CC BY
10инновационная политика и экономика
(innovation policy and economics)
УДК 336.77.01
РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА В ОБЕСПЕЧЕНИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РОСТА
Гарипова З.Л.
Решение важной для страны социальной задачи - обеспечения доступности жилья для массовых слоев населения страны, с одной стороны, позволило запустить инвестиционные, сберегательные, финансово-кредитные механизмы обеспечения экономического роста российской экономики, с другой. Несмотря на высокую степень проработанности в научно-практической литературе вопросов организации системы ипотечного жилищного кредитования, исследование проблем его воздействия на факторы экономического роста в научной литературе явно недостаточно.
Исходным материалом статьи послужила теория экономического роста, позволившая на основе исследова-
ния взаимосвязи спроса на жилую недвижимость, ее предложения с ипотечным жилищным кредитом (ИЖК) обосновать вывод о его значимости не только для решения социальной задачи - обеспечения доступности жилья, но и существенном воздействии на спрос и предложение на рынке жилой недвижимости. На основе анализа статистических данных за период с 2006 по 2012 гг., их корреляционного анализа осуществлено исследование факторов развития рынков жилья и ИЖК, а именно доходов населения, цен на жилье, процентных ставок по кредитам, «канала кредитования», условий банковского ИЖК.
Ключевые слова: ипотечный жилищный кредит, спрос, предложение, цена жилой недвижимости.
THE ROLE OF MORTGAGE CREDIT IN ENSURING ECONOMIC GROWTH
Garipova Z.L.
The decision of the important social task - ensuring the availability of housing for the mass of the population of the country, on the one hand, allowed to launch investment, savings, financial and credit mechanisms for ensuring economic growth of the Russian economy on the other. Despite the high degree of sophistication in the scientific literature of the organization of mortgage lending system, a study of its impact on economic growth factors in the scientific literature clearly insufficient.
The original article was the theory of economic growth, which allowed on the basis of research of interaction of demand for residential property, it deals with the housing mortgage credit to justify a conclusion about its importance not only for solution of social tasks, availability of housing, but also a significant impact on the demand and supply on the residential property market. Based on the analysis of statistical data for the period from 2006 to 2012, and their correlation analysis carried out research of factors of development of housing markets and mortgage lending, namely incomes, housing prices, interest rates on loans, «channel lending conditions, the terms of banking mortgage.
Keywords: Mortgage housing loan demand, supply, price of residential property.
Исследование взаимосвязи роли ипотечного жилищного кредита (ИЖК) с экономическим ростом требует предварительного обращения к терминологической стороне вопроса. Наиболее изученным, в частности в отечественной литературе о кредите, является вопрос о роли кредита, под которой понимаются результаты его применения, степень или мера его воздействия на что-либо. Результаты применения кредита, по мнению О.И. Лаврушина, важны и разнообразны, и таковыми являются воздействие на бесперебойность процессов производства и реализации продукции, удовлетворение временной потребности в средствах, расширение производства, воздействие на сферу денежного оборота [3, с. 192196].
Изучению роли кредита в общественном воспроизводстве, экономическом развитии страны также посвящена обширная научная литература методологического, практического и отраслевого направления. Роль же ипотечного жилищного кредита, как правило, является предметом либо периодических популярных печатных изданий, либо научно-практических конференций. Методология исследования роли ипотечного жилищного кредита в экономическом развитии страны, системность ее исследования, к сожалению, отсутствуют в современных российских и зарубежных исследованиях.
Наиболее важный исходный материал для исследования роли ипотечного жилищного кредита в экономическом развитии страны дает нам теория экономического роста. Не останавливаясь на методологических проблемах его исследования, сделаем попытку анализа проблемы взаимодействия экономического роста и ипотечного жилищного кредитования посредством воздействия ИЖК на рост спроса и предложения жилья на рынке недвижимости.
Количественное определение экономического роста на основе показателей производства ВВП и его расходов, позволяет классифицировать факторы, влияющие на рост рынка жилья, на факторы предложения и спроса. Исследование взаимодействия ипотечного жилищного кредита в данной связи с ВВП возможно в двух направлениях: во-первых, посредством взаимосвязи со спросом потребителей на жилье; во-вторых, - с предложением производителей, как в форме строительства жилья, так и в виде улучшения его потребительских свойств.
Ипотечный жилищный кредит, являясь мощным фактором роста спроса на жилье, оказывает в настоящее время не столь существенное влияние на экономический рост в РФ, его доля в ВВП, с одной стороны, незначительна на 1.01.2013 занимает 3,2% от величины ВВП, с другой стороны, характеризуется весьма впечатляющими темпами роста, доля ипотечной задолженности в ВВП возросла с 0,9% в 2006г.до 3,2 в 2012 (табл. 1).
