CC BY
84
5. Также необходимо отметить, что цели, подцели (подпрограмм), задачи, мероприятия не объединены между собой количественными параметрами. Отсутствует практика построения «дерева целей», «дерева задач» и «дерева мероприятий» как по каждой Программе, так и по городу в целом. В городе в процессе разработки и реализации программ недостаточно используется такой ресурс как общественность города.
Среди многочисленных задач, стоящих сегодня перед российскими муниципальными образованиями, перешедшими на программно-целевой метод управления и развития, наиболее актуальными являются: освоение важнейшего инструмента управления - оценки воздействия муниципальных программ и проектов на развитие муниципального образования, а также совершенствование индикативного планирования. Решение второй задачи связано, в первую очередь, с модернизацией системы индикаторов социально-экономического развития, предполагающей её структуризацию по основным направлениям экономической и социальной сферы. Такая система должна отражать качественные процессы, происходящие в этой сфере.
Список литературы:
1. Постановление Администрации города Волгодонска от 15.12.2011 г. № 3519 «Об утверждении Программы социально-экономического развития города Волгодонск на 2011-2015 годы» [Электронный ресурс]. - Режим доступа http://volgodonskgorod.ru.
2. Приложение к решению Волгодонской городской Думы от19.07.2012 № 70 «Стратегия социально-экономического развития города Волгодонск до 2020 года» [Электронный ресурс]. - Режим доступа http://volgodonskgorod.ru.
3. ЦвикилевичА.В. Совершенствование управления муниципальным образованием: монография. - М.: Изд-во «Академия Естествознания», 2006.
4. Щекина Е.А., Мартьянов Н.С., Микрюков Р.А., Зарницина К.В., Падей В.Ю. Оценка уровня зрелости управления проектами в органах власти Пермского края / Стратегическое и проектное управление: сб. науч. ст. Перм. гос. ун-т. - Пермь, 2010. - С. 120-123.
СЕРВЕЙИНГ КАК МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
© Чудинов С.А.*
Воронежский институт экономики и социального управления, г. Воронеж
Обсуждаются актуальные проблемы управления муниципальной недвижимой собственностью в современных условиях российской эко-
* Аспирант кафедры Региональной экономики и менеджмента.
номики. Рассматривается возможность применения концепции сервей-инга с целью эффективного управления недвижимостью. Предлагаются основные направления проведения специальных экспертиз объектов недвижимости и варианты оценки эффективности комплексов предложенных мероприятий.
Ключевые слова: сервейвинг, управление недвижимостью, муниципальная собственность.
Муниципальная недвижимая собственность - одна из главных составляющих экономической основы местного самоуправления, она обладает огромным коммерческим потенциалом и может выступать эффективным инструментом по реализации экономической политики в муниципальных образованиях, обеспечивая при её рациональном использовании, высокий уровень получения финансовых доходов и общественных благ. Отсутствие же должного внимания за развитием системы управления привело к невозможности использования в полном объёме экономических ресурсов заложенных в недвижимости, что непосредственно отражается на качестве жизни населения. Интенсивное развитие предпринимательства, государственно-частного партнерства (далее - ГЧП), повышение инвестиционной активности на рынке недвижимости предъявляют новые требования к деятельности органов власти по управлению недвижимостью и способствует увеличению потребности в профессиональном управлении.
Управление объектами муниципальной недвижимости может осуществляться в трех формах:
1. прямое - непосредственно управляющими структурами органов власти (различные подразделения местных администраций);
2. косвенное - через внешние структуры, привлекаемые по договорам доверительного управления, механизмам ГЧП, схемам аутсорсинга и т.д;
3. параметрическое - посредством нормативно-правового регулирования (установления запретов и разрешений, ограничений и льгот, правил и процедур оборота, и иных сделок, связанных с управлением конкретным видом объектов).
Косвенное управление недвижимостью заключается в целенаправленной скоординированной деятельности органов власти и различных категорий менеджеров, обладающих соответствующими полномочиями, позволяющими максимизировать результаты владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости в рамках законодательно установленных ограничений.
