CC BY
55
Роль информации в развитии рынка недвижимости
Е.В. Спирин
исполнительный вице-президент Российской гильдии риелторов
В настоящее время на федеральном уровне нет структуры, которая обеспечивала бы население, юридические лица, органы власти и управления развернутой информацией:
• о состоянии рынков жилья по регионам России;
• о ценовой ситуации на рынках жилья;
• о предложении и спросе на конкретные объекты недвижимости с полным описанием их юридического, имущественного статуса и технических характеристик;
• аналитических данных о текущих и прогнозируемых тенденциях на рынке недвижимости.
Население лишено технической и организационной возможности синхронизации процессов продажи прежнего жилья с приобретением нового на новом месте проживания, проведения безопасных финансовых расчетов на межрегиональном уровне, получения необходимой кредитной поддержки.
Российская гильдия риелторов (РГР) заинтересована (и уже делает некоторые шаги в этом направлении) в создании Федерального информационно-аналитического центра (ФИАЦ), который своевременно обеспечил бы население, заинтересованные органы государственной власти и местного управления, а также коммерческие структуры достоверной информацией о предложении и спросе на рынке жилья. Не менее важная задача, стоящая перед ФИАЦ, - это анализ состояния и тенденций развития рынка, ценовой ситуации на различных сегментах рынка, анализ и обобщение другой информации, необходимой для составления и реализации федеральных целевых программ, формирования жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики, развертывания и поддер-
жания системы ипотечного кредитования и решения других вопросов хозяйственной деятельности в жилищной сфере.
Источники информации
Основными источниками (поставщиками) и одновременно заказчиками информации являются юридические и физические лица, участвующие в сделках на рынке недвижимости с привлечением профессионалов рынка.
Общее понимание задачи создания ФИАЦ, ее формирования, а также удовлетворения потребности в информации состоит не столько в аппаратно-техническом оснащении и использовании новейших версий программных продуктов, сколько в четком осознании процессов, происходящих на региональных рынках недвижимости и организационно-идеологической проработке вопросов взаимодействия с потребителями услуг - населением, местными риелторскими компаниями и информационными источниками. В настоящее время региональные рынки недвижимости характеризуются значительной неоднородностью. Основными признаками «цивилизованности» регионального рынка являются:
• хорошо отработанная практика заключения договоров на представление интересов продавца (покупателя) недвижимости;
• наличие регионального объединения (ассоциации, гильдии) риелторов, оказывающего активное влияние на рынок;
• наличие специализированных информационных систем (как в бумажном - газеты, бюллетени, так и электронном виде -компьютерные базы, Мете^айты), охватывающих максимум данных об объектах недвижимости. В качестве источников информации и одновременно ее заказчиков также
могут выступать органы государственной власти и организации, имеющие локальные, узкоспециализированные, внешние по отношению к ФИАЦ информационные системы.
Интеграция и сочетание в одной системе возможностей и методов, используемых как институциональными, так не институциональными участниками рынка недвижимости, может обеспечить комплексное решение указанных задач.
Взаимодействие с государственными органами предусматривает согласование с ними отдельных вопросов, осуществление совместных проектов, включение этих органов в состав учредителей ФИАЦ.
Разнородность и неполная достоверность информации, а также разнородность форм специализированных региональных информационных систем требуют проведения дополнительных организационных и технических мероприятий при формировании ФИАЦ.
Обмен информацией
Для взаимодействия в рамках предлагаемой системы, а также получения сопоставимых статистических показателей, в том числе и на международном уровне, в систему ФИАЦ вводятся стандарты описания объектов и протоколов обмена информацией. Разрабатываемые стандарты должны удовлетворять требованиям международного обмена информацией в рамках муль-тилистинговых систем и могут быть использованы всеми профессионалами рынка недвижимости: риелторами, девелоперами, оценщиками, аналитиками, управляющими компаниями, кредитными организациями, государственными структурами.
Информационные стандарты
Объект недвижимости как товар имеет следующие параметры:
• объект имущественных прав;
• объект сделки;
• географическое описание объекта;
• техническое описание здания, прилегающего земельного участка, отчуждаемого помещения.
В качестве прототипа может быть взят стандарт Российской мультилистинговой системы, который в зависимости от решаемых текущих задач в рамках ФИАЦ может быть сокращен или напротив расширен. При работе с мигрантами-переселенцами особое внимание следует обращать на следующие позиции:
• код информационного источника - определяет персону, несущую ответственность за достоверность информации (риелторская или девелоперская компания, информационная система или массовое издание);
• тип эксклюзива - определяет тип отношений владельца недвижимости с информационным источником (договор с владельцем недвижимости, собственность компании, информация осведомительного характера);
• тип операции - определяет суть предполагаемой операции с объектом недвижимости (договор инвестирования или его аналог, альтернативная сделка, расселение, пожизненное содержание и др.);
• условия расчетов - определяют тип валюты, возможности использования сертификатов, рассрочки платежей на условиях продавца, кредиты и др.
Для принятия предварительного решения о возможности финансовой поддержки мигранта - покупателя недвижимости вводится информационный стандарт заемщика, позволяющий оценить на предварительной стадии финансовые возможности заемщика и членов его семьи. Сведения носят закрытый характер и доступны только узкому кругу лиц. В качестве базовых вопросов в стандарте нужно отразить общие паспортные данные, сведения о несовершеннолетних членах семьи, иждивенцах, семейное положение, место и вид работы, стаж на последнем месте работы.