Таблица 1[1] Доля ипотечного жилищного кредита в ВВП за период с 2006 по 2012 гг.
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1. ВВП 26917 33248 41277 38807 46309 55800 62599
2. Задолженность по ИЖК, в млрд руб. 234 611 1057 1008 1129 1478 1997
3. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП,% 0,9 1,8 2,7 2,6 2,5 2,7 3,2
Динамика показателей развития рынка жилой недвижимости (табл. 2) наглядно демонстрирует влияние ипотечного жилищного кредита на совокупный общественный спрос в данной сфере. За анализируемый период доля прав собственности на жилье, обремененных ипотекой, увеличилась с 9,5% в 2006 г. до 20,9 % в 2012 г., т.е. каждая пятая сделка с жилой недвижимостью в настоящее время оформляется за счет ипотечного жилищного кредита.
Таблица 2[1]
Показатели развития рынка жилья за период с 2006 по 2012гг.
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1. Количество за- о 2 9 2 о 7 4 00 9 3 6 2 5 4 2 3 5 4
регистрированных прав на жилье, шт 00 00 2 5 2 00 5 2 чо 2 00 0 3 г- 6 00 3 9 4
2. Доля прав соб-
ственности на жилье, обремененные ^ 15,6 16,9 11,9 14,6 17,6 20,9
ипотекой, %
3. Обеспеченность 21,3 21,5 4 22,6 4
населения жильем, кв. м. на чел. 2 т 2
4. Коэффициент доступности жилья, лет 4,75 5,33 5,35 4,57 4,31 3,25 3,33
5. Доля заемных
средств в стоимо-
сти приобретенного жилья накопленным 61,9 63,7 60,6 57,6 58,9 59,2
итогом с начала года,
%
Взаимодействие спроса на жилье с ипотечным жилищным кредитом характеризуется, во-первых, многообразием направлений; во-вторых, двухсторонним характером воздействия (рис. 1).
Рис. 1. Направления взаимодействия ипотечного жилищного кредита со спросом на жилье
Одним из наиболее важных каналов взаимодействия рынков жилья и ипотечного жилищного кредитования являются доходы населения. Отвлекаясь от теоретико-методологических дискуссий о возможных способах их измерения, рассмотрим вопрос о повышении дохода домашних хозяйств с помощью механизмов ипотечного жилищного кредитования.
Жилье как товар длительного пользования обеспечивает до-мохозяйствам поступление жилищных услуг на протяжении всего жизненного цикла. Стремление семьи потреблять эти услуги наталкивается на проблему финансирования, выходящую за рамки текущего периода и охватывающую далекое будущее. Используя терминологию модели накопления сбережений и потребления в течение жизненного цикла, можно сказать, что домохозяйства, вероятно, захотят получить заем под свой будущий доход, чтобы обеспечить желаемый уровень потребления жилищных услуг на
протяжении всей жизни. Таким образом, с помощью ипотечного кредита увеличивается текущий доход семьи до размеров, необходимых для покупки и строительства жилья. Поскольку жилье повсеместно, является одной из жизненно важных потребностей населения, постольку эффект масштаба ипотечного жилищного кредитования переносится на соответствующие объемы спроса на жилье.
Как показывают данные таблицы 2, ИЖК повышает платежеспособность домашних хозяйств и способствует росту, с одной стороны, обеспеченности населения жильем с 21,3 кв.м на 1 чел. в 2006 г. до 23,4 в 2012 г., с другой стороны, снижению доступности жилья для населения с 4,75 лет до 3,33 лет соответственно.
Не исключена и обратная связь, а именно влияние доходов населения на доступность жилья, так как граждане с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели.
Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. За период с 2006 по 2012 гг. коэффициент корреляции между располагаемыми денежными доходами населения и средневзвешенной стоимостью 1 кв.м. жилой недвижимости составил 0,615 (табл. 3). Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье, а стало быть, и на его доступность.
Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства
могут воспользоваться заемными средствами. В ряде регионов Российской Федерации и в целом по России прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями очень высок и составил 0, 964 (табл. 3).
Таблица 3[1] Зависимость между показателями рынка жилой недвижимости, доходами населения и задолженностью по ИЖК за период с 2006 по 2012гг.
