CC BY
34
ФИНАНСЫ И КРЕДИТ
УДК 336.143.2 ББК 65
Гаврилова Э.Н. - к.э.н., доцент кафедры «Финансы и кредит -2», Дагестанский государственный университет народного хозяйства
Gavrilova E. N. - Pd.D., associate professor of the Department «Finance and credit - 2» Dagestan state University of national economy
РИСКИ ЗАЕМЩИКОВ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
RISKS OF BORROWERS WITH MORTGAGE LENDING
Для большинства людей, даже имеющих стабильный средний доход, приобрести в собственность квартиру практически нереально. Решить квартирный вопрос можно, оформив ипотечный кредит. Этот финансовый инструмент создан специально для кредитования покупок в сфере недвижимости и предполагает большую сумму кредита и длительный срок погашения. Как и любой другой финансовый инструмент, кредит на квартиру имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать прежде, чем обращаться в финансовую организацию за подобным займом.
Ключевые слова: ипотека, риски, страхование, заемщик, договор
For most people, even those with a stable income, to acquire ownership of an apartment is almost impossible. To solve the housing question, having a mortgage loan. This financial tool created specifically for lending to purchase real estate and includes a large loan amount and longer repayment period. Like any other financial tool a loan for an apartment has several advantages and disadvantages that you should consider before to address to the financial institution for a similar loan.
Keywords: mortgage, risk, insurance, borrower, contract
Ни для кого не секрет, что цены на недвижимость на отечественном рынке, будь то вторичное жилье или квадратные метры в новостройке, очень высокие. Для большинства людей, даже имеющих стабильный средний доход, приобрести в собственность квартиру практически нереально. Копить на такое приобретение придется очень долго, а решение жилищных проблем ни у кого не получается отложить на десяток лет.
Решить квартирный вопрос можно, оформив ипотечный кредит. Этот финансовый инструмент создан специально для кредитования покупок в сфере недвижимости и предполагает большую сумму кредита и длительный срок погашения.
Как и любой другой финансовый инструмент, кредит на квартиру имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать прежде, чем обращаться в финансовую организацию за подобным займом.
Рассмотрим вначале положительные стороны:
1. Этот инструмент позволяет человеку стать собственником жилья, не имея в наличии его полной стоимости. Достаточно накопить первоначальный взнос (обычно сумма этого взноса в разных банках варьируется от 10% до 30% общей стоимости выбранного жилья).
2. Возможность переехать в собственную квартиру сразу после покупки. Даже приобретенная на заемные средства жилплощадь переходит в собственность заемщика. В банке он оформляет ее как залог на тот случай, если не сможет вернуть кредитные средства.
3. Минимальный срок ожидания. Срок ожидания приобретения собственной недвижимости в данном случае равен периоду оформления ипотечного кредита. Это, конечно, происходит далеко не мгновенно - как правило, такой процесс может занять два - три месяца.
4. Налоговый вычет. После оформления займа сумма подоходного налога исчисляется не от полной суммы дохода заемщика, а от остатка (он вычисляется путем вычитания суммы ежемесячного платежа по кредиту из суммы ежемесячного дохода).
5. Возможность оформить социальную ипотеку. Отличие от обычной состоит в том, что в выплате стоимости жилья участвует государство - это может быть частичное возмещение первого взноса или субсидирование выплачиваемых процентов.
Прежде чем оформлять ипотеку, следует разобраться, какие отрицательные стороны у нее есть. Среди них можно выделить:
1. Высокая итоговая стоимость жилья и длительный срок выплат. Из-за того, что ипотека выдается на много лет (как правило, от десяти и более), вознаграждение банка (проще говоря, проценты) в итоге составляют солидную сумму, сравнимую (а иногда и превосходящую) стоимость самой квартиры. Проще говоря, человек берет кредит и покупает одну квартиру, а денег банку он выплачивает в два, а иногда и три раза больше.
2. Дополнительные выплаты. Помимо регулярных платежей по кредиту условия договора обязывают заемщика как минимум ежегодно оформлять страховку на имущество, причем страховать недвижимость придется от всех вероятных рисков. Некоторые банки также оформляют страховой полис и на самого заемщика. Это не бесплатно, и продлевают страхование ежегодно, пока не будет погашен кредит.
3. Комиссии при оформлении. Оформляя такого рода займ, нужно быть готовым к тому, что дополнительно платить придется практически за все: за само оформление, за рассмотрение заявки, за вывод средств, за оценку имущества. Этот перечень может быть очень длинным, а общая сумма таких выплат иногда доходит до 10-15% первоначального взноса.
4. Пока ипотека не выплачена, заемщик не имеет право продать, обменять, завещать или как-либо иначе распорядиться своей недвижимостью без согласия банка.
