CC BY
165УДК 347.23
Лунев Кирилл Александрович Уральский государственный юридический университет
Институт юстиции Россия, Екатеринбург k.lunew1999@mail.ru Lunev Kirill Ural State Law University Institute of Justice Russia, Ekaterinburg
САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ Аннотация: в данной научной статье анализируются нормы гражданского права, касающиеся самовольных построек, приводятся теоретические и практические положения, раскрывающие сущность и содержание этого понятия, и в результате исследования автором предлагается внести изменения в правовую регламентацию самовольных построек в РФ.
Ключевые слова: самовольная постройка, недвижимое имущество, объект капитального строительства, самовольная реконструкция.
UNAUTHORIZED CONSTRUCTION IN THE CIVIL LAW OF THE
RUSSIAN FEDERATION
Annotation: this scientific article analyzes the norms of civil law relating to unauthorized buildings, provides theoretical and practical provisions that reveal the essence and content of this concept, and as a result of the study, the author proposes to amend the legal regulation of unauthorized buildings in the Russian Federation. Key words: unauthorized construction, real estate, capital construction object, unauthorized reconstruction.
С момента принятия в 1994 году Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации такая правовая конструкция, как самовольная постройка, является предметом дискуссий среди многих исследователей, причем особое место в полемике всегда занимали вопросы, связанные с рассмотрением сущности и содержания данного правового института.
Необходимо отметить, что право частной собственности представляет собой институт, сочетающий в себе элементы частноправового и публично-правового регулирования [2, с. 126]. Не являются исключением и нормы, касающиеся самовольной постройки, которые, несомненно, носят ярко выраженный публичный характер. Именно это обстоятельство, по мнению автора статьи, и позволяет нам говорить о том, что данное основание приобретения права собственности стоит особняком в ряду иных оснований, перечисленных в главе 14 Гражданского кодекса РФ.А в чем же конкретно проявляется сущность и содержание данной правовой конструкции, мы и постараемся рассмотреть в научной работе.
Итак, чтобы выяснить, что представляет собой самовольная постройка, необходимо обратиться к пункту первому статьи 222 Гражданского кодекса РФ, которая закрепляет легальную дефиницию данного понятия, но перед этим следует отметить, что она действует только в отношении объектов, построенных после 1 января 1995 года, так как в отношении объектов, возникших до этой даты, применяются положения ранее действующего ГК РСФСР, который в качестве самовольной постройки признавал только построенные гражданами жилы дома [1, с. 338].
Итак, в соответствии с действующим гражданским законодательством самовольная постройка - это «здание, сооружение или другое строение» [4]. Исходя из данного положения, руководствуясь градостроительным законодательством, можно сделать вывод, что самовольная постройка является объектом капитального строительства [7]. В связи с этим обстоятельством, по мнению автора статьи, судебная практика также относит к самовольной постройке объект незавершенного строительства [5], который тоже выступает
объектом капитального строительства. Более того, в силу позиции Верховного суда РФ, положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ также должны распространяться на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект [5]. По мнению автора статьи, это связано с тем, что самовольная реконструкция обладает некоторыми признаками самовольной постройки, которые и будут далее рассмотрены в работе. Говоря о самовольной реконструкции недвижимого имущества также нельзя не упомянуть, что на практике суды часто не проводят различие между такими понятиями, как реконструкция и перепланировка (переустройство),что приводит к ошибочному разрешению споров [6]. Постараемся сравнить реконструкцию и перепланировку (переустройство). Во-первых, данные понятия разграничиваются с точки зрения нормативного закрепления: реконструкция осуществляется в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, а перепланировка (переустройство) - в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ. Во-вторых, законодательство разграничивает данные понятия с точки зрения их сущности и содержания. Так, в соответствии с пунктом 14 статьей 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций [7]. В свою очередь в соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, а переустройство - установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования [9]. Проанализировав данные определения, можно сделать вывод, что, в отличие от реконструкции, при перепланировке и переустройстве не может возникнуть новый объект недвижимости, следовательно, на
перепланировку и переустройство и не могут распространяться положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что самовольной постройкой могут выступать объекты капитального строительства, в том числе объекты незавершенного строительства и самовольно реконструируемые объекты капитального строительства, но при этом они должны обладать определенными признаками, которые мы рассмотрим далее. Но перед этим следует обратиться к правовой позиции Конституционного суда РФ, актам которого, по мнению многих исследователей, присущи все признаки нормативного акта [3, с. 101]. Так, в соответствии с Определение Конституционного Суда РФ гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях, самовольное же строительство представляет собой правонарушение [8], причем даже в том случае, если право на конкретное недвижимое имущество уже зарегистрировано, но впоследствии было выявлено, что оно имеет признаки самовольной постройки [6].В силу же каких причин самовольная постройка является правонарушением, мы также постараемся рассмотреть далее в данной научной работе.
