CC BY
2746 МЕНЕДЖМЕНТ
Рынок краудфандинга недвижимости как новый сектор товарного обращения
Проанализировано состояние рынка краудфандинга недвижимости в России и за рубежом. Показано, что нормативно-правовые барьеры затрудняют развитие данного сегмента рынка в нашей стране, хотя россияне готовы инвестировать средства в крауднедвижимость
А.Н. Шмелева1
Российский экономический университет
имени Г.В. Плеханова, доцент, д-р экон. наук, schmelevaanna@mail.ru
1 профессор кафедры «Предпринимательство и логистика», Москва, Россия
Для цитирования: Шмелева АН. Рынок краудфандинга недвижимости как новый сектор товарного обращения // Компетентность / Competency (Russia). — 2022. — 2022. — № 2.
DOI: 10.24412/1993-8780-2022-2-46-51
ключевые слова
краудфандинг, рынок недвижимости, конкурентоспособность, краудпроекты, экономика распределенного пользования
2021 году на рынке новостроек Москвы впервые появились квартиры площадью менее 10 кв. м [12]. По мнению риелторов, подобные микроквартиры интересуют прежде всего инвесторов для дальнейшей сдачи в краткосрочную аренду [16]. Россияне, задумываясь об инвестировании средств, довольно часто идут известным способом — «золотого московского метра». Но если инвестируемый капитал будет небольшим, то и метраж возможной покупки окажется весьма скромным. Разумеется, можно вложиться в комнату в коммунальной квартире, но всем понятны очевидные минусы как проживания в таком жилье, так и возможности сдачи его в аренду, и соответственно рентабельности подобных инвестиций. Кроме того, в связи с пенсионной реформой 2019-2028 годов, поднявшей срок выхода на пенсию, россияне стали рассматривать данный вариант инвестирования как альтернативу пенсии по старости.
К большому сожалению, в России в отличие от многих других стран рынок крауднедвижимости только развивается. На отечественном рынке наиболее известными площадками, привлекающими средства под объекты торговой недвижимости, являются PNK rental (логистические комплексы) и Aktivo (ТРЦ, ТЦ и супермаркеты). Согласно информации сайта РБК-недвижимость, фокус опытных инвесторов сместился в сторону коммерческих объектов, где рост валовой доходности доходит до 45-50 % против 20-25 % в жилой сфере, а поскольку с рабочими схемами инвестирования в коммерцию знакомы лишь единицы, это дает больше возможностей выбора опытным рантье [14].
О формировании рынка жилой кра-уднедвижимости россияне пока могут
только лишь мечтать. В качестве препятствующих факторов отмечаются отсутствие регулирующей законодательной базы, юридических механизмов защиты прав инвесторов и культуры таких инвестиций [13]. Не указывается и такой фактор, как незаинтересованность крупнейших застройщиков пускать на свое финансовое поле инвесторов «с улицы». Десятка крупнейших застройщиков на 1 апреля 2021 года возводит 19,13 % от объема текущего строительства России [15]. Не будем углубляться во взаимосвязи российской схемы: государство-застройщики-банки-граждане, а рассмотрим процесс становления рынка крауднедвижимо-сти за рубежом.
Впервые о прямом влиянии рынка недвижимости на экономику страны и мира в целом заговорили в 2007 году в связи с возникновением финансового кризиса в США, вызванного ипотечным кризисом, который проявился резким падением числа продаж домов, снижением высокорисковых ипотечных кредитов. После мирового финансового кризиса 2008 года многие экономисты стали придерживаться мнения, что рынки недвижимости необходимо включать в анализ макроэкономических моделей. Американцы, породив кризис 2008 года, нашли выход из него, запустив модель краудфандинга недвижимости.