5. Жесткие требования к заемщику. Кредитная организация предъявляет жесткие требования, регламентирующие необходимость стабильного дохода, стажа работы, возраст заемщика и многое другое. Такие строгие критерии делают ипотеку малодоступной пенсионерам, студентам, а также молодым семьям.
Таким образом, плюсы и минусы ипотеки следует тщательно анализировать для каждого конкретного случая. [6]
И все-таки покупка недвижимости в кредит - это серьезное решение для каждого заемщика. Насколько это обдуманный и необходимый шаг? Стоит ли влезать в долги на много лет вперед или можно еще потерпеть? Все эти вопросы задает себе будущий заемщик, принимая решение о приобретении недвижимости в кредит.
Попробуем разобраться, чего боится заемщик на этапе принятия решения о кредите. Сомнение первое: брать ли кредит? Заемщик боится неизвестности, он не имеет опыта и, как результат, не понимает всей процедуры приобретения недвижимости в кредит. Действительно, когда мы первый раз ищем в Интернете информацию о кредитах, изучаем различные банковские программы, сначала все они кажутся нам примерно одинаковыми, а процентные ставки неоправданно высокими. Мы начинаем просчитывать переплаты по процентам и серьезно задумываться: а так ли нам нужен кредит или все-таки можно обойтись без него? Прежде чем принять окончательное решение по данному вопросу не мешало бы проконсультироваться с профильным специалистом, который разбирается в ипотеке, в городских и федеральных субсидиях, понимает и умеет оценить недвижимость, словом, разбирается во всех тонкостях сложившейся ситуации. Именно такой многопрофильный консультант может грамотно посоветовать, с чего начинать и как действовать оптимально. После такой консультации мы будем принимать решение о кредите и необходимости участия брокерской и риелторской компаний не вслепую, а располагая уже необходимой начальной информацией. И самое главное, у нас не будет ощущения случайности принятия решения и выбора банка. Хочется отметить тот факт, что очень многим людям копить деньги сложнее, чем расплачиваться по уже полученному кредиту.
Сомнение второе: переплаты по процентам. Сколько сомнений и вопросов преследуют заемщика при принятии решения о своевременности кредита! Но ждать годы, пока наши процентные ставки сравняются с мировыми, наверное, тоже неразумно. Жизнь у нас одна, и если все время ждать улучшений в светлом будущем, - это, наверное, не жить полной жизнью сегодня. Здесь можно сказать так - если возникла необходимость в ипотечном кредите - берите кредит и покупайте жилье. Если процентные ставки в будущем снизятся, всегда можно перекредитоваться в другом банке и перейти на более низкую процентную ставку.
Рассмотрим риски, которые ждут нас на этапе прохождения самой сделки.
Риск неправильной организации самого процесса. Ситуация первая: сначала мы выбираем программу кредитования, а только потом начинаем думать о том, какую квартиру хотелось бы купить. Здесь не исключен вариант, что такую квартиру, как мы хотим, за имеющиеся у нас деньги купить вообще нельзя. Или по требованиям банка на такую квартиру нужно больше собственных средств. Или... И таких вариантов очень много.
Ситуация вторая: сначала мы начинаем искать жилье. Вот оно найдено и уже, отталкиваясь именно от него, мы выбираем банковскую программу. Снова неудача: условия кредитования и процентные ставки по кредиту или требования к подтверждению дохода нас совершенно не устраивают. Самое оптимальное - обратиться и к брокеру, и к риелтору, чтобы они действовали параллельно и согласованно. Именно тогда мы
будем понимать всю процедуру, все траты по сделке и сможем избежать лишних действий, все время выбирая только оптимальные решения.
Риски долевого строительства. Это один из самых очевидных рисков. Важно понимать, что, заключая кредитный договор и приобретая права требования по долевому строительству, мы совершаем две независимые операции. Да, объект проверен юристами банка и страховой компании, но это не гарантирует нам 100-процентную защиту от всех возможных рисков. И если возникнут проблемы с получением в собственность новой квартиры, мы будем бороться за свои права, не исключено, что вместе с юристами страховой компании, и продолжать погашать кредит.
Риски при взаимодействии с продавцами. Такие риски могут возникнуть, например, при внесении аванса за выбранное жилье. Все это серьезно и важно. Этим нельзя пренебрегать. Это не только наше время и наши нервы. Здесь самое главное - безопасность.
Риски несоблюдения сроков при получении кредита. Сегодня это одна из самых важных проблем. Пока вы ждали одобрения на квартиру, срок договора истек, и продавец поднял цену. Или за время поиска квартиры изменились программы в банке. Рассчитывали на одно, а в итоге получили другое.
Риски при взаимодействии различных городских и коммерческих структур. Здесь речь идет в первую очередь о программе городских жилищных субсидий. Несогласованность различных программ, постановлений и разрешений приводит к тому, что далеко не все продавцы согласны продавать свои квартиры субсидентам. Каким мастерством, обаянием и терпением надо обладать, чтобы, имея законное право на получение городских дотаций, все-таки не отчаяться в последний момент и получить их!