Анализ мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимостью позволяет существенно повысить социально-экономическую эффективность её использования. Такой подход к управлению носит название сервейинг. Сер-
вейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью, включающий мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов, обеспечивающих получение максимального эффекта от их коммерческой реализации.
Сервейинг предполагает комплексность в управлении и развитии недвижимости, детальное исследование объектов с установкой повышенных требований к планированию на всех уровнях: генеральном, стратегическом и оперативном. При этом проводятся многочисленные мероприятия по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, участие в продаже и аренде, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимости. Сервейинг - это анализ и поиск оптимальных решений, аудит и контроль процессов управления с целью предотвращения неэффективного использования муниципальной недвижимости и значительному уменьшению финансовой нагрузки на местные бюджеты.
Задачи оперативного управления объектами недвижимости делегируются профессиональным сервейинговым компаниям, деятельность которых охватывает все этапы жизненного цикла недвижимости, обеспечивая взаимосвязанное решение всех практических вопросов. Отметим, что функции управляющего и владельца разграничены, так собственник принимает стратегические решения, определяющие вектор развития и контролируют качество управления, а разработка конкретной стратегии действий, оперативное их выполнение возлагается на специалистов по управлению.
Сервейинг - многогранный процесс, имеющий техническую, юридическую, экономическую, экологическую сторону и т.д., но несводящийся к какой-либо одной из них. Достижение максимального эффекта возможно только при индивидуальном рассмотрении все факторов и возможных вариантов развития, а оценка перспектив и разработка конкретных стратегических планов строиться только исходя из рыночной конъюнктуры, состояния, потенциала, проблем функционирования объекта недвижимости. Построение модели управления предполагает оценку факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценку и внедрение принятой стратегии. В связи с этим при оценке возможных вариантов оптимизации использования объектов большую роль играет полнота информационного обеспечения и достоверность таких данных об объекте. В настоящее время основными экономическими показателями, характеризующими сделки с недвижимостью, являются стоимостные величины, являющиеся достаточно универсальными измерителями, отражающими объем затрат, связанных с созданием
объекта, текущее состояние рынков, на которых торгуется рассматриваемый объект, и будущие ожидаемые доходы от использования, которые может извлечь собственник данного объекта. В связи с этим важную роль в получении результирующих стоимостных показателей, требуемых для принятия управленческих решений, играют данные, получаемые в результате специальных экспертиз объектов.
Рассмотрим основные из них:
1. Правовая - проверка содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Наличие неправильно установленных об-ременений в отношении недвижимости снижает её инвестиционную привлекательность и приводит к сокращению получаемых от её использования доходов, а в ряде случаев вообще препятствует какому-либо хозяйственному использованию. Отмена этих ограничений (например, установление другого вида разрешенного использования) существенно увеличивает стоимость и количество вариантов реализации экономического потенциала объектов.
2. Экономическая - включает все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния (определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных, маркетинговых мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков и. т.д.). Очевидно, что экономическая обоснованность - один из основных факторов определения управленческой стратегии, поэтому в процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются и в последствии утверждаются доходы (расходы) от использования, ставки дисконтирования, время поступления и оттока денежных средств, арендные ставки, затраты на управление и эксплуатацию (включая при необходимости капитальный ремонт), удовлетворяющие требованиям собственника (органов власти).
Как правило, в ходе экономической экспертизы:
1. проводится анализ существующего использования и наличия проблем объекта недвижимости;
2. определяется период стратегического планирования, бюджет расходов и доходов (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год);
3. составляется перечень всех возможных вариантов использования объекта;
4. составляется перечень мероприятий по основным направлениям реализации в разрезе потенциально возможных стратегий уп -равления;
5. прогнозируется размер доходов и расходов от использования объекта в разрезе потенциально возможных стратегий управления с учётом возможных рисков.