Финансовое положение оценивается по данным о ежемесячных доходах, включающих зарплату на основном месте работы и дополнительных доходах, полученных за работу по совместительству, в виде страховых выплат, дивидендов и т. п.
Сведения о расходах, как ежемесячных так и годовых, включают расходы на содержание иждивенцев и членов семьи, обяза-
тельные налоговые платежи (налог на имущество, автотранспорт и другие налоги), плата за аренду, образование, содержание автомобиля, мобильного телефона и т. п. В сведениях об активах указываются финансовая состоятельность заемщика, объекты недвижимого имущества либо иного имущества в собственности - квартиры, гаража, дачи, земельного участка, ценных бумаг (облигаций, акций), антиквариата и другой собственности. Заемщик также указывает предполагаемую стоимость приобретаемой квартиры, сумму займа и возможный срок его погашения;
• стандарты договоров - формализуют отношения заемщика с кредитной организацией и другими участниками сделки и определяют условия накопления средств, получения займа, купли-продажи недвижимости, ипотеки (залога недвижимости) или залога движимого имущества, оказания информационных и риелторских услуг и другие отношения.
Описание объекта и необходимых дополнительных сведений в совокупности может содержать около ста подразделов, что может затруднить пользование всей системой. Предлагаемой системой предусмотрен итерационный подход в выборе объема информации. По мере уточнения общих параметров объекта и конкретизации вопросов покупателем недвижимости увеличивается объем информации, передаваемой пользователю, связанный с конкретным объектом. В результате при выходе на конкретную сделку передается полный объем информации, связанный с конкретными объектами, включенными в сделку с недвижимостью.
В этом случае роль федерального информационно-аналитического центра сводится к предоставлению достоверной и полной информации относительно:
• объектов, включенных в конкретную сделку с недвижимостью;
• структур, оказывающих услуги как по продаже прежнего жилья, так и по приобретению нового в новом месте проживания;
• оказания помощи в синхронизации сделок, происходящих, как правило, в разных регионах;
• осуществления предварительной оценки финансовых возможностей участника сделки с целью подключения, при необходимости, финансовых структур для кредитной поддержки, а также для оказания необходимой организационной поддержки при использовании участниками сделки государственных безвозмездных субсидий для определенных категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, и другим категориям), оказание помощи при проведении взаиморасчетов между участниками сделки.
Организационная структура ФИАЦ
Предусматривается, что структура Федерального информационно-аналитического центра будет включать в себя многоуровневую разветвленную сеть федеральных, межрегиональных, региональных и городских информационно-аналитических центров.
Региональные информационные системы (РИС) будут формироваться Федеральным центром совместно с региональными объединениями, входящими в Российскую гильдию риэлторов. В качестве базовых образований планируется использовать уже существующие региональные мультилистинго-вые системы (МЛС).
РИС будет необходимо пройти аккредитацию при Федеральном информационноаналитическом центре. Юридическая форма РИС зависит от конкретных условий, связанных, как правило, с организационной формой региональных МЛС.
В качестве учредителей Федерального информационно-аналитического центра целесообразно выступить Российской гильдии риелторов, имеющей широкую сеть регионального представительства участников рынка недвижимости. С практической точки зрения, представляется значительным привлечение к работе ФИ-АЦ заинтересованных федеральных органов, ответственных за разработку и реали-
зацию жилищной, миграционной, инвестиционной и налоговой политики в жилищной сфере. Для уменьшения стоимости проекта, налогообложения, привлечения в проект государственных структур, целесообразно выбрать организационно-правовую форму Федерального информационно-аналитического центра в виде некоммерческой организации.
Требования к информационно-аналитической системе
Информационно-аналитическая система должна соответствовать следующим требованиям:
• иметь представительство и функционировать в сети 1^ете^
• иметь возможность в рамках единого информационного стандарта изменять объем информации;
• иметь возможность укрупнения (обобщения) информации как по отдельным параметрам, так и по месту (региону) ее поступления;
• иметь возможность трансформировать информацию из любых источников (электронных, печатных) в стандартный формат;
• иметь возможность формирования, фиксации и сопровождения запросов по стандартной форме (на приобретение недвижимости, финансовой поддержке и других запросов);
• иметь возможность сопровождения заключенных договоров с фиксацией перехода финансовых средств;
• предоставлять возможность использования электронной цифровой подписи;
• обеспечивать удобный доступ пользователей к информационной базе по устанавливаемой иерархии;
• проводить анализ стоимостных и структурных показателей по задаваемой выборке;
• иметь возможность управления системой доступа к информации;
• иметь возможность ведения собственной базы данных с контролем любой позиции или их совокупности во избежание повторяемости.