Риски по взаиморасчетам. Мало кто из заемщиков понимает, что в тот момент, когда он выбрал наконец квартиру и в срочном порядке приглашен для внесения аванса в агентство недвижимости, он фактически соглашается на все самые важные условия дальнейшей процедуры всей сделки. И если заемщик не понимает и не видит пока своих рисков, не знает, на что банк может пойти по условиям доступа к ячейке, он рискует попасть в тупиковую ситуацию в день заключения сделки.
Перейдем к следующей ситуации. Вот наконец, квартира куплена! Казалось бы, все переживания и проблемы позади. Но расслабляться нельзя. Начинается новая жизнь, жизнь после кредита, и заемщики должны соблюдать все правила и традиции, соответствующие этому периоду. Какие риски могут подстерегать их на этом этапе?
Риск продажи кредита другому банку. Да, действительно, банк-залогодержатель имеет право продать кредит другому банку или другой кредитной организации. Но не стоит расстраиваться, продажа закладной другому банку - процесс, не зависящий от заемщика. Повлиять на него заемщик никак не может. Главное, чтобы при продаже кредита, все условия кредитного договора сохранились.
Риски незнания кредитного договора. Часто заемщики в спешке и суматохе подписывают кредитные договоры или договоры страхования. Заемщик, найдя в тексте договора строчки с процентными ставками и посмотрев на график платежей, уже не вчитывается в текст кредитного договора. Сделать это надо, хотя бы придя домой! Соблюдение условий
договора крайне важно, так как незнание не освобождает от ответственности.
Риски несвоевременных платежей. Важно помнить и понимать, что, взяв кредит, заемщик начинает создавать свою кредитную историю. Положительную или отрицательную - зависит только от него. Бесспорно, будет обидно в будущем иметь минус в графе «кредитная история» из-за необдуманной небрежности в отношении сроков внесения платежей. Важно думать о своей будущей кредитной истории и обязательно своевременно платить по кредиту. Это будет большим плюсом для заемщика в дальнейшем.
Риски неплатежей заемщика. Если у заемщика по какой-то причине наступили проблемы с платежами по кредиту (потерял работу, развелся и ему предстоит раздел имущества или просто предстоит долгосрочная командировка), нельзя надеяться, что проблема рассосется сама собой или можно будет решить ее как-нибудь потом. Неразумно при появлении финансовых проблем «ложиться на дно» и надеяться, что пронесет. Не пронесет. Заемщику надо прийти в банк, честно рассказать о проблемах и вместе с банком найти выход из сложившейся ситуации. Банк всегда заинтересован сохранить заемщика как своего клиента и будет стараться найти выход, приемлемый как для себя, так и для клиента, для облегчения условий погашения кредита. Если такие меры, как увеличение срока кредита или отсрочка по уплате основного долга не помогут, скорее всего, совместное решение сведется к продаже залоговой квартиры. При этом банк получит свои средства, а заемщик получит то, что останется. И не нужно доводить дело до продажи с торгов. Это невыгодно прежде всего заемщику.
Риски падения цен всегда присутствуют. К примеру, заемщик взял кредит и купил квартиру. И тут цены на квартиры стали падать. Это, пожалуй, самое обидное. Заемщик выплачивает долг банку, а квартира уже не стоит вложенных в нее денег. Ничего не поделаешь. В такой ситуации будут находиться все, кто приобрел квартиру на пике цен. Заранее тут ничего рассчитать и предугадать нельзя. Но, может быть, знание того, что глобальная кривая цен на недвижимость с подъемами и провалами в локальных точках все равно движется наверх, даст заемщику уверенность в правильности принятия решения даже в этой ситуации. Средства, вложенные в недвижимость - это самый надежный капитал.
Риски неполучения налогового вычета на проценты по кредиту. Очень часто, когда заемщик выбирает квартиру на рынке недвижимости, то попадает в ситуацию, когда продавец, владея квартирой менее трех лет, не хочет указывать в договоре реальные деньги. Если эта квартира настолько приглянулась, что заемщик готов пойти на ее покупку, важно помнить, что налогового вычета на проценты по кредиту он не получит. Это невозможно, так как у возникает противоречие между размером кредита и суммой в договоре. Принимая решение о покупке такой квартиры, нужно посчитать внимательно, сколько заемщик не получит по налоговым вычетам. [1]
Чтобы снизить риски заемщиков и кредитных компаний, государство ввело обязательное условие при оформлении ипотеки -страхование.
Некоторые считают, что ипотечное страхование учитывает исключительно интересы кредиторов: банки хотят защитить себя от потери заемщиком платежеспособного статуса.