Сегодня рынок США считается самым насыщенным по количеству краудплатформ недвижимости. По данным Американской ассоциации частных кредиторов, по мере изменения федеральных законов растущий интерес к альтернативным инвестициям и создание онлайн-рынков недвижимости на основе модели прямых продаж с участием инвесторов помогли краудфандингу недвижимости выра-
МЕНЕДЖМЕНТ 47
сти в миллиардную отрасль [4]. После принятия в 2012 году в США закона Jumpstart Our Business Startups Act (JOBS Act) инвестиционным фирмам было разрешено использовать крауд-фандинг для продажи ценных бумаг. Напомним, что JOBS Act — это закон, призванный стимулировать финансирование малого бизнеса в Соединенных Штатах Америки посредством смягчения многих действующих в стране нормативных положений в области ценных бумаг. Раздел III данного документа, известный как закон Crowdfund, привлек наибольшее внимание общественности, поскольку предоставил компаниям возможность использовать краудфандинг для выпуска ценных бумаг [5]. В 2013 году постановление 506 (c) Eliminating the Prohibition Against General Solicitation and General Advertising in Rule 506 and Rule 144A Offerings [3] позволило инвестиционным компаниям продавать ценные бумаги аккредитованным инвесторам. Это можно считать датой рождения рынка крауднедвижимости в США, и он заслуживает особого внимания, поскольку, по сути, одним законодательным актом государство породило новый онлайн-рынок недвижимости.
На фоне растущего интереса к альтернативным инвестициям краудфан-динг недвижимости создает новый класс активов для индивидуальных инвесторов, позволяя им участвовать в проектах коммерческой недвижимости, ранее доступных только более обеспеченным вкладчикам. Эксперты ожидают [7], что к 2025 году сектор краудфандинга недвижимости будет оценен более чем в 300 млрд долларов США. Сегодня в стране работают более 100 платформ краудфандинга недвижимости, но, по разным прогнозам, в следующие 5-10 лет выживут не более 10 из них. Данный вид бизнеса является чрезвычайно интенсивным, поскольку требует постоянного выстраивания партнерства, заключения сделок и управления ежедневными операциями.
Запустив модель краудфандин-га недвижимости, США смогли, во-
Стартовав в США, краудфандинг недвижимости активно развивается практически во всем мире, изменив ландшафт инвестирования в недвижимость
первых, вернуть интерес к отечественной недвижимости, позволить инвесторам участвовать в развитии, а в ряде случаев и в возрождении определенных территорий, обеспечить общественное финансирование строительства и реновации многих исторических и социально значимых объектов недвижимости.
В США рейтинги платформ крауд-недвижимости формируются по внутрифирменным методологиям исследовательских компаний. Приведем пример такого рейтинга. NerdWallet — американская финансовая компания, основанная в 2009 году, предлагает вебсайт и приложение, призванные помочь пользователям в принятии личных финансовых решений [6]. В сентябре 2020 года данная финансовая компания представила свой рейтинг «7 лучших инвестиционных платформ крауд-фандинга в сфере недвижимости» [2] (рис. 1), в январе 2022-го он включал лишь 6 платформ [1]. То есть за полтора года рейтинг изменился: выбыла платформа DiversyFund, произошло небольшое снижение комиссий платформ и минимального счета инвестора. В данных рейтингах мы видим ссылки, что ряд платформ предназначен только для аккредитованных инвесторов. Остановимся на данном понятии подробнее.
В августе 2020 года Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) расширила определение физических лиц и организаций, квалифицируемых как аккредитованные инвесторы. Аккредитованный инвестор — это лицо или юридическое лицо (например, финансовое учреждение или корпорация), имеющее право участвовать
справка
Краудфандинг недвижимости
(краудинвестинг) — механизм финансирования покупки объекта недвижимости посредством продажи долей данного объекта широкому кругу инвесторов. Реализуется в формате закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ)
PNK rental — инвестиционный фонд индустриальной недвижимости с доходом от арендных платежей. Ориентирован на частных инвесторов.
Создатель фонда — российский девелопер PNK group, на российском рынке — с 2004 года. В портфеле девелопера 33 индустриальных парка в России, Европе и США общей площадью более 5 млн кв. м
Активо (Aktivo) — проект, стартовавший в конце 2015 года и предлагающий коллективные инвестиции в форме ЗПИФ в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в Москве, Московской области и регионах. В портфеле около 11 объектов на общую сумму в 3,5 млрд рублей
48 МЕНЕДЖМЕНТ
Рис. 1. Рейтинги «Лучшие инвестиционные платформы краудфандинга в сфере недвижимости» на 2020 и 2022 гг.