3. Техническая - определяет фактическое состояния объекта (его физический износ, выраженный в форме набора натурально-вещественных показателей) в соответствии с специальными регламентирующими документами (СНИП, ГОСТ и т.д.) и непосредственным осмотром объекта. Техническая эксплуатация включает все виды деятельности, необходимые для поддержания первоначального стандарта и качества здания, а также его инженерных сооружений и коммуникаций. В состав технической эксплуатации объекта недвижимости входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. Организация и планирование различных видов деятельности по технической эксплуатации объекта недвижимости называется управлением эксплуатацией. Сюда включаются все планируемые и непредвиденные виды деятельности, относящиеся к ремонтным работам в случае повреждения здания, инженерных сооружений и коммуникаций, к организации отношений собственника с коммунальными службами, снабжению ресурсами и обеспечению безопасности жизнедеятельности [1]. Результатом технической экспертизы является заключение о необходимости и стратегии капитального ремонта, реконструкции, других мероприятий, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объектов в дальнейшем.
4. Экспертиза местоположения - выявляет факторы взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды, влияющие на стоимость рассматриваемого объекта. Для анализа и оценки условий размещения недвижимости, как правило, выделяют не менее пяти уровней:
1. объект недвижимости;
2. ближайшие окрестности;
3. примыкающую территорию;
4. торговую зону;
5. район;
Фиксированное положение недвижимости и её окружения оказывает большое влияние на потребительские свойства, стоимость и ценность объекта (как позитивное, так и негативное). Значимость таких изменений зависит от уровня, на котором они произошли, причём, чем выше уровень, тем они масштабнее (например, строительство завода в ближайших окрестностях сильнее отразится на экономических характеристиках объекта, чем его размещение в районе). Потенциал местоположения недвижимости - основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных инвесторов, поэтому при анализе вариантов использования объектов необходимо рассмотреть различные неудобства, проблемы или негативные факторы, им сопутствующие.
Особое внимание уделяется экономическим, социальным, экологическим, демографическим факторам района местоположения, при этом необходимо установить, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект.
5. Эксплуатационная - анализ эффективности реализации объекта при сравнении различных юридически правомерных, экономически возможных и целесообразных, физически и финансово осуществимых вариантов использования.
6. Управленческая - особый вид экспертизы, проводимых с целью определения вариантов использования недвижимости, соответствующих установленным критериям эффективности, то есть анализ стоимости в использовании.
Для выбранного варианта устанавливаются сроки проведения разработанных мероприятий, затраты, риски и перечень показателей для оценки их эффективности. Начальные и целевые значения показателей эффективности фиксируют, сопоставляют единовременные и периодические расходы с включением поправок возможных рисков на реализацию мероприятий, учитывая при этом получаемые в результате их проведения доходы.
На современном этапе задачи эффективного использования муниципальной недвижимости, а следовательно повышения экономической самостоятельности муниципальных образований (создание новых рабочих мест, улучшению социального и экономического благополучия населения обеспечение жильем, контроль за состоянием природной среды, оказание муниципальных услуг) по-прежнему остаются наиболее острыми. Важно отметить, что все решения органов власти, безусловно, должны приниматься не только, исходя из желания максимизировать поступления от реализации имущества, сколько из необходимости обеспечения социально-экономических потребностей населения, при этом совершенно очевидно, что реализация управленческой политики в соответствие с требованиями рынка требует значительного повышения квалификации специалистов по управлению, увеличения персональной ответственности за реализацию программ и принятие конкретных решений. Поэтому, для должностных лиц органов власти, неяв-ляющихся профессионалами в области управления недвижимостью, одним из вариантов использования ряда наиболее сложных объектов является их передача специализированным управляющим компаниям. Таким образом, использование концепции сервейинга способно обеспечить полную реализацию потенциала доходности объектов и максимальную прибыль при минимальных затратах собственника.
Список литературы:
1. Волков К.А., Шутова И.М. Управление эксплуатацией недвижимости: учебное пособие для студ. спец. 291500 - экспертиза и управление недвижимостью / СПбГАСУ - СПб., 2007. - С. 3.
