CC BY
0
УДК 519.862.6
ЭКОНОМЕТРИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ КВАРТИР ПЕРВИЧНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В КИРОВСКОМ РАЙОНЕ
ГОРОДА КРАСНОЯРСКА
*
К. П. Горохова , И. Л. Савостьянова
Сибирский государственный университет науки и технологий имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газеты «Красноярский рабочий», 31
E-mail: kristina99.09@mail.ru
Смоделирована стоимость квартир первичного рынка недвижимости Кировского района г. Красноярска. В результате анализа, среди всех возможных моделей, для моделирования была выбрана линейная модель, описывающая влияние 12 факторов на стоимость 47 квартир за 2018 год. Также были проведены тесты Парка, Глейзера, Уайта и Голфелда-Квандта, на основе которых построена модель, не имеющая гетероскедастичности остатков.
Ключевые слова: эконометрическое моделирование, линейная модель, стоимость жилья.
ECONOMETRIC MODELING OF THE COST OF APARTMENTS IN THE PRIMARY REAL ESTATE MARKET IN THE KIROVSKY DISTRICT
OF KRASNOYARSK
K. P. Gorokhova*, I. L. Savostyanova
Reshetnev Siberian State University of Science and Technology 31, Krasnoyarskii rabochii prospekt, Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation E-mail: kristina99.09@mail.ru
The cost of apartments in the primary real estate market of the Kirovsky district of Krasnoyarsk was modeled in this article. As a result of the analysis, among all possible models, a linear model was selectedfor modeling, describing the impact of 12 factors on the cost of 47 apartments in 2018. The Park, Glazer, white, and Goldfeld-Quantum tests were also performed, which were used to construct a model that does not have heteroscedasticity of the residues.
Keywords: econometric modeling, linear model, housing cost.
Моделирование стоимости жилья г. Красноярска проводится уже достаточно давно [1 - 9]. Не смотря на это, эта задача остается актуальной, поскольку меняются значимые факторы и их влияние на стоимость квартиры.
Кировский район - один из районов Красноярска, расположенный на правом берегу реки Енисей. Изначально он так и назывался - Правобережный. Когда-то это был самый большой район, занимал территорию от Дивногорска до Березовки. Назван в честь русского революционера и политика Сергея Кирова. 31 января 1934 года Президиум городского Совета РКиКД принял постановление «О создании райсовета на правой стороне р. Енисей», образовали районный Совет рабочих и красноармейских депутатов, а 22 декабря 1934 года район получил имя Кирова. Со временем произошло разделение Кировского района на административные единицы. В 1942 году был выделен Ленинский. В 1963 году получил статус города и вместе с прилегающими к нему населенными пунктами был выведен из
Секция «Информационно-экономические системы»
состава Кировского района поселок Дивногорск. В 1977 году из состава Кировского района выделился Свердловский.
С этого района началась каменная застройка правого берега, первым зданием стала гостиница для летчиков-полярников (Авиадом) - во время Великой Отечественной войны служившая квартирой для пилотов трассы «Аляска-Сибирь». В Кировском районе находятся Институт цветных металлов и золота СФУ, Красноярский театр юного зрителя, городской архив, храм Рождества Христова.
Сегодня Кировский район занимает центральную часть правобережья Красноярска. Его территория составляет площадь порядка 35 кв. км. Границы района простираются от улицы Затонской до района Нефтебазы вдоль проспекта имени газеты «Красноярский рабочий»; включает большую часть поселка Суворовский, поселок Монтажников, часть поселка Водников и поселок «Первомайский». На обслуживании находится более 2-х миллионов квадратных метров жилого фонда. Население района составляет 117,8 тысяч человек.
Каждый год район преображается, строятся новые здания, проводится реконструкция социальных объектов, благоустраиваются и создаются скверы, появляются дополнительные места отдыха для населения, развивается инфраструктура. И какими бы не были изменения, Кировский район всегда будет первым правобережным районом, где хранится история и рождается современность.
Приведем статистику цен на 1 квадратный метр в Кировском районе г. Красноярска в таблице.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья за 2018 г., руб.
1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные
66770 59310 86380
Приступили к анализу данных о 47 квартирах за 2018 год в Кировском районе, которые были взять из базы данных «Квартиры Красноярска 2018. Рынок первичного жилья» [7].
