CC BY
49УДК 332.72
И.А. Николаева
СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В статье рассматривается анализ систем управления эксплуатацией коммерческой недвижимости (система управления эксплуатацией недвижимости (Building Maintenance Management); система управления строительством (Building Management); система управления инфраструктурой (Facility Management); система управления имуществом (Property Management); система управления активами (Asset Management)). Выявлены десять составляющих управления эксплуатацией недвижимости, факторы, которые определяют понятие «управление эксплуатацией недвижимости». Определены функции менеджер по управлению эксплуатацией объекта недвижимости, функции специалистов направления «управление строительством». Выделены три направления системы управления инфраструктурой. Проведено сравнение системы управления имуществом (Property Management) с системой управления инфраструктурой (Facility Management).
Ключевые слова: управление, коммерческая недвижимость, системы управления, управление недвижимостью, эксплуатация недвижимости
Управление коммерческой недвижимостью состоит из нескольких систем, которые включают в себя различные наборы услуг:
- система управления эксплуатацией недвижимости (Building Maintenance Management);
- система управления строительством (Building Management);
- система управления инфраструктурой (Facility Management);
- система управления имуществом (Property Management);
- система управления активами (Asset Management).
Система управления эксплуатацией недвижимости (Building Maintenance Management) - совокупность отдельных видов деятельности, направленных на обеспечение функционирования и развитие системы эксплуатации недвижимости в интересах достижения стоящих перед ней целей [5, с. 195].
В процессе управления эксплуатацией недвижимости решаются две задачи:
1) тактическая, связанная с поддержанием устойчивости и взаимодействия всех элементов системы эксплуатации недвижимости;
2) стратегическая, обеспечивающая развитие и совершенствование системы эксплуатации недвижимости, перевод ее в качественно иное состояние [9, с. 591].
Эксплуатация зданий - процесс одновременно и сложный, и ответственный, он предполагает выполнение целого ряда работ и мероприятий, необходимых для обеспечения правильной жизнедеятельности зданий и сооружений. Сюда входит не только непосредственно техническая эксплуатация и обслуживание здания, коммуникаций и оборудования, но и подготовка и укомплектование объекта требуемым обслуживающим персоналом, непосредственное управление объектом недвижимости и системами его жизнеобеспечения, организация бесперебойности его функционирования, локализация и устранение аварий, ликвидация их последствий. Кроме того, техническая эксплуатация зданий и сооружений предполагает работы по планированию, созданию и поддержке материальных запасов, ведение необходимой технической документации, выполнение и соблюдение всех требований техники безопасности, проведение природоохранных мероприятий. Не менее важным аспектом является также взаимодействие с надзорными органами и поставщиками ресурсов. Очевидно, что эксплуатация зданий - трудоемкий процесс, требующий профессионального подхода и ответственного отношения [2, с. 12].
На основе данной информации можно сформировать факторы, определяющие понятие «управление эксплуатацией недвижимости» при этом можно вывести десять составляющих управления ее эксплуатацией: техническое обслуживание и ремонт, нормативные мероприятия, ведение технической документации, мониторинг состояния объекта, логистика, материально-техническое снабжение, санитарно-гигиеническое содержание, система отчетности, планирование и бюджетирование, технический консалтинг.
В этой связи менеджеру по управлению эксплуатацией объекта необходимо выполнять следующие функции:
© Николаева И.А., 2017.
Вестник магистратуры. 2017. № 6-1(б9).
ISSN 2223-4047
1) разработка и исполнение методик управления, включая необходимые правила и инструкции, программы планово-профилактического обслуживания объекта недвижимости;
2) административное управление персоналом объекта;
3) управление субподрядными работами;
4) планирование, бюджетирование, учет и отчетность;
5) взаимодействие с арендаторами по вопросам управления и эксплуатации;
6) взаимодействие государственными контролирующими организациями;
7) управление расходами по коммунальным услугам;
8) комплексное техническое обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости;
9) круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации;
10) проведение мероприятий по дезинсекции и дератизации;
11) организация вывоза и утилизации твердых бытовых отходов;
12) обеспечение безопасности проведения работ;
13) материально-техническое обеспечение объекта;
14) проведение экологических мероприятий.
