CC BY
55
3. Федеральный закон РФ от 05.08.2000 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» № 117-ФЗ (ред. от 25.11.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 32.
4. Федеральный закон РФ от 14.11.2002 г. «Гражданский процессуальный кодекс» № 138-Ф3 (ред. от 02.12.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46.
5. Справочно-правовая система по федеральному и региональным законодательствам России. Аналитика законодательства. Поиск документов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://docs.pravo.ru/document/view/ 17783904 (дата обращения: 20.12.13).
СДЕЛКА КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ КАТЕГОРИЯ В ОТНОШЕНИЯХ ПО ИЗЪЯТИЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ПУБЛИЧНЫХ ИНТЕРЕСАХ
© Симонова Е.С.*
Государственный университет - учебно-научно-производственный комплекс,
г. Орел
В статье исследуется правовая природа выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд как гражданско-правовой сделки, определены существенные условия соглашения, заключаемого в случае выкупа земельного участка в публичных интересах.
Ключевые слова изъятие земельного участка, выкуп, публичный интерес, государственные и муниципальные нужды, сделка, договор.
В юридической литературе высказаны различные точки зрения относительно правовой природы выкупа земельного участка в публичных интересах. По мнению одних авторов выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд следует отнести к сделкам [7, с. 66; 10, с. 143]. Другие считают, что передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее квазисделкой [3, с. 32; 6].
Считаем, что высказывания последних следует относить к выкупу, осуществленному по решению суда. Касательно выкупа, осуществляемого путем заключения соглашения с собственником, необходимо придерживаться мнения, что на него распространяется понятие сделки, сформулированное гражданским законодательством. Напомним, что в соответствие со ст. 153 ГК РФ сделкой признается действия граждан и юридических лиц, направ-
* Доцент кафедры «Гражданское право и процесс», кандидат юридических наук.
ленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
При этом, полагаем что, следует различать выкуп как процесс, а соглашение, заключаемое в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд как двухстороннюю сделку (договор).
Необходимо отметить, что в различных нормативных актах соглашение, заключаемое при отчуждении земельного участка для государственных или муниципальных нужд, называется по-разному - «соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа», «соглашение о выкупе». При этом, по нашему мнению, применение понятия «соглашение о выкупе» не вполне корректно в случае предоставления земельного участка, взамен изымаемого для публичных нужд т.к. в этом случае соглашение имеет признаки договора мены.
На практике договорные отношения, возникающие в связи с выкупом земельного участка для государственных нужд, достаточно многообразны и носят различный правовой характер. В большинстве случаев с собственником земельного участка заключается договор купли-продажи. В случае же, если по желанию собственника ему взамен предоставляется равноценный земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену, может быть заключено соглашение, построенное по типу договора мены, либо смешанное соглашение, включающее условия, характерные и для договора купли-продажи и договора мены.
В то же время, вопрос об элементах соглашения о выкупе, заключаемого с собственником земельного участка, его существенных условиях, остается неурегулированным действующим законодательством. Особенно остро этот вопрос встает в случае заключения соглашения на основании решения суда.
Анализ законодательства и правоприменительной практики показал, что в соглашение, заключаемое с собственником земельного участка, выкупаемого для государственных и муниципальных нужд, включаются различные условия: размер выкупной цены, согласие собственника или иного владельца земельного участка с принятым решением об изъятии, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием; рыночную стоимость земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых объектов и т.д.
Учитывая результаты проведенного исследования, к необходимым элементам соглашения, заключаемого в случае изъятия земельного участка в публичных интересах, следует отнести наименование соглашения, его номер, дата и место заключения; стороны; существенные условия; реквизиты и подписи сторон.
Сторонами соглашения являются собственник, выступающий в роли продавца, и Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование - покупатель, действующие в лице уполномоченного органа исполнительной власти.
Предмет соглашения включает два рода объектов: во-первых продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате [2, с. 208]. В рассматриваемом соглашении должны быть отражены сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок как объект данной сделки: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования, а также сведения, подтверждающие право собственности продавца на соответствующий земельный участок. В случае нахождения на изымаемом земельном участке иных объектов недвижимого имущества необходимо указывать аналогичные сведения, позволяющие идентифицировать эти объекты.