Во-первых, самовольной постройкой является «здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке» [4]. Следует пояснить, что в данном случае постройка является самовольной, если лицу, ее создавшему, не принадлежит земельный участок на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного пользования, а в некоторых случаях и на праве аренды, но при условии, что земельный участок предоставляется именно для строительства (например, статья 39.8 Земельного кодекса РФ, в частности, предусматривает возможность предоставления земельного участка из государственной или муниципальной собственности для индивидуального жилищного
строительства, для строительства, реконструкции зданий и сооружений, для завершения строительства объекта незавершенного строительства [10]).
Во-вторых, самовольной постройкой является «здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта». Действительно, в соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку, снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (землевладельцам, землепользователям, арендаторам), но при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка (аналогичная норма содержится в статье 40 Земельного кодекса РФ). В свою очередь, в соответствии с целевым назначением земельного участка определяется разрешенный порядок его использования, а, следовательно, и порядок зонирования территории для строительства, который осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки. Более того, в некоторых случаях в отношении определенных категорий земель прямо устанавливается запрет на любое строительство в целом. Так, например, в соответствии со статьей 79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения не могут использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей [10].
В-третьих, самовольной постройкой является «здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное без получения необходимых на это в силу закона согласований, разрешений» [4]. Возникает целесообразный вопрос - что понимается под согласованием или разрешением в статье 222 Гражданского кодекса. Для этого следует обратиться к статье 51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой под разрешением понимается документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории [7]. В свою очередь,
под согласованием, по мнению автора статьи, следует понимать уведомление, предусмотренное статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым при строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает уведомление о планируемом строительстве, и в том случае, если застройщик не прибегнет к процедуре уведомления или получает ответное уведомление о несоответствии, то это как раз и нужно рассматривать как отсутствие необходимого в силу закона согласования. Но, говоря о данном признаке самовольной постройки, не стоит забывать, что, по мнению Верховного суда РФ, отсутствие разрешение на строительство само по себе не выступает очевидным обстоятельством признания постройки самовольной [5]. Действительно, лицо, создавшее постройку, могло предпринимать усилия для получения разрешения, но ему неправомерно могли отказать в этом.
В-четвертых, самовольной постройкой является «здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил», действовавших во время возведения самовольной постройки [4].
Также, несмотря на то, что пункт первый статьи 222 Гражданского кодекса РФ прямо не закрепляет такой признак, исходя из пункта третьего статьи 222 ГК РФ, можно сделать вывод, что здание, сооружение или иное строение также является самовольной постройкой, если объект недвижимости нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Таким образом, исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что, несмотря на изменения, внесенные в статью 222 Гражданского кодекса РФ в 2015 и 2018 году, избежать проблем в правом регулировании самовольных построек не удалось. В связи с этим автор данной статьи считает, что законодателю следует внести изменения в статью 222 Гражданского кодекса РФ. Во-первых, пункт первый после слов «другое строение» предлагаю дополнить словами «в том числе объект незавершенного строительства». Во -вторых, после слов «действующими на дату выявления самовольной
постройки» предлагаю дополнить словами «а также здание, сооружение или другое строение, в том числе объект незавершенного строительство, существование которых нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц». И, в-третьих, предлагаю дополнить пункт первый статьи 222 Гражданского кодекса РФ новым абзацем следующего содержания: «Правила настоящей статьи также распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества». И, несмотря на то, что данные изменения не решат всех существующих проблем в практике применения норм, касающихся самовольных построек, все же они помогут внести еще большую ясность в правовое регулирование данной юридической конструкции.
Список литературы:
1. Гражданское право: учеб.: в 2 т. / под ред. Б.М. Гонгало. 2-е изд. перераб. и доп. М., 2017. Т. 1.
2. Вагина О.В. К вопросу о правовой природе ограничений прав частных собственников на земельные участки // Бизнес, менеджмент и право. 2013. № 1. С. 126-128.
3. Ярков В.В. Определение и статус судебной практики в России // Вестник Федерального Арбитражного суда Уральского округа. 2007. № 1. С. 98-105.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. С. 3301.
5. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.
6. «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19.03.2014 // СПС КонсультантПлюс.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // Собрание законодательства РФ.03.01.2005. № 1 (часть 1). С. 16.
8. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2019 N 2803-0 // СПС КонсультантПлюс.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). С. 14.
10. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