Требования к региональному представителю (оператору) информационно-аналитической системы
Как правило, региональные операторы технически и организационно входят в состав электронных баз объединений риелторских фирм. Представитель реализует политику ФИАЦ в регионе и выполняет ряд действий от имени ФИАЦ, а именно:
• обеспечивает обмен информацией между ФИАЦ, региональной информационной системой и сертифицированной риелторской компанией, привлеченной ФИАЦ к проведению конкретной сделки по приобретению (отчуждению) квартиры (для) мигранта;
• привлекает сертифицированные риелторские компании к проведению межрегиональных сделок по приобретению (отчуждению) квартиры (для) мигрантов;
• трансформирует информацию из любых источников (электронных, печатных) в стандартный формат ФИАЦ и в стандарты, принятые в конкретной региональной системе;
• контролирует соответствие стандартам РГР качество услуг, предоставляемых привлеченной к проведению сделок риелторской компанией;
• представляет интересы мигранта, ФИ-АЦ и кредитной организации при проведении сделки;
• контролирует своевременность перечисления и поступления средств при реализации сделки и возврате кредита;
• при необходимости привлекает сертифицированные финансовые, страховые, оценочные и другие компании для совершения межрегиональных сделок;
• представляет интересы кредитора при оформлении залога приобретаемой недвижимости и закладной на нее;
• участвует в переоформлении прав по закладной;
• обслуживает обязательства по закладной (выполняет функции приема платежей и перечисления их в счет погашения задолженности по закладной), а также контролирует выполнение заемщиком иных договорных обязательств;
• организует аукционы по реализации недвижимости, находящейся в залоге (при необходимости).
Представитель ФИАЦ в регионе находится на полном финансовом самообеспечении. В качестве источников поступления финансов рассматриваются следующие средства:
• плата за пользование информационной системой;
• участие в комиссионных по проводимой сделке;
• плата за обслуживание займа.
Финансовая поддержка участников миграционных потоков
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Как правило, его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит по ипотечной схеме является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капитала в эту сферу.
В настоящее время при явном недостатке свободных финансовых ресурсов ипотечное кредитование может быть сориентировано в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и по расчетам составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия.
Для мигрирующей части населения эта доля еще выше, т. к. у подавляющего большинства мигрантов существует потенциальная возможность оплаты части приобретаемого жилья за счет продажи жилья в прежнем месте проживания.
В ситуации недостатка свободных денежных средств, дороговизны и сложности получения банковских кредитов нужны дополнительные механизмы и структуры, позво-
ляющие провести пакетную сделку (как минимум два связанных договора купли-продажи) на уровне двух регионов. ФИАЦ берет на себя функции координации обслуживания миграционных потоков.
Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
Однако перевод права на субсидию в «живые» деньги, получаемые продавцом недвижимости, сопряжен с некоторыми сложностями, связанными в основном с временным разрывом в оформлении прав собственности на покупателя (владельца права на субсидию) и получением средств продавцом от государственного органа через уполномоченный банк. Наиболее сложно реализовать такую сделку на вторичном рынке жилья. Эта задача также может быть успешно решена в рамках координирующей роли ФИАЦ.
Безусловно, ФИАЦ не занимается непосредственной выдачей кредитов. Тем не менее, для катализации миграционных процессов ФИАЦ должен иметь возможность предложить кредиты по полному спектру типов, размеров и особенностей. Для проведения такой работы Центр должен получить достаточно подробные сведения о потенциальном заемщике, возможных потенциальных кредиторах и, соответственно, расширить свою информационную базу. В Российских условиях предварительная оценка вероятности погашения кредита, которую на первом этапе проводит ФИАЦ, представляет достаточно сложную задачу. Это обусловлено отсутствием кредитной истории у большинства заемщиков, нестабильной общей экономической ситуацией и неопределенными возможностями по новому трудоустройству заемщика.
Возможные варианты решения этих проблем будут рассмотрены далее.
Участие в инвестировании строительства дает возможность гражданам получить рассрочку по оплате недвижимости или приобрести недвижимость по более низкой цене. Формы такого участия могут быть различными: от простых форм, таких как договор
долевого участия, инвестирования, уступки права требования, до таких сложных, как участие в уставной деятельности юридических лиц. При приобретении жилья по договорам долевого участия или аналогичным договорам срок возможной рассрочки платежа, как правило, не превышает срока окончания строительства.
Информация об условиях инвестирования строительства, рекомендации ФИАЦ об участии в тех или иных проектах, входит в круг его услуг, оказываемых населению. Помощь Центра в привлечении дешевых ипотечных кредитов под залог прав участия в инвестировании строительства может дать существенный толчок привлечению в инвестирование строительства средств населения, находящихся в «чулке».
Для работы с миграционными потоками целесообразно привлекать банковские структуры. Однако, когда речь идет об ипотечных кредитах на длительный срок (более двух лет) с постоянной процентной ставкой, круг потенциальных кредиторов значительно сужается. Некоторая потенция заложена в развитии вторичного рынка закладных, но пока в этом направлении делаются первые робкие шаги. Нужно также учесть, что с учетом затрат банка процентная ставка за пользование кредитом не может быть ниже определенного достаточно высокого уровня, что удорожает конечную стоимость квартир в 1,5 и более раз. Сегодня на рынке недвижимости по выдаче ипотечных кредитов в полном объеме работает Сберегательный банк Российской Федерации и два крупных иностранных банка (ДельтаКредит и Райфазенбанк). Остальные банки работают сегментарно, ориентируясь, как правило, на конкретного застройщика.
Для справки. На сегодняшний день немногим более 30 процентов предоставленных кредитов приходится на ссуды сроком более одного года.
