CC BY
282
Ипотечно-жилищное кредитование
УДК 336.77.01
роль ипотечного жилищного кредита в обеспечении экономического роста
З.л. гарипова,
доктор экономических наук, профессор кафедры финансов E-mail: [email protected] Московский государственный технический университет им. н.Э. Баумана
В статье исследуется взаимосвязь спроса на жилую недвижимость, ее предложения с ипотечным жилищным кредитом через доходы населения. Рассматриваются такие важные факторы, как цена на жилье, процентные ставки по кредитам, «каналы кредитования», особенности предоставления банками ипотеки. Используются статистические данные, результаты корреляционного анализа условий развития рынков жилья и ИЖК в 2006-2012 гг. Отмечается воздействие ипотечных жилищных кредитов и ипотечных ценных бумаг на цикличность жилищного рынка.
Ключевые слова: ипотечный жилищный кредит, спрос, предложение, цена жилой недвижимости
Исследование взаимосвязи роли ипотечного жилищного кредита (ИЖК) с экономическим ростом требует предварительного обращения к терминологической стороне вопроса. Наиболее изученным (в частности, в отечественной научной литературе) является вопрос о роли кредита, под которой понимаются результаты его применения, степень или мера его воздействия на что-либо. Результаты применения кредита, по мнению О.И. Лаврушина, важны и разнообразны. Таковыми являются:
- воздействие на бесперебойность процессов производства и реализации продукции;
- удовлетворение временной потребности в средствах;
- расширение производства;
- воздействие на сферу денежного оборота
[1].
Значению кредита в общественном воспроизводстве, экономическом развитии страны также посвящены многие труды методологической и практической направленности. Роль же ипотечного жилищного кредита, как правило, рассматривается либо в СМИ, либо в ходе научно-практических конференций. Методология исследования влияния ипотечного жилищного кредита на экономическое развитие страны, к сожалению, отсутствует в работах современных российских и зарубежных ученых.
Наиболее важный исходный материал для изучения роли ипотечного жилищного кредита в экономическом развитии страны дает теория экономического роста. Не останавливаясь на методологических проблемах, попытаемся проанализировать вопросы взаимодействия экономического роста и ипотечного жилищного кредитования по следующим направлениям:
1) воздействие ипотечного жилищного кредита на рост спроса и предложения жилья на рынке недвижимости;
2) воздействие ипотечного жилищного кредита на циклическое развитие рынка недвижимости.
Количественное определение экономического роста на основе показателей производства ВВП и его расходов позволяет классифицировать факторы, влияющие на рост рынка жилья:
- факторы предложения;
- факторы спроса.
Исследование взаимодействия ипотечного жилищного кредита с ВВП возможно в двух направлениях:
- посредством взаимосвязи со спросом потребителей на жилье;
- посредством взаимосвязи с предложением производителей как в форме строительства жилья, так и в виде улучшения его потребительских свойств.
Ипотечный жилищный кредит, являясь мощным фактором роста спроса на жилье, оказывает в настоящее время не столь существенное влияние на экономический рост в РФ. Его доля в ВВП, с одной стороны, незначительна (на 01.01.2013 - 3,2% ВВП), с другой стороны, характеризуется весьма впечатляющими темпами роста: доля ипотечной задолженности в ВВП возросла с 0,9% в 2006 г. до 3,2% в 2012 г. (табл. 1).
Динамика показателей развития рынка жилой недвижимости (табл. 2) наглядно демонстрирует влияние ипотечного жилищного кредита на совокупный общественный спрос в данной сфере. За
Доля ипотечного жилищного к
анализируемый период доля прав собственности на жилье, обремененных ипотекой, увеличилась с 9,5% в 2006 г. до 20,9% в 2012 г., т.е. каждая пятая сделка с жилой недвижимостью в настоящее время оформляется за счет ипотечного жилищного кредита.