Таким образом, организованное управление эксплуатацией недвижимости позволяет:
- обеспечить сохранность, надлежащее техническое состояние и постоянную эксплуатационную пригодность строительных конструкций и инженерных систем объекта;
- повысить экономически эффективную эксплуатацию здания;
- получить безопасность и комфортные условия пребывания для собственников, арендаторов и посетителей объекта [3, с. 9].
Система управления строительством (Building Management) - управление на уровне проектирования и строительства объекта, в том числе участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, выбора инженерных систем и оборудования, разработки системы эксплуатации объекта, технической предэксплуатации. В процессе эксплуатации здания специалисты направления «управление строительством» занимаются управлением ремонтными и монтажными/демонтажными работами. В зависимости от стадии жизненного цикла объекта сотрудники занимаются проектированием, возведением, строительством здания и его утилизацией.
Для специалистов направления «управление строительством» характерно выполнение нижеследующих функций:
1) управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2) управление проектированием объекта;
3) управление возведением, строительством объекта;
4) управление процессом заключения сделок купли-продажи, залога, дарения, аренды, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления;
5) управление потреблением - комплексом операций по использованию объекта недвижимого имущества по его прямому назначению;
6) управление капитальным ремонтом, реконструкцией, модернизацией и реставрацией;
7) управление перепрофилированием под влиянием факторов внешней среды или в связи с изменением назначения здания;
8) управление сносом и утилизацией [4, с. 2].
Система управления инфраструктурой (Facility Management) - это инфраструктурное управление организацией, пространством здания. В спектр обязанностей компаний, занимающихся управлением инфраструктурой входит: техническое обслуживание инженерных систем здания, комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории, взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации, обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности, покрытие аварийных ситуаций, организация службы ресепшн, организация питания, организация парковки и т.д., то есть обеспечение жизнедеятельности объекта [8, с. 77].
Выделяют три направления системы управления инфраструктурой:
1) техническое управление зданиями и сооружениями, которое включает в себя все виды работ, необходимые для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических элементов зданий, инженерного оборудования;
2) управление инфраструктурой зданий и сооружений, которое охватывает весь комплекс услуг, предоставляемых сервисными службами (клининг, охрана, кейтеринг, ресепшн и другие), которые улучшают практическое использование здания;
3) коммерческое управление зданиями и сооружениями, которое содержит работы и услуги по техническому управлению и управлению инфраструктурой с экономической точки зрения.
Сегодня на российском рынке представлены компании, которые специализируются исключительно на «управлении инфраструктурой», при этом частично работы по управлению инфраструктурой выполняются усилиями собственного штатного персонала, а технически сложные и сезонные работы зачастую передаются на субподряд. Также данный сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые помимо финансового управления, брокериджа и других направлений занимаются уборкой, обслуживанием инженерных систем, кейтерингом.
Система управления имуществом (Property Management) - комплекс мероприятий, направленных на повышение эффективности функционирования объекта недвижимости, включая:
- административно-правовое управление объектом;
- поиск арендаторов и сдачу помещений в аренду;
- организацию отношений с арендаторами;
- разработку маркетинговой программы объекта;
- контроль финансовых потоков;
- юридическую и бухгалтерскую поддержку;
- представление интересов собственника в отношениях со сторонними организациями: страховыми компаниями, коммунальными службами, контролирующими и надзорными органами;
- комплексное обслуживание и техническую эксплуатацию здания;
- организацию и контроль всех служб в здании (охрана, парковка, операторы питания, служба приема посетителей и т.д.) [7, с. 302].
Таким образом, система управления имуществом (Property Management) в сравнении с системой управления инфраструктурой (Facility Management) имеет более высокий уровень управления недвижимостью.
Система управления имуществом (Property Management) является основой коммерческого развития проекта и включает в себя четыре основных вида деятельности: техническое управление, продвижение объекта на рынке, оперативное управление, финансовое планирование.