Чтобы банковская система стала активным субъектом экономической политики, в частности ипотечного кредитования, необходимы существенные изменения. В первую очередь - это скорейшее создание надежной системы гарантирования банков-
ских вкладов, которая даст необходимые стимулы для привлечения в активы банков десятков миллиардов долларов, находящихся на руках у населения, и последующей трансформации этих сбережений в ипотечные кредиты и инвестиции. В настоящее время банковская система вполне созрела для принятия таких решений.
Для справки. Сегодня около 90 процентов кредитных учреждений России являются прибыльными и финансово устойчивыми.
Жесткий андеррайтинг, консервативные методы оценки вероятности погашения кредита позволяют банкам поддерживать процент невозвращенных кредитов (и связанных с ними затрат) на приемлемом уровне. Однако в результате большое количество потенциальных заемщиков не может по формальным причинам получить ипотечный кредит.
В этом случае роль ФИАЦ сводится к предоставлению сторонам (банку и заемщику) полного пакета сведений, необходимых для заключения кредитного договора.
С точки зрения кредитных рисков, величины выплачиваемых процентов по взятым кредитам, удобства работы с недвижимостью и ряда других показателей наиболее приемлема для Российских условий хорошо себя зарекомендовавшая себя «немецкая» схема кредитования. С выходом в 2001 году Федерального закона «О кредитных потребительских кооперативах граждан» в России появилась законодательная база для создания аналогичной системы, дающая возможность выдавать дешевые кредиты под залог приобретаемой недвижимости (ипотеки).
Для справки. Существующие в современной Германии 34 стройсбербанка обслуживают около 30 миллионов договоров-счетов по «стройсбережению», в которых участвуют около 19 миллионов граждан Германии. Таким образом, в среднем каждый четвертый гражданин Германии заключил договор о «стройсбережении».
Замкнутая система финансовой взаимопомощи имеет существенные преимущества перед банковской системой ипотечного кредитования с точки зрения независимости от рынка капитала и его процентных ко-
лебаний, что позволяет устанавливать для заемщиков постоянную и относительно низкую процентную ставку.
Стройсберегальщики берут на себя договорную обязанность планомерно сберегать средства в общую кассу, из которой они в порядке строгой очередности получают заранее установленную стройсберсумму. Условием для выплаты договорной суммы является достижение определенной суммы сбережения, которая в течение определенного времени должна находиться в распоряжении коллектива стройсберегальщиков.
Для определения очередности выплаты вычисляется так называемый «оценочный фактор», определяющийся по простой формуле: «время умножить на деньги».
На рисунке 1 показан принцип функционирования замкнутой системы стройсбере-жения и финансирования.
Стройсберегальщик, помимо своих собственных сбережений, получает кредит, который до полного погашения имеет низкий процент и на получение которого стройсбе-регальщик приобретает законное право уже с момента заключения договора по «стройс-бережению». Сразу после получения кредита начинается фаза его возврата с постоян-
ной процентной ставкой, действующей на протяжении всего времени договора.
Одним из первых кредитных потребительских кооперативов, созданных в городе Москве, работающем по принципу «немецкой» системы стройсбережений, является кредитный потребительский кооператив граждан (КПК) «Содружество». КПК кооператив вправе предоставлять кредиты (займы) на потребительские нужды, приобретать государственные и муниципальные ценные бумаги. К тому же в соответствии с российским законодательством КПК, являясь некоммерческой организацией, освобожден от большинства налогов, что позволяет в том числе снизить процентную ставку по выдаваемым кредитам.
Также необходимо отметить, что в рассматриваемой системе кредитования многие риски, которые присутствуют при банковском кредитовании, либо отсутствуют, либо сведены к минимуму. Рассмотрим некоторые из этих рисков:
• кредитный риск, т. е. риск невозврата заемщиком выданного кредита. Кредитная история заемщика формируется непосредственно в кооперативе, что снижает кредитный риск;
Приток
средств
«сбережения»
Приток
средств
«погашения»
Г осударственные і—>
льготы V по истечении
Сумма средств, получаемых по договору
ЗАЙМА
срока
накопления
<С
Рис. 1. Принцип замкнутой системы стройсбережений
• риск процентной ставки - потери, связанные с ростом процентных ставок по привлеченным средствам. Финансовые средства формируются за счет средств самих пайщиков, внешние привлеченные средства, как правило, отсутствуют, следовательно, отсутствует и риск процентной ставки;
• риск досрочного погашения (для фиксированной процентной ставки), когда рыночная ставка падает ниже контрактной ставки по кредиту. Издержки для кредитора заключаются в затратах на реинвестирование. Этот риск практически отсутствует, т. к. существует постоянный «портфель» потенциальных заемщиков на принятых, неизменных для кооператива и его членов, условиях;
• риск ликвидности. Для финансово замкнутых систем риск ликвидности, связанный с выходом из кооператива его членов, может привести только к увеличению сроков выдачи займов;
• административные издержки. Издержки кооператива, в том числе и административные, значительно ниже банковских, т. к. кооператив как некоммерческая организация освобожден от большинства налогов, а отсутствие ряда обязательных для банка процедур (например андеррайтинга) значи-
тельно снижают и административные издержки. Это в конечном итоге приводит к тому, что процентные ставки становятся значительно более низкими, чем на рынке банковских услуг.