Взаимодействие спроса на жилье с ипотечным жилищным кредитом характеризуется:
- многообразием направлений;
- двухсторонним характером воздействия (см. рисунок).
Одним из наиболее важных каналов взаимодействия рынков жилья и ипотечного жилищного кредитования являются доходы населения. Отвлекаясь от теоретико-методологических дискуссий о возможных способах их измерения, рассмотрим вопрос о повышении дохода домашних хозяйств с помощью механизмов ипотечного жилищного кредитования.
Жилье как товар длительного пользования обеспечивает домохозяйствам поступление жилищных услуг на протяжении всего жизненного цикла. Стремление семьи потреблять эти услуги наталкивается на проблему финансирования, выходящую за рамки текущего периода и охватывающую далекое будущее. Используя терминологию модели накопления сбережений и потребления в течение жизненного цикла, можно сказать, что домохозяйства, вероятно, захотят получить заем под свой будущий доход, чтобы обеспечить желаемый уровень потребления жилищных услуг на протяжении всей жизни.
Таблица 1
;дита в ВВП в 2006-2012 гг. [3]
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
ВВП, млрд руб. 26 917 33 248 41 277 38 807 46 309 55 800 62 599
Задолженность по ИЖК, млрд руб. 234 611 1 057 1 008 1 129 1 478 1 997
Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП, % 0,9 1,8 2,7 2,6 2,5 2,7 3,2
Таблица 2 Показатели развития рынка жилья в 2006-2012 гг. [3]
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Количество зарегистрированных прав на жилье, ед. 1 998 910 2 528 292 2 518 470 2 161 398 3 081 526 3 867 324 4 194 451
Доля прав собственности на жилье, обремененных ипотекой, % 9,5 15,6 16,9 11,9 14,6 17,6 20,9
Обеспеченность населения жильем, м2/ чел. 21,3 21,5 22 22,4 22,6 23 23,4
Коэффициент доступности жилья, лет 4,75 5,33 5,35 4,57 4,31 3,25 3,33
Доля заемных средств в стоимости приобретенного жилья накопленным итогом с начала года, % 61,9 63,7 61 60,6 57,6 58,9 59,2
Направления взаимодействия ипотечного жилищного кредита со спросом на жилье
Таким образом, с помощью ипотечного кредита увеличивается текущий доход семьи до размеров, необходимых для покупки и строительства жилья. Поскольку жилье повсеместно является одной из жизненно важных потребностей населения, эффект масштаба ипотечного жилищного кредитования переносится на соответствующие объемы спроса на жилье.
Как показывает анализ данных табл. 2, ИЖК повышает платежеспособность домашних хозяйств и способствует, с одной стороны, росту обеспеченности населения жильем (с 21,3 м2 на чел. в 2006 г. до 23,4 м2 в 2012 г.), с другой - снижению доступности жилья для населения.
Не исключена и обратная связь - влияние доходов населения на доступность жилья, так как граждане с высокими доходами могут не только быстрее
накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели.
Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. За 2006-2012 гг. коэффициент корреляции между располагаемыми денежными доходами населения и средневзвешенной стоимостью 1 м2 жилой недвижимости составил 0,615 (табл. 3). Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье, а стало быть и на его доступность.
Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами. В ряде регионов РФ и в целом по России прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на 1 чел.) и средними доходами населения. В целом по Российской Федерации коэффициент корреляции между данными показателями очень высок - 0,964 (см. табл. 3).
