CC BY
43
1 кя»***
СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ ОБЪЕКТОВ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ОЦЕНКИ ВЛИЯНИЯ СИНЕРГЕТИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА
DOI: http://dx.doi.Org/10.14420/ru.2015.8.
Павлов Виктор Викторович, аспирант кафедры организации строительства и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет», e-mail: [email protected].
Аннотация. В ходе формирования алгоритма управления стоимостью много-
функциональных объектов коммерческой недвижимости (МФКН) с учетом влияния синергетического эффекта была выявлена необходимость определять возможности роста стоимости, то есть потенциал роста стоимости как объектов недвижимости, так и комплекса помещений, находящихся в его составе. В данном случае речь идет о потенциале роста стоимости объектов смешанного типа. Потенциал роста стоимости как экономическая категория трактуется как возможность и готовность субъектов рынка оценивать абсолютные или сравнительные преимущества объекта через прирост его стоимости. Прирост стоимости применительно к объектам МФКН может быть достигнут в том числе за счет синергетического эффекта, который влияет на взаимную комбинацию помещений различного функционального назначения. Выявление потенциала роста стоимости объекта МФКН позволяет принимать эффективные управленческие решения и осуществлять контроль над его реализацией в рамках принимаемых управленческих решений.
Ключевые слова: многофункциональные объекты недвижимости, типология классификации многофункциональных комплексов недвижимости, рыночная стоимость объектов МФКН, синергетический эффект.
Опыт российских и зарубежных экономистов позволяет утверждать, что управление стоимостью недвижимости во многом основывается на ее оценке. При определении интегрального показателя инвести-
ционной привлекательности многофункционального комплекса недвижимости (далее — МФКН) в качестве одного из критериев оптимизации отражающих эффективное использование финансовых средств необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости, которая отражает принцип вклада, используемый в оценке недвижимости1.
Целью исследования является изучение организационно-экономического механизма управления стоимостью владения МФКН с учетом влияния синергетического эффекта.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:
- проанализированы и выбран целесообразный подход к определению стоимости МФКН;
- выявлена зависимость инвестиционной и рыночной стоимости в результате управления объектом с учетом влияния синергетического эффекта;
- разработана методика управления инвестиционной стоимостью МФКН с учетом влияния синергетического эффекта;
Для определения рыночной стоимости объектов МФКН наиболее достоверный и часто используемый метод оценки — метод сравнения продаж оказывается труден в применении даже на развитых рынках, где информация по сделкам носит довольно прозрачный характер. В случае, если функциональные зоны в здании легко отделить, (допустим, офисная и гостиничная башни соединены только переходом), то сопоставление стоимости квадратных метров зон с аналогами различных функций уместно. Однако в многофункциональных зданиях часто возникает смешение общих зон, появляются помещения, не имеющие четкого функционального зонирования, которые используются под какие-либо сервисные зоны или нестандартные цели — музей, библиотеку, выставку и т.п.
В связи с этим, при определении стоимости объекта МФКН целесообразно отдавать предпочтение доходному подходу. Это связано с тем, что, как правило, в таком здании существует много площадей, которые не сда-
1 Баронин С. А., Бенуж А. А., Казейкин В. С., Кулаков К. Ю., Манухина Л. А., Янков А. Г., Луняков М. А., Мороз А. М., Подшиваленко Д. В. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла. Пенза, 2014; Бережная Е. В., Бережной В. И. Математические методы моделирования экономических систем. М.: Финансы и статистика, 2005; Грабовый П. Г., Авилова И. П., Баринов В. Н., Верстина Н. Г., Рыкова М. А., Борисов А. Н., Грызлов В. С., Кириллова А. Н., Кулаков К. Ю., Лукманова И. Г., Колодяжный С. А., Казарновский В. А., Лукинов В. А., Овсянникова Т. Ю., Трухина Н. И., Кострикин П. Н., Крыгина А. М., Куракова О. А., Манухина Л. А., Кисель Т. Н. и др. Сервейинг: организация, экспертиза, управление: учебник. В 3-х частях. Том 3. Управленческий модуль системы сервейинга. Москва, 2015; Грабовый П. Г., Лукманова И. Г., Чернышов Л. Н. и др. Энергосбережение в жилищной и коммунальной сфере: учебник для вузов. Екатеринбург, 2008; Грабовый П. Г., Манухина Л. А. Планирование развития земельно-имущественного комплекса города с учетом различных концептуальных задач // Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании: сборник докладов Международной научной конференции. 2013. С. 494-498.