Прозрачность финансовых потоков и низкие кредитные риски в кредитном потребительском кооперативе позволяют страховым организациям ввести новую, относительно недорогую услугу на рынке финансовых услуг: страхование рисков невозврата средств пайщика, находящегося в режиме накопления.
В соответствии с требованиями российского законодательства и для защиты финансовых интересов членов КПК:
• кооператив страхует риск невозврата займов по случаю смерти или потери трудоспособности заемщика;
• квартира, находящаяся в залоге при выдаче ипотечного займа, страхуется заемщиком от рисков ее физической утраты или повреждения.
На рисунке 2 изображена схема накопления средств, выдачи кредита и его погашения.
На рисунке 3 представлена схема работы КПК «Содружество».
Схемы, представленные на рисунках 2 и 3, свидетельствуют о полной идентичности работы кредитного потребительского кооператива граждан и принципов работы немецкой системы стройсбережений. Так же как и в немецкой системе, в кооперативе реализован принцип замкнутой системы финансирования.
В реалиях сегодняшнего дня гибкость этой финансовой структуры, созданной для удовлетворения потребности граждан в жилье, не нарушая сложившихся технологий на рынке недвижимости, позволяет участвовать в схемах, где требуются согласование финансовых и временных потоков участников сделки и большая под-
готовительная работа, что, как правило, трудновыполнимо при банковском кредитовании.
ФИАЦ, находясь в центре миграционных потоков, привлекая к сотрудничеству кредитные организации, может активно способствовать привлечению личных сбережений граждан для инвестирования жилищного строительства в регионах.
Механизмы реализации сделок с недвижимостью при содействии ФИАЦ
Сегодня российские информационные системы не могут предоставить полный
Договор
займа.
Договор
накопления
средств
КПК
Фонд
финансовой
взаимопомощи
Возврат займа
Паевые
взносы
Членские Фонд развития
взносы
спектр информации о продаже недвижимости. Данные из различных источников (риелторы, девелоперы, СМИ, частные лица) имеют как пересекающиеся между собой области, так и независимые сегменты. Вследствие «дубляжа» информации и большого процента устаревших данных в региональных информационных источниках актуальными, т. е. пригодными для конкретной сделки, может быть признано не более 50 процентов циркулирующей информации.
По оценкам экспертов, для типового регионального рынка достаточно характерным является распределение операций с недвижимостью по следующей схеме:
• чистая продажа на вторичном рынке -15 процентов от имеющихся предложений (наследство, выезд на постоянное место жительства, второе жилье и т. д.);
• продажа объектов на первичном рынке - 10 процентов (зависит от интенсивности строительства);
• альтернативные сделки (с учетом стоимости прежнего жилья), расселение - 70 процентов от имеющихся предложений;
• не существующие объекты - 5 процентов (скрытая реклама, привлекающая клиента на соблазнительный, но не существующий вариант).
Таким образом, условия по подготовке реального варианта купли-продажи недвижимости мигрантом-переселенцем требуют привлечения профессионалов рынка недвижимости - риэлторов непосредственно в регионе совершения сделки при определенной финансовой и юридической поддержке структур, привлекаемых ФИАЦ. Требования, которым должна отвечать риэлторская компания - представитель мигранта, и общие условия финансовой поддержки, формируют ФИАЦ и Российская гильдия риелторов.
Пользуясь данными информационной системы ФИАЦ, мигрант-переселенец определяет регион нового места жительства, тип жилья, его ориентировочную стоимость. Готовность на заключение договора по уточнению конкретного варианта недвижимости, а также на совершение необходимых действий по приобретению объекта недвижимости мигрант подтверждает в виде
заявки в ФИАЦ. Возможно несколько вариантов взаимодействия участников (рис. 4).
Первоначальную информацию переселенец из района постоянного проживания в другой регион (мигрант) получает на основании общих данных, полученных через представителей ФИАЦ в федеральной информационной сети. Уточнение и расширение данных производится при подаче мигрантом первоначальной заявки.
ФИАЦ совместно с региональным представителем на основании заявки для осуществления сделки по реализации недвижимости привлекает в регионе выбытия риэлторскую фирму. Риелторская фирма обладает правом (сертифицирована Российской гильдией риелторов) на совершение сделок с мигрантами по утвержденной и согласованной технологии. Аналогичная операция проводится в регионе предполагаемого нового места жительства.
На следующем этапе с участием региональных представителей ФИАЦ и подключенных риелторов определяется круг возможных для приобретения объектов недвижимости, их ориентировочная стоимость. На этой стадии ФИАЦ подключает финансового аналитика и других специалистов для выработки оптимальной схемы межрегиональной сделки по купле-продаже недвижимости для мигранта. Определяющим моментом для выбора схемы по реализации сделки является информация о необходимых кредитных ресурсах. При наличии такой необходимости и отсутствии возможности в получении банковского кредита сделка откладывается до момента накопления мигрантом в кредитном кооперативе начального паевого взноса. Начальный паевой взнос, как правило, составляет от 30 до 50 процентов предполагаемой величины займа.
На основании предварительного анализа о финансовом положении мигранта и ориентируясь на информационный стандарт заемщика и заявку мигранта на финансовую поддержку ФИАЦ привлекает кредитный потребительский кооператив граждан (КПК) для решения вопроса о конкретных формах и условиях кредитной поддержки.