[Rankings of Best real estate crowdfunding investment platforms for 2020 and 2022]
в инвестициях, не зарегистрированных Комиссией по ценным бумагам и биржам США. Данное определение служит доказательством, что инвесторы обладают необходимыми ресурсами для инвестирования в потенциально более рискованные области, а также для предотвращения любых потерь. По данным SEC, индивидуальным аккредитованным инвестором является лицо, доход которого составляет более 200 000 долларов США (или 300 000
долларов США вместе с супругом) за каждый из последних двух лет и которое обоснованно ожидает получить такой же доход за текущий год или имеет собственный капитал свыше 1 млн долларов США либо индивидуально, либо вместе с супругом (за исключением стоимости основного места жительства). К юридическим лицам, которые могут считаться аккредитованными инвесторами, относятся банки, инвестиционные брокеры-дилеры, страховые компании, любое юридическое лицо, в котором все владельцы акций являются аккредитованными инвесторами, и трасты с активами, превышающими $5 млн. Ограничения по аккредитации инвесторов направлены на то, чтобы гарантировать финансовую компетентность всех участвующих инвесторов, их способность обеспечивать себя и выдержать риск потерь. Так, ряд краудплатформ недвижимости открыты только для аккредитованных инвесторов.
Приведем пример проектов недвижимости, представленных на платформе Yieldstreet Commercial Real Estate, упомянутой в рейтингах топ 7 и топ 6. Платформа с момента создания (2015 год) профинансировала свыше 550 млн долларов США в 70 с лишним сделок. Целевой сегмент инвестирования компании — коммерческая недвижимость: офисные, промышленные, гостиничные, складские помещения, многоквартирные дома, торговые центры, земельные участки. Рассмотрим проекты инвестирования в сфере недвижимости, которые были представлены на сайте площадки Yieldstreet (дата обращения 27.10.20) (рис. 2).
В январе 2022 года на сайте компании в открытом доступе была представлена информация о возможности инвестирования лишь в 3 проекта недвижимости (все — многоквартирные объекты): Atlanta Multi-Family Equity I — долевое владение многоквартирным комплексом; Harbor Group Multi-Family Eq Portfolio II — долевое владение 19 многоквартирными зданиями, состоящими из 2 438 арендных единиц со средней заполняемостью
МЕНЕДЖМЕНТ 49
93 %; North Shore Boston Multi-Family Equity — долевое владение многоквартирным жилым комплексом средней этажности [9]. То есть инвестиционный пул платформы сократился до сегмента многоквартирных домов. Основными инвестиционными критериями и, следовательно, критериями конкурентоспособности проектов в сфере недвижимости на данной платформе являются: размер займа; целевой процент; максимальный процент удержанных клиентов; география проекта; категория недвижимости проекта [10]. При этом сама платформа предупреждает клиентов, что «прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. Любая историческая доходность, ожидаемая доходность или вероятностные прогнозы могут не отражать фактическую будущую доходность. Все ценные бумаги сопряжены с риском и могут привести к значительным убыткам» [8].
Стартовав в США, краудфандинг недвижимости активно развивается практически во всем мире, изменив ландшафт инвестирования в недвижимость. Ранее данное направление инвестирования было доступно только для самых богатых инвесторов, в настоящее время многие краудфандинго-вые платформы значительно снизили входной барьер. Интерес к краудфан-дингу недвижимости активно растет из-за стремления большего числа инвесторов диверсифицироваться на кон-
Краудфандинг недвижимости создает новый класс активов для индивидуальных инвесторов, позволяя им участвовать в проектах коммерческой недвижимости, ранее доступных только обеспеченным вкладчикам
кретные рынки и виды собственности, их убывающего желания фактически владеть недвижимостью по причине растущих текущих затрат на содержание и хлопоты арендаторов.
В России рынок краудфандинга недвижимости как сектор товарного обращения лишь начинает формироваться, прежде всего в силу нормативно-правовых барьеров. Действующий с 1 января 2021 года ФЗ № 259-ФЗ1 также регулирует данную сферу в недостаточной для эффективного ее развития степени. Необходимо учитывать опыт краудфандинга недвижимости за рубежом, желание и готовность россиян использовать ресурсы цифрови-зации не только для роста предпринимательских инициатив, но и для возможности инвестировать средства в крауднедвижимость в своей стране, обеспечивая свою финансовую стабильность и устойчивость определенных территорий.