Не менее важным каналом взаимодействия совокупного общественного спроса и ипотечного жилищного кредита являются цены. Следует выделить
Таблица 3
Зависимость между показателями рынка жилой недвижимости, доходами населения и задолженностью по ИЖК за 2006-2012 гг. [3]
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Располагаемые денежные доходы, млрд руб. 15 765 19 029 22 494 25 682 31 784 32 113 35 237
Средневзвешенная стоимость жилья, 1 м2/руб. 31 088 44 119 53 253 51 857 53 769 44 817 50 431
Коэффициент корреляции между располагаемыми денежными доходами и средневзвешенной стоимостью жилья 0,615119
Задолженность по ипотеке на душу населения, руб. 1 645 4 304 7 543 7 123 7 905 10 338 13 933
Номинальный среднедушевой доход, руб. 9 817 12 427 14 934 17 008 18 717 20 713 22 719
Коэффициент корреляции между задолженностью по ипотеке на душу населения и номинальным среднедушевым доходом 0,964
Ввод жилья на душу населения, м2/чел. 0,35 0,42 0,45 0,42 0,41 0,44 0,45
Коэффициент корреляции между задолженностью по ипотеке на душу населения и вводом жилья на душу населения 0,798
два аспекта взаимодействия ипотечного жилищного кредитования с ценами на жилье.
Во-первых, повышая предложение ипотечных жилищных кредитов, банковская система удовлетворяет тем самым платежеспособный спрос домашних хозяйств на жилье. В краткосрочном периоде подобное обстоятельство вызывает рост цен на жилую недвижимость вследствие несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья во времени, наличия временного лага между спросом и предложением на жилье. Предложение жилья реагирует на возросшие цены на недвижимость, удовлетворяя возросший спрос, как правило, с интервалом в два года. Неготовность строительного сектора экономики может вызвать шоковые изменения цен на жилую недвижимость. Коэффициент корреляции между вводом жилья на душу населения и задолженностью по ипотечным кредитам в целом по России также достаточно высок и составляет за анализируемый период 0,798. Таким образом, негативная роль роста цен под воздействием активизации рынка ипотеки в краткосрочном интервале будет заключаться в снижении доступности жилья для населения, уменьшении части населения, способной получить кредит.
Во-вторых, позитивными аспектами действия роста цен на рынке жилья являются эффект роста совокупного дохода, или «богатства» домашних хозяйств, стоимости заложенного имущества и возможность использования «канала кредитования», что может вызвать рост задолженности по ипотечным кредитам. Эффект «канала кредитования» реализуется посредством способности граждан извлекать доход из прироста капитала (в форме увеличения стоимости жилой недвижимости), т.е. трансформировать прирост капитала в ликвидную форму, которая может быть направлена на текущее потребление товаров или инвестирована в финансовые активы. Ликвидность сектора домохозяйств может быть повышена за счет увеличения ссудной задолженности против возросшей стоимости недвижимости, служащей залогом.
Отмечено и обратное воздействие цен на жилую недвижимость. Рост стоимости 1 м2 значительно влияет на увеличение суммы ипотечного кредита. Помимо удорожания стоимости на размер ипотечного кредита оказал влияние такой фактор, как увеличение площади приобретаемого жилья вследствие повышения требований заемщиков со средним и высоким уровнем доходов к характеристикам и качеству жилья.
Объем ввода жилья в России в тыс. м2 в расчете на 1 млрд реальных доходов населения имеет тенденцию к снижению. За анализируемый период значение указанного показателя уменьшилось с 6,22 до 3,71 руб. (табл. 4). Уменьшение значения этого показателя свидетельствует о росте неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилье, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Это обстоятельство является одним из факторов роста цен на жилье.
Высокий неудовлетворенный спрос населения на жилье, а также некоторый его рост в долгосрочном периоде являются следствием, как было отмечено, неудовлетворенного спроса на ипотечные жилищные кредиты. Одной из множества причин формирующейся ситуации становятся высокие процентные ставки. Такие процентные ставки по ипотечным кредитам провоцируют рост расходов по обслуживанию долга, снижая тем самым доступность для заемщика заемных ресурсов, его платежеспособность, удовлетворенный спрос на ипотечные кредиты. Как следствие, происходит уменьшение спроса на жилье.