КПК через ФИАЦ проводит необходимые консультации и уточнения с потенци-
альными участниками сделки, включая ин-вестора-застройщика в выбранном регионе, заключает необходимые договоры, обеспечивающие приобретение мигрантом квартиры после получения займа. В договоре с мигрантом определяется вели-
чина займа, срок его выдачи, условия накопления средств и предварительные условия погашения займа, а также условия привлечения риелторских и других фирм, участвующих в сделке по купле-продаже недвижимости.
Рис. 4. Структурная схема взаимодействия участников Программы
При отсутствии стабильных источников дохода у мигранта на новом месте жительства, квартира оформляется в собственность КПК с правом проживания в ней мигранта.
При наличии у мигранта финансовых возможностей по погашению займа в срок не более полугода принимается решение о переводе квартиры в собственность мигранта с одновременным заключением договора ипотеки (залога). При отсутствии такой возможности для мигранта приобретается жилье на сумму внесенных им средств. Квартира, находящаяся в собственности КПК, приобретается другим членом кооператива.
Реализация квартиры мигранта и завершение всей сделки наиболее просто осуществляется при продаже квартиры кооперативу по согласованной с мигрантом цене. При покупке квартиры в новом месте проживания кооператив засчитывает стоимость прежней квартиры. При отсутствии договоренности о продаже прежней квартиры кооперативу с участием ФИАЦ уточняются условия проведения совместной сделки в двух регионах.
Время реализации квартиры согласуется со временем выдачи займа мигранту. Для реализации сделки мигрант получает от КПК краткосрочный заем на время реализации прежней квартиры. Погашение займа производится за счет средств, полученных от реализации прежнего жилья. На основании описанной процедуры можно сформировать требования ФИАЦ к кредитной финансовой структуре:
• организация в заключаемом с мигрантом кредитном договоре (договоре займа) оговаривает время выдачи кредита, его величину, процентную ставку, а также другие необходимые для выдачи займа условия;
• при наличии условий предварительного накопления личных средств заемщика, организация страхует финансовые риски их утраты;
• приобретаемые квартиры оформляются в собственность заемщика с одновременным оформлением залога приобретаемой недвижимости в качестве обеспечения займа (ипотечная схема);
• права по договору займа и договору ипотеки жилого помещения (квартиры),
приобретаемой с использованием заемных средств, удостоверяются закладной;
• права по закладной по инициативе или с согласия ФИАЦ могут быть переданы иной организации, имеющей полномочия и права работы с закладными.
Риелтор, участвующий в сделке, на договорных условиях оказывает услуги по подбору и оформлению в собственность выбранного объекта недвижимости, уточняет данные предварительно подобранного с участием ФИАЦ объекта недвижимости или подыскивает новый объект, согласовывает с ФИАЦ условия и порядок проведения сделки, включая финансовые расчеты.
ФИАЦ обеспечивает в необходимом объеме обмен информацией между участниками сделки, включая использование при необходимости электронной подписи, информационно сопровождает заключенную сделку, разрешает возникающие конфликты и противоречия.
Предоставление мигранту социальной поддержки в виде жилищного сертификата
ФИАЦ на основании заявки привлекает для реализации сделки по приобретению мигрантом недвижимости кредитный потребительский кооператив граждан, риэлтора в выбранном регионе и при необходимости юридическую фирму.
Кредитный потребительский кооператив граждан заключает с мигрантом необходимые договоры: о вступлении в КПК, порядке внесения средств, договор займа и другие договоры.
При документальном согласии мигранта на приобретение выбранного варианта КПК пересылает задаток риелтору и производит расчеты с продавцом недвижимости. На первом этапе КПК оформляет квартиру (выбранную мигрантом) в свою собственность. На следующем этапе КПК оформляет квартиру в собственность мигранта с зачетом жилищного сертификата. После оформления квартиры в собственность мигранта, КПК получает финансовые средства по жилищному сертификату.
Мигрант заключает договоры, вносит необходимые на первоначальном этапе средства, оформляет при необходимости доверенности и документы; оформляет передачу средств по жилищному сертификату, делает в жилищном сертификате отметки органа местного самоуправления о сдаче прежнего жилья и другие, необходимые для оформления квартиры в собственность, действия.
Привлечение через ФИАЦ кредитных ресурсов для инвестирования жилищного строительства
В случае возникновения у инвесторов-за-стройщиков необходимости в привлечении дополнительных финансовых ресурсов, более дешевых, чем банковские кредиты (13 процентов годовых в валюте), в инвестирование строительства ранее представленные программы могут быть дополнены еще одним условием, привлекательным для вкладчиков. По совместной договоренности инвесторов ФИАЦ и КПК ставка процента для вкладчиков КПК может быть установлена выше устанавливаемой банком для вкладов физических лиц (11 процентов годовых в валюте). Это возможно ввиду значительно более низких затрат у кооператива по сравнению с банком. Установленная для вкладчиков процентная ставка покрывается строительной организацией за счет реализации построенного жилья.
Для вкладчиков КПК устанавливается более высокий уровень накопительного вклада (75 процентов от стоимости жилья) после которого вкладчик получает заем на остаток суммы (15 процентов) на льготных условиях. Срок накопления ограничивается 1-1,5 годами с соответствующим сроком погашения займа.