Строили модель на основе 13 факторов. Все факторы описали с помощью хь где х} -количество комнат, Х2 - планировка (если Нп - новая планировка, то Х2=60; если Ин -индивидуальная планировка, то х2=0), х3 - район, х4 - этаж, х5 - количество этажей, х6 -материал стен (если материал - кирпич, то х6=80; если материал - панель, то х6=8), х7 -площадь общая, х§ - площадь жилая, х9 - площадь кухни, х10 - санузел (если санузел раздельный, то х10=2; если общий, то х10=1), хц - плита (если плита газовая, то х^^=1; если электрическая, то х;7=2), х12 - балкон/лоджия (если один балкон/лоджия, то х12=1; если два балкона/лоджии, то х12=2) и г - цена.
Главный фактор - общая площадь. Провели регрессию по одному фактору и построили однофакторное уравнение:
г = -206,024 + 53,8989* х1 (1)
Методом всех регрессий получили 4-факторную модель описывающую 83% опытных данных
г = 4673 - 186 ,182 * х3 - 34,682 * х4 - 5,654 * х5 + 34,744 * х7 (2)
Исследуем факторы, дающие гетероскедастичность остатков.
С помощью теста Голфледа-Квандта [выявили значимые факторы: район, этаж, материал стен, площадь общая, площадь жилая, площадь кухни, санузел, плита, балкон/лоджия.
По ним проводим тесты и определяем вид гетероскедастичности.
По тесту Парка гетероскедастичность имеет вид:
1пег2 = 87,1413 + 1,57641пх8 - 1,13311п х10,
где е; - остатки.
По тесту Глейзера етероскедастичность имеет вид:
| ei |= 4855016171082240000,00 +1092582441129120,00 * x82.
По тесту Уайта была найдена гетероскедастичность вида:
e2 = 1,7466528033558*1037 + 5,93821376478143*1031 * х12x52 +
+9,17346427491347 *1031 * x22x32 - 2,11751905699825*1032 * x22x52.
В модели (2) избавились от гетероскедастичности и получили:
z = 1,02*10 -1,30*10 * y - 9,70*10* y2 - 2,30*10 ~6 * y3 - 8,70*10 ~6 * y4, (3)
где y¡ = x/eit q = z/eh e¡ .вычислены по тесту Уайта
Сравнение построенных моделей с исходными данными показало, что модели (2), (3) могут быть использованы для прогнозирования цен на жилье в Кировском районе г. Красноярска, что представляет важность нашего исследования.
Библиографические ссылки
1. Savchenko L.M., Savostyanova I.L., Senashov S.I., Yuzaeva A.G. Simulation of the cost of residential property in Krasnoyarsk for 2013-2014 // Вестник Сибирского государственного аэрокосмического университета им. академика М.Ф. Решетнева. 2016. Т. 17. № 3. С. 830-835.
2. Соболь А.С., Сенашов С.И. Обработка «больших данных» в телекоммуникационных компаниях // Актуальные проблемы авиации и космонавтики. 2014. Т. 1. № 10. С. 391.
3. Сенашов С.П., Юферова Н.Ю., Сурнина Е.В. Информационная система оценки стоимости квартир на вторичном рынке жилья как инструмент управления инвестициями // Вестник Сибирского государственного аэрокосмического университета им. академика М.Ф. Решетнева. 2009. № 4 (25). С. 219-223
4. Senashov S.I., Surnina E.V., Yuferova N.J. Cost estimation information system of apartments at secondary housing market as a management investment tool. // Вестник Сибирского государственного аэрокосмического университета им. академика М.Ф. Решетнева. 2009. № 5 (26). С. 157-160.
5. Сенашов С.И., Юферова Н.Ю., Грошак Е.В. Моделирование стоимости жилья в г. Красноярске. / С. И. Сенашов, Н. Ю. Юферова, Е. В. Грошак; «Сибирский гос. технологический ун-т». Красноярск, 2007.
6. Kovalev V.F., Pustovalov V.V., Senashov S.I. // Differential Equations. 1993. T. 29. C. 1521.
7. Бренинг Д.В., Савостьянова И.Л., Томаровская И.В., Сенашов С.И. Квартиры Красноярска 2018. Вторичный рынок. Свидетельство о регистрации базы данных № 2019620940. Дата регистрации 03 июня 2019 г.
8. Бренинг Д.В., Савостьянова И.Л., Томаровская И.В., Сенашов С.И. . Квартиры Красноярска 2018. Рынок первичного жилья Свидетельство о регистрации базы данных № 2019620541. Дата регистрации 05 апреля 2019 г.
9. Сенашов С.И., Савостьянова И.Л., Пашковская О.В., Юферова Н.Ю. Моделирование стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости в г. Красноярске в 2016 г. // Сибирский журнал науки и технологий. 2017. т.18. №4. С. 788-796
© Горохова К. П., Савостьянова И. Л., 2020