Как показывает анализ данных табл. 5, в развивающихся системах ИЖК снижение процентных ставок по ипотечным кредитам не вызывает существенного уменьшения расходов заемщика по обслуживанию кредита ввиду действия ряда иных факторов: роста среднего размера кредита, банковской комиссии по обслуживанию ИЖК и т.д. Более детально влияние указанных факторов отражено в табл. 6. Из анализа данных табл. 6, 7 следует, что их
Таблица 4
Динамика объема ввода жилья относительно реальных доходов населения
с 2006 по 2012 г.
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Ввод жилья на душу населения, м2/чел. 0,35 0,42 0,45 0,42 0,41 0,44 0,45
Располагаемые денежные доходы, млрд руб. 15 765 19 029 22 494 25 682 31 784 32 113 35 237
Объем ввода жилья, тыс. м2 в расчете на 1 млрд руб. реальных доходов населения 6,22 6,57 5,81 4,97 3,85 3,92 3,71
Таблица 6
Индексы изменения отдельных условий банковского ипотечного кредитования
в 2011-2013 гг. [4]*
Таблица 5
Зависимость динамики доли платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходе заемщика и доли заемных средств в стоимости приобретенного жилья
от процентных ставок по ИЖК
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Средневзвешенная процентная ставка по кредиту, % 13,7 12,6 12,9 14,3 13,1 11,9 12,3
Доля платежа в доходе заемщика, % 32,5 33,3 34,4 34,6 33,5 35 35,4
Средний размер кредита нарастающими итогом с начала года, руб. 1 876 1 172 1 261 1 369 1 492
Период Размер кредита Срок кредита Уровень ставок Дополнительные комиссии Требования к финансовому положению заемщика Требования к обеспечению спектр направлений кредитования
II квартал 2013 -1,0 -1,0 -4,2 -4,2 -1,0 -2,1 -4,2
I квартал 2013 -2,1 -2,1 5,3 -4,3 2,1 0,0 -4,3
IV квартал 2012 -1,0 0,0 11,0 0,0 0,0 -3,0 -4,0
III квартал 2012 0,0 -1,0 18,0 -1,0 -1,0 -5,0 -5,0
II квартал 2012 -2,8 0,0 4,6 -0,9 0,0 0,0 -2,8
I квартал 2012 -1,9 -0,9 1,9 -10,2 0,9 -2,8 -1,9
IV квартал 2011 0,0 -1,9 14,5 -6,5 5,6 0,0 -1,9
III квартал 2011** -12,1 -3,2 -5,6 -1,6 -4,8 -4,0 -11,3
II квартал 2011, в целом по населению -16,4 -7,4 -19,7 -10,0 -7,4 -7,4 -13,1
II квартал 2011 -16,4 -7,0 -31,3 -18,3 -10,9 -10,2 -19,5
*Знак «-» свидетельствует об ослаблении воздействия условия банковского кредитования.
**До III квартала 2011 г. данные обследования условий банковского ипотечного кредитования не выделялись, формировались лишь сведения по кредитам населению в целом.
Таблица 7
*Знак «-» свидетельствует об ослаблении воздействия условия банковского кредитования.
**До III квартала 2011 г. данные обследования условий банковского ипотечного кредитования не выделялись, формировались лишь сведения по кредитам населению в целом.
Таблица 7
Индексы изменения спроса населения на ипотечные жилищные кредиты
в 2011-2013 гг. [4]
Период Спрос на новые кредиты сроком свыше 1 года Ожидания изменения спроса заемщиков на кредиты
Ближайшие 3 мес. Ближайшие 6 мес.
II квартал 2013 11,7 15,9 23,4
I квартал 2013 4,3 17,0 25,5
IV квартал 2012 13,0 0,0 10,0
III квартал 2012 13,3 21,4 13,3
II квартал 2012 14,2 14,4 21,2
I квартал 2012 14,2 22,1 25,5
IV квартал 2011 17,0 5,8 19,6
действие положительно сказывается на спросе на ипотечные жилищные кредиты: условия становятся более либеральными.