Для вкладчика, участвующего в программе, устанавливается следующий порядок:
• участником программы определяется конкретная квартира;
• ФИАЦ устанавливаются величина, порядок и условия внесения средств для оформления квартиры в собственность;
• КПК заключает с вкладчиком и инвестором необходимые договоры.
Участие ФИАЦ в социальных программах
В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило главное внимание на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Государственная поддержка этих групп населения в основном осуществляется через систему жилищных сертификатов. Сложности взаимоотношений участников рынка недвижимости с государством по системе сертификатов приводят к тому, что они реализуются не более чем на 60-80 процентов от общего числа выданных сертификатов. В некоторых случаях ввиду негибкости системы они переводятся держателем сертификата в денежный эквивалент, естественно, с большими финансовыми потерями для владельца.
Улучшение работы с жилищными сертификатами может идти по нескольким направлениям. Во-первых, это кадровый вопрос. К решению задач по реализации жилищных сертификатов должны привлекаться квалифицированные специалисты, прошедшие соответствующее обучение.
Привлекаемые для работы с жилищными сертификатами агентства недвижимости должны соответствовать определенным требованиям и получить аккредитацию при Российской гильдии риелторов на право проведения таких работ. Деятельность аккредитованных агентств и оказываемые ими услуги представлены ФИАЦ, который также осуществляет сопровождение конкретных сделок по заключенным договорам.
Изменение технологии работы с клиентом способно существенно улучшить работу системы гражданского жилищного строительства (ГЖС). В идеале при выдаче сертификата конкретный объект недвижимости, на который ориентируется владелец сертификата, должен быть уже определен. Для организации такой работы ФИАЦ совместно с соответствующими службами Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-ком-
мунальному комплексу (Госстрой России) и Министерства обороны Российской Федерации должны обеспечить возможность получения предварительной информации для будущих участников договорных отношений. В этом случае ФИАЦ проводит предварительный анализ имеющихся вариантов и при необходимости расширяет круг возможных предложений, в том числе с включением элементов финансовой поддержки. Реализация жилищных сертификатов также может быть включена как один из элементов проведения региональных социальных программ.
Следующим основным моментом, обеспечивающим реализацию жилищных социальных программ, является возможность привлечения средств граждан в инвестирование жилищного строительства в рамках утвержденных программ, возможность накопления средств для приобретения гражданами конкретной недвижимости с условием закрепления ее стоимости.
Несмотря на большое количество участников программы, разнообразие их прав и полномочий, механизм реализации программы должен быть «прозрачным», т. е. легко контролироваться как муниципальными властями, так и самими участниками программы. Региональные власти должны иметь достаточно рычагов для правового и финансового регулирования процессов в рамках программы с целью предоставления ее участникам необходимых гарантий при реализации программы.
Наиболее гибким механизмом реализации региональных жилищных социальных программ является механизм жилищных облигаций с привлечением средств населения через кредитные кооперативы. В этом случае эмитентом жилищных облигаций выступает муниципалитет.
Государственные жилищные сертификаты также могут быть включены в региональные социальные программы опосредованно: через кредитный кооператив, который в этом случае выступает инвестором, приобретая жилищные облигации по цене стоимости квадратного метра, утвержденной Госстроем России для ГЖС. В дальнейшем инвестированное кооперати-
вом жилье передается владельцу ГЖС с погашением соответствующих сертификатов кооперативом.
Процесс от начала строительства конкретного объекта до погашения сертификата его владельцем занимает достаточно большой отрезок времени, как правило, не менее года. Процессы, необходимые для совершения сделки, разнесены как во времени, так и в пространстве.
На каждом этапе сделки требуется достаточно большой и главное достоверный объем информации. ФИАЦ обеспечивает не только сопровождение и передачу необходимой информации, но и выступает участником сделки, гарантируя в установленных пределах выполнение обязательств сторон сделки и достоверность передаваемой конфиденциальной информации.
Эмитент (муниципалитет) выпускает облигации в объеме площадей, передаваемых строительными организациями в качестве платы за пользование инфраструктурой, земельным участком, и других обязательных платежей муниципалитету. В объем площадей также включаются предполагаемые объемы строительства за счет дополнительно привлекаемых средств населения, бюджетных средств (в виде жилищных сертификатов), привлекаемых опосредованно через кредитные кооперативы, средств потенциальных участников программы, мигрирующих из других регионов. С помощью ФИАЦ заемщик - участник программы должен иметь возможность определиться с будущим местом работы. До момента трудоустройства заемщика приобретаемая квартира находится в собственности кооператива и пользовании заемщика с последующей ее передачей в собственность заемщика при стабилизации его финансовой ситуации. То есть ФИАЦ совместно с привлекаемыми структурами позволяет реализовать прежнее жилье «мигранта», привлечь необходимые кредитные ресурсы и получить федеральную поддержку для приобретения нового жилья, обеспечить мигранта жильем в переходный период и предоставить ему необходимую информацию для устройства на работу по новому месту жительства.
Использование целевых займов на базе кредитных кооперативов, а также информационные и организационные возможности ФИАЦ значительно расширяют доступность системы не только на региональном, но и межрегиональном уровне, а следовательно, это дает возможность планировать финансовые потоки для инвестирования строительства, а также федеральные бюджетные потоки для обеспечения жильем определенных категорий населения.