ются в аренду, а используются самой управляющей компанией для организации различного рода мероприятий — концертов, корпоративных мероприятий, а также размещения кафе и ресторанов. В дополнение к этой деятельности управляющая компания может иметь довольно высокие доходы от совмещения объектов различного функционального назначения, если здание действительно является уникальным и обладает имиджем досто-примечательности1.
Эффект прироста стоимости может иметь место за счет следующих факторов: наличие эффекта синергии, повышения арендной ставки; сокращения операционных затрат; увеличение сдаваемой площади; повышения заполняемости; снижения риска эксплуатации актива; увеличения срока полезного использования.
Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход взаимосвязаны: в рамках анализа наиболее эффективного использования используется методология доходного подхода.
Для инвестора и собственника особенно важно соотношение инвестиционной и рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость показывает наиболее вероятную цену продажи объекта на открытом рынке, а инвестиционная стоимость — текущую стоимость будущих чистых доходов от объекта для инвестора.
Под инвестиционной стоимостью в настоящем исследовании понимается стоимость объекта МФКН, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Соотношение инвестиционной и рыночной стоимости представлено в таблице 12.
1 Дмитриев А. Н., Ковалев И. Н., Табунщиков Ю. А., Шилкин Н. В. Руководство по оценке экономической эффективности инвестиций в энергосберегающие мероприятия. М.: АВОК-ПРЕСС, 2005; Лежнев А. В. Динамическое программирование в экономических задачах. М.: БИНОМ, Лаборатория знаний, 2006; Лукинов В. А. Проблемы установления и введения налога на недвижимое имущество // Недвижимость: экономика, управление. 2013. № 2. С. 117-119. Лукинов В. А., Пичугин И. Л. Региональная модель энергоменеджмента // Недвижимость: экономика, управление. 2013. № 1. С. 73-77; Манухина Л. А. Развитие муниципального земельного девелопмента комплексной жилой застройки // Недвижимость: экономика, управление. 2013. № 2. С. 56-58.
2 Манухина Л. А. Развитие муниципального земельного девелопмента комплексной жилой застройки.// Недвижимость: экономика, управление. 2013. № 2. С. 565-8, Манухина Л. А. Рациональное планирование земельного комплекса городов / Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 2. с. 646-7, Манухина О. А., Короткова Е. М. Современные тенденции градостроительной политики в г. Москве / Современная наука: актуальные проблемы и пути их решения. 2015. № 6 (19). С. 959-8, Маракушин М. В., Томилов А.Л. Информационная система управления жилищным фондом // Системы управления и информационные технологии: научно-технический журнал. М., 2007. № 1.1 (27) .
Таблица 1. Соотношение инвестиционной и рыночной стоимости
Рыночная = Инвестиционная
инвестор использует объект по наиболее эффективному варианту использования, добившись максимального синергетического эффекта, грамотно выстраивая эксплуатационные показатели на среднерыночном уровне, оценивая риски объекта на среднерыночном уровне, используя заемный капитал в среднерыночном долевом соотношении с собственным капиталом
Рыночная > Инвестиционная
инвестор либо не оптимизировал эксплуатационные показатели объекта по сравнению со среднерыночным уровнем, либо управляет рисками объекта менее эффективно, чем среднерыночный инвестор, либо недостаточно или чрезмерно использует заемный капитал по сравнению со среднерыночным инвестором.
Рыночная < Инвестиционная
инвестор либо на стадии проектирования грамотно смог соотнести эффект от совмещений различных площадей с последующей оптимизацией эксплуатационных показателей объекта МФКН по сравнению со среднерыночным уровнем, либо управляет рисками объекта более эффективно, чем среднерыночный инвестор, либо более эффективно использует заемный капитал по сравнению со среднерыночным инвестором
На основе сопоставления данных по объекту МФКН и среднерыночных данных можно выявить показатели, которые превышают среднерыночные показатели, то есть факторы роста инвестиционной стоимости. Таковыми для объекта МФКН являются: спрос, риски, ликвидность, конкуренция и др.