1 Федеральный закон «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31.07.2020 № 259-ФЗ (последняя редакция)
Рис. 2. Проекты инвестирования в сфере недвижимости площадки Yieldstreet [11] [Yieldstreet real estate investment projects]
Благодарность способностью предприятий в сфере
Подготовлено в рамках государ- товарного обращения в условиях циф-ственного задания Министер- ровой экономики». ■ ства науки и высшего образования № FSSW-2020-0009 «Разработка Статья поступила в редакцию методологии управления конкуренто- 3.01.2022
Список литературы
1. Davis C. 6 Best Real Estate Crowdfunding Investment Platforms, 10/01/2022; https://www.nerdwallet.com/best/investing/real-estate-crowdfunding-platforms.
2. Davis C. 7 Best Real Estate Crowdfunding Investment Platforms, 23/09/2020; https://www.nerdwallet.com/best/investing/real-estate-crowdfunding-platforms.
3. Eliminating the Prohibition Against General Solicitation and General Advertising in Rule 506 and Rule 144A Offerings; https://www. sec.gov/info/smallbus/secg/general-solicitation-small-entity-compliance-guide.htm.
4. Following Stock Trades and Mattress Sales, Real Estate Investing Goes Digital; https://www.forbes.com/sites/iintoo/2019/07/15/ following-stock-trades-and-mattress-sales-real-estate-investing-goes-digital/#355813fa4c5c.
5. Jumpstart Our Business Startups Act; https://en.wikipedia.org/wiki/Jumpstart_Our_Business_ Startups_Act.
6. NerdWallet; https://en.wikipedia.org/wiki/NerdWallet.
7. Real Estate Crowdfunding Trends for 2020 and Beyond; https://www.financialsamurai.com/real-estate-crowdfunding-trends-for-2020-and-beyond/.
8. Yieldstreet: Generate Passive Income With Alternative Investments; https://www.yieldstreet.com/generate-passive-income/?utm_ source=NerdWallet&utm_medium=Affiliate&utm_campaign=Pilot&utm_ content=GPI.
9. Yieldstreet: Invest; https://www.yieldstreet.com/offerings/.
10. Yieldstreet: Real Estate; https://www.yieldstreet.com/raise-capital/real-estate/.
11. Yieldstreet: Your Investing Partner; https://www.yieldstreet.com/gatsby-assets/files/real_estate.pdf.
12. Борисов Н. Микроквартиры — брать или не брать? https://www.domostroynn.ru/statyi/oni-stroyat-gorod/mikrokvartiry-brat-ili-ne-brat-razbiraem-novyy-trend-uhodyashhego-goda-na-rynke-nedvizhimosti.
13. Велесевич С. Всем миром. Почему в России нет краудфандинга в недвижимости; https://sber.pro/publication/pochemu-v-rossii-net-kraudfandinga-v-nedvizhimosti.
14. Недря К. Трансформация: как коммерческая недвижимость изменила тактику инвесторов; https://realty.rbc.ru/ news/60c1dbd29a7947bffabffbb6.
15. Опубликован топ российских застройщиков по текущему строительству жилья; https://realty.ria.ru/20210402/ stroitelstvo-1603995232.html.
16. Трубилина М. Не при детях будет куплено; https://rg.ru/2020/07/01/zachem-nuzhny-kvartiry-ploshchadiu-8-10-kvadratnyh-metrov.html.
СОБЫТИЯ
Внедрение RCM на Челябинском металлургическом комбинате
Специалисты НПП «СпецТек» оказали консультационные услуги по внедрению надежностно-ориентированного подхода к техническому обслуживанию оборудования в ПАО «Челябинский металлургический комбинат»
Надежностно-ориентированное техническое обслуживание (в англоязычной версии RCM, Reliability Centered Maintenance) — это методология выбора применимых и эффективных политик управления отказами оборудования и формирования из них программы работ, сочетающей различные стратегии технического обслуживания и ремонта (ТОиР) и отвечающей профилю рисков, связанных с отказами. Основная идея RCM состоит в том, что правила обслуживания оборудования должны определяться в том числе и последствиями отказа. Одинаковое оборудование не означает одинаковое обслуживание, поскольку одинаковые единицы оборудования могут
иметь разную значимость для производства, разные последствия отказа и разные условия эксплуатации. RCM-подход позволяет определить оптимальный набор и частоту действий, которые должны быть выполнены, чтобы оборудование продолжало делать то, что от него требуется в заданных условиях. RCM должна применяться в составе процессов ТОиР, с учетом идей и принципов управления активами, изложенных в стандартах серии ГОСТ Р 55.0.00.