Исследование взаимосвязи ипотечного жилищного кредита и экономического роста с позиций цикличности предполагает необходимость рассмотрения источников ее возникновения [2]
Монетаристский взгляд определяет жилищному рынку две важные роли. Эластичность спроса на жилье по динамике процента по ипотечному
жилищному кредиту является важным каналом, через который деньги воздействуют на экономику. Жесткая денежно-кредитная политика и вызванное ею повышение ставок процента приводят к увеличению стоимости использования жилищного капитала для потребителя, что влечет при прочих равных условиях уменьшение спроса на жилищные услуги и цены на жилье. Последнее обстоятельство вызывает замедление инвестиций и уменьшение строительства жилья.
Масштабность жилищного сектора приводит к важным последствиям для экономики. Сокращение инвестиций в жилье вызывает уменьшение доходов как в строительном секторе, так и в сферах экономики, обслуживающих его.
Вторым источником более резких циклических колебаний в жилищном секторе являются финансовые ипотечные инструменты, в частности, закладные с фиксированным процентом, выплаты по которым чувствительны по отношению к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных ожиданий. Когда последние увеличиваются, выплаты по номиналу ипотечной задолженности могут начать расти быстрее, чем реальная заработная плата. Это резко затрудняет ипотечные выплаты: они могут стать для семьи непосильными. Поскольку устойчивость ссуды под недвижимость, с точки зрения кредитора, способна оказаться под угрозой, если семья с трудом осуществляет выплаты по кредиту из текущего дохода, в периоды высокой инфляции кредиторы воздерживаются от выдачи ипотечных кредитов. Результатами становятся:
- ослабление спроса на жилье;
- дальнейшее усиление циклических колебаний цен на жилье;
- сокращение строительства новых домов и потребления жилищных услуг.
Итак, можно сделать следующие выводы.
1. Взаимодействие спроса на жилье с ипотечным жилищным кредитом характеризуется многообразием направлений, среди которых доходы населения, цены на жилую недвижимость, процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам, «канал кредитования» и доступность ипотечных инструментов.
2. Исследование взаимосвязи ипотечного жилищного кредита и экономического роста с позиций цикличности позволило определить две важные характеристики жилищного рынка:
- рост стоимости заемного капитала вызывает замедление инвестиций и уменьшение строительства жилья;
- вторым источником более резких циклических колебаний в жилищном секторе являются ипотечные инструменты.
список литературы
1. Деньги, кредит и банки: учебник / под ред. О.И. Лаврушина. М.: Финансы и статистика. 1998. 448 с.
2. Жилищная экономика: пер. с англ. М.: Дело. 1996. 224 с.
3. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/ statsis/ .
4. URL: http://cbr.ru/dkp/?prtid=dkp_itm .
Finance and credit Residential mortgage lending
ISSN 2311-8709 (Online) ISSN 2071-4688 (Print)
A ROLE OF RESIDENTIAL MORTGAGE LOAN IN SUPPORTING ECONOMIC GROWTH Zaituna L. GARIPOVA
Abstract
The article studies the interrelation of supply and demand for residential real estate with residential mortgage loans through household incomes . It considers such important factors as house price, interest rates for loans, "channels of lending" and specifics of granting mortgage loans by banks. The author uses statistical data and the results of correlation analysis of conditions of housing markets and residential mortgage lending development in 2006-2012. The article stresses the impact of residential mortgage loans and mortgage-backed securities on the cycles of housing market .
Keywords: residential mortgage loan, demand, supply, house price
References
1. Den'gi, kredit i banki: uchebnik [Money, credit and banks: a manual]. Moscow, Finansy i statistika Publ., 1998, 448 p .
2. Zhilishchnaya ekonomika [Housing economy]. Moscow, Delo Publ., 1996, 224 p.
Zaituna L. GARIPOVA
Bauman Moscow State Technical University, Moscow,
Russian Federation