Рассчитав стоимость объекта МФКН с учетом и без учета эффекта синергии, можно сделать вывод о приросте стоимости или о стоимостном эффекте принятия решения.
:■.■-"■ где (1)
Д V — стоимостной эффект реализации управленческого решения;
V — стоимость объекта недвижимости по 1-му сценарию вследствие эффективного использования эффекта синергии;
V — стоимость объекта без учета эффекта синергии.
Данную формулу можно изобразить на примере торгового и торгово-офисного центра (рис. 1) .
Оценка прироста стоимости, или стоимостного эффекта воздействия синергии может быть основана на данных объекта и проведена с использованием методов капитализации и дисконтирования денежных потоков. Если управленческое решение не ведет к дестабилизации денежных потоков, то целесообразно применять для расчета стоимостного эффекта метод капитализации. На основе базовой формулы метода дисконтирования денеж-
ных потоков может быть рассчитана модель, по которой на основе изменения одного или нескольких факторов стоимости может быть определен прирост стоимости объекта недвижимости1.
Рисунок 1. Разница в стоимости объектов с учетом и без учета эффекта синергии
Методические основы управления стоимостью МФКН находятся в зависимости от сформировавшихся критериев, таких как факторы внутренней и внешней среды, в которой находится объект функциональной недвижимости.
Процесс управления инвестиционной стоимостью МФКН направлен на достижение наиболее эффективных результатов от его использования. В ходе управления происходит распределение назначений управляющего и собственников. Собственник может принять стратегические решения и ориентирование действий в отношении объекта собственности. С точки зрения управляющего процесс управления стоимостью рассматривается как исследование тактики и программ управления ценой МФКН, контроль за его содержанием, коммерческое использование объекта недвижимости и иные другие процессы, связанные с рациональным применением комплекса недвижимости для целей собственника.
В ходе управления происходит прибавление стоимости объекта. Этого управляющий добивается через процесс результативного образования цен, в основе которого лежит установление цен арендных ставок, как
1 Моттаева А. Б., Лукинов В. А. Современные концепции теории государственного управления земельными ресурсами // Экономика и предпринимательство. 2014. № 8 (49). С. 34-37; Орехов Н. А., Левин А. Г., Горбунов Е. А. Математические методы и модели в экономике. М: ЮНИТИ, 2004; Самосудова Н. В., Варская Т. В. Фундаментальные основы проектирования и управления жизненным циклом недвижимости: надежность, эффективность и безопасность // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 2. С. 71-75.
Стоимостной эффект реализации управленческого решения — разница между стоимостями торгово-офисного и просто торгового центров
основных источников получения дохода от недвижимого объекта. Размер арендных ставок, зависит от расположения, транспортной доступности, степени развития деловой и торговой активности, качества состояния объекта и предоставляемых услуг управляющей компанией, инфраструктуры.
Получение максимального дохода от арендного потока происходит за счет улучшения качественных характеристик МФКН, которые также влияют на рыночную стоимость объекта в целом.
Определение стоимости МФКН происходит в процессе оценки. Данная стоимость может определяться разными подходами и методами. Для качественного управления стоимостью объекта оценка является основным инструментом, так как с ее помощью собственник принимает стратегические решения в отношении объекта недвижимости.
Обобщая полученные в ходе проведенного исследования результаты, автором разработана методика управления инвестиционной стоимостью объектов МФКН с учетом влияния синергетического эффекта от совмещения объектов недвижимости различного функционального назначения, которая предполагает реализацию следующих практических этапов.
1. Анализ объектов портфеля МФКН, который включает анализ правовых, физических и экономических характеристик. В рамках анализа объектов портфеля недвижимости необходимо установить объем прав на объект портфеля недвижимости (обременения, если таковые имеются по объекту), местоположение объекта, физические характеристики земельного участка и улучшения, экономическую информацию по объекту недвижимости.