К существенным условиям соглашения, заключаемого в случае выкупа земельного участка в публичных интересах следует отнести:
1. размер выкупной цены изымаемого недвижимого имущества;
2. обязательство Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену;
3. срок исполнения соглашения.
Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость изымаемого земельного участка, а также недвижимого имущества, на нем расположенного, все убытки, причиненные изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду. В случае предоставления земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд в соглашении необходимо отразить сведения, идентифицирующие этот участок, а также рыночную стоимость этого участка и недвижимого имущества, если оно находится на данном участке.
Соглашение также должно содержать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования уплатить выкупную цену. Данное условие выкупа в п. 1 ст. 281 ГК РФ сформулировано в императивной форме и соответственно также является существенным условием для данного вида соглашений. Анализ положения п. 1 статьи 313 ГК РФ позволяет сделать вывод, что исполнение обязательства по уплате выкупной цены в связи с изъятием земельного участка и находящейся на нем недвижимости может быть возложено должником на третье лицо, и кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Целесообразно, чтобы об этом было указано в соглашении о выкупе.
Срок исполнения соглашения включает в себя срок исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимости покупателю и срок исполнения покупателем обязанности по оплате выкупной цены, предоставления взамен изымаемого земельного участка и жилого дома равноценного земельного участка или равноценного жилого помещения. В содержание обязанности продавца включаются действия, направленные на освобождение земельного участка и находящиеся на нем строения от своего имущества.
Передача недвижимости осуществляется по правилам, установленным ст. 556 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Фактически вручение земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, покупателю, означает предоставление ему возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Подтверждением этому может служить, например, освобождение земельного участка от имущества бывшего собственника, прекращение пребывания бывшего собственника и членов его семьи на земельном участке, в жилом помещении и т.п.
Учитывая положения глав 30 и 31 ГК РФ, ст. 279-282 ГК РФ, ст. 55, 63 ЗК РФ, а также нормы федеральных и региональных законов, нормативных актов местного самоуправления, затрагивающих вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, данное соглашение должно заключаться в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Следует отметить, что в настоящее время неоднозначно решается вопрос о необходимости регистрации договора купли-продажи земельного участка. Ряд авторов (Е.Ю. Валявина [4, с. 111], С.П. Гришаев[5], Е.А. Кин-деева, М.Г. Пискунова [8]) говорят об отсутствии необходимости в регистрации договора купли-продажи недвижимости, указывая, что действующее законодательство не содержит требования о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения, за исключением обязательной регистрации тех договоров, для которых она прямо предусмотрена законом.
Противоположное мнение высказывают М.И. Брагинский, В.В. Витрян-ский [1, с. 282], О.М. Оглоблина[9]. Данные авторы приходят к выводу о необходимости регистрации договора отчуждения земельного участка исходя из комплексного и системного анализа ст. 131 и ст. 164 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенные мнения и положения действующего законодательства, в частности, нормы, предусмотренные ст. 551 и ст. 558 ГК РФ, считаем, что соглашение, заключаемое с собственником изымаемого земельного участка, должно проходить государственную регистрацию в Росреест-ре в том случае, если производится изъятие земельного участка вместе с расположенным на нем жилым помещением.
Момент вступления в силу соглашения, заключаемого в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, т.е. с момента подписания сторонами со-
глашения, заключенного в надлежащей форме и содержащего все существенные условия. Исключения из этого правила составляют договор продажи жилого помещения, его части и договор купли-продажи предприятия, которые подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 и п. 3 ст. 560 Кодекса).
Список литературы:
1. Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. - М., 1997.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. - М.: Статут, 2000.
3. Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 1998.
4. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / Ю.В. Валявина, И.В. Елисеев (и др.); отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.
5. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - ООО «Новая правовая культура», 2007.
6. Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. - 2004. - № 8.
7. Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: дисс. .канд. юрид. наук. - Самара, 2004.
8. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004.
9. Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. - «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2006.
10. Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: дисс. .канд. юрид. наук. - Рязань, 2003.