Однако и получателям кредита такая страховка приносит определенную пользу. Ведь гарантировать покупателям жилья наличие постоянного дохода, особенно в условиях перманентной экономической нестабильности, не может никто.
Каждый заемщик может потерять работу, заболеть, угодить в ДТП. Да и сама квартира может пострадать от пожара, затопления и прочих непредвиденных факторов.
К тому же полная ипотечная страховка поможет получить кредит на более выгодных условиях: банки гораздо лояльнее относятся к клиентам, выбирающим весь комплект страховых услуг.
Ни одна финансовая организация не выдаст ипотечный кредит без оформления полиса. При этом страхование недвижимости (залога) выступает гарантией безопасности для кредитора, а страхование здоровья, жизни и платежеспособности заемщика защищает интересы клиента.
Таким образом, в сделке заинтересованы обе стороны. Другое дело, что банковские работники знают о страховании гораздо больше рядового гражданина и часто настаивают на условиях договора, наиболее благоприятных и выгодных именно для финансовой организации.
Вот почему получателям кредита полезно изучить вопрос страхования ипотеки заранее - это сократит ненужные траты и поможет защитить свои имущественные интересы. По закону заемщик обязан застраховать только предмет залога. Все остальные виды страхования -не обязательны.
Но это в теории, а на практике банки обычно требуют от заемщиков попутно застраховать: жизнь, трудоспособность, титул (право собственности на объект недвижимости). Соглашаться на условия кредиторов или нет - личное дело каждого. Строптивым клиентам банк может запросто повысить процентную ставку по ипотеке. Срок действия полиса равен предполагаемому сроку выплат. Страховая сумма равняется размерам займа или рыночной стоимости жилья. Платежи взимаются раз в год. Когда подходит время выплат, банк сообщает компании текущий размер долга, и страховщик рассчитывает сумму взноса.
У каждого уважающего себя банка есть заранее составленный перечень страховых партнёров, к которым менеджеры направляют заёмщиков. Важно помнить, что выбор страховщика - это личное и добровольное дело заемщика. Любой получатель кредита вправе отказаться от рекомендованных служащими банка страховщиков и выбрать компанию по своему усмотрению.
Почему это важно? Всё просто - тарифы в разных страховых компаниях отличаются, иногда значительно. Между тем, даже десятые доли процентов по отношению к ипотечным суммам с годами оборачиваются десятками тысяч переплаченных рублей. Так что надо быть крайне внимательными. [5]
Таким образом, тем, кто решает, стоит ли брать ипотеку или лучше накопить, можно посоветовать взвесить все за и против. Ипотечное страхование - обязательная процедура при покупке жилья в
кредит. Собрать сумму, достаточную для покупки квартиры бывает очень сложно. Зачастую при стабильном доходе гораздо проще оформить кредит. При этом можно ежемесячно вносить суммы больше регулярного платежа. Большинство кредитных организаций позволяет осуществлять частично досрочное гашение. При нем можно уменьшить не только срок, но и сумму платежа. В результате при ускоренной схеме расчета процентов банку выплачивается меньше, а квартира принадлежит заемщику.
Список литературы:
1. Берестова, Ю.С. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации. // Вестник Челябинского государственного университета. - 2009. - № 1. - С.81-88
2. Толчинская, М.Н. Условия активизации инвестиционного процесса в Российской Федерации // Terra Economicus. - 2007. - Т. 5. - № 1-3. - С. 315-318.
3. Толчинская, М.Н., Гаврилова, Э.Н. Экономическое содержание и институциональное обеспечение ипотечного кредитования в современных условиях (на примере Республики Дагестан) // Известия Горского государственного аграрного университета. - 2010. - Т. 47. - № 2. - С. 227-231.
4. Чораева, З.А., Толчинская, М.Н. Развитие банковского маркетинга и системы продаж банковских продуктов в регионе // Региональные проблемы преобразования экономики. - 2011. - № 1. - С. 333-340.
5. Hiterbober.ru - деловой журнал
6. Финблог.рф - блог о финансах, инвестициях и трейдинге
УДК 347:963 ББК 65
Юсупова М.Г. - ст. преподаватель кафедры Менеджмента, Дагестанский государственный университет
Yusupova M.G. - senior teacher of Management department, Dagestan State University
НАДЗОР И КОНТРОЛЬ ЗА БАНКОВСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
SUPERVISION AND CONTROL OVER BANKING ACTIVITIES IN MODERN CONDITIONS
В статье рассматриваются такие функции регулирования банковской деятельности, как надзор и контроль. Анализируются современные направления и тенденции надзора и контроля за деятельностью российских кредитных организаций
Ключевые слова: надзор, банковский контроль, кредитная организация, Центральный Банк России, Базель III
The article considers such functions of banking regulation as supervision and control. Current trends and trends in supervision and control over the activities of Russian credit institutions are analyzed.