2. Анализ сегментов рынка недвижимости, к которым принадлежат помещения в объекте МФКН. На данном этапе необходимо проанализировать следующие данные:
- спрос и предложение на данном сегменте рынка недвижимости;
- средние цены продаж аналогичных объектов;
- средний срок экспозиции объектов аналогичных объектов;
- виды и размеры средних ставок арендной платы аналогичных объектов на рынке;
- средние операционные расходы аналогичных объектов;
- средний уровень потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей аналогичных объектов;
- темпы роста цен на аналогичные объекты в ретроспективном периоде, прогнозы изменения цен в будущем;
- состояние аналогичных объектов на рынке, их уровня инфраструктуры, местоположения, транспортной доступности и т.д.
3. Анализ наиболее эффективного использования объекта МФКН, который заключается в анализе вариантов использования объекта портфеля недвижимости, отвечающего критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и выборе из них варианта использования, при котором достигается
максимальная стоимость/доходность объекта. В данном анализе необходимо учитывать эффект синергетического воздействия помещений в многофункциональном объекте недвижимости в соответствии с существующими способами достижение синергитического эффекта при управлении стоимостью МФКН1.
4. Определение рыночной стоимости объектов портфеля недвижимости с использованием трех подходов к оценке: сравнительного, доходного и затратного. По результатам оценки необходимо получить перечень исходной информации для осуществления управления стоимостью МФКН.
5. Определение показателей управления инвестиционной стоимостью портфеля недвижимости, ранжирование портфеля недвижимости, оптимизация портфеля недвижимости. На этом этапе необходимо:
- для определения инвестиционной привлекательности проекта строительства МФКН необходимо определить продолжительность его строительства и соотнести ее с денежным потоком от эксплуатации объекта недвижимости;
- рассчитать интегральный показатель инвестиционной привлекательности МФКН с целью определения путей повышения уровня экономической эффективности объекта недвижимости;
- рассчитать абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости объектов МФКН за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками, синергетического эффекта и рисками.
По результатам расчетов необходимо получить перечень аналитической информации для осуществления управления инвестиционной стоимостью портфеля МФКН.
На основе полученных результатов следует сформировать рекомендации по оптимизации структуры МФКН. На данном этапе применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости на основе аналитической информации возможно принятие стратегических управленческих решений по изменению структуры портфеля недвижимости. При изменении структуры портфеля недвижимости необходимо вернуться к реализации первого и последующих этапов методики.
Если на данном этапе структура портфеля недвижимости является оптимальной, то необходимо переходить к оперативному управлению портфелем недвижимости, которое осуществляется на следующем этапе методики.
1 Трухина Н. И., Куракова О. А., Орлов А. К. Анализ отечественного и зарубежного опыта учета и оценки гудвилла // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 1. С. 78-81; Щусь Е. Г., На-режная Т. К. Современная инженерная инфраструктура как важная составляющая комфортной жизни // Развитие научной школы теории управления недвижимостью: сборник материалов Международного научно-практического семинара. 2015. С. 236-240; Якубов Х. Г., Манухина О. А. Сер-вейинг и экологическая экспертиза // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 2. С. 14-17.
6. Формирование рекомендаций по управлению портфелем МФКН и прогноз изменения анализируемых показателей вследствие принятия данных решений. На данном этапе для каждого объекта недвижимости, входящего в портфель МФКН, необходимо определить ключевые факторы стоимости, возможности роста стоимости за счет достижения положительного синергетического эффекта, среднерыночного уровня эксплуатационных характеристик, проанализировать рассчитанный на 5-м шаге интегральный показатель инвестиционной привлекательности МФКН, на основе которого определить бюджет мероприятий, которые являются наиболее целесообразными для каждого объекта МФКН. На данном этапе применения методики управления инвестиционной стоимостью МФКН на основе аналитической информации возможно планирование и реализация оперативных управленческих решений по изменению эксплуатационных характеристик объектов портфеля недвижимости.
Управление стоимостью портфеля недвижимости является замкнутым процессом, поэтому при реализации шестого этапа методики необходимо осуществлять первый и последующий этапы.
Влияние эффекта синергии четко можно проследить во взаимосвязи следующих типов недвижимости:
- торговой;
- офисной;
- гостиничной.