По материалам www.https://trim.ru
Real Estate Crowdfunding Market as a New Commodity Circulation Sector
A.N. Shmeleva1, G.V. Plekhanov Russian University of Economics, Assoc. Prof. Dr., schmelevaanna@mail.ru
1 Professor of Entrepreneurship and Logistics Department, Moscow, Russia
Citation: Shmeleva A.N. Real Estate Crowdfunding Market as a New Commodity Circulation Sector, Kompetentnost'/ Competency (Russia), 2022, no. 2, pp. 46-51. DOI: 10.24412/1993-8780-2022-2-46-51
key words
crowdfunding, real estate market, competitiveness, crowdfunding projects, distributed use economy
I have analyzed the state of the real estate crowdfunding market in Russia and abroad. For the first time, the impact of the real estate market on the economy was discussed in 2007. Today, real estate crowdfunding is actively developing in most countries. Currently, many crowdfunding platforms have lowered the entry barrier for investors and have become more accessible for investment. Unfortunately, the Russian real estate crowdfunding market is just beginning to take shape. Regulatory barriers hinder the development of this market segment, although Russians are already ready to invest in mass real estate.
I believe that it is necessary to take into account the experience of real estate crowdfunding abroad, the desire and willingness of Russians to use the resources of digitalization not only for the growth of entrepreneurial initiatives, but also to be able to invest in crowdfunding in their country, ensuring their financial stability and the stability of certain territories.
References
1. Davis C. 6 Best Real Estate Crowdfunding Investment Platforms, 10/01/2022; https://www.nerdwallet.com/best/investing/real-estate-crowdfunding-platforms.
2. Davis C. 7 Best Real Estate Crowdfunding Investment Platforms, 23/09/2020; https://www.nerdwallet.com/best/investing/real-estate-crowdfunding-platforms.
3. Eliminating the Prohibition Against General Solicitation and General Advertising in Rule 506 and Rule 144A Offerings; https://www.sec. gov/info/smallbus/secg/general-solicitation-small-entity-compliance-guide.htm.
4. Following Stock Trades and Mattress Sales, Real Estate Investing Goes Digital; https://www.forbes.com/sites/iintoo/2019/07/15/following-stock-trades-and-mattress-sales-real-estate-investing-goes-digital/#355813fa4c5c.
5. Jumpstart Our Business Startups Act; https://en.wikipedia.org/wiki/Jumpstart_Our_Business_ Startups_Act.
6. NerdWallet; https://en.wikipedia.org/wiki/NerdWallet.
7. Real Estate Crowdfunding Trends for 2020 and Beyond; https://www.financialsamurai.com/ real-estate-crowdfunding-trends-for-2020-and-beyond/.
8. Yieldstreet: Generate Passive Income With Alternative Investments; https://www.yieldstreet.com/generate-passive-income/?utm_ source=NerdWallet&utm_medium= Affiliate&utm_campaign=Pilot&utm_content=GPI.
9. Yieldstreet: Invest; https://www.yieldstreet.com/offerings/.
10. Yieldstreet: Real Estate; https://www.yieldstreet.com/raise-capital/real-estate/.
11. Yieldstreet: Your Investing Partner; https://www.yieldstreet.com/gatsby-assets/files/real_ estate.pdf.
12. Borisov N. Micro-apartments — to take or not to take? https://www.domostroynn.ru/statyi/oni-stroyat-gorod/mikrokvartiry-brat-ili-ne-brat-razbiraem-novyy-trend-uhodyashhego-goda-na-rynke-nedvizhimosti.
13. Velesevich S. All over the world. Why there is no real estate crowdfunding in Russia; https://sber.pro/publication/pochemu-v-rossii-net-kraudfandinga-v-nedvizhimosti.
14. Nedrya K. Transformation: how commercial real estate has changed investor tactics; https://realty.rbc.ru/ news/60c1dbd29a7947bffabffbb6.
15. Top Russian developers by current housing construction is published; https://realty.ria.ru/20210402/stroitelstvo-1603995232.html.
16. Trubilina M. Not with children will be bought; https://rg.ru/2020/07/01/zachem-nuzhny-kvartiry-ploshchadiu-8-10-kvadratnyh-metrov.html.
ПОЛИГРАФИЯ (499) 175 42 91 АСМС
верстка и дизаин полиграфических изделий, полноценная цифровая печать, ч/б копирование
