: htlp://www.foibes.ru/tehnologii/356893-rosreestr-na-blokcheyne-ipotechnuyu-sdelku-mozhno-zaiegistrirovat-za-minutu (дата обращения: 05.03.2019).
4. Сухаревская А., Кантышев П. Росреестр использовал технологию блокчейн // Ведомости : [электрон. период. издание]. URL: https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2018/02/08/750276-rosreestr-blok-chein (дата обращения: 07.03.2019).
5. Сделки с недвижимостью по технологии блокчейн уже реальность // Доктор Ключ : агентство недвижимости : [сайт]. URL: https://www.dkrealty.ru/blog/sdelki-s-nedvizhimostyu-po-tehnologii-blokcheyn-uzhe-realnost (дата обращения: 10.03.2019).
6. Росреестр внедрит блокчейн в сделки с недвижимостью // BitNovosti: информационный ресурс : [сайт]. URL: https://bitnovosti.com/ 2017/10/05/rosreestr-vnedrit-blokchejn-v-sdelki-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 11.03.2019).
7. Применение технологии блокчейн в недвижимости // Zakon.ru : [портал]. URL: https://zakon.ru/blog/2017/09/20/primenenie_tehnologii_blokchejn_v_nedvizhimosti (дата обращения: 11.03.2019).
8. Блокчейн BlockChain введут в Росреестр // Публичная кадастровая карта Российской Федерации : [сайт]. URL: https://kadastrmap.ru/novosti/blokchejn-vvedut-v-rosreestr/ (дата обращения: 10.03.2019).
9. Росреестр принял участие в заседании рабочей группы по внедрению блокчейн // Росреестр : [сайт]. URL: https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-prinyal-uchastie-v-zasedanii-rabochey-gruppy-po-vnedreniyu-blokcheyn/?contrast=Y (дата обращения: 10.03.2019).
10. Харченко О. И. Блокчейн в информационном обществе // Вестник СГСЭУ. 2018. № 2 (71). С. 28-30.
E. A. Zharkova
The Current State of Affairs, Problems and Prospects in the Sphere of State Registration
of Real Property Rights
Abstract. The article deals with theoretical and practical aspects of the state registration of real property rights in the Russian Federation. The author identifies the main objectives of state registration that determine the stability of property rights transfer and the protection of property rights owners. Some characteristic features of the process of state registration of real property rights under the current legislation are described. Considerable attention is paid to the laws and regulations governing the process of state registration of real property rights. The appropriateness of providing common access to the "Unified State Register of Rights to Immovable Property and Transactions Therewith" database is proved.
Innovations and prospects in the field of state registration of real property rights are covered. The author considers the use of blockchain technology by Russian State Register (Rosreestr). The advantages of blockchain data storage that, according to the Rosreestr officials, ensure the ultimate reliability and prevent the loss or destruction of data are pointed out.
An assessment of Rosreestr's participation in the implementation of blockchain technology in public administration is given. The assessment results have proved benefits for the use of blockchain technology by Rosreestr leading to the absence of any intermediary party in the process and the provision of guarantees for the information reliability. Among the results of the implementation of blockchain technology in public administration, the reduction of costs is expected; developers will have an opportunity to have their documents instantly processed; any repeated application due to the loss or damage of documents will be excluded; easy control of the documents processing status or the fees status will be available.
A conclusion about the readiness to introduce innovations and the trial e-government representing a perfect environment for the implementation of blockchain technology is formulated.
Key words: real estate; state registration of real property rights; real estate register; blockchain.
Жаркова Елена Александровна - кандидат экономических наук, доцент кафедры «Государственное и муниципальное управление» СГУПСа. E-mail: [email protected]