Техническое управление подразумевает под собой выполнение технического обслуживания инженерных систем и оборудования, проведение монтажных/демонтажных работ, ремонтных и мелких строительных работ. Продвижение объекта на рынке включает разработку и планирование маркетинговых и рекламных мероприятий, а также коммуникации с участниками рынка. Оперативное управление - работа над оперативными вопросами управления коммерческой недвижимости (привлечение арендаторов и покупателей; ведение переговоров и заключение договоров, связанных с реализацией проекта; контроль исполнения договоров аренды, выставление и контроль оплаты счетов по договорам аренды; управление работами сервисных субподрядными компаниями; представление и юридическая защита интересов во всех государственных и иных организациях; бухгалтерский учет). Деятельность по финансовому планированию предполагает работу с финансовыми инструментами эффективного управления коммерческой недвижимости (мониторинг финансового состояния проекта; разработка финансового плана; анализ рынка коммерческой недвижимости для установления рыночных цен с целью наиболее эффективной реализации проекта; анализ проблем и рисков, возникающих в процессе управления объектом; страхование).
Система управления активами (Asset Management) - доверительное управление объектами недвижимости. Согласно части 1 статьи 1012 ГК РФ [1], по договору доверительного управления имуществом, учредитель управления (собственник) передает доверительному управляющему (управляющей компании) на определенный срок имущество в доверительное управление, а управляющая компания обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах право владельца или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества и отражается у управляющего на отдельном балансе. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Управляющая компания вправе совершать любые, не запрещенные законом, юридические и фактические действия в отношении имущества в интересах выгодоприобретателя. Полномочия управляющего могут быть ограничены условиями договора.
Система управления активами (Asset Management) помимо услуги по комплексной эксплуатации объекта недвижимости, управления его внутренней инфраструктурой и организации отношений с арендаторами включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Таким образом, система управления активами является подвидом управления недвижимостью, ориентированным на управление активами, то есть решение вопросов по инвестиционным займам и кредитованию под различные цели, распоряжение финансовыми потоками, поступающими от арендаторов и клиентов. Управляю-
Вестник магистратуры. 2Q17. № 6-1(69).
ISSN 2223-4047
щий этого уровня должен быть одновременно хорошим администратором и квалифицированным специалистом в области недвижимости, а также грамотным экономистом. Он должен знать цели собственника объекта, понимать в инвестициях, разбираться в механизмах возможности получения максимальной финансовой отдачи. Такой менеджер выступает советником для владельца недвижимости и способствует оптимальному распоряжению собственностью, согласно действующей ситуации на рынке. Подобные управляющие являются распорядителями финансов, помимо сделок с недвижимостью они отвечают за разработку и воплощение стратегии максимизации прибыли по управляемым объектам [6, с. 89].
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2016);
2.Техническая эксплуатация недвижимости [Аналитическая статья], М.: Спецсервис, 2014, с.22;
3. Техническое обслуживание зданий и сооружений [Аналитическая статья], М.: Colliers Internationals, 2015,
с.31;
4.Управлять объектами недвижимости «по правилам» // Стройка, № 32, М.: ООО «Строй-Инфо», 2014;
5.Chanter Barrie, Swallow Peter. Building Maintenance Management. - United Kingdom: Gardners Books, 2012,
336 p.;
6.Асаул А.Н., Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости, СПбГАСУ, 2012, с. 144;
7.Максимов С.Н. «Управление недвижимым имуществом: учебник», СПб.: ИНЖЭКОН, 2013, с.470;
S.Талонов А.В. Facility Management, М.:ФГОУ ВПО Государственный Университет Управления, 2015, с.136; 9.Тарасевич Е.И. «Управление эксплуатацией недвижимости», СПб.: Издательство «МКС», 2012, с.838.
НИКОЛАЕВА ИРИНА АЛЕКСАНДРОВНА - магистрант факультета управления, Российский государственный социальный университет, Россия.