Показатели 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1. Располагаемые денежные доходы, в млрд. руб. 15765 19029 22494 25682 31784 32113 35237
2. Средневзвешенная стоимость жилья, 1 кв. м. в руб. 31088 44119 53253 51857 53769 44817 50431
3. Коэффициент корреляции между располагаемыми денежными доходами и средневзвешенной стоимостью жилья 0,615119
4. Задолженность по ипотеке на душу населения, руб. 1 645 4 304 7 543 7 123 7 905 10338 13933
5. Номинальный среднедушевой доход, руб. 9 817 12427 14934 17008 18717 20713 22719
Продолжение таблицы 3[1]
6. Коэффициент корреляции между задолженностью по ипотеке на душу населения и номинальным среднедушевым доходом 0,964
7. Ввод жилья на душу населения, кв. м. на чел. 0,35 0,42 0,45 0,42 0,41 0,44 0,45
8. Коэффициент корреляции между задолженностью по ипотеке на душу населения и вводом жилья на душу населения 0,798
Не менее важным каналом взаимодействия совокупного общественного спроса и ипотечного жилищного кредита являются цены. Следует выделить два аспекта взаимодействия ипотечного жилищного кредитования с ценами на жилье.
Во-первых, повышая предложение ипотечных жилищных кредитов, банковская система, удовлетворяет тем самым платежеспособный спрос домашних хозяйств на жилье. В краткосрочном аспекте подобное обстоятельство вызывает рост цен на жилую недвижимость вследствие несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья во времени, наличия временного лага
между спросом и предложением на жилье. Предложение жилья реагирует на возросшие цены на недвижимость, удовлетворяя возросший спрос, как правило, с интервалом в два года. Неготовность строительного сектора экономики может вызвать шоковые изменения цен на жилую недвижимость. Коэффициент корреляции между вводом жилья на душу населения и задолженностью по ипотечным кредитам в целом по России также достаточно высок и составляет за анализируемый период 0,798. Таким образом, негативная роль роста цен под воздействием активизации рынка ипотеки в краткосрочном интервале будет заключаться в снижении доступности жилья для населения, уменьшении части населения, способной получить кредит.
Во-вторых, позитивным аспектом действия роста цен на рынке жилья является эффект роста совокупного дохода, или «богатства» домашних хозяйств, стоимости заложенного имущества и возможность использования «канала кредитования», что может вызвать рост задолженности по ипотечным кредитам. Эффект «канала кредитования» реализуется посредством способности граждан извлекать доход от прироста капитала (в форме увеличения стоимости жилой недвижимости), т.е. трансформировать прирост капитала в ликвидную форму, которая может быть направлена на текущее потребление товаров или инвестирована в финансовые активы. Ликвидность сектора домохозяйств может быть повышена за счет увеличения ссудной задолженности против возросшей стоимости недвижимости, служащей залогом.
Отмечено и обратное воздействие цен на жилую недвижимость. Рост стоимости 1 кв. м значительно влияет на увеличе-
ние суммы ипотечного кредита. Помимо удорожания стоимости 1 кв. м, на размер ипотечного кредита оказали влияние такие факторы, как увеличение площади приобретаемого жилья вследствие повышения требований заемщиков со средним и высоким уровнем доходов к характеристикам и качеству жилья.
Объем ввода жилья в России в тыс.кв. м. в расчете на 1 млрд. реальных доходов населения имеет тенденцию к снижению. За анализируемый период значение указанного показателя уменьшилось с 6,22 до 3,71 руб. (табл. 4) Уменьшение значения этого показателя свидетельствует о росте неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилье, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Это обстоятельство является одним из факторов роста цен на жилье.
Таблица 4[1] Динамика объема ввода жилья относительно реальных доходов населения за период с 2006 по 2012 гг.
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1. Ввод жилья на душу населения, 0,35 0,42 0,45 0,42 0,41 0,44 0,45
кв. м. на чел.
2. Располагаемые
денежные доходы, в млрд. руб. доля в них: 15765 19029 22494 25682 31784 32113 35237
3. Объем ввода
жилья в тыс. кв. м. в расчете на 1 млрд. руб. реальных доходов населения 6,22 6,57 5,81 4,97 3,85 3,92 3,71
Высокий неудовлетворенный спрос населения на жилье, а также некоторый его рост в долгосрочном периоде является следствием, как было отмечено выше, неудовлетворенного спроса на ипотечные жилищные кредиты. Одной из множества причин формирующейся ситуации являются высокие процентные ставки. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам провоцируют рост расходов по обслуживанию долга, снижая тем самым доступность для заемщика заемных ресурсов, его платежеспособность, удовлетворенный спрос на ипотечные кредиты, и, как следствие, снижение спроса на жилье.