Торгово-офисный центр: по причине высокой стоимости земельных участков не целесообразно строить небольшое количество этажей. Поэтому, если мы хотим строить торговый центр, то разумнее будет надстроить несколько этажей для другого типа коммерческого использования. В результате этих действий первые-вторые этажи сдаются под торговые центры, а начиная со 3-го этажа и далее отдаются для других функций и назначений. Таким образом, доходность торговой составляющей будет постоянно в результате увеличения количества посетителей за счет работников офисов с этажей, расположенных выше. Примером таких центров являются: торгово-офисный центр «Тульский» в Москве, который стал победителем рейтинга на звание «Торговый центр России» в номинации Mixed-Use, проводимого Российским Советом Торговых Центров.
Офисно-торговые центры: используя свободные площади таким образом важно не забывать о том, что должен соблюдаться принцип «классности»: в бизнес-центрах классов А и В+ правильнее будет сдавать под бутиковые зоны. Успешное расположение объекта и хорошая платёжеспособность рядом проживающих людей позволяет создать кругооборот магазинам. В бизнес-центрах «В» и «С» классов, а еще в офисных зданиях, не входящих в классификацию, работает иной принцип: сами наниматели комплекса считаются основными покупателями услуг маленьких торговых точек, арендующих первый этаж здания. В предоставленном случае
при размещении магазинов наибольшее удобство делается для нанимателей бизнес-центра. Исходя из этого, торговля выполняет в основном вспомогательную функцию при офисных помещениях, формируя приток клиентов. Ярким представителем является офисно-торговый центр «Садовая Галерея».
Торгово-гостиничные комплексы: имеют некоторые недочеты. Они, чаще всего, связаны с невыгодной для владельца разницей расценок в отеле и торговых помещениях. В свою очередь ТЦ, скорее всего, выигрывает от наличия гостиничной зоны: она сформировывает ему некий поток состоятельных клиентов, которых не устраивает ценовая политика гостиничной зоны. Например, гостиница Crowne Plaza Moscow World Trade Centre, располагающая также магазином сувениров, супермаркетом и другими точками имеет постоянный поток респектабельных покупателей в данных вспомогательных помещениях.
Совмещение помещений разных назначений может привести к двойному результату: в то время как сочетание помещений определенного типа может принести видимую прибыль в результате эффекта совмещения, совмещение других типов помещений может не только не добавить эффекта, но и дать, в определенных случаях, отрицательный результат. Данные предположения следует учесть при определении метода для управления стоимостью МФКН.
В результате проведенных исследований, автор пришел к следующим выводам:
1) Целесообразно использовать доходный подход при определении стоимости объекта, так как управляющая компания, распоряжаясь свободными площадями, может сдавать в аренду помещения не только как торговые или офисные, но и как концертные залы или комнаты для конференций, кафе или рестораны, что приносит дополнительный доход и создает синергетический эффект для коммерческих площадей различного типа.
2) На основе сопоставления данных по объекту МФКН и среднерыночных данных можно выявить показатели, которые превышают среднерыночные показатели, то есть факторы роста инвестиционной стоимости.
3) Разработанную методику управления стоимостью объектов МФКН целесообразно применять регулярно, чтобы отслеживать динамику изменения рыночной ситуации, экономических характеристик объектов портфеля, показателей методики.
Разработанная методика управления инвестиционной стоимости портфеля МФКН имеет практическое применение и позволяет осуществлять стратегическое и оперативное управление объектами недвижимости, принимать решения об изменении структуры портфеля недвижимости, ранжировать и диверсифицировать портфель недвижимости.
Библиографический список
1. Баронин С. А., Бенуж А. А, Казейкин В. С., Кулаков К. Ю., Ману-хина Л. А., Янков А. Г., Луняков М. А., Мороз А. М., Подшивален-ко Д. В. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла. Пенза, 2014.
2. Бережная Е. В., Бережной В. И. Математические методы моделирования экономических систем. М.: Финансы и статистика, 2005.
3. Грабовый П. Г., Авилова И. П., Баринов В. Н., Верстина Н. Г., Рыкова М. А., Борисов А. Н., Гоызлов В. С., Кириллова А. Н., Кулаков К. Ю, Лукманова И. Г., Колодяжный С. А, Казарновский В. А, Лукинов В. А, Овсянникова Т. Ю., Трухина Н. И., Кострикин П. Н., Крыгина А. М., Куракова О. А, Манухина Л. А., Кисель Т. Н. и др. Сервейинг: организация, экспертиза, управление: учебник. В 3-х частях. Том 3. Управленческий модуль системы сервейинга. Москва, 2015.