Характерной особенностью программы с участием ФИАЦ является то, что начавшись она имеет тенденцию к расширению и ее целесообразно рассматривать как непрерывную социальную программу строительства жилья с элементами привлечения дешевых инвестиционных ресурсов, накоплением средств участников программы, государственной финансовой поддержкой населения, платностью приобретаемого жилья и длительными сроками погашения кредитов.
Расширение финансовой базы региональных социальных программ возможно за счет привлечения средств предприятий, готовых оказывать своим сотрудникам помощь в приобретении жилья. Однако большинство организаций не заинтересованы вести строительство или оказывать помощь своим сотрудникам из прибыли предприятия.
ФИАЦ, привлекая кредитные организации, страховые компании, благотворительные некоммерческие организации и другие структуры, дает возможность отнести предполагаемые затраты предприятия по финансовой поддержке сотрудников на себестоимость продукции, минимизировать платежи предприятия по единому социальному налогу и уменьшить общую налогооблагаемую базу предприятия по налогу на прибыль. При этом сотрудник предприятия имеет возможность приобрести недвижимость с использованием кредитных ресурсов. Сотрудники предприятия также получают адресную помощь от предприятия при погашении взятого кредита. Выстроенные ФИАЦ отношения помогают предприятию и в закреплении кадров. При досрочном увольнении с предприятия в соответствии с
заключенными соглашениями и выстроенной схеме у заемщика (сотрудника предприятия) востребуется часть средств, внесенных опосредованно предприятием, и передается другому участнику программы (сотруднику предприятия), что является действенным стимулом в закреплении квалифицированных кадров.
Таким образом, при приобретении квартиры сотрудником предприятия используются три источника финансирования:
• личные сбережения сотрудника;
• кредиты, полученные в кредитном кооперативе;
• средства предприятия, отнесенные на себестоимость продукции.
Реализация программы «Молодая семья» с участием ФИАЦ
Еще более привлекательными, но и более затратными, являются социальные программы, в которых наряду с накоплением средств, предоставлением адресной помощи, существует некоторый объем жилья, предоставляемый в аренду участникам программы. Такой подход разработчиков программ понятен и оправдан. Многие семьи не могут выйти на режим накопления, т. к. значительная часть бюджета семьи тратится на коммерческую аренду. Условием предоставления жилья в аренду по льготным ценам участникам программы является требование накопления средств, необходимых для приобретения новой квартиры.
Участие ФИАЦ в таких программах с привлечением кредитных организаций позволяет разрешить ряд сложных вопросов, возникающих при реализации указанных социальных программ.
По экономическим соображениям срок аренды не должен превышать двух-пяти лет. Как правило, за этот срок молодая семья не имеет возможности накопить средства, чтобы оплатить полную стоимость квартиры. Стоимость банковских кредитов и сложность их получения исключают возможность выхода из создавшегося положения. В результате программа может быть
реализована только для семей, имеющих возможность получения значительной по величине субсидии.
Вопрос накопления средств для молодой семьи с разнообразными потребностями также представляет сложную задачу. Как
накопление средств, так и погашение кредита требуют определенной финансовой самодисциплины, с ежемесячным выделением из бюджета семьи фиксированной суммы. Для поддержания этого процесса требуются организационные формы, отсле-
База данных по объектам
ік ‘ Приобретение облигаций
і
Эмитент жилищны х облигаций
Фонд
финансирования
строительства
Регистратор
■г
Оформление квартиры в собственность
лг к к
Строящиеся объекты
Участники
программы (накопления средств) -► Риелторские фирмы
Резервирование
объекта
30%
Кредитная
организация
50% накопление средств
живающие поведение каждого участника программы при необходимости с применением финансовых или организационных санкций.
Указанные сложности при реализации программ достаточно просто разрешаются при участии в программе ФИАЦ и кредитных кооперативов. В режиме накопления ФИАЦ и привлекаемые им структуры отслеживают ежемесячное поступление платежей от участника программы. На внесенные средства приобретаются жилищные облигации, что позволяет эмитенту финансировать социальные программы по жилищному
строительству. Объем финансовых поступлений легко прогнозируется и планируется, обеспечивая выполнение всей программы в целом.
Выполнение требований на накопительной стадии позволяет участнику программы получить в кооперативе кредит под низкий процент. Выделенные кредитные ресурсы также имеют целевое назначение и используются эмитентом для финансирования жилищного строительства.
Структурная схема взаимодействия участников Программы представлена на рисунке 5.
/ \ Подготовка высокопрофессиональных специалистов младшего, среднего и высшего звена:
лицензия № 24-0638 Государственная аккредитация №0614
• бухучет, анализ и аудит (+ 1С Бухгалтерия);
• иностранные языки (европейские и восточные);
• специалист в области недвижимости (риэлтор);
• туристический и гостиничный менеджмент;
• управление предприятием;
• оценка предприятия (бизнеса);
• и многое другое.
Документы государственного образца (сертификат, свидетельство, диплом в зависимости от продолжительности обучения)
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
МЫ ЖДЕМ: 117218, Москва, М. «Профсоюзная», Нахимовский пр-т, д. 32, ИДВ РАН, 6 этаж, офис 625
Позвоните нам: (095) 129-00-01,129-00-77,124-01-02 E-mail: [email protected] Наш сайт: www.maok.ni