Таблица 5[1] Зависимость динамики доли платежа по ИЖК в доходе заемщика и доли заемных средств в стоимости приобретенного жилья от процентных ставок по ИЖК
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Средневзвешенная процентная ставка по кредиту, % 13,7 12,6 12,9 14,3 13,1 11,9 12,3
Доля платежа в доходе заемщика, в % 32,5 33,3 34,4 34,6 33,5 35 35,4
Средний размер кредита, нарастающими итогом с начала года, руб. н/д н/д 1 876 1 172 1 261 1 369 1 492
Как показывают данные таблице 5 в развивающихся системах ИЖК снижение процентных ставок по ипотечным кредитам не оказывает существенного уменьшения расходов заемщика по обслуживанию кредита, ввиду действия ряда иных факторов:
роста среднего размера кредита, банковской комиссии по обслуживанию ИЖК и т.д. Более детальное влияние указанных факторов отражено в таблице 6. Из данных таблицы 6, 7 следует, что действие практически всех факторов оказывает положительное воздействие на спрос на ипотечные жилищные кредиты: условия становятся более либеральными.
Таблица 6[2] Индексы изменения отдельных условий банковского ипотечного кредитования*
Период Размер кредита Срок кредита Уровень ставок Дополнительные комиссии Требования к финансовому положению заемщика Требования к обеспечению Спектр направлений кредитования
2 кв. 2013 —1,0 —1,0 —4,2 —4,2 —1,0 —2,1 —4,2
1 кв. 2013 —2,1 —2,1 5,3 —4,3 2,1 0,0 —4,3
4 кв. 2012 —1,0 0,0 11,0 0,0 0,0 —3,0 —4,0
3 кв. 2012 0,0 —1,0 18,0 —1,0 —1,0 —5,0 —5,0
2 кв. 2012 —2,8 0,0 4,6 —0,9 0,0 0,0 —2,8
1 кв. 2012 —1,9 —0,9 1,9 —10,2 0,9 —2,8 —1,9
4 кв. 2011 0,0 —1,9 14,5 —6,5 5,6 0,0 —1,9
3 кв. 20111 —12,1 —3,2 —5,6 —1,6 —4,8 —4,0 —11,3
2кв. 2011 в целом население —16,4 —7,4 —19,7 —10,0 —7,4 —7,4 —13,1
1 кв. 2011 —16,4 —7,0 —31,3 —18,3 —10,9 —10,2 —19,5
* Знак «—» свидетельствует об ослаблении воздействия условия банковского кредитования;
1 до 3 квартала 2011 года данные обследования условий банковского ипотечного кредитования не выделялись и содержали данные по кредитам населению в целом.
Таблица 7[2]
Индексы изменения спроса населения на ипотечные жилищные кредиты
Годы Спрос на новые кредиты сроком свыше 1 года Ожидания изменения спроса заемщиков на кредиты
ближайшие 3 месяца ближайшие 6 месяцев
2 кв. 2013 11,7 15,9 23,4
1 кв. 2013 4,3 17,0 25,5
4 кв. 2012 13,0 0,0 10,0
3 кв. 2012 13,3 21,4 13,3
2 кв. 2012 14,2 14,4 21,2
1 кв. 2012 14,2 22,1 25,5
4 кв. 2011 17,0 5,8 19,6
Подводя итог проведенному исследованию, следует сделать следующие выводы: взаимодействие спроса на жилье с ипотечным жилищным кредитом характеризуется многообразием направлений, среди которых доходы населения, цены на жилую недвижимость, процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам, «канал» кредитования и доступность ипотечных инструментов.
Список литературы
1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Интернет-версия) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/
2. Банк России. [Электронный ресурс] Ежеквартальное обследование кредитных организаций «Изменения в кредитной политике банка»]. Режим доступа: http://cbr.ru/dkp/?prtid=dkp_itm
3. Деньги, кредит и банки: Учебник // Под ред. О.И.Лаврушина. - М.: Финансы и статистика. 1998. 448 с.
References
1. The Agency for housing mortgage lending (Internet version). Mode of access: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/stat-sis/
2. The Bank oOf Russia. [Electronic resource] Quarterly survey of credit organizations «Changes in the Bank's credit policy»]. Mode of access: http://cbr.ru/dkp/?prtid=dkp_itm
3. Money, credit and banks / Ed. by O. Lavruchin. - M: Finance and statistics. 1998. 448 p.
ДАННЫЕ ОБ АВТОРЕ
Гарипова Зайтуна Латиповна, доктор экономических наук, профессор кафедры финансов
Московский государственный технический университет им. Н.Э. Баумана
Бригадирский пер., 14, г. Москва, 105005, Россия [email protected]
DATA ABOUT THE AUTHOR
Garipova Z.L., doctor of Economics, Professor of the Department of Finance
Moscow state technical University named after N.E. Bauman 14, Brigadirskiyper., Moscow, 105005, Russia [email protected]