4. Грабовый П. Г., Лукманова И. Г., Чернышов Л. Н. и др. Энергосбережение в жилищной и коммунальной сфере: учебник для вузов. Екатеринбург, 2008.
5. Грабовый П. Г., Манухина Л. А. Планирование развития земельно-имущественного комплекса города с учетом различных концептуальных задач // Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании: сборник докладов Международной научной конференции. 2013. С. 494-498.
6. Дмитриев А. Н., Ковалев И. Н., Табунщиков Ю. А., Шилкин Н. В. Руководство по оценке экономической эффективности инвестиций в энергосберегающие мероприятия. М.: АВОК-ПРЕСС, 2005.
7. Лежнев А. В. Динамическое программирование в экономических задачах. М.: БИНОМ, Лаборатория знаний, 2006.
8. Лукинов В. А. Проблемы установления и введения налога на недвижимое имущество // Недвижимость: экономика, управление. 2013. № 2. С. 117-119.
9. Лукинов В. А., Пичугин И.Л. Региональная модель энергоменеджмента // Недвижимость: экономика, управление. 2013. № 1. С. 73-77.
10. Манухина Л. А. Развитие муниципального земельного девелопмента комплексной жилой застройки // Недвижимость: экономика, управление. 2013. № 2. С. 56-58.
11. Манухина Л. А. Рациональное планирование земельного комплекса городов // Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 2. С. 64-67.
12. Манухина О. А., Короткова Е. М. Современные тенденции градостроительной политики в г. Москве // Современная наука: актуальные проблемы и пути их решения. 2015. № 6 (19). С. 95-98.
13. Маракушин М. В., Томилов А. Л. Информационная система управления жилищным фондом // Системы управления и информационные технологии: научно-технический журнал. 2007. № 1.1 (27) .
14. Моттаева А. Б., Лукинов В. А. Современные концепции теории государственного управления земельными ресурсами // Экономика и предпринимательство. 2014. № 8 (49). С. 34-37.
15. Орехов Н. А, Левин А. Г., Горбунов Е. А. Математические методы и модели в экономике. М: ЮНИТИ, 2004.
16. Самосудова Н. В., Варская Т. В. Фундаментальные основы проектирования и управления жизненным циклом недвижимости: надежность, эффективность и безопасность // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 2. С. 71-75.
17. Трухина Н. И., Куракова О. А, Орлов А. К. Анализ отечественного и зарубежного опыта учета и оценки гудвилла. // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 1. С. 78-81.
18. Щусь Е. Г., Нарежная Т. К. Современная инженерная инфраструктура как важная составляющая комфортной жизни // Развитие научной школы теории управления недвижимостью: сборник материалов Международного научно-практического семинара. 2015. С. 236-240.
19. Якубов Х. Г., Манухина О. А. Сервейинг и экологическая экспертиза // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 2. С. 14-17.
20. Careful E. V. Саге^1 Century And Mathematical methods of modeling of economic systems. M: Finance and statistics, 2005.
21. Dmitriev A. N., Kovalev I. N., Tabunshchikov Yu. A., Shilkin N. V. Guide to an assessment of economic efficiency of investments into energy saving actions. M: AVOK-PRESS, 2005.
22. Grabovy P. G., Tchernyshov L. N., Lukmanova I. G. etc. Energy saving in the housing and municipal sphere. It is recommended Educational методич. association Min. Obr. The Russian Federation on special. Examination and management of real estate // Moscow. Yekaterinburg. 2008.
23. LezhnevA. V. Dynamic programming in economic tasks. M: BINOMIAL, Laboratory of knowledge, 2006.
24. Marakushin M. V., Tomilov A. L. Information management system housing stock // Control systems and information technologies: scientific and technical magazine. 2007. № 1.1 (27).
25. Orekhov N. A., Levin A. G., Humpbacks E. A. Matematicheskiye methods and models in economy. М: YUNITI, 2004.
