CC BY
4
УДК 519.866
СИСТЕМА АНАЛИЗА И МОДЕЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
М. А. Дроздов, Н. Ю. Юферова
Сибирский государственный университет науки и технологий имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31
Е-mail: misha_drozdov95@mail.ru
В данном исследовании рассматриваются вопросы создания системы анализа и моделирования стоимости объектов недвижимости. Предлагается методика анализа рынка и построения регрессионных оценочных моделей.
Ключевые слова: информационная система, недвижимость, оценка, моделирование.
REAL ESTATE MARKET ANALYSIS AND MODELING SYSTEM M. A. Drozdov, N. Y. Yuferova
Reshetnev Siberian State University of Science and Technology 31, Krasnoyarskii rabochii prospekt, Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation Е-mail: misha_drozdov95@mail.ru
This study examines the issues of creating a system for analyzing and modeling the value of real estate objects. The technique of market analysis and construction of regression valuation models is proposed.
Key words: information system, real estate, appraisal, modeling.
Совокупность объектов недвижимости - эта сложная и многогранная система, испытывающая на себе влияние разнообразных факторов в течение всего жизненного цикла. Определение стоимости в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу рынка недвижимости.
В рамках данного исследования поставлена задача создания модели информационной системы, пригодной для исследования рынка жилой недвижимости г. Красноярска, с учётом особенностей региона, а также для построения адекватных оценочных моделей.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости г. Красноярска.
Рассмотрим состав функциональной модели исследования рынка объектов жилой недвижимости. Входными данными для нее является база данных жилых объектов.
База данных состоит из внутренней информации об объектах недвижимости. К внутренней информации относятся данные, касающиеся местоположения объекта недвижимости, а также его основные характеристики.
При анализе местоположения были рассмотрены следующие позиции: 1. Экологическая обстановка; 2. Транспортная доступность; 3. Социальная инфраструктура; 4. Экономическое местоположение; 5. Социальная репутация района [1].
К основным характеристикам объекта жилой недвижимости относятся: 1) количество комнат; 2) общая площадь: 3) жилая площадь, 4) площадь кухни; 5) этаж; 6) количество этажей в доме; 7) материал стен; 8) наличие балконов и лоджий.
Секция «Информационно-экономические системы»
Выходная информация на данном этапе - это модели оценки стоимости объектов недвижимости. Исполнителями являются пакет М1сг080ЙЕхсе1 и пакет статистического анализа данных 81ай8йка. Управление системой осуществляется с помощью методов частотного, корреляционного и множественного регрессионного анализа [2].
Процесс исследования рынка недвижимости разбит на три этапа:
1. Анализ рынка жилой недвижимости.
2. Анализ закономерностей в распределении стоимости квартир (рис. 1).
3. Моделирование стоимости жилых объектов (рис. 2).
Рис. 1. Детализация процесса анализа закономерностей распределения в стоимости жилых объектов
На этапе анализа рынка жилья происходит обработка базы данных и на ее основе с помощью экспертных методов, производится выявление основных предпочтений покупателей недвижимости, а также платежеспособного спроса на жилые объекты. Результатом данного анализа является перечень основных факторов, оказывающих влияние на стоимость квартир в г. Красноярске [3].
На этапе анализа закономерностей распределения в стоимости жилых объектов осуществляются следующие процессы:
1) построение графиков распределения теоретических и эмпирических частот стоимости объектов недвижимости;
2) проверка гипотезы о нормальном распределении стоимости жилых объектов на основе критериев Пирсона, Колмогорова и Романовского [2].
На выходе этого блока исследований - индикаторы проявления кризисной ситуации на рынке недвижимости.
На рис. 2 представлена детализация процесса моделирования стоимости жилья.
Процесс 3.1 - на основании факторов, выявленных на этапе анализа рынка недвижимости, построены линейные модели оценки стоимости жилых объектов.
Рис. 2. Детализация процесса моделирования стоимости жилья
Процесс 3.2 - проверка адекватности построенных моделей на основании теоремы Гаусса-Маркова и Б-статистик.
Процесс 3.3 - оценка коэффициентов детерминации.
На выходе этого этапа - модели для оценки стоимости объектов недвижимости.
Библиографические ссылки
1. Юферова, Н. Ю. Определение факторов, влияющих на результаты математического моделирования оценки стоимости вторичного жилья / Н. Ю. Юферова, М. А.Дроздов // Наука и бизнес: пути развития. - 2020. - №12 (114). - С. 259-262;
2. Сенашов, С.И., Эконометрическое моделирование стоимости жилья в Красноярске: монография / С.И. Сенашов, Н.Ю. Юферова, Е.Л. Вайтекунене. - Красноярск: Сиб. гос. аэрокосмич. ун-т, 2015. - 178 с.;
3. Пашковская, О. В. Моделирование стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости в г. Красноярске в 2016 году / О.В. Пашковская, С.И. Сенашов, И.Л. Савостьянова, Н.Ю. Юферова // Сибирский журнал науки и технологий. - 2017. - №4. - С. 788-795.
© Дроздов М. А., Юферова Н. Ю., 2021
